监理投资控制要点.docx
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监理投资控制要点
投资控制概述
第一章建设工程投资控制概述
★★★★★考点1、建设工程总投资
建设工程总投资，一般是指进行某项工程建设花费的全部费用。
生产性建设工程总投资包括建设投资和铺底流动资金两部分;非生产性建设工程总投资则只包括建设投资。
建设投资，由设备工器具购置费、建筑安装工程费、工程建设其他费用、预备费（包括基本预备费和涨价预备费）、建设期利息和固定资产投资方向调节税（目前暂不征）组成。
设备工器具购置费，是指按照建设工程设计文件要求，建设单位（或其委托单位）购置或自制达到固定资产标准的设备和新、扩建项目配置的首套工器具及生产家具所需的费用。
建筑安装工程费，是指建设单位用于建筑和安装工程方面的投资，它由建筑工程费和安装工程费两部分组成。
工程建设其他费用，是指未纳入以上两项的，根据设计文件要求和国家有关规定应由项目投资支付的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的一些费用。
建设投资可以分为静态投资部分和动态投资部分。
静态投资部分由建筑安装工程费、设备工器具购置费、工程建设其他费和基本预备费组织。
动态投资部分，是指在建设期内，因建设期利息、建设工程需缴纳的固定资产投资方向调节税和国家新批准的税费、汇率、利率变动以及建设期价格变动引起的建设投资增加额。
★★★考点2、建设工程投资特点
建设工程投资的特点是由建设工程的特点决定的。
（1）建设工程投资数额巨大。
（2）建设工程投资差异明显。
（3）建设工程投资需单独计算。
（4）建设工程投资确定依据复杂。
（5）建设工程投资确定层次繁多。
（6）建设工程投资需动态跟踪调整。
★★★★★考点3、建设工程投资控制
建设工程投资控制，就是在投资决策阶段、设计阶段、发包阶段、施工阶段以及竣工阶段，把建设工程投资控制在批准的投资限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目投资管理目标的实现，以求在建设工程中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。
★★★考点4、投资控制的动态原理
投资控制原理如下图所示，这种控制是动态的，并贯穿于项目建设的始终。
★★★★★考点5、我国项目监理机构在建设工程投资控制中的主要任务
建设工程投资控制是我国建设工程监理的一项主要任务，投资控制贯穿于工程建设的各个阶段，也贯穿于监理工作的各个环节。
（1）在建设前期阶段进行工程项目的机会研究、初步可行性研究、编制项目建议书，进行可行性研究，对拟建项目进行市场调查和预测，编制投资估算，进行环境影响评价、财务评价、国民经济评价和社会评价。
（2）在设计阶段，协助业主提出设计要求，组织设计方案竞赛或设计招标，用技术经济方法组织评选设计方案。
（3）在施工招标阶段，准备与发送招标文件，编制工程量清单和招标工程标底;协助评审投标书，提出评标建议;协助业主与承包单位签订承包合同。
（4）在施工阶段，依据施工合同有关条款、施工图、对工程项目造价目标进行风险分析，并制定防范性对策。
第二章建设工程投资构成
★★★★考点6、我国现行建设工程投资构成
我国现行建设工程投资构成如下图所示。
★★★★★考点7、设备购置费
设备购置费是指为建设工程购置或自制的达到固定资产标准的设备、工具、器具的费用。
所谓固定资产标准，是指使用年限在一年以上，单位价值在国家或各主管部门规定的限额以上。
设备购置费包括设备原价和设备运杂费，即
设备购置费=设备原价或进口设备抵岸价+设备运杂费
上式中，设备原价系指国产标准设备、非标准设备的原价。
设备运杂费系指设备原价中未包括的包装和包装材料费、运输费、装卸费、采购费及仓库保管费、供销部门手续费等。
