资产评估报告分析.docx

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资产评估报告分析

一、长沙中住兆嘉房地产开发有限公司拟增资项目资产评估报告

（一）、评估方法选择：

资产基础法、市场法和收益法

（二）、对选取方法的分析判断

、对于市场法的应用分析1市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，它具有评估角

度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结果说服力强的特点。

但由于目前缺乏一个充分发展、活跃的资本市场，缺少与评估对象相似的三个以上的参考

企业，故本次评估不采纳市场法。

、对于收益法的应用分析2评估人员从企业总体情况、本次评估目的和企业财务报表分析三个方面对本评估，项

目能否采用收益法作出适用性判断。

（）总体情况判断1评估资产是经营性资产，产权明确并保持完好，企业具备持续经营条件。

1.被评估资产是能够用货币衡量其未来收益的资产，表现为企业营业收入能够以货币计2.

量的方式流入，相匹配的成本费用能够以货币计量的方式流出，其他经济利益的流入流出

也能够以货币计量，因此企业整体资产的获利能力所带来的预期收益能够用货币衡量。

被评估资产承担的风险能够用货币衡量。

企业的风险主要有行业风险、经营风险和财3.

务风险，这些风险都能够用货币衡量。

（）评估目的判断2本次评估目的是为委托方拟进行增资的经济行为提供价值参考，要对兆嘉公司全部股

东权益的市场公允价值予以客观、真实的反映，不能局限于对各单项资产价值予以简单加

总，还要综合体现企业经营规模、行业地位、成熟的管理模式所蕴含的整体价值，即把企

业作为一个有机整体，以整体的获利能力来体现股东权益价值。

（）财务资料判断3企业具有较为完整的财务会计核算资料，企业经营正常、管理完善，会计报表经过审

计机构审计认定，企业获利能力是可以合理预期的。

（）收益法参数的可选取判断4目前国内资本市场已经有了长足的发展，房地产开发类上市公司也比较多，相关贝塔

系数、无风险报酬率、市场风险报酬等资料能够较为方便的取得，采用收益法评估的外部

条件较成熟，同时采用收益法评估也符合国际惯例。

综合以上四方面因素的分析，评估人

员认为本次评估项目在理论上和操作上可以采用收益法。

、对于资产基础法的应用分析3对于有形资产而言，资产基础法以账面值为基础，只要账面值记录准确，使用资产基

础法进行评估相对容易准确，由于资产基础法是以资产负债表为基础，从资产成本的角度

出发，以各单项资产及负债的市场价值或其他价值类型替代其历史成本，并在各单项资）（产评估值加和的基础上扣减负债评估值，从而得到企业净资产的价值。

在一般情况下，不

宜单独运用资产基础法评估持续经营前提下的企业价值。

评估人员通过对企业财务状况、

持续经营能力、发展前景等进行综合分析后，最终确定采用收益法与资产基础法作为本项

目的评估方法，然后对两种方法评估结果进行对比分析，选取其中一种方法的评估结果确

定评估值。

．

二、关于葫芦岛华天实业有限公司破产清算资产评估报告

（一）、评估方法选择：

清算价格法

（二）、对选取方法的分析判断

本次评估是为华天管理人了解委托评估资产的强制清算价值（以强制拍卖为目的）提

供价值参考依据。

故依照《中华人民共和国共和国企业破产法》规定，对经人民法院宣告

破产的企业资产评估采用清算价格法确定评估值。

清算价格法的评估是对委估资产充分综合考虑影响资产价值及变现能力的各种因素后

确定的清算价值。

三、湖北三环股份有限公司定向增发项目资产评估报告

（一）、评估方法选择：

成本加和法、收益法、重置成本法、市场比较法

（二）、对选取方法的分析判断

本次评估范围的流动资产包括货币资金、交易性金融资产、应收账款、其他应收款。

1.对流动资产的评估主要采用成本法。

评估中，我们对债权类资产进行了函证，在抽查核实的基础上，结合帐龄和以前年度

收款情况确定其评估值。

房屋建筑物的评估有重置成本法、市场比较法。

2.重置成本法的评估计算过程是：

首先采用重置核算法求出评估标的物的重置全价，其

重置全价建安工程造价前期及其他费用资金成本；其次测算成新率，采用年限法和完损=++等级打分法进行；最后计算评估值，评估值重置全价×成新率。

市场比较法是根据估价=对象房地产的具体情况，在同一供求圈内寻找和筛选比较案例，将估价对象房地产与在近

期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，并根据后者的成交价格，以及两者在交易

情况、交易时间、所在区域条件以及估价对象个别因素等方面存在的差异大小，进行价格

修正，以最终得到估价对象在评估基准日的正常市场价格即评估值。

本次房屋建筑物的评估主要采用市场比较法进行。

对土地使用权采用基准地价修正法进行评估，基准地价修正法是利用城镇基准地价3.和基准地价修正系数表等评估资料，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等

与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行

修正，进而求取待估宗地在基准日的评估值。

设备类资产的评估，主要采用重置成本法。

我们以现行市场交易价格为该等资产重4.

