天山科技工业园科技孵化器电子生产加工区项目可行性研究报告.docx
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天山科技工业园科技孵化器电子生产加工区项目可行性研究报告
天山科技工业园科技孵化器
电子生产加工区项目
可行性研究报告
一、总论
1、项目名称
第一节项目概况
一、项目名称
天山科技工业园科技孵化器电子生产加工区项目（长江道壹号）
二、项目承办单位
单位名称：
天山房地产开发有限公司
法定代表人：
三、项目建设地点
石家庄市高新技术产业开发区湘江大道319号
第二节项目承办单位基本情况
天山房地产开发有限公司始创于1999年，经过近10年的艰苦创业，天山集团以建筑业、房地产业为龙头，实行跨行业、多元化发展战略，生产经营规模不断扩大，公司知名度、社会信誉和核心竞争力得到进一步提升。
目前，集团公司旗下共有13家子公司，员工1.7万多人，集建筑、房地产开发、市政公司、质量检测、物业管理、休闲娱乐为一体，具备国家建筑总承包一级资质、国家房地产开发一级资质的大型企业集团，并凭借雄厚的经济实力跻身河北省第三届百强企业，石家庄市百强企业前十名。
天山科技工业园科技孵化器电子生产加工区项目
1、项目位置
天山科技工业园位于石家庄高新技术开发区湘江道319号，拟开发建设的电子产业加工区产业园坐落于整个园区的北侧，北临长江道，东至兴安街，西至泰山街，南接已开发完毕的B区。
2、地性质及占地规模
本项目用地性质为工业用地，该项目占地规模在164亩左右，已经取得土地证。
3、建设规模
天山科技工业园科技孵化器电子生产加工区项目由4栋高层建筑组成，总建筑面积拟定为29万平方米。
4、建设目标
天山科技工业园科技孵化器电子生产加工区项目将致力于打造省级区域颇具竞争优势的信息产业园区。
该园区将着力发展与信息相关的高新技术产业，成为自主创新的重要载体，成为区域经济结构调整的强大引擎，成为高新技术企业参与市场竞争的服务平台，成为抢占高新技术产业制高点的前沿阵地，成为创新活跃、要素集中、人才聚集、经济发达、区域和谐，以科技与创新为主题，最具活力的经济区。
力争在2011—2015年吸引百余家IT企业入驻，聚集万余名科技人才。
第三节配套建设条件
一、自然条件
石家庄市地处中纬度欧亚大陆东缘，属于暖温带大陆性季风气候。
年总日照时数为1916.4-2571.2小时，其中春夏日照充足，秋冬日照偏少。
春季气候干燥，降水量少，常有5、6级偏北风或偏南风，4月份气温回升快；夏季，受海洋温湿气流影响，6、7、8三个月降水占全年降水量的63%-70%；秋季，受蒙古高压影响，晴朗少雨，温度适中，气候宜人，深秋多东北风，有寒潮天气发生；冬季，受西伯利亚冷高压的影响，盛行西北风，气候寒冷干燥，天气晴朗少云，降水少。
总降水量为401.1-752.0毫米，时空分布不均。
二、基础设施配套条件
（一）交通
高新区紧邻京深高速、307国道，紧邻石家庄市国际机场及长江大道快速交通直通市区，是石家庄公路网的重要组成部分，15分钟即可进入市区。
（二）给、排水
项目用水由市政供水保证供给。
雨水通过重力排水排至附近污水处理厂；项目污水主要为办公、生活污水，由室外化粪池排至室外污水管网。
（三）供电
本项目供电电源引自开发区供电站，根据不同用电要求分送至各用户箱变。
（四）通信
有线通信、移动通信、有线电视网、宽带网络实现全区覆盖，项目通信有保证。
第四节建设方案
工程方案
一、设计依据
项目设计依据主要有：
1、《民用建筑设计通则》；
2、《工业建筑设计规范》；
3、建设单位提供的其他相关资料及设计要求。
二、指导思想与设计原则
1、建筑物在满足生产工艺要求的前提下，要符合有关工程标准规范及强制性标准要求，建筑物依据工艺流程要求，按功能分区，各种管线路径短捷平顺，满足生产、办公等功能要求。
2、设计应遵循现行有关规范，力求经济、适用，土地利用科学合理，根据设计规范要求建筑物留有足够的间距，以保证生产和消防安全。
3、系统合理布置物流和人流路径，方便作业，尽量避免物流及人流相互交叉、往复、迂回。
4、处理好绿化、道路、建筑、活动场地间的关系，加强园区内的绿化、美化、净化，形成和谐空间。
5、坚持“节地、节能、节材”的设计原则，推广使用建筑新材料、新技术，达到环保节能要求。
三、建设方案
（一）建筑方案
本项目建筑设计应遵循以下设计规范：
1、《工业企业总平面设计规范》（GB50187-93）
2、《建筑地面设计规范》（GB50037-96）
在总体规划布局上，强调建筑与周边环境的协调关系。
在尊重环境的前提下，充分利用现有建筑及地形地貌，随坡就势规划布置，使建筑有着很好的朝向，功能分区合理。
本项目在建筑设计中应力求经济、美观和新颖，具有时代感，力求创新，体现时代建筑的特色。
建筑设计力求有一个统一风格、统一色彩，具有企业的标示性，使整个园区完整、统一、美观。
