红星美凯龙商业项目可行性研究报告.docx
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武汉红星美凯龙世博家居广场建设
项目可行性研究报告
华太咨字（2011）06025号
北京东方华太工程咨询有限公司
二○一一年六月
武汉红星美凯龙世博家居广场建设
项目可行性研究报告
华太咨字（2011）06025号
编制单位：
北京东方华太工程咨询有限公司
资质等级：
工程咨询甲级
证书编号：
工咨甲10120070052
总经理：
宋世其项目负责人：
杜艳江
编制人员：
汪静杜艳江
审核人员：
周文年
目录
第一章 申报单位及项目概况 1..
1.1 项目申报单位概况 1...
1.2 项目概况 2...
1.2.1 建设背景 2
1.2.2 建设地点 8
1.2.3 主要建设内容及规模 8
1.2.4 建设条件 8
1.2.5 项目用地 8
1.2.6 项目建设期 9
1.2.7 投资规模及资金筹措方案 9
1.2.8 主要技术经济指标 10
1.3 报告编制依据 1..1.
第二章 发展规划、产业政策及行业准入分析 1..2
2.1 发展规划分析 1..2.
2.1.1 武汉市发展规划分析 12
2.1.2 区域发展规划分析 13
2.2 产业政策分析 1..6.
2.3 行业准入分析 1..6.
第三章 项目建设方案 1..7.
3.1 建设条件 1..7.
3.1.1 地形地貌 17
3.1.2 气候条件 17
3.1.3 工程地质条件 18
3.1.4 水文地质条件 18
3.1.5 交通运输条件 19
3.1.6 公用设施社会依托条件 19
3.2 建筑方案 2..0.
3.2.1 设计依据 20
3.2.2 总图设计 21
3.2.3 建筑工程 25
3.3 公用工程 2..8.
3.3.1 给排水 28
3.3.2 供配电 31
3.3.3 弱电系统 35
3.3.4 暖通空调工程 39
3.3.5 消防系统 40
3.3.6 防雷接地系统 41
3.4 项目实施进度 4..2.
3.5 工程招标 4..5.
3.5.1 招标的依据 45
3.5.2 招标范围 45
3.5.3 招标组织形式 45
3.5.4 招标方式 45
3.6 项目实施组织机构配置 4..6
第四章 资源开发与综合利用分析 4..8
4.1 资源利用分析 4..8.
4.1.1 项目建设期主要资源消耗 48
4.1.2 项目运营期主要资源消耗 48
4.2 资源节约措施 4..8.
4.2.1 节约用地 48
4.2.2 节约用材 49
4.2.3 节约用水 50
4.2.4 其他资源节约措施 51
第五章 节能方案分析 5..2.
5.1 用能标准与节能规范 5..2
5.2 项目能耗状况和耗用指标分析 5..3
5.2.1 能源供应情况 53
5.2.2 能源耗用指标 53
5.3 节能措施 5..4.
5.3.1 建筑节能 54
5.3.2 电气节能措施 55
5.3.3 能源管理措施 56
5.3.4 日常生活节能措施 57
第六章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 5..8
6.1 项目选址及用地方案 5..8
6.1.1 项目建设地点 58
6.1.2 场址土地权属类别及占地面积 58
6.1.3 土地利用现状 58
6.1.4 占用耕地情况及其他 58
6.2 土地利用合理性分析 5..8
6.3 征地拆迁和移民安置规划方案 5..9
第七章 环境和生态影响分析 6..0
7.1 区域环境现状 6..0.
7.2 生态环境影响分析 6..1.
7.2.1 项目建设期环境影响 61
7.2.2 项目营运期环境影响 64
7.3 环境保护措施方案 6..7.
7.3.1 施工期环保措施 67
7.3.2 营运期环保措施 71
7.4 地质灾害影响分析 7..3.
7.5 特殊环境影响 7..3.
第八章 投资估算及资金筹措 7..5
8.1 投资估算 7..5.
8.1.1 投资估算依据 75
8.1.2 投资估算方法 75
8.1.3 项目总投资 77
8.2 资金筹措 7..7.
第九章经济影响评价 7..9.
9.1 项目财务评价 7..9.
9.1.1 财务分析基础数据 79
9.1.2 营业收入和税金估算 79
9.1.3 总成本费用估算 80
9.1.4 项目静态盈利能力分析 81
9.1.5 项目动态盈利能力分析 81
9.2 经济影响分析 8..2.
9.3 行业影响分析 8..3.
第十章社会影响评价 8..4.
10.1 社会影响效果分析 8..4.
