成本管理房地产集中商业项目成本限额及产品配置参考.docx

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成本管理房地产集中商业项目成本限额及产品配置参考

集中商业项目成本限额及产品配置参考

一、成本限额体系概述

1、本限额体系适用于公司开发的各类集中商业项目，根据所处城市区位及规模定位差异，分为M档、A档、B档、C档四个系列，具体参阅公司2020年8月初发布的集中商业定档分级文件，其它类型商业项目可参照此标准进行差异化调整并报公司产品委员会审批后执行。

2、本成本体系的制定，主要分析梳理了内部自持物业项目的成本指标及配置标准作为编制基础，外部以华润、新城吾悦广场等作为对标对象，同时借鉴了中粮、万达、龙湖等等行业知名地产企业的相关经验数据。

3、、本限额指标包括产品配置指标（技术指标）和成本限额指标（经济指标）两部分，根据项目的开发特点及重要性，分一、二、三级指标予以管控，一般情况下各项强控指标不得突破，否则需经公司产品委员会审批。

各项参考指标在实际执行时，可结合参考配置作法或标准根据项目实际情况进行细化和差异化调整。

指标分级

序号

指标名称

分类

管控级别

一级指标

1.1

地上综合单方成本

经济指标

强控

二级指标

2.1

土建工程单方成本

经济指标

强控

2.2

外立面单方成本

经济指标

强控

2.3

综合机电工程单方成本

经济指标

强控

2.4

景观工程单方成本

经济指标

强控

三级指标

3.1

商业使用率

技术指标

强控

3.2

层高及净高

技术指标

强控/参考

3.3

地下结构含量

技术指标

强控

3.4

地上结构含量

技术指标

强控

3.5

公共区域精装修单方成本

经济指标

参考

3.6

公共卫生间精装修单方成本

经济指标

参考

3.7

后勤区精装修单方成本

经济指标

参考

3.8

外墙面单方成本

经济指标

参考

3.9

泛光照明工程单方成本

经济指标

参考

3.10

给排水工程单方成本

经济指标

参考

3.11

电气工程单方成本

经济指标

参考

3.12

弱电智能化工程单方成本

经济指标

参考

3.13

空调工程单方成本

经济指标

参考

3.14

电梯工程单方成本

经济指标

参考

3.15

商业改造费工程单方成本

经济指标

参考

二、商业建筑面积定义：

商业建筑面积（GFA）：

GrossFloorArea，指商业部分的总建筑面积，即建设用地范围内各层商业及为商业服务的交通空间、设备空间、配套空间（不含停车库）等建筑面积之和。

商业建筑面积（GFA）=地上商业建筑面积+地下商业建筑面积。

三、成本指标体系：

1、一级管控指标

1.1、地上综合单方成本

定义：

集中商业项目单体建筑安装工程费与商业建筑面积的比值。

本指标为项目单体建安成本。

口径：

成本科目第3项费用，商业建面综合单方成本，不含卖场营造费、地下车库土建、岩土及基础工程,不包括配套\政府性收费\设计费\等的分摊。

指标值：

序号

指标名称

计算基数

单位

M档

A档

B档

C档

备注

地上综合单方成本

地上商业建筑面积

元/m2

一事一议

4500

4000

3700

含税强控

一事一议

4100

3650

3360

不含税参考