在建筑风格和形式上，力求体现简洁明快的建筑风格，建筑的细部强调典雅别致的节点处理，从墙面线条到门窗形式，建筑风格简洁统一。
门为铝合金或钢质平开门及电动卷帘门，地坪为混凝土地坪。
所有门窗采用节能型铝塑门窗，除在外墙窗上满足采光要求外，在屋面设置适当面积的采光带，满足车间采光要求，创造优良的工作环境，使室内空间通透明亮，安全舒适，结合生产工艺特点，屋顶还需设置一定量的通风器，以增大车间的换气量，确保工人的身体健康。
（二）结构方案
本项目结构设计应遵循以下设计规范：
1、《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）
2、《混凝土结构设计规范》（GBJ50010-2002）
3、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）
4、《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）
设计参数：
（1）抗震设防烈度8度，建筑场地类别Ⅱ类；根据拟建场地的地质情况和上部结构的特点，本项目中基础形式采用独立基础，持力层视上部荷载的大小而选定。
（2）基本风压0.45KN/m2。
（3）活荷载：
除工艺专业有特别要求外，均按国家规范取值。
（4）基本雪压0.40KN/m2。
结构选型：
拟建建筑单体中，办公、研发中心及生产加工车间和餐厅等为框架结构；。
本工程为一般建筑，复杂程度一般，框架结构楼屋面采用现浇钢筋混凝土板楼面，墙体采用加气混凝土砌块。
三、消防及安全
1、室外消防系统
本项目拟在建筑物周边设环状消防管网与给水系统合用，场址内沿道路设置室外地上式消火栓，间距不超过50米。
2、室内消防系统
本项目在楼内设置室内消火栓系统，消火栓设于明显易于取用地点，间距不超过20米，对于不易采用水消防的部位，如电气室、控制室等部位，应设手提式干粉灭火器。
3、安全
电气保护接地采用总等电位联接，接地电阻小于4欧姆。
对楼内的电源插座和一些移动电气设备的供电回路设有漏电保护开关。
本工程为一类建筑物，防雷按一类建筑物设置防雷。
配电线路均采用穿钢管保护。
四、空调及通风
在办公室及楼内的电气室、控制室等部位设制冷分体式空调，夏季运行。
项目通风采用自然通风和机械通风相结合，以机械通风为主，在楼内通风较好处设换气扇，将室内有害气体及时排出，保持室内空气新鲜。
第五节环境保护
环境和生态现状
项目所在地环境空气为二类区，环境噪声为三类区，地表水为一般工业用水区，生态环境为城市生态环境类型。
生态环境影响分析
一、环境影响评价标准
1、环境空气执行《环境空气质量标准》（GB3095-1996）二级标准；
2、地下水执行《地下水质量标准》（GB/T14848-93）Ⅲ类标准；
3、环境噪声执行《声环境质量标准》（GB3096-2008）2类标准；
4、地表水执行《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）Ⅲ类标准；
5、外排废水执行（CJ3082-1999）《污水排入城市下水道水质标准》相关规定和要求；
6、厂界噪声执行（GB12348-2008）《工业企业厂界噪声标准》2类区标准。
二、项目主要污染因素及治理措施
1、施工期污染因素及治理措施
（1）对交通的影响
工程建设时，由于车辆运输等原因，会使交通变得拥挤和频繁，较易造成交通问题，工程建设将不可避免地影响该地区的交通。
项目单位在制订实施方案时充分考虑到这个因素，对于交通特别繁忙的道路要求避让高峰时间（如采用夜间运输，以保证白天畅通）。
这种影响随着工程的结束而消失。
（2）施工扬尘、噪声的影响
扬尘的影响：
工程施工期间，运输的泥土通常堆放在施工现场，直至施工结束，长达数月。
堆土裸露，旱干风致，以致车辆过往，满天尘土，使大气中悬浮颗粒物含量骤增，施工扬尘将使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的尘土，影响周边空气质量；阴雨天气，由于雨水的冲刷以及车辆的辗压，使施工现场变得泥泞不堪，行路困难。
为了减少工程扬尘和周围环境影响，建议施工中遇到连续的晴好天气又起风的情况下，对堆土表面洒上一些水，防止扬尘，同时施工者应对土地环境实行保洁制度。
噪声的影响：
施工期间的噪声主要来自污水处理厂建设时施工机械和建筑材料的运输和施工桩基处理。
特别是夜间，施工的噪声将产生严重的扰民问题，影响邻近居民的工作和休息。
夜间应控制作业时间，或进行严格控制，则噪声对周围环境的影响将大大减小。
（3）生活垃圾的影响
