注册资产评估师资产评估第二章《评估方法》总结.docx
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注册资产评估师资产评估第二章《评估方法》总结
第二章评估方法
一、市场法
1、基本涵义
含义：
思路：
资产价值=参照物成交价格+可比因素差异值
=参照物成交价格×可比因素差异调整系数（市场交易价值）
依据：
替代原则
2、基本前提
基本前提：
（1）有一个公开市场；
（2）有可比的资产及交易活动
可比因素：
（1）资产功能；
（2）资产实体特征与质量；（3）市场条件；（4）交易条件：
批量、动机、时间
3、基本程序
选择参照物：
（1）关键：
参照物可比性；
（2）数量：
三个以上成交案例
选择比较因素：
选择对资产价值形成影响较大的对比指标
量化指标差异：
量化差异因素
调整价格差异：
确定初步评估结果
确定最终评估值
4、具体方法
评估对象A特征
直接比较法：
资产价值=参照物成交价格×
评估思路参照物A特征
类比调整法：
资产价值=参照物成交价格×A因素差异修正系数×B因素差异修正系数×……
类比法：
市场售价类比法、成本市价法、市盈率乘数法
具体方法
比较法：
现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格法、市场折扣法
二、收益法
1、基本涵义
含义：
思路：
资产价值=未来预期收益×折现系数
=未来预期收益/本金化率（以利索本）
标的：
获利能力价值
2、基本前提
（1）资产预期收益可预测、可用货币衡量；
（2）所有者承担的风险也可预测、可用货币衡量（行业风险、地区风险、企业风险）；
（3）资产获利期限也能预测
3、基本参数
含义：
根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额
收益额（关键）特点：
（1）未来预期收益额；
（2）客观收益
构成：
（1）净利润；
（2）净现金流量
含义：
将未来预期收益折算成现值的比率
折现率本质：
期望投资报酬率
折现率或资本化率构成：
r＝无风险报酬率+风险报酬率
关系：
折现率与资本化率的联系和区别（质、量、使用场合）
折现：
时间优先的概念、一个算术过程
收益期限：
资产具有获利能力的持续时间
4、基本程序
（1）收集资料；
（2）测算收益；（3）确定折现率；（4）收益折现；（5）确定评估值
5、计算公式
r>0P=（A/r）·[1－（1+r）-n]=A.1-（1+r）-n
年期有限r
纯收益不变r=0P=A×n（特例）
年期永续：
r>0P=A/r
r>0P=∑Rt·（1+r）-t（短期）
年期有限
纯收益在N年前r=0P=∑Rt·（1+r）-t+A.[1-（1+r）-（N-n）]（1+r）-n（长期）
变化N年后不变r
年期永续，r>0P=∑Rt·（1+r）-t+A/r·（1+r）-n
递增：
P=（A/r+B/r2）[1－（1+r）-n]－B·n/r·（1+r）-n
年期有限
递减：
P=（A/r－B/r2）[1－（1+r）-n]+B·n/r·（1+r）-n
纯收益按
等差级数变化递增：
P=A/r+B/r2
年期永续
递减：
P=A/r－B/r2
递增：
P=A/（r－s）[1－（1+s/1+r）n]
年期有限
纯收益按递减：
P=A/（r+s）[1－（1-s/1+r）n]
等比级数变化递增：
P=A/（r-s）
年期永续
递减：
P=A/（r+s）
已知未来若干年后资产价格：
P=A.[1-（1+r）-n]+Pn+1*（1+r）-nPn*：
N年后资产变现价格
r
=∑Rt（1+t）-t+Pn+1.（1+r）-n
三、成本法
1、基本涵义
含义：
思路：
资产价值=重置成本－各类损耗（重新购建价值）
2、基本前提
（1）持续使用状态；
（2）具备历史资料；（3）必要价值耗费
含义：
资产现行再取得成本
重置成本内涵：
重置成本原值、重置成本净值
3、基本要素区别：
重置成本与历史成本
类型：
复原重置成本、更新重置成本
各类贬值：
实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值
4、计算公式