置全价的基础，根据购置全新同类设备所必须付出的成本，包括购置价、运杂费、安装调

试费、资金成本和各种税费等，计算出重置全价，并根据其经济使用年限及现场勘察记录

的实际新旧程度，确定成新率，从而计算出该资产的价值。

固定资产清理的评估5.固定资产清理的评估采用核实法，以核实的进入清理的固定资产的残余价值扣除清理

费用确定评估值。

关于负债的评估6.本次申报的负债包括流动负债中的应付账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款。

对上述负债在抽查的基础上根据核实和调整后的数额确定评估值。

关于整体资产评估7.

本次整体资产评估主要采用加和法，并采用收益法进行验证。

．

四、福建省建瓯福人林业有限公司资产评估报告

（一）、评估方法选择：

成本法

（二）、对选取方法的分析判断

货币资金按核实无误的账面价值确定评估值。

1.短期投资主要系投资股票和基金，属交易性金融资产，我们按照评估基准日证券市场的2.收盘价确定其评估值。

各种应收及预付款项在核实无误的基础上根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。

3.,存货在核实账面价值并盘查的基础上，以成本法为主进行评估。

4.消耗性生物资产为林木资源资产，参照森林资源资产评估技术规范的说明，对林木资源5.资产一般分别不同树种、龄组采用重置成本法、收获现值法和市场价倒算法进行评估但是，;考虑到本次评估目的为资产重组，评估的价值类型定义为投资价值，因此为了维护重组后

上市公司投资各方的利益、特别是中小投资者的利益，为上市公司留下充分的盈利空间，

并合理体现资本市场的公平公正，我们对本次评估的核心资产——不同树种、不同龄组的

林木资源资产均采用重置成本法评估。

长期投资主要系对外的股权投资，我们首先充分了解了具体投资形式、收益获取方式和6.占被投资单位资本的比重等投资要素。

在此基础上，我们主要采用以下方式对长期投资进

行评估对于福建省建瓯福人林业有限公司对外的控股投资，我们对被投资企业进行整体评:

估，确定被投资企业整体评估的净资产评估值，再根据福建省建瓯福人林业有限公司占被

投资方的股权比例计算长期投资的评估值。

固定资产主要采用重置成本法进行评估。

7.无形资产——土地使用权主要采用基准地价系数修正法进行评估。

8.各项负债根据评估目的实现后的产权持有者实际需要承担负债项目及金额确定其评估值。

9.

五、广西贵糖股份有限公司拟收购广西贵港市安达物流有限公司股权价值资产评估报告

（一）、评估方法选择：

成本法

（二）、对选取方法的分析判断

成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估

对象的评估思路。

运用成本法评估企业价值，就是以资产负债表为基础，对各单项资产及

负债的现行公允价格进行评估，并在各单项资产评估值加和基础上扣减负债评估值，从而

得到企业的净资产价值（全部股东权益）。

由于资产占有方的核心资产为土地，且成本法运

用所涉及的经济技术参数的选择都有充分的数据资料作为基础和依据，因此本项目选择成

本法进行评估。

由于构成企业各单项资产的属性不同，各单项资产的价值根据其具体情况选用适当的

评估方法得出。

各单项资产的评估方法叙及如下：

（）流动资产1货币资金以核实的金额作为评估值。

1.其他应收款在核实其真实性的基础上考虑回收风险确定评估值。

2.（）无形资产（土地使用权）2采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估，然后根据宗地的具体情况经分析后