说明：

（1）本限额按抗震烈度为7度考虑，如实际抗震烈度不同，可相应调整，其中6度抗震在上表基础上降低90元/m2，8度抗震在上表基础上增加90元/m2。

（2）本指标测算的基础——各主要材料不含税单价为：

钢筋及型钢结构4.25元/kg、砼520元/m3、砌体331元/m3、干拌砂浆385元/m3，各项目在实施阶段应根据主材价格相对测算基础的变化调整指标。

（3）本列表为一类、二类城市标准，非一、二类城市应依据当地市场情况在此限额内适当下浮控制。

（4）各项目实际测算时也应以此口径进行，以确保口径一致。

2、二级指标：

2.1土建工程单方成本

定义：

地上土建工程费与地上商业建筑面积的比值。

口径：

对应成本科目附表3.2.2地上土建费用

指标值：

序号

指标名称

计算基数

单位

M档

A档

B档

C档

备注

地上土建单方成本

地上商业建筑面积

元/m2

一事一议

2000

1700

1500

参考

说明：

（1）本限额按抗震烈度为7度考虑，如实际抗震烈度不同，可相应调整，其中6度抗震在上表基础上降低90元/m2，8度抗震在上表基础上增加90元/m2。

2.2外立面单方成本

定义：

外饰面工程成本与地上商业建筑面积的比值。

成本涵盖幕墙、屋面采光顶、雨棚、栏杆、装饰线条、泛光照明、商业出入口单独采购的旋转门、擦窗机等费用。

口径：

对应成本科目第3.2.2.3项。

指标值：

序号

指标名称

计算基数

单位

M档

A档

B档

C档

备注

外立面单方

地上商业建筑面积

元/m2

一事一议

800

600

450

说明：

（1）、因外立面的成本跟外立面工程量及单价都有关系，同时鉴于商业项目的特殊性，外立面统一按墙地比综合统计，不再根据饰面材料的不同拆分为墙地比、窗地比，目前指标按墙地比为0.5进行设置。

（2）、M档为一事一议项目，不做硬性规定，成本指标可参考A档标准。

2.3综合机电工程单方成本

定义：

综合机电工程成本与商业建筑面积的比值。

成本涵盖了空调及通风、电气、给排水、消防、智能化、电梯、抗震支架等。

口径：

成本科目第3.4项主体安装工程。

不含地下室车库部分的给排水、建筑电气、消防工程。

指标值：

序号

指标名称

计算基数

单位

M档

A档

B档

C档

备注

综合机电单方

商业建筑面积

元/m2

一事一议

1200

1190

1160

说明：

（1）、综合机电单方指标为强控指标，各项目应在此上限内对三级指标内的各项机电系统子项进行综合分析和差异化设置，确保整体可控。

（2）、综合机电所含部分子系统进行另行单独控制，其具体的单项成本指标详见三级指标内容。

（3）、本限额不对消防工程进行单独限额控制，而是在综合机电单方内整体考虑，消防工程包含消防水、消防电、消防风工程，防火卷帘、防火门、挡烟垂壁费用在土建工程中考虑，不含在综合机电单方内。

（4）、M档为一事一议项目，不做硬性规定，成本指标可参考A档标准。

2.4景观工程单方成本

定义：

景观工程成本与室外景观面积的比值。

指为实施建设用地红线内外景观工程而发生的工程费用，包含硬景（消防道路、园路及广场等）、绿化、水景、景墙园建、外围墙、组团围墙、雕塑小品、景观照明、景观标识、人工湿地、300mm以内厚种植土回填等，不含高度2米以上结构档土墙费用，独立设置的大型雕塑类、IP装置类费用另计。