★★★★考点8、设备运杂费的构成
（1）国产标准设备由设备制造厂交货地点至工地仓库（或施工组织设计指定的需要安装设备的堆放地点）止所发生的运费和装卸费。
（2）在设备出厂价格中没有包含的设备包装和包装材料器具费;在设备出厂价或进口设备价格中如已包括了此项费用，则不应重复计算。
（3）供销部门的手续费，按有关部门规定的统一费率计算。
（4）建设单位（或工程承包公司）的采购与仓库保管费，是指采购、验收、保管和收发设备所发生的各种费用，包括设备采购、保管和管理人员工资、工资附加费、办公费、差旅交通费、设备供应部门办公和仓库所占固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保护费、检验试验费等。
★★★★★考点9、建筑安装工程直接费的组成部分及各组成部分的定义
建设安装工程直接工程费由直接费、其他直接费和现场经费组成。
（1）直接费。
直接费是指施工过程中耗费的构成工程实体和有助于工程形成的各项费用，它包括人工费、材料费和施工机械使用费。
建筑安装工程直接费中的材料费，是指施工过程中耗用的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用和周转使用材料的摊销（或租赁）费用。
施工机械使用费是指使用施工机械作业所发生的机械使用费以及机械安、拆和进出场费用。
（2）其他直接费。
其他直接费是指直接费以外的施工过程中发生的其他费用。
同材料费、人工费、施工机械使用费相比，其他直接费具有较大弹性。
（3）现场经费。
现场经费指为施工准备、组织施工生产和管理所需的费用，包括临时设施费和现场管理费两方面内容。
临时设施费指施工企业为进行建筑安装工程施工所必需的生活和生产用的临时建筑物、构筑物和其他临时设施的搭设、维修、拆除费或摊销费。
现场管理费一般是指发生在施工现场这一级的经营管理费用。
★★★★★考点10、我国现行建筑工程安装费用的构成
我国现行建筑安装工程费用构成如下表所示。
★★★★考点11、建筑安装工程间接费及其组成
建筑安装工程间接费是指虽不直接由施工的工艺过程所引起，但却与工程的总体条件有关的建筑安装企业为组织施工和进行经营管理以及间接为建筑安装生产服务的各项费用。
按现行规定，建筑安装工程间接费由企业管理费、财务费用和其他费用组成。
企业管理费是指施工企业为组织施工生产经营活动所发生的管理费用。
财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的短期货款利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费、以及企业筹集资金发生的其他财务费用。
其他费用是指按规定支付工程造价（定额）管理部门的定额编制管理费及劳动定额管理部门的定额测定费，以及按有关部门规定支付的上级管理费。
★★★★考点12、建筑安装工程费用中的利税和税金
建筑安装工程费用中的利润及税金是建筑安装企业职业为社会劳动所创造的那部分价值在建筑安装工程造价中的体现。
利润是指按规定应计入建筑安装工程造价的利润。
依据不同投资来源或工程类别，利润实行差别利润率。
利润是按相应的计费基础乘以利润率确定的。
建设安装工程税金是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价的营业税、城乡维护建设税及教育费附加。
★★★★★考点13、建设工程其他费用及其分类
工程建设其他费用是指从工程筹建到工程竣工收交付使用为止的整个建设期间，除建筑安装工程费用和设备、工器具购置费以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的一些费用。
工程建设其他费用，按其内容大体可分为三类。
第一类为土地使用费，由于工程项目固定于一定地点与地面相连接，必须占用一定量的土地，也就必然要发生为获得建设用地而支付的费用;第二类是与项目建设有关的费用;第三类是与未来企业生产和经营活动有关的费用。