10.2 社会适应性分析 8..4.
10.3 社会风险及对策分析 8..5
表
附表 1 项目建设投资估算表
附表 2 资金来源与使用计划表
附表 3 营业收入及相关税金估算表
附表 4 总成本费用估算表
附表 5 固定资产折旧估算表
附表 6 利润及利润分配表
附表 7 项目投资现金流量表
附件
附件 1 武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司企业法人营业
执照
附件 2 武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司组织机构代码
证
附件 3 武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司税务登记证
附件4项目国有建设用地使用权成交确认书（武土交确字 [2010]
第274 号）
附件 5 项目规划条件（武规条字（2010）第169号）
附件 6 项目环境影响报告表的审批意见
附件 7 项目节能审批意见
附件 8 银行资信证明
附图
附图 1 项目总平面图
附图 2 项目建筑效果图
附图 3 美凯龙商场各层平面图
附图 4 办公写字楼各层平面图
第一章申报单位及项目概况
1.1 项目申报单位概况
建设单位：
武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司
单位地址：
湖北省武汉市硚口区解放大道329号
注册资金：
2000万元
法定代表人：
车建芳
公司概况：
武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司是红星家具集团的全
资子公司和连锁商场之一，注册资金2000万元。
经营范围：
家具、建
筑材料、化工原料、装饰材料、金属材料、五金、百货、针纺织品、
卫生洁具批发；房地产开发。
红星家具集团有限公司创始于1986年，是以“红星美凯龙”品牌连
锁经营的国家级大型家居企业集团，注册资金人民币1亿元。
“红星美
凯龙家居广场”主要销售家具、装潢建材、家用纺织品、家装饰品、厨
房用具、卫生洁具、家电、园艺、灯具、布艺等。
自创业以来，始终
以建设温馨、和谐的家园，提升消费者的居家生活品味为己任，至今
已在全国 28个城市开办了 44家商场，市场总规模超过380万平方米。
2007年销售总额突破153亿元，成为中国家居业的第一品牌，成为世
界家居业 500强之一。
创业24年来，红星美凯龙始终秉承“一丝不苟，视信誉为生命；
勤奋务实，视今天为落后”的企业精神，积极实施“品牌市场全国连锁化
经营、全球化名牌捆绑品牌经营”的策略，在全国领先推出了“市场化经营，商场化管理”的模式，被誉为“红星美凯龙经营模式”。
并在中国家
居业首创了“所有售出商品由红星美凯龙负全责”的诚信创举，为中国家
具建材市场的发展与繁荣作出了创造性的贡献。
红星美凯龙连续5年跻身中国民营企业 500强前50位，2006年
获得“中国家居行业核心竞争力第一品牌”、“中国家居行业十佳竞争力
之星”、“中国家具连锁最具影响力品牌”，2007年荣获“国内影响力品牌
领袖大奖”、“家居家装行业影响力品牌领袖大奖”，2008年被评为“中国
十大自主创新品牌”、“中国家居行业唯一标志性品牌”。
红星美凯龙创建的品牌连锁大卖场，不只是简单的商业流通物业；
红星卖场销售的家居商品，也不单是普通意义上的商品，我们更多传
播的是一种“家的文化”、“家的艺术”，引领社会大众高品质的生活理念
和生活方式。
武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司按红星集团连锁家居
商场的经营模式进行管理，立足武汉，开拓武汉乃至华中地区市场。
1.2 项目概况
1.2.1 建设背景
1.2.1.1 行业发展前景
家具是人们的必须消费品，家具行业也是历史非常悠久的行业。
目前我国家具企业及从业人数是世界上最多的，有5万多家企业和 500
多万员工。
我国家具业已经从一门传统的手工业，发展成为一个以机
械化生产为主、门类齐全、技术和艺术含量不断提高的重要产业。
我国是家具生产大国，同样也是家具消费大国，我国有13.7亿人口，巨
大的潜在的家具消费市场已为世人瞩目。
中国家具行业的国内市场销售额从 2007年的1059亿元增加到
2010年的 2624亿元，三年平均增速为 35.5%，高于社会消费品零售总
额20.8%的增速。