口径：

成本科目第5.2项室外环境工程。

指标值：

序号

指标名称

计算基数

单位

M档

A档

B档

C档

备注

红线内景观单方成本

按红线内景观铺贴范围水平投影面积

元/m2

一事一议

800

600

屋顶花园单方成本

按屋顶景观铺贴范围水平投影面积

元/m2

一事一议

600

400

说明：

（1）室外景观的软硬景比例建议按硬景为主，硬景占比约80~90%。

（2）各项目可根据具体情况进行详细的设计，但整体指标应控制在上述限额标准内。

（3）屋顶花园仅设置在M/A/B档项目中，C档建议不做屋顶花园。

如确需设置，则应对方案的经济型及技术性进行多方案比选后，报产品委员会审批。

（4）鉴于红线外景观部分的投入与项目整体收益并无明显关系，建议对该部分的面积及建造标准进行严格控制，红线外景观工程单方指标原则上应低于红线内景观工程单方指标。

（5）景观工程费用不包括在项目单体地上综合单方成本中。

（6）M档为一事一议项目，不做硬性规定，成本指标可参考A档标准。

（7）上述成本指标对应的建造标准，详参后附文件。

3、三级管控指标

3.1商业使用率

本指标为评估花园城系列集中商业项目平面规划经济性的一种指标，主要是评估可租售部分面积占商业建筑面积的比例。

定义：

商业使用率=可出租商业面积（GLA）/商业建筑面积（GFA）*100%。

指标值：

序号

指标名称

计算基数

单位

M档

A档

B档

C档

备注

商业使用率

商业建筑面积

单动线≥56%，环形动线≥55%

单动线≥59%，环形动线≥57%

说明：

（1）可租售比率受平面布置、业态配置等的影响，由各项目在设计时细化考虑。

（2）商业使用率受场地及消防规范影响较大，故此指标为关注指标，不做强制要求。

如有突破则需对指标进行分析及多方案比较后，报产品委员会审批。

3.2层高及净高

定义：

层高指上下相邻两层的楼面饰面层或结构面层之间的垂直距离；净高指下层地板面或楼板上表面到上层楼板（含吊顶）下表面之间的垂直距离。

口径：

层高=楼面饰面层高度+功能区净高+设备管线/吊顶高度+结构梁高；净高＝层高－（楼板厚度+天花吊顶厚度）。

指标值：

序号

指标名称

部位

单位

M档

A档

B档

C档

备注

层高H

地上二层及以上

m/层

一事一议

≤5.5

强控

地上一层

m/层

一事一议

≤6.0

强控

地下商业层

m/层

一事一议

≤6.0

≤5.8

强控

地下车库层

m/层

一事一议

≤3.8

≤3.6

强控

净高Ha

地上二层及以上

m/层

一事一议

≥3.6

参考

地上一层

m/层

一事一议

≥3.9

参考

地下商业层

m/层

一事一议

≥3.8

≥3.6

参考

地下车库层

m/层

一事一议

≥2.4

≥2.3

参考

（1）说明：

（2）层高是强控指标，鉴于商业业态的多样性，各项目如配置游泳池、电影院、地铁联通道、大型货车位停泊等需要特殊独立设置层高的特殊功能区，如出现地面广场覆土厚度影响层高、地下需设置设备管线等特殊情况，该功能区域层高可以单独设置，相应的具体高度和建造标准，详参后附文件。

（3）鉴于商业项目由于配置标准、设计方案等因素的差异，不对净高进行强控，净高部分属于参考指标，各项目可根据当地市场情况进行设定；

（4）如有屋顶花园、冰场、泳池，需考虑屋顶花园降板、冰场降板、泳池抬板或降板对下一层或本层层高的影响。

（5）M档为一事一议项目，不做硬性规定，可参考A档标准。

3.3地下结构含量

由于钢筋及混凝土指标是相互关联的，因此将两个指标作为一个整体考虑，以下各项指标均以“建筑面积”为基数，即采用GB/T50353—2013《建筑工程建筑面积计算规范》计算的建筑面积。

定义：

地下单位建筑面积的钢筋、钢结构、混凝土含量。

地上部分不含砌体拉结筋、屋面刚性防水钢丝网，含计算范围内相应结构材料（包含梁板柱、构造柱、过梁、女儿墙、拉板、装饰线条等的钢筋及混凝土）。

指标值：

序号

指标名称

适用地区

计算基数

单位

M档

A档

B档

C档

备注

地下钢筋含量

综合

地下室建筑面积

Kg/m2

一事一议

110

105

地下混凝土含量

综合

地下室建筑面积

m3/m2

一事一议

1.05

说明：

（1）上述各项指标中含钢量均是以配置标准中层高为测算基准执行，如实际层高与建造标准不同，含钢量可进行差异化计算后进行调整；

（2）本限额以钢筋混凝土结构为测算基础，如实际采用钢结构或者劲性钢劲混凝土形式，可参照本规定（4）H套用；

（3）特殊项目的结构指标（如影院、游泳池等，及项目所在地政府强制性文件明确规定的超常规要求），应与上述建造标准进行差异化分析计算及调整后，报产品委员会审批；

（4）地下室部分

A）地下室范围为桩基承台及以上，地下室天然基础或筏板基础及以上，地下室顶板及以下部分，不含承台及地下室或筏板底板垫层混凝土；

B）该限额指标制定前提为：

基础类型为桩基础，地下室底板为基础承台、底梁及底板的结构形式，地下水位综合考虑全部按同埋深设定，顶板覆土以1.5米考虑，地上结构投影下的层高已考虑扩大地下室层高加上覆土厚度。