★★考点14、建设单位管理费
建设单位管理费是指建设工程从立顶、筹建、建设、联合试运转、竣工验收交付使用及后评价等全过程管理所需的费用。
★★考点15、勘察设计费
勘察设计费是指为本建设工程提供项目建议书、可行性研究报告及设计文件等所需费用。
★★考点16、研究试验费
研究试验费是指为本建设工程提供或验证设计参数、数据资料等进行必要的研究试验以及设计规定在施工中进行的试验、验证所需费用，包括自行或委托其他部门研究试验所需人工费、材料费、试验设备及仪器使用费，支付的科技成果、先进技术的一次性技术转让费。
★★★考点17、联合试运转费
联合试运转费是指新建企业或新增加生产工艺过程的扩建企业在竣工验收前，按照设计规定的工程质量标准，进行整个车间的负荷试运转发生的费用支出大于试运转收入的亏损部分。
★★★★考点18、基本预备费、涨价预备费
基本预备费是指在项目实施中可能发生难以预料的支出，需要预先预留的费用，又称不可预见费。
主要指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用。
涨价预备费是指建设工程在建设期内由于价格等变化引起投资增加，需要事先预留的费用。
涨价预备费以建筑安装工程费、设备工器具购置费之和为计算基数。
★★★★★考点19、建设期利息
建设期利息是指项目借款在建设期内发生并计入固定资产的利息。
为了简化计算，在编制投资估算时通常假定借款均在每年的年中支用，借款第一年按半年计息，其余各年份按全年计息。
★考点20、铺底流动资金
铺底流动资金是指生产性建设工程为保证生产和经营正常进行，按规定应列入建设工程总投资的铺底流动资金。
一般按流动资金的30%计算。
第三章建设工程投资确定的依据
★★考点21、定额与建设工程定额
定额，即规定的额度，是人们根据不同的需要，对某一事物规定的数量标准。
建设工程定额，即额定的消耗量标准，是指按照国家有关的产品标准、设计规范和施工验收规范、质量评定标准，并参考行业、地方标准以及有代表性的工程设计、施工资料确定的工程建设过程中完成规定讲师单位产品所消耗的人工、材料、机械等消耗量的标准。
★★考点22、定额在现代管理中所处的位置
客额是现代科学管理的重要内容，在现代化管理中有其重要的地位。
（1）定额是节约社会劳动，提高劳动生产率的重要手段。
（2）定额是组织和协调社会化大生产的工具。
（3）定额是宏观调控的依据。
（4）定额是实现分配，兼顾效率与公平的手段。
★★考点23、定额在市场经济条件下的作用
在市场经济条件下，定额作为管理手段是不可或缺的。
（1）定额与市场经济的共融性是与生俱来的，它不仅是市场供给主体加强竞争能力的手段，而且是体现市场公平竞争和加强国家宏观调控与管理的手段。
（2）在工程建设中，定额仍然有节约劳动和提高生产效率的作用，定额所提供的信息为建设市场的公平竞争提供了有利条件。
（3）定额还有利于完善市场信息系统。
★★考点24、定额在建设工程管理中的作用
建设工程的特点决定了建设工程投资的特点，建设工程投资的特点又决定了建设工程投资的形成，必须依靠定额来进行计算。
（1）每个建设工程都是由单项工程、单位工程、分部分项工程组成的，需分层次计算，而分层次计算则离不开定额。
（2）国家应制订统一的工程量计算规则、项目划分、计算单位，企业在这三个统一的基础上，在国家定额指导下，结合本企业的管理水平、技术装备程度和工人的操作水平等具体情况。
编制本企业的投标报价定额，依据企业定额形成的报价才能在市场竞争中获取较大的优势。
（3）在建设工程投资的形成过程中，定额有其特定的地位和作用。
（4）定额编制的依据之一是有代表性的已完工程价格资料，通过对其整理、分析、比较，作为编制的依据和参考，有其真实性、合理性和适用性，对建设工程投资的形成也有指导
考点25、定额的分类