我国家具市场总量不小， 但与国外家具消费水平相比
较，我国家具人均消费水平还很低，中国人均家具消费水平是美国的
1/43，韩国的 1/10，行业发展空间广阔。
近年来，我国一直保持快速发展的势头，根据国家统计局《 2010
年国民经济和社会发展统计公报》，2010年我国国内生产总值 397983
亿元，比上年增长 10.3%，已超过日本成为世界第二大经济体；我国的
GDP从1978年的2683亿美元，猛增到2010年的5.879万亿美元，30
余年间增长了 20余倍，平均增速接近 10%，开创了中国经济发展史上
前所未有的“高速”时代；2010年我国城镇居民人均可支配收入13390
元，增长 7.8%。
经济的稳步快速发展和人民生活水平的显著提高为企
业产品的销售提供了强有力的购买基础。
进入21世纪，我国政府提出加快城市化和小城镇化建设步伐。
党
的十六大提出，全面繁荣农村经济，加快城镇化进程，以便进一步拉
动消费市场，扩大消费领域。
国家的这一举措，进一步促进了我国的
住宅建设，由于住宅产业化的发展，住宅作为一种商品进入市场，进
而也为各类家具和配套产品提供了发展空间。
据建设部住宅产业化促
进中心的统计，我国每年基本建设竣工量有12亿平方米，是全欧洲一
年建设竣工量的6倍。
其中，城镇住宅建设大约有5亿平方米。
按每
户100平方米计算，可以为500万户提供住宅。
也就是说，每年有500
万户住宅要进行家具的配置，这将会带动民用家具需求量增加。
此外，由于第三产业的发展和房地产业的崛起，国内每年有数千
万平方米的办公楼宇和公共建筑竣工，要求提供大量不同门类的家具，
尤其是办公家。
同时，随着现代化办公方式的兴起，过去旧的办公桌
椅已进入更新换代期。
办公家具需求在今后几年里也将急剧增加。
因此，中国家具行业有着巨大的市场潜力。
1.2.1.2 区域环境优势
（1）武汉市宏观经济环境
作为华中重镇的武汉，中部龙头的地位已经日益彰显，中心城区
“向心力”作用加强，看好武汉，投资武汉已经成为市场共识。
目前，
武汉的城市力尚在提升当中。
近年来，国家“中部崛起”战略、湖北“8+1
城市经济圈战略、武汉“两业并举”战略的制定和实施，将提供更加有
利的区域发展环境。
武汉市近十年来保持了两位数的经济增长速度，人民生活进一步
改善。
根据《武汉市国民经济和社会发展统计公报》 ：
2010年全年地
区生产总值 5515.76亿元，比上年增长14.7%。
全年城市居民人均可
支配收入 20806.32元，比上年增长13.2%；人均消费支出14490.07
元，增长 14%。
随着人民生活水平的提高，人们将进一步提高家居生
活的档次，其将带动武汉家居建材消费市场的繁荣发展。
根据2010年武汉市房地产销售统计数据，全市房地产业也保持了
稳步发展趋势。
全年房地产开发投资1017.4亿元，比上年增长30.7%；
房屋新开工面积2626.27万平方米，增长59.1%；房屋竣工面积919.4
万平方米。
全年商品房销售面积1207.97万平方米，比上年增长11.1%；
年末商品房待售面积310.08万平方米，比上年末增加44.8%。
全年已销售及待售商品房面积合计1518.05万平方米，按每平方
米装修成本1000元计，在近几年内家居建材市场需求量将在150亿
元左右，而随着全市新开工 2626.27万平方米房屋的逐步建成和出售，
在未来5年内家居建材市场的需求量也将保持稳步发展的趋势。
此外，随着武汉市“8+1”城市圈一体化建设加速推进，武汉通往周
边城市的8条高速出口公路基本建成，其便捷的交通条件也将会吸引
周边区域客户来武汉消费，带动武汉家居建材市场发展。
（2）拟建区域市场环境
项目选址硚口区古田地区，拟建地交通区位优势突出，具有良好
的产业基础和发达的商贸资源。
区位交通优势：
硚口区为武汉市商贸中心地区，东部是商贸旅游
区，西部是武汉市新经济增长带，北接武汉市中央商务区，南滨长江
最大支流汉江。
古田地区地处长江之邻、汉水之滨的硚口区西部，位
于城市交通枢纽的中心地带，北接王家墩中央商务区，南靠滨江景观
开发带，西邻汉正街都市工业园区，东连繁华的汉正街商贸旅游区。
拟建地交通便捷，轻轨1号线贯通全区，规划建设中的地铁 3、5号线
也在宗关交汇，拟建地区位优势突出，交通便捷，商业潜力巨大。
商贸资源优势：
良好的区位和交通优势，使这一地区成为国内外
企业争相投资的热土。
近年来，古田地区引进内资67.38亿元，实际利用外资5272万美元。