C）表中数据按二层地下室取值，一层地下室增加10kg/㎡，三层地下室减少10kg/㎡

D）若地下室层高超基本层高上限时,层高增加0.1米，钢筋增加2kg/m²,混凝土增加0.01m³/m²。

E）地下室顶板覆土少于1.2米时，上述钢筋含量减5kg/m²，覆土大于1.5米时，每增加0.1米，钢筋含量增加2kg/m²。

F）若确定为筏板基础或其他情形的，地下室钢筋增加15-20kg/平米，砼增加0.15-0.2立方/平米，考核指标在第二阶段成本目标下达时明确。

G）消防车道区域的调整方法：

按照地下室顶板上消防车道区域的面积，钢筋增加10kg/平米,砼增加0.1立方/平米。

H）如商业上部存在高层塔楼，且需在地下室塔楼投影区域局部采用劲性钢筋混凝土结构，则该部分塔楼阴影区域可参照地上塔楼型钢含量标准套用，钢筋混凝土部分不调整。

I）本结构指标指非人防部分的地下室，未考虑人防地下室的影响，如需配置人防地下室，则可参照住宅项目人防地下室指标进行测算。

J）地下室考虑超市业态，地下商业建筑面积部分钢筋含量可增加10-20kg/m³，具体数值应根据工程交付标准要求，并同步需提供钢筋含量增加说明公式。

3.4地上结构含量

定义：

地上单位建筑面积的钢筋、钢结构、混凝土含量。

指标值：

序号

指标名称

适用地区

计算基数

单位

M档

A档

B档

C档

备注

地上钢筋含量

6度区

地上建筑面积

Kg/m2

一事一议

7度区

Kg/m2

一事一议

8度区

Kg/m2

一事一议

地上钢结构含量

6度区

地上建筑面积

Kg/m2

一事一议

7度区

Kg/m2

一事一议

8度区

Kg/m2

一事一议

地上混凝土含量

6度区

地上建筑面积

m3/m2

一事一议

0.41

0.39

0.37

7度区

m3/m2

一事一议

0.41

0.39

0.37

8度区

m3/m2

一事一议

0.43

0.41

0.39

说明：

（1）上述各项指标中含钢量均是以建造标准中层高为测算基准执行，如实际层高与建造标准不同，含钢量可进行差异化计算后进行调整；

（2）本限额以钢筋混凝土结构+局部钢结构为测算基础，如实际采用钢结构或者劲性钢劲混凝土形式，可参照下述规定套用；

（3）特殊项目的结构指标（如影院、游泳池等，及项目所在地政府强制性文件明确规定的超常规要求），应与上述建造标准进行差异化分析计算及调整后，并提供钢筋含量增加说明公式，报产品委员会审批；

（4）地上结构部分

A）计算基础面为地下室顶板面以上（不含地下室顶板）；

B）地上部分限额指标制定的前提为：

场地类别为III类及以下，项目为IV类场地的，钢筋含量增加2kg/m²；设计基本地震加速度为0.1及以下，设计基本地震加速度大于0.15，钢筋含量增加2kg/m²。

设计基本风压为0.55KN/m2及以下，设计基本风压大于0.55KN/m2，每大0.1KN/m2，30米以上建筑，砼含量增加0.02m3/m2，钢筋含量增加1kg/m²；

C）若层高与基本层高上限不同时，层高每增减0.1米，钢筋含量增减1kg/m²；

D）项目如果有转换层，钢筋含量增加2kg/m²。

E）如采用钢结构形式，则该部分区域可单独按钢结构进行结构指标测算（屋面大型采光顶棚的钢结构费用已在幕墙屋面采光顶内包含，本处不再单独计算）。

F）本限额以多层一字形动线为基础，如多层L/回字形则钢筋含量增加2kg/㎡、混凝土指标不变；如高层则在同类动线基础上，钢筋含量增加3kg/㎡、混凝土指标增加0.01m³/㎡。

3.5公共区域精装修成本

定义：

指大堂、中庭及走道精装修工程成本与精装修区域地面面积的比值（不含后勤区）；内容包含精装修区域的基层、防水及面层，含末端配电箱出线端至末端灯具、开关插座、配管配线等的供应及安装；不含室内标识工程及智能疏散控制系统，包含各精装区域内硬装、服务台等附属设施、室内LED屏、空调风口（装饰性风口等除中央空调系统范围外的空调系统设施）及灯饰等全部费用。

口径：

成本科目第3.2.3.1.4项公共区域精装修费用。

指标值：

序号

指标名称

计算基数

单位

M档

A档

B档

C档

备注

公共区域精装修单方成本

公共区域地面面积

元/m2

一事一议

2500

2000

1800

说明：

（1）、本限额指标已包含了基本结构面基础上的需进行的所有基本装修（防水、找平、保温等）费用，在初装修内不再重复计算。

（2）、商户与公共区域、公共走道交界处所需的围护门窗（已综合考虑砌体、石膏板、玻璃等各种材料）费用已包含在各部分成本限额内；商户玻璃按钢化清玻考虑，如店铺玻璃须采用防火玻璃时，则可以按价差调整成本，同时应在消防费用用调减相关消防费用影响成本。