（1）按照反映的物质消耗的内容，可将定额分为人工消耗定额，材料消耗定额和机械消耗定额。
1）人工消耗定额量指完成一定合格产品所消耗的人工的数量标准。
2）材料消耗定额是指完成一定合格产品所消耗的材料的数量标准。
3）机器消耗定额是指完成一定合格产品所消耗的施工机械的数量标准。
（2）按照建设程序，可将定额分为基础定额或预算定额、概算定额（指标）、估算指标。
1）预算定额（基础定额）是完成规定计量单位分项工程计价的人工、材料、施工机械台班消耗量的标准，是统一预算工程量计算规则、项目划分、计量单位的依据，是编制地区单位计价表、确定工程价格，编制施工图预算的依据，也是编制概算定额（指标）的基础，也可作为制定招标工程标底、企业定额和投标报价的基础。
2）概算定额（指标）是在预算定额基础上以主要分项工程综合相关分项的扩大定额，是编制初步设计概算的依据，还可作为编制施工图预算的依据，也可作为编制估算指标的基础。
3）估算指标是编制项目建议书、可行性研究报告投资估算的依据，是在现有工程价格资料的基础上，经分析整理得出的。
（3）按照建设工程的特点，可将定额分为建筑工程定额、安装工程定额、铁路工程定额、公路工程定额、水利工程定额等。
1）建筑工程定额是建筑工程的基础定额或预算定额、概算定额（指标）的统称。
建筑工程一般理解为房屋和构筑物工程。
2）安装工程定额是安装工程的基础定额或预算定额、概算定额（指标）的统称。
3）铁路、公路、水利工程定额等分别也是各自基础定额或预算定额、概算定额（指标）的统称。
（4）按照定额的适用范围分为国家定额、行业定额、地区定额和企业定额。
1）国家定额是指由国家建设行政主管部门组织，依据现行有关的国家产品标准、设计规范、施工及验收规范、技术操作规程、质量评定标准和安全操作规程，综合全国工程建设情况、施工企业技术装备水平和管理情况进行编制、批准、发布，在全国范围内使用的定额。
2）行业定额是指由行业建设行政主管部门组织，依据行业标准和规范，考虑行业工程建设特点、本行业施工企业技术装备水平和管理情况进行编制、批准、发布，在本行业范围内使用的定额。
3）地区定额是指由地区建设行政主管部门组织，考虑地区工程建设特点，对国家定额进行调整、补充编制并批准、发布，在本地区范围内使用的定额。
4）企业定额是指由施工企业根据本企业的人员素质、机械装备程度和企业管理水平，参照国家、部门或地区定额进行编制，只在本企业投资报价时使用的定额。
按照构成工程的成本和费用，可将定额分为构成直接工程成本的定额、构成间接费的定额以及构成工程建设其他费用的定额。
5*）考点26、工程量清单
工程量清单是建设工程招标文件的重要组成部分。
是指由建设工程招标人发出的，对招标工程的全部项目，按统一的工程量计算规则、项目划分和计量单位计算出的工程数量列出的表格。
工程量清单是一份由招标人提供的文件，可以由招标人自行编制，也可以由其委托的有资质的招标代理机构或工程价格咨询单位制度。
工程量清单是招标文件的组成部分，一经中标且签订合同，即成为合同的组成部分，因此，无论招标人还是投标人都应该慎重对待。
4*）考点27、编制工程量清单应遵循的原则
（1）遵守有关的法律法规。
（2）遵照“三照一”的规定。
（3）遵守招标文件的相关要求。
（4）清单的编制依据应齐全。
（5）编制力求准确合理。
3*）考点28、企业定额
企业定额是工程施工企业根据本企业的技术水平和管理水平，编制的完成单位合格产品所必需的人工、材料和施工机械台班消耗量，以及其他生产经营要素消耗的数量标准。
企业定额反映企业的施工生产与生产消费之间的数量关系，是施工企业生产施工管理和投标报价的基础和依据，从一定意义上讲，企业定额是企业的商业秘密，是企业参与市场竞争的核心竞争能力的具体表现。
3*）考点29、企业定额所具有的作用
（1）企业定额是施工企业计算和确定工程施工成本的依据，是施工企业进行成本管理经济核算的基础。