鄂京、鄂港粤等招商活动新引进投资5000万元
以上的项目28个，联邦快递等10余家外资企业也相继落户古田。
如今，沃尔玛以及本地超市巨头中商平价、武商量贩等已进驻该
区的大型商业综合体，使得 硚口的商业态势不断发展。
纵观武汉商业
版图，古田商圈与汉阳钟家村商圈、武昌中南路商圈均位于交通要塞，
路网发达的区域，三大商圈距离等间，势力范围互不重叠，三镇鼎立
的格局也逐渐显现。
商业地产兴旺：
城区环境的改善，也带来了商业地产的兴旺，并
成为硚口区三大产业之一。
据《鄂商》了解，近三年古田区域房地产
开发已步入快车道，融侨锦城、古田云彩、天泽一方等地产项目开发
了近268万平方米的中高档房地产楼盘。
预计未来5-10年内，古田地
区居住人口将从目前的28万增加到50万，商业地产业的快速发展也
带动该地区家居建材消费市场。
产业集群优势：
改革开放以来，硚口以汉正街小商品市场为发端，
建起了多个大市场，其中1995年兴起于汉西南路的西汉正街建材市场
拥有时代精品城、长江建材装饰城、金太阳建材城、华中建材装饰城
等37个建材专业市场，汇聚美、英、法、意等国家和地区200多个精
品名牌及10余万种建材商品，与国内同类专业市场相比，它创下了“市
场规模、汇聚品牌、年吞吐量、经济效益”四项全国之最，2001年11
月18日被中国建材市场协会授予“中国建材第一市”的光荣称号。
上世纪90年代后，硚口古田地区因国有企业外迁、改制等因素影
响，大量厂区闲置。
硚口区敏锐地捕捉到这一机遇，提出了将西汉正
街市场上档升级 ,打造“中部地区建材家居中心”，引领古田商业中心发
展的战略构想。
循着这一发展思路，硚口区加大招商引资力度：
2006年4月，由
南国商业公司投资兴建的大武汉家装广场在原长江电源厂的厂区建成
开业，吸引389家国内外建材总代理入驻该区，吸引了中高端消费群
体大量光顾。
现其二期西汇生活广场也已建成开业。
大武汉家装的成
功，使硚口区和投资商都尝到了甜头，其他投资者接踵而至，百安居
入驻，香港金太阳公司投资的建材创意总部基地，香江家居预计总投
资50亿元，将建成集建材、装饰、住宅产品贸易于一体的采购物流中
心，瑞典宜家集团公司投资的宜家销品茂，一个个大体量的家居项目
在古田地区风生水起，使沉寂多年的老工业基地开始走上复兴之路。
下一步，区政府将着力引导土地科学合理开发，完善项目运作机
制，优化投资发展环境，强化调控监管职能，加快设计展示总部基地
建设，推进区域家居建材产业健康、有序发展，通过核心项目的带动，
产业层次和发展质量进一步提升，打造“中央采购区（中部地区家居家
装产业“品牌大本营”和“创意设计中心”）。
红星美凯龙世博家居广场建成后，将与已建成的大武汉家装、香
江家居、金太阳市场，筹建中的宜家家居一道，形成全国最大的家居
建材市场群。
届时，武汉汉西建材市场将升级为 “中央家居建材采购
区”，拥有4000多家知名家居及建材品牌，提供家居、家装、饰品、
建材等一站式服务，成为家居、建材品牌的华中总部基地。
正是在这样的背景下，武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公
司综合考虑多方面因素和条件，提出该项目建设。
1.2.2 建设地点
项目建于硚口区额头湾地区，用地四至关系为东临80米宽桥孝高
速，西、南、北侧均临 30米宽城市规划道路。
1.2.3 主要建设内容及规模
项目地上拟建美凯龙大型家居商场及高层办公写字楼；地下设置
二层地下室，设有地下家居商场、机动车库和设备用房。
项目总用地面积77546㎡，总建筑面积合计295443㎡。
地上建筑
面积 200243㎡，其中：
美凯龙家居商场 179986㎡，办公写字楼20257
㎡；地下建筑面积95200㎡，其中：
地下家居商场建筑面积27500㎡，
机动车库及设备用房建筑面积 67700㎡。
项目容积率 2.6，建筑密度 45%，绿地率 35%，总配置机动车停车
位1845个（其中：
地上停车位 196个，地下停车位 1649个）。
1.2.4 建设条件
项目建设地点交通便捷，供水、供电、排水及通信设施等市政配
套设施规划合理，工程建设条件优越。
1.2.5 项目用地
武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司已于2011年1月以挂
牌方式竞得位于硚口区额头湾地区，编号为 P（2010）206号的国有建
设用地使用权。