采用算术平均数确定宗地地价。

基准地价系数修正法1.基准地价系数修正法是利用贵港市土地定级估价成果及基准地价标准，通过实地调查

估价对象区域因素和个别用地条件及其他用地特征，根据调查结果，确定各因素修正系数，

求出估价对象的宗地地价。

成本逼近法2.成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利

息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。

关于全部股东权益的评估3.全部股东权益的评估采用成本法，根据上述各分项资产的评估值相加计算确定。

六、宜昌三峡机场航空食品有限公司资产评估报告

（一）、评估方法选择：

收益法和成本法

（二）、对选取方法的分析判断

收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思

路。

根据对企业基本情况了解后，我们采用了收益法中的未来收益折法进行了评估。

未来

收益折现法是通过估算委估企业在未来有效年期内的预期收益，并采用适当的折现率将未

来预期净收益折算成现值，然后累加求和确定评估对象价值的一种方法，评估公式为：

式中：

为评估值；P

为未来第年（收益期）的预期收益额；Aii

为年以后无变化的预期收益额；At

为折现率。

r

成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估

对象价值的评估思路。

其基本计算公式为：

评估值＝各单项资产评估值之和－负债评估值之和

成本法，是指在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成

本，扣减被评估资产已经发生的各项损耗或贬值来确定被评估资产价格的一种资产评估的

方法。

计算公式：

评估值＝重置全价×成新率

由于在市场上难以找到与被评估企业处于同一或类似行业的公司的买卖、收购及合并

案例，故本次评估不宜采用市场法。

结合本次资产评估的范围、评估目的和评估人员所收

集的资料，本项目采用收益法和成本法两种方法进行评估，在对两种评估方法的评估情况

进行分析后，确定本次资产评估的终结果。

七、东莞宏远工业区股份有限公司拟收购威宁县结里煤焦有限公司股权项目资产评估报告

（一）、评估方法选择：

资产基础法

（二）、对选取方法的分析判断

根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和

收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。

评估值重置全价×成新率=（）重置全价的确定1设备重置全价1.设备的重置全价，在设备购置价的基础上，考虑该设备达到正常使用状态下的各项费

用综合确定。

其中各项费用包括购置价、运杂费、安装调试费和资金成本等：

重置全价购置价运杂费安装调试费资金成本。

+=++其中：

①购置价．

主要通过向生产厂家或贸易公司询价、或参照《年机电产品报价手册》等价格资料，2009以及参考近期同类设备的合同价格确定。

对少数未能查询到购置价的设备，采用同年代、

同类别设备的价格变动率推算确定购置价。

②运杂费

贵州为一类地区，运杂费率综合按购置价的计取。

4%③安装调试费

根据设备的特点、重量、安装难易程度，以设备购置价为基础，按不同安装费率计取。

对

小型、无须安装的设备，不考虑安装调试费。

④其它费用

根据设备的特点和企业实际，以设备购置价为基础，其他费用综合按费率计取1.59%⑤资金成本：

根据各类设备不同，按此次评估基准日贷款利率，资金成本按均匀投入计

取。

资金成本（设备购置价格运杂费安装调试费其他费用）×贷款利率×工期×1/2++=+

八、国机汽车股份有限公司拟发行股购买中国汽车工业进出口有限公司股权项目资产A评估报告

（一）、评估方法选择：

资产基础法

（二）、对选取方法的分析判断

资产基础法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企业或独立获利实体

所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是指将构成企业的各种要素资产的评估

值加总减去负债评估值求得企业价值的方法。

各类资产及负债的评估方法如下：

、流动资产1（）货币资金：

1包括现金、银行存款、其他货币资金。

对于人民币资金以核实后的账面值确认其评估

值；其余外币考虑企业基准日本身外币核算与用基准日汇率乘以外币金额基本一致，评估

按核实后账面值确认评估值。

（）应收票据2应收票据均为无息票据，至评估基准日均未到期，评估按照清查核实后的账面值确定。

（）应收类账款3对应收账款、其他应收款的评估，评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于

历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款

人资金、信用、经营管理现状等，应收账款采用个别认定和账龄分析的方法估计评估风险

损失，对关联企业的往来款项等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为；对有0

确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为；对很可能收不回部分100%款项的，且难以确定收不回账款数额的，参考企业会计计算坏账准备的方法，根据账龄分