（2）企业定额是施工企业进行工程投标、编制工程投标报价的基础和主要依据。
（3）企业定额是施工企业编制施工组织设计、制定施工计划和作业计划的依据。
第四章建设工程投资决策
2*）考点30、可行性研究
所谓可行性研究（FeasibilityStudy），是运用多种科学手段综合论证一个工程项目的技术上是否先进、实用和可靠，在财务上是否盈利；作出环境影响、社会效益和经济效益的分析和评价、工程项目抗风险能力等的结论；为投资决策提供科学的依据。
2*）考点31、可行性研究的工作步骤
可行性研究的基本工作步骤大致可以概括为：
①签订委托协议；②组建工作小组；③制定工作计划；④市场调查与预测；⑤方案编制与优化；⑥项目评价；⑦编写可行性研究报告；⑧与委托单位交换意见。
2*）考点32、可行性研究报告包含的内容
根据国家计委批复的有关规定，项目可行性研究报告，一般应按以下结构和内容编写。
（1）总论。
（2）市场调查与预测。
（3）资源条件评价。
（4）建设规模与产品方案。
（5）场址选择。
（6）技术方案、设备方案和工程方案
（7）原材料燃料供应。
（8）总图运输与公用辅助工程。
（9）节能措施。
（10）节水措施。
（11）环境影响评价。
（12）劳动安全卫生与消防。
（13）组织机构与人力资源配置。
（14）项目实施进度。
（15）投资估算。
（16）融资方案。
（17）财务评价。
（18）国民经济评价。
（19）社会评价。
（20）风险分析。
（21）研究结论与建议。
2*）考点33、投资估算及其作用
投资估算是在对项目的建设规模、产品方案、工艺技术及设备方案、工程方案及项目实施进度等进行研究并基本确定的基础上，估算项目所需资金总额（包括建设投资和流动资金）并测算建设期分年资金使用计划。
投资估算的作用如下。
（1）投资估算是项目主管部门审批项目建议书和可行性研究报告的依据之一，并对制定项目规划、控制项目规模起参与作用。
（2）投资估算是项目筹资决策和投资决策的重要依据，对于确定融资方式、进行经济评价和进行方案选优起着重要的作用。
（3）投资估算好是编制初步设计概算的依据，同时还对初步设计概算起控制作用，是项目投资控制目标之一。
3*）考点34、投资估算的主要依据
（1）主要工程项目、辅助工程项目及其他各单项工程的建设内容及工程量。
（2）专门机构发布的建设工程造价及费用构成、估算指标、计算方法，以及其他有关估算工程造价的文件。
（3）专门机构发布的工程建设其他费用计算办法和费用标准，以及政府部门发布的物价指数。
（4）已建同类于工程项目的投资档案资料。
（5）影响建设工程投资的动态因素，如利率、汇率、税率等。
1*）考点35、如何审查投资估算
（1）投资估算编制依据的时效性、准确性。
（2）审查选用的投资估算方法的科学性、适用性。
（3）审查投资估算的编制内容与拟建项目规划要求的一致性。
1）审查投资估算包括的工程内容与规划要求是否一致，是否漏掉了某些辅助工程、室外工程等的建设费用。
2）审查项目投资估算中生产装置的技术水平和自动化程度是否符合规划要求的先进程度。
（4）审查投资估算的费用项目、费用数额的真实性。
1）审查费用项目与规划要求、实际情况是否相符，有否漏项或重项，估算的费用项目是否符合国家规定，是否针对具体情况和了适当的增减。
2）审查“三废”处理所需投资是否进行了估算，其估算数额是否符合实际。
3）审查是否考虑了物价上涨和汇率变动对投资额的影响，考虑的波动变化幅度是否合适。
4）审查项目投资主体自有的稀缺资源是否考虑了机会成本，沉没成本有否剔除。
5）审查是否考虑了采用新技术、新材料以及现行标准和规范比已运行项目的要求提高所需增加资额，考虑的额度是否合适。
5*）考点36、财务评价包括的内容
（1）盈利能力分析。
通过静态或动态评价指标测算项目的财务盈利能力和盈利水平；
（2）偿债能力分析。
分析测算项目偿还贷款的能力；
（3）不确定性分析。
分析项目在计算期内不确定性因素可能对项目产生的影响和影响程度。