根据国土资源和规划局规划设计条件：
该地块规划用地性质为商
业金融用地，地块分类：
商服用地，项目建设未改变用地性质。
项目
容积率2.58≤2.6，建筑密度 45%≤45%，绿化率 35%，项目建设方案达
到设计规划条件要求。
1.2.6 项目建设期
本项目建设期 2年，2011年7月—— 2013年7月。
1.2.7 投资规模及资金筹措方案
（1）项目总投资
按照建设规模，依据工程投资估算相关指标计算标准，项目总投
资合计为110798.94万元，其中：
工程费用69084.1万元；工程建设其
他费用39477.97万元；工程预备费2236.86万元。
表1.1项目总投资汇总表
序号
费用名称
投资额
（万元）
占项目投入总资金
的比例
1
建设投资
110798.94
100.00%
1.1
工程费用
69084.10
62.35%
1.2
工程建设其他费用
39477.97
35.63%
1.3
预备费用
2236.86
2.02%
2
建设期借款利息
0.00
0.00%
3
项目总投资（ 1+2）
110798.94
100.00%
（2）资金筹措
项目投资所需资金全部由企业自筹。
1.2.8 主要技术经济指标
项目主要经济技术指标见表 1.2。
表1.2项目主要技术经济指标表
指标名称
单位
数据
建设规划指标
总用地面积
㎡
77546
总建筑面积
㎡
295443
地上建筑面积
㎡
200243
其
商业面积
㎡
179986
中
写字楼面积
㎡
20257
其
地下建筑面积
㎡
95200
中
地下一层建筑面积
㎡
47600
其其
地下家居商场
㎡
27500
中中
地下车库及设备用房
㎡
20100
地下二层建筑面积
㎡
47600
容积率
2.6
建筑密度
%
45
绿地率
%
35
停车位
辆
1845
其
地上停车
辆
196
中
地下停车
辆
1649
项目建设期
年
2
项目总投资
万元
110798.94
投资利润率
%
17.64%
投资回收期
年
7.53
财务净现值
万元
15008.22
财务内部收益率
%
12.36%
1.3 报告编制依据
（1）项目委托咨询合同；
（2）建设项目规划设计（土地使用）条件；
（3）项目用地的国有建设用地使用权成交确认书；
（4）项目环境影响评价批复意见；
（5）项目规划设计方案；
（6）项目建设单位提供的其他基础数据、技术资料等；
（7）湖北省企业投资项目核准暂行办法；
（8）国家发改委 19号令；
（9）其他有关依据资料。
第二章发展规划、产业政策及行业准入分析
2.1 发展规划分析
2.1.1 武汉市发展规划分析
经过“十一五”时期的发展，武汉市经济社会发展跃上了新的历史平
台，迈上了新的发展起点。
从经济发展看，经过“十一五”的持续提升，
城市综合实力进一步增强。
2010年，全市地区生产总值将突破5000
亿元，人均生产总值超过8000美元，社会固定资产投资达到3500亿
元。
进入“十二五”，武汉将进入经济大发展、城乡大建设、改革大推进、
民生大改善的关健时期。
武汉市“十二五”规划确定发展目标为：
抢抓国家实施促进中部地区崛起战略、两型社会建设综合配套改
革试验和省“两圈一带”发展战略的重大机遇，进一步解放思想，乘势而
上，在两型社会建设取得重大突破，着力打造全国重要的先进制造业
中心、现代服务业中心和综合性高新技术产业基地、综合交通枢纽基
地，努力把武汉建设成为中部地区崛起的龙头城市、全国重要的中心
城市，成为全国两型社会会建设和自主创新典型示范区。
规划指出：
“把结构大调整作为经济发展的战略主线。
”“坚持扩大
上，努力增强居民消费能力，着力培育消费新热点，促进经济增长由主要依靠投资拉动向依靠消费、投资、出口协调拉动转变，构建内需
型经济重要支点。
推进产业结构大调整加快建没以高新技术产业为先
导，先进制造业和现代服务收为支撑，现代都市农业相协调的现代产
业体系。
”
并提出新举措：
“促进先进制造业和现代服务业互动发展，构建现
代产业体系。
坚持服务业与制造业配套发展，规模扩张与结构调整紧
密结合，打造一批千亿元规模的支柱产业，培育一批具有战略意义的
新型产业，构建具有强大竟争力的现代产业体系。
重点发展钢铁、汽
车、石化、电子信息、船舶及装备制造等支机产业，支持轻工纺织、
烟草食品业等传统优势产业优化发展，突破发展半导体及大规模集成
电
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