评估值=重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
评估值=重置成本×综合成新率
评估值=重置成本×成新率－功能性贬值－经济性贬值
5、重置成本
重置核算法：
重置成本=直接成本+间接成本
购买型：
重置成本=购价+运杂费+安调费+其他费
自建型：
重置成本=成本费用+利息+利润
重置成本=历史成本×物价指数
物价指数类型：
定基指数、环比指数、变动指数
物价指数法物价指数与重置核算法的区别联系联系：
以历史资料为基础
区别：
（1）确定的重置成本类型有区别；
（2）依据与基础不同
运用：
（1）不适用技术进步快的资产；
（2）价格指数的口径
生产能力比例法重置成本=委估资产年产量/参照物年产量×参照物重置成本
功能前提与假设：
成本与功能呈线性关系（正比例变化）
价值
类比法重置成本=（委估资产年产量/参照物年产量）X×参照物重置成本
规模效益指数法规模经济效益指数：
经验数据
前提与假设：
成本与功能呈指数关系（不成正比例变化）
重置成本=∑某类资产帐面历史成本×K
统计分析法调整系数K=重置成本/历史成本
计算步骤：
（1）资产分类；
（2）选择样本与估算；（3）确定调整系数；（4）估算重置成本
运用：
适用于估算同类型资产重置成本的场合
成新率贬值率
基本含义：
成新程度百分比损耗程度百分比
价值构成：
现行价值/重置成本损耗价值/重置成本
相互关系：
成新率+贬值率＝1
6、成新率与贬值率基本类型：
实体性成新率实体性贬值率
综合性成新率经济性贬值率
基本运用：
评估值＝重置成本×综合成新率贬值额＝重置成本×（1-成新率）
＝重置成本×贬值率
使用年限法：
成新率=预计尚可使用年限/（实际已使用年限+预计尚可使用年限）×100%
=预计尚可使用年限/总使用年限×100%
贬值率=实际已使用年限/（实际已使用年限+预计尚可使用年限）×100%
=实际已使用年限/总使用年限×100%
含义：
使用磨损和自然力作用形成的贬值
7、实体性贬值观察法：
实体性贬值=重置成本×（1－成新率）
实体性贬值=（重置成本－预计残值）×（实际已使用年限/总使用年限）
方法年限法总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限＞1超负荷
实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率资产利用率=1满负荷
尚可使用年限：
预计继续使用年限＜1负荷不足
修复费用法：
实体性贬值＝修复费用
概念含义：
技术相对落后形成的贬值
8、功能性贬值类型：
（1）超额投资成本；
（2）超额运营成本
贬值：
功能性贬值=超额投资成本+超额运营成本现值
方法超额投资成本=复原重置成本－更新重置成本
超额运营成本=∑年超额运营成本×（1－所得税率）×现值系数
=年均超额运营成本×（1－所得税率）×年金现值系数
含义：
外部环境变化形成的贬值
9、经济性贬值利用率不足经济性贬值率=[1－（预计可利用生产能力/原设计生产能力）X]×100%（X取0.6～0.7）
方法经济性贬值额=重置成本×经济性贬值率
收益额下降：
经济性贬值额=年均收益损失额×（1－所得税率）×年金现值系数
=∑年收益损失额×（1－所得税率）×现值系数
四、评估方法的选择
评估方法含义：
评定估算资产价值的技术手段
概念特点：
多样性、可替代性
评估方法体系含义：
类型：
市场法、成本法、收益法及衍生方法
内在联系：
在特定经济行为、相同市场条件、相同对象状态下的同一资产的评估值是客观的（大体相同）
联系决定因素：
评估基本目的决定评估方法间的内在联系
理论依据：
（1）相互替代；
（2）相互验证
关系问题：
（1）应用前提不具备；
（2）分析过程有缺陷；（3）结构分析有问题；
（4）信息依据有失真；（5）职业判断有失误
区别：
（1）以不同角度表现资产价值；
（2）有效率和程度上的差别
三个层面：
评估技术思路、具体评估方法、技术经济参数
选择同评估目的、市场条件、评估对象及评估价值类型相适应
影响因素受评估对象的类型、理化状态的制约
受数据资料及主要经济技术参数的制约
三种基本评估方法的适用性
评估方法补充材料
一、市场法
引例1：
A股票转让，持有股数10000股，评估基准日收盘价5.40元/股。