4*）考点37、需要进行国民经济评价的项目
（1）基础设施项目和公益性项目。
（2）市场价格不能真实反映价值的项目。
（3）资源开发项目。
4*）考点38、不定性分析及其分析方法
所谓项目的不确定性分析，就是考查建设投资、经营成本、产品售价、销售量、项目寿命计算期等因素变化时，对项目经济评价指标所产生的影响。
这种影响越强烈，表明所评价的项目方案对某个或某些因素越敏感。
对于这些敏感因素，要求项目决策者和投资者予以充分的重视和考虑。
不确定性分析主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析及概率分析。
盈亏平衡分析只适用于财务评价，敏感性分析和概率分析可同时用于财务评价和国民经济评价。
第五章建设工程设计阶段的投资控制
3*）考点39、设计标准的作用
（1）对建设工程规模、内容、建造标准进行控制。
（2）保证工程的安全性和预期的使用功能。
（3）提供设计所必要的指标、定额、计算方法和构造措施。
（4）为降低工程造价、控制工程投资提供方法和依据。
（5）减少设计工作量、提高设计效率。
（6）促进建筑工业化、装配化、加快建设速度。
2*）考点40、标准设计具有的特点
（1）以图形表示为主，对操作要求和使用方法作文字说明。
（2）具有设计、施工、经济标准各项要求的综合性。
（3）设计人员选用后可直接用于工程建设、具有产品标准的作用。
（4）对地域、环境的适应性要求强，地方性标准较多。
（5）除特殊情况可作少量修改外，一般情况设计人员不得自行修改标准设计。
5*）考点41、限额设计
限额设计就是按批准的投资估算控制初步设计，按批准的初步设计总概算控制施工图设计。
即将上阶段设计审定的投资额和工程量先行分解到各专业，然后再分解到各单位工程和分部工程。
各专业在保证使用功能的前提下，按分配的投资限制控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，以保证总投资限额不被突破。
4*）考点42、价值工程
价值工程是通过各相关领域的协作，对所研究对象的功能与成本进行系统分析，不断创新，旨在提高所研究对象价值的思想方法和管理技术。
价值工程的定义包括以下几方面的含义。
（1）价值工程的性质属于一种“思想方法和管理技术”。
（2）价值工程的核心内容是对“功能与成本进行系统分析”和“不断创新”。
（3）价值工程的目的旨在提高产品的“价值”。
（4）价值工程通常是由多个领域协作而开展的活动。
5*）考点43、价值工程的特点
（1）以使用者的功能需求为出发点。
（2）对所研究对象进行功能分析、并系统研究功能与成本之间的关系。
（3）致力于提高价值的创造性活动。
（4）有组织、有计划、有步骤地开展工作。
4*）考点44、价值工程对象的选择应遵循的原则，具体包括哪些内容
选择价值工程对象时一般应遵循以下两条原则：
一是优先考虑企业生产经营上迫切要求改进的主要产品，或是对国计民生有重大影响的项目；二是对企业经济效益影响大的产品（或项目）具体包括以下几个方面。
（1）设计方面：
选择结构复杂、体大量重、技术性能差、能源消耗高、原材料消耗大或是稀有、贵重的奇缺产品。
（2）施工生产方面：
选择产量大、工序繁琐、工艺复杂、工装落后、返修率高、废品率高、质量难于保证的产品。
（3）销售方面：
选择用户意见大、退货索赔多、竞争力差、销售量下降或市场占有率低的产品。
（4）成本方面：
选择成本高、利润低的产品或在成本构成中比重大的产品。
2*）考点45、设计概算的作用
（1）国家确定和控制基本建设投资、编制基本建设计划的依据。
（2）设计方案经济评价与选择的依据。
（3）实行建设工程投资包干的依据。
（4）基本建设核算、“三算”对比、考核建设工程成本和投资效果的
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