（3）、公共区域（地下部分）业态如为大型超市,测算中应按不超过1350元/m2进行测算控制。

（4）、各项目可根据当地规范、客户敏感度及市场情况对各主要功能区域的饰面主材选择具体的建筑作法及材料品牌、规格型号选择，但整体成本应控制在各功能区成本限额内。

属于战略采购范围的主要材料，应在不超整体成本指标的情况下，执行战略价格。

（5）、M档为一事一议项目，不做硬性规定，可参考A档标准。

（6）、上述成本指标对应的建造标准，详参后附文件。

3.6公共卫生间精装修单方成本

定义：

指公共卫生间部分精装修工程成本与卫生间精装修区域地面面积的比值；铺贴面积不含墙体水平投影面积，不含管道井和电梯井面积；范围包括男女卫生间、无障碍卫生间、母婴室。

内容含精装修区域的基层、防水及面层，含末端配电箱出线端至末端灯具、开关插座、五金洁具、设施小品、配管配线等的供应及安装。

口径：

成本科目第3.2.3.1.5项卫生间装修费用。

指标值：

序号

指标名称

计算基数

单位

M档

A档

B档

C档

备注

公共卫生间单方成本

卫生间地面面积

元/m2

一事一议

7000

5000

4500

说明：

（1）、本限额指标已包含了基本结构面基础上的需进行的所有基本装修（防水、找平、保温等）费用，在初装修内不再重复计算。

（2）、各项目可根据当地规范、客户敏感度及市场情况对各主要功能区域的饰面主材选择具体的建筑作法及材料品牌、规格型号选择，但整体成本应控制在各功能区成本限额内。

属于战略采购范围的主要材料，应在不超整体成本指标的情况下，执行战略价格；

（3）、M档为一事一议项目，不做硬性规定，可参考A档标准。

（4）、上述成本指标对应的建造标准，详参后附文件。

3.7后勤区域精装修单方成本

定义：

后勤区域成本限额是后勤区域经装修工程成本与后勤区域地面面积的比值；范围包括后勤走道、物业用房、员工卫生间、电梯前室、机电用房、辅助类用房等区域。

内容含地面、墙面及天花基层、饰面、防水及防水保护层、门窗（非防火门窗）、洁具、固定家私，不包含运营需要而配置的活动家私。

口径：

成本科目第3.2.3.2项后勤区装修费用。

指标值：

序号

指标名称

计算基数

单位

M档

A档

B档

C档

备注

后勤区域单方成本

后勤区域地面面积

元/m2

一事一议

500

说明：

（1）、本限额指标已包含了基本结构面基础上的需进行的所有基本装修（防水、找平、保温等）费用，在初装修内不再重复计算。

属于战略采购范围的主要材料，应在不超整体成本指标的情况下，执行战略价格；

（3）、M档为一事一议项目，不做硬性规定，可参考A档标准；

（4）、上述成本指标对应的建造标准，详参后附文件。

3.8外墙面单方成本

定义：

外墙面工程成本与外立面饰面展开面积的比值。

成本涵盖防火封堵、泛水/防水处理、幕墙自身防雷、保温工程（幕墙自身干法施工背衬板后侧保温）、幕墙支撑体系、外窗、装饰线条、外饰面材料或构造等。

口径：

成本汇总表之3.2.2.2.2项外立面工程费用。

指标值：

序号

指标名称

计算基数

单位

M档

A档

B档

C档

备注

外墙面单方成本

外墙面展开面积

元/m2

一事一议

1200

900

650

参考

说明：

（1）、单价包含基础抹灰及保温层、防水处理等，并包括各种装饰线条、装饰构件及背部钢架费用。

（2）、外墙面展开面积计算基础，不含屋顶外立面大广告牌面积，不含屋面金属装饰构架，但包含外立面门窗、百叶及雨棚、屋面女儿墙部分。

（3）、墙地比参考值:

0.58。

鉴于商业项目的特殊性，外立面统一按墙地比综合统计，不再根据饰面材料的不同拆分为墙地比、窗地比。

该指标不含屋顶外立面大广告牌面积，不含屋面金属装饰构架，但包含外立面门窗、百叶及雨棚、屋面女儿墙部分。

（4）、本指标不包括屋面采光顶，如需设置屋面采光顶，则屋面采光顶可按展开面积单方指标1500元/m2进行测算，成本内容包括屋面采光顶及钢骨架、电动窗帘等费用，但不包含土建结构施工的大型桁架钢结构费用。

（5）、如需布置双层幕墙等特殊的外立面形式，应进行差异化分析计算及多方案经济性比选后，报产品委员会审批。

（6）、M档为一事一议项目，不做硬性规定，可参考A档标准。

（7）、上述成本指标对应的建造标准，详参后附文件。

3.9泛光照明工程单方成本

定义：

泛光照明成本与地上商业建筑面积的比值。

内容包含泛光照明的深化设计、照明灯具及控制系统等各项设备软硬件供应、安装及调试，及与外立面幕墙饰面配合所需的支架供应及安装等。

范围仅包括楼体部分泛光照明，不包含室外园林景观的泛光

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