（现行市价法，同样资产）
评估：
股票价值=评估基准日收盘价×持有股数
=5.40×10000=54000元
引例2：
旧桑车转让，成新率60%（直接比较、同样资产）
二手车市场成交案例：
成新率50%的旧桑车（规格、型号完全相同）转让价格6万。
评估：
旧车价值=可比实例交易价格×成新率修正系数
60%
=6×
50%
=6×1.2=7.2万元
引例3：
出租车营运证照转让（类比分析，类似资产）
差异因素
交易情况修正系数
交易时间修正系数
牌照类型修正系数
价格
可比案例A
1.0
1.05
1.0
19万
可比案例B
1.0
1.10
1.10
16万
可比案例C
1.4
1.0
1.0
14万
PA=19×1.0×1.05×1.0=19.95万元
PB=16×1.0×1.10×1.10=19.36万元
PC=14×1.4×1.0×1.0=19.6万元=19.45万
评估值=（19.35+19.36+19.45）/3=19.45万
二、收益法
引例1：
以利索本：
（1）100万元本金，收益率（期望投资报酬率）10%，
求年收益
将本求利：
收益=100×10%=10万元
（2）年收益10万元，折现率10%，求本金（价格）
以利索本：
价格=10÷10%=100万元
说明：
1、在永续年，收益不变的条件下：
直接运用r还原本金时
P=
A
r
r～本金化率（资本化率）
2、在其他条件下：
运用r计算折现系数时r～折现率（还原利率）
（1）复利现值系数公式：
（1+r）-n
表达式：
（P/F,r,n）=（1+r）-n
其中：
P～现值；F～终值；r～折现率；n～收益年限
折现系数可查表求得：
已知r=10%,n=2,现值系数=0.8264。
已知r=5%,n=4,折现值系数=0.8227。
1-（1+r）-n
r
（2）年金现值系数公式：
1-（1+r）-n
r
表达式：
（P/A,r,n）=
其中：
A～年金
折现系数也可查表求得：
已知r=10%,n=2年，年金现值系数=1.7355
已知r=5%,n=4年，年金现值系数=3.5459
例：
某资产可用2年，年均收益100万元，折现率=10%
收益现值=100×0.9091+100×0.8264
=100×1.7355
=173.55万元
引例2：
某宗写字楼预期平均年收益100万元，折现率（或本金化率）10%
（1）试计算永续年收益现值；
（2）试计算20年的收益现值；
（3）若未来各年纯收益逐年递增1万元，试计算永续年收益现值；
（4）若未来各年纯收益逐年递增1%，试计算永续年收益现值；
100
10%
解1：
收益现值==1000万元
1-（1+10%）-20
10%
解2：
收益现值=100×=100×9.1285=912.85万
1001
解3：
收益现值=+=1100万元
10%（10%）2
100
解4：
收益现值==1111.11万元
10%-1%
引例3：
年期有限的公式理解
1-（1+r）-（N-n）
P=ΣRt•（1+r）-t+A••（1+r）-n
r
例：
n=20年，r=10%
前三年收益依次为60万，80万，100万，后17年维持100万元不变
1-（1+10%）-3
P=60×（1+10%）-1+80×（1+10%）-2+100×（1+10%）-3+100××（1+10%）-3
10%
三、成本法
引例1：
某项运输设备评估。
该设备1996年12月购入，原值11万元（含增值税、附加费），至评估基准日2000年12月，该设备现行市价8万元（购置单价），增值税17%，附加费10%，其他费2%，成新率0.6。
历史成本=11万元；
重置成本原值=8×（1+17%+10%+2%）=10.32万元；
重置成本净值=10.32×0.6=6.19万元。
损耗或贬值的类型
损耗
贬值
原因
影 响
有形损耗
实体性贬值
使用磨损和自然力作用
资产的新旧程度
无形损耗
功能性贬值
技术进步
成本降低
形成超额投资成本（初始投资成本）
功能落后
形成超额营运成本（未来使用成本）
经济性贬值
外部环境变化
利用率降低、收益减少
价格指数的运用
计算公式：
重置成本=帐面成本×价格指数
1、价格定基指数：
相对于基准年而言的各年价格上涨百分率。
公式：
重置成本=原始成本×（评估日价格定基指数÷购建日价格定基指数）