析估计出评估风险损失。

（）应收股利4应收股利为应收北京中汽雷日汽车有限公司年度的利润。

评估人员首先进行总2012

账、明细账、会计报表及评估明细表的核对。

其次，检查原始凭证、被投资单位的会计报

表、公司章程、股利分配文件等相关资料，验证应收股利记账依据的正确性。

应收股利以

核实后的账面值确定评估值。

（）存货5．

存货全部为库存商品，主要为进口的正常销售的不同型号的车辆、外贸出口的汽车配

件、萤石矿、服装面料、软木塞等商品。

评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，

委估库存商品账面值包含进货成本和仓储保管费用，除退货的汽车配件和专用轮胎扳手外，

绝大部分库存商品购臵时间均为近期发生，与评估基准日的市场价格变化不大。

对于积压

滞销的库存商品评估师对其形成的原因和目前的状态进行了核实，以可能收回的现值确定

评估值，经核实该积压商品存放在外单位仓库多年，扣除保管费用后已无价值，评估值为

。

对于正常销售的库存商品按照不含税销售价格扣减销售税金、销售费用、所得税和适当0的利润确定。

评估价值实际数量×不含税售价×（产品销售税金及附加费率1-=销售费用率营业利润率×所得税率营业利润率×（所得税率）×）-r1--．不含税售价：

不含税售价是按照评估基准日前后的市场价格确a定的；

．产品销售税金及附加费率主要包括以增值税为税基计算交纳的b城市建设税与教育附加；

．销售费用率是按销售费用与销售收入的比例平均计算；c．营业利润率主营业务利润÷营业收入；d=．所得税率按企业现实执行的税率；e．为一定的率，由于产成品未来的销售存在一定的市场风险，具有一定的不确定性，rf根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确定其风险。