2、价格环比指数：
相对于上年而言的各年价格变动百分率。
公式：
重置成本=原始成本×（1+a1）×（1+a2）×……（１+an）
其中：
ai指某年上升的价格上涨百分率。
3、价格变动指数：
从购建日到评估日价格上涨百分比。
公式：
重置成本=原始成本×（1+价格变动指数）
4、价格变动系数：
比上年的年均价格上涨百分率（环比指数的特例）
公式：
重置成本=原始成本×（1+a）n
其中：
a为年均价格上涨百分率，n价格上涨年限
5、分段价格变动指数：
从购建到评估日个别价格上涨百分率的加权平均数。
公式：
重置成本=原始成本×[（1+Σ（ci.pi））
其中：
加权平均价格指数=Σ（ci.pi）÷Σ（ci）=Σ（ci.pi）（因为ΣＣi=1）
例：
评估资产原值10万元，99年购置，评估日2003年
1998年1999年2000年2001年2002年2003年
定基：
100%105%110%110%105%115%
环比：
—5%4.76%0-4.55%9.52%
解：
115%
（1）定基：
评估值=10×=10.95万元
105%
（2）环比：
评估值=10×（1+4.76%）×（1+0）×（1-4.55%）×（1+9.52）=10.95万元
（3）变动:
评估值＝10×（1+9.5％）＝10.95万元
第三章资产评估程序
概念定义：
系统性工作步骤P71
含义广义：
明确基本事项评估文件归档
概述狭义：
接受委托提交报告
分类理解：
具体业务类型不同，具体工作步骤不同，但评估基本程序适用各种业务类型
主要环节：
八项工作步骤P72
重要性：
（1）规范评估行为的保证；
（2）评价评估服务的依据；（3）防范执业风险的手段
明确基本事项：
（1）委托方基本状况；
（2）评估目的；（3）评估对象；（4）价值类型；
（5）评估基准日；（6）限制与假设；（7）其他重要事项；（8）因素分析
签订业务委托书：
（1）业务委托书的概念；
（2）业务委托书的内容；（3）业务委托书的签订
编制评估计划：
（1）评估计划的概念；
（2）评估计划的重点因素
程序资产（现场）勘察
收集评估资料
评定估算（价值）：
（1）资料分析；
（2）方法选择；（3）初评结论；（4）综合分析；（5）内部复核
编制与提交报告：
（1）编制报告；
（2）反馈意见；（3）提交报告
评估档案归档
建立评估程序制度：
评估程序细化和制度化
履行资产评估程序：
确定和履行评估程序
要求建立相关工作制度：
指导和监督评估程序的实施
特殊性问题的处理：
（1）无法实施评估程序的问题；
（2）特殊问题的处理：
披露、拒绝、终止
评估程序执行记录：
（1）工作底稿；
（2）评估报告
信息收集：
十二项内容
信息来源内部信息：
与目标资产直接相关的信息
外部信息：
市场信息、政府部门、证券机构、媒体、行业协会、学术出版物
信息分析含义：
对信息资料合理性与可靠性的识别。
判断：
信息源可靠性：
（1）四种判断；
（2）六项定级
信息处理信息本身可靠性：
（1）查证方法；
（2）六项定级
评估信息信息整理按可用性原则划分：
（1）可用信息；
（2）有参考价值信息；（3）不可用信息
按信息来源划分：
（1）一级信息；
（2）二级信息
含义：
确定差异点与共同点P87
比较类型：
（1）时间上比较（纵向）；
（2）空间上比较（横向）
注意：
（1）可比性；
（2）比较方式；（3）比较内容
含义：
分析事物之间、事物内部各要素之间的特定关系P89
分析步骤：
（1）明确目的；
（2）分解要素；（3）分别考察；（4）探明关系
逻辑分析分析与综合方法：
（1）因果分析；
（2）表象与本质分析；（3）相关分析；（4）典型分析
综合含义：
从整体把握事物本质与规律P90
步骤：
（1）明确目的；
（2）把握要素；（3）确定联系；（4）获得结论
含义：
由已知判断推出新的判断P91
推理要素：
（1）前提；
（2）推理过程；（3）结论
方法：
演绎推理：
（1）含义：
由一般到个别；
（2）形式：
必然性推理；（3）程序
归纳推理；
（1）含义：
由个别到一般；
（2）形式：
或然性推理；（3）程序
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