其中对于畅销产品为，0r

一般销售产品为，勉强可销售的产品为。

50%100%、可供出售金融资产2可供出售金融资产为可流通的万向钱潮和交通银行普通股，评估人员查阅了上海证券交易

所和深圳证券交易所公开信息和公司开设的账户信息，核实了股票数量，确认委估可流通

股票真实准确有效。

评估值按照评估基准日当天的收盘价乘股票的数量确定（若评估基准

日当天闭市，按前一个交易日的收盘价确定）。

、长期股权投资3评估人员首先对长期股权投资形成的原因、账面值和实际状况进行核实，并查阅投资

协议、股东会决议、章程和有关会计记录等资料，以确定长期股权投资的真实性和完整性，

在此基础上对被投资单位进行评估。

根据各项长期股权投资的具体情况，分别采取适当的

评估方法进行评估。

、投资性房地产4对于投资性房地产，采用市场比较法进行评估。

市场比较法是在求取待估房地产的价

格时，根据替代原则，将待估房地产与较近时期内已经发生了交易的类似房地产实例加以

比较对照，并依据后者已知的价格，参照该房地产的交易情况、期日、区域以及个别因素

等差别，修正得出估价对象在评估日期房地产价格的一种方法。

、固定资产5（）房屋建筑物1委估房屋建筑物类资产与投资性房地产同一栋房屋，同一个房产证，均为购买的商品房。

根据本次委估房屋建筑物类资产的用途、结构特点和使用性质决定采用市场法进行评估。

评估方法描述与投资性房地产相同，详细情况见投资性房地产评估说明。

（）设备类资产2委估设备类资产主要是车辆和办公用电子设备和家具，根据本次评估目的，按照持续使用

原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重臵成本法进

行评估。

．

、递延所得税资产6递延所得税资产核算的是根据税法企业已经缴纳，而根据企业会计制度核算需在以后

期间转回记入所得税科目的时间性差异的所得税影响金额，主要为企业计提坏账准备和精

算费用所产的可抵扣暂时性差异。

对递延所得税资产的评估，核对明细账与总账、报表余

额是否相符，核对与委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记

录，以证实递延所得税资产的真实性、完整性。

对于递延所得税资产，在核实无误的基础

上，以清查核实后账面值确定为评估值。

、负债7检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评估目的实现后的产

权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。

九、吉林市炭素异型石墨制品厂部分资产资产评估报告

（一）、评估方法选择：

重置成本法

（二）、对选取方法的分析判断

（一）房屋建筑物

采用重置成本法对房屋建筑物进行评估。

由于本次评估是单独评估房屋建筑物的价值，不含土地使用权价值，根据资产评估的有关

法规制度，选用重置成本法对房屋建筑物进行评估，重置成本法的公式为：

评估价值＝重置全价×成新率

、重置全价的确定1

重值全价建筑安装工程综合造价前期工程费用资金成本++=①建筑安装工程综合造价的确定：

按照被评估建筑物的实际情况，根据《吉林省建筑工程预算定额》和《吉林省建筑安装工

程费用定额》并结合吉林省建设厅公布的现行工程预（结）算文件，计算建筑安装工程综

合造价。

②前期工程费用的确定；

依据吉林省及吉林市建设项目工程造价管理和工程费用的有关规定确定。

③资金成本的确定；

资金成本以项目决算价格和前期工程费用为计算基数，建设工期以《全国统一建筑安装工

程工期定额》相应的工程类别选取。

贷款利率按合理建设工期同期固定资产贷款利率算。

、成新率的确定2建筑物成新率的确定根据资产评估规范的规定采用年限法与现场打分法综合确定建筑物成,,新率。

年限法估测建筑物的成新率的计算公式如下：

年限法成新率建筑物尚可使用年限（建筑物实际已使用年限建筑物尚可使用年限）/+=×100%

打分法根据房屋的实际技术情况按结构、装修、设备三部分分别打分，公式如下：

成新率结构部分得分×装修部分得分×设备部分得分×B=S+G+——结构部分修正系数G

——装修部分修正系数S

——设备部分修正系数B

综合成新率×现场打分成新率×年限法成新率+40%=60%、建筑物评估值计算3根据房屋建筑物的重置全价和成新率，计算房屋建筑物的评估值。

备

（二）设

采用重置成本法对设备进行评估。

．

重置成本法的计算公式为：

设备的评估价值设备的重置全价×成新率=、重置全价的确定1在设备购置价的基础上，加设备达到正常使用状态所必须的各种费用，包括运杂费、安装

费及其它合理费用。

视设备的不同情况分别确定重置全价。

、成新率的确定2设备成新率的确定主要是以各类设备的经济寿命年限和已使用年限为基础，在现场勘察后，

考虑设备的来源、功能技术水平、维修保养情况、完好率、利率及运行状况等多方面因素，

综合计算出设备的成新率。

、评估值的确定3根据设备的重置全价和成新率，计算设备的评估值。

十、三亚汉莎航空食品有限公司资产评估报告

（一）、评估方法选择：

收益法、成本法

（二）、对选取方法的分析判断

由于在市场上难以找到与被评估企业处于同一或类似行业的公司的买卖、收购及合并

案例，故本次评估不宜采用市场法。

结合本次资产评估的范围、评估目的和评估人员所收

集的资料，本项目采用收益法和成本法两种方法进行评估，在对两种评估方法的评估情况

进行分析后，确定本次资产评估的终结果。

收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思

路。

根据对企业基本情况了解后，我们采用了收益法中的未来收益折法进行了评估。

未来

收益折现法是通过估算委估企业在未来有效年期内的预期收益，并采用适当的折现率将未

来预期净收益折算成现值，然后累加求和确定评估对象价值的一种方法，评估公式为：

式中：

为评估值；P

为未来第年（收益期）的预期收益额；Aii

为年以后无变化的预期收益额；At

为折现率。

r

成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估

对象价值的评估思路。

其基本计算公式为：

评估值＝各单项资产评估值之和－负债评估值之和

成本法，是指在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成

本，扣减被评估资产已经发生的各项损耗或贬值来确定被评估资产价格的一种资产评估的

方法。

计算公式：

评估值＝重置全价×成新率

十一、万向钱潮股份有限公司部分资产转让评估项目资产评估报告

（一）、评估方法选择：

重置成本法

（二）、对选取方法的分析判断

依据现行资产评估制度的规定，结合本次资产评估对象、评估目的和评估师所收集的

资料，确定采用成本法对委托评估的相关资产市场价值进行评估。

具体评估方法如下：

由于工业房地产项目因设计标准、建造质量、配套设施差异较大，市场交易实例较少，故

适宜采用成本法进行评估，基本公式如下：

评估价值＝重置价值×成新率．

重置价值的确定1.评估人员首先根据待估建筑物的特点，对于有预决算资料的房屋建筑物或者有类似建

筑物造价资料可比的建筑物，依据当地建设管理部门关于建筑工程造价的有关规定，采用

相应方法合理确定建筑安装工程费，在此基础上考虑必要的前期工程费及其他相关费用和

建设期资金成本等，确定建筑物的重置价值；对于无预决算资料且无类似建筑物造价资料

可比的重要建筑物，采用重置价格调整法，即参照杭州市有关部门年颁布的《杭州2000

市房屋重置价格标准》结合建筑物的实际情况进行重组，并通过结构、门窗、抹灰、楼地

面、设备五方面修正计算确定重置完全价值；对于其它小型建筑物及构筑物，则参考目前

同地区同类工程单方造价，结合待估