工程施工时，施工区内上百个劳动力食宿将会安排在工作区域内，这些临时食宿地的水、电以及生活废弃物若没有做出妥善的安排，则会严重影响施工区的卫生环境，导致工作人员的体力下降，尤其是在夏天，施工区的废弃物乱扔，轻则导致蚊蝇孳生，重则致使施工区工人暴发流行疾病，严重影响工程施工进度，使附近的居民遭受蚊蝇、臭气、疾病的影响。
项目单位及工程承包单位应与当地环卫部分联系，及时清理施工现场的生活废弃物；工程承包单位应对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作生活环境卫生质量。
（4）废弃物的影响
施工期间将产生许多废弃物，这些废弃物在运输、处理过程中都可能对环境生产影响。
工程建设单位将会同当地环保部门，为本工程的废弃物制定处置计划。
工程承包单位应对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作生活环境卫生质量。
2、营运期污染物因素及治理措施
（1）废水
本项目无废水外排，废水主要为生活、办公污水，产生量为518400吨/年；经化粪池厌氧沉淀处理后，可达标排放。
（2）固体废物
本项目固体废物主要为不合格零部件、金属屑、电气组建等工业废物和生活垃圾。
不合格零部件、金属屑、电气组建等工业废物全部由环保回收公司回收利用；职工生活垃圾由环卫部门定期收集送至垃圾处理场处理，固体废物可实现零排放，对环境不会造成危害。
（3）噪声
项目噪声源为生产设备，采取控制噪声源与距离衰减及绿化隔离等措施处理后，厂界噪声符合执行标准，对周围声环境影响轻微。
综上所述，本项目在各项污染防治措施落实的情况下，外排污染物可满足排放要求，对周围环境的影响可满足环境质量要求，从环保的角度分析，该项目的建设是可行的。
第六节节能方案
用能标准和节能规范
国家“十一五”规划提出建设资源节约型社会。
要求将节约能源、发展循环经济纳入社会经济发展规划，合理调整产业结构和能源消费结构，推进节能技术进步，开发利用新能源和可再生能源，保障经济可持续发展。
本项目主要采用以下用能标准：
1、《中华人民共和国节约能源法》
2、《中国节能技术政策大纲》
3、国家发展改革委发布《“十一五”资源综合利用指导意见》
4、国家计委交能（1997）2542号《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》
5、《国务院关于加强节能工作的决定》（国发〔2006〕28号）
6、《关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》（发改投资[2006]2787号）
7、河北省人民政府关于加强节能工作的决定（冀政〔2006〕90号）
8、石家庄市政府《石家庄市“十一五”循环经济发展规划》
9、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）
能耗状况和能耗指标分析
一、项目能源消耗种类和数量
本项目能源消耗主要为电、水。
（一）用电量
本项目用电主要为加工车间设备等生产用电和办公生活用电，根据生产及加工设备和其他办公生活用电设备的功率和数量，估算本项目总用电负荷约为1620kW，依据生产规模和生产生活用电时间，则本项目需用电量估算为420万度/年。
（二）用水量
1、生活用水：
本项目计划定员850人，日耗水1760m3。
2、生产用水：
项目生产用水主要是设备的冷却水，冷却水循环利用，日耗水估算为65m3。
3、地面清洗等其他用水：
估算日用水量6m3计。
上述三项日用水量为2006m3，每年按300个劳动日计算，年用水量为601800m3。
节能措施和节能效果分析
一、节能措施
本项目在设计中采用如下节能措施：
1、配电设备选用节能型产品，照明选用节能型光源和灯具。
2、设计中应采用节水型卫生洁具，严禁使用铸铁阀门和螺旋升降式水嘴，强制推广使用陶瓷密封水嘴和一次冲洗水量为6升的坐便器。
3、加强设施管理，经常检查设施的完好情况，及时检修有问题的设备。
4、详细制定各生产工序节能降耗考核指针，提高定额覆盖率。
5、设备选用高效节能型产品，工艺设计时充分考虑生产连续运行及动力负荷分布，合理确定设备功率，提高设备的负荷率，减少能源消耗。
6、节约用电，配电室低压侧各路干线均设计量装置。
配电室内低压电器补偿，也可考虑在大容量的设备上设单独无功补偿，提高供电功率，节约能源。
7、照明灯具、取暖降温设备等均选用节能型的，以减少电能消耗。
8、建筑节能措施
（1）所有建筑基本采用南北朝向的布置，有利于减少夏季太阳辐射热，冬季增加太阳辐射热，减少采暖负荷，达到节能效果。
各单体建筑之间的日照间距较大，满足日照时数要求，不仅对室内卫生、采光及自然通风有利，冬季入射到玻璃窗和墙上的太阳辐射，直接供给室内一部分热量或使外围护结构升温，可减少采暖负荷，达到节能效果。
（2）建筑节能应该分为两部分，一为外围建筑，包括墙体、屋顶与门窗；二为室内空调与暖气设备。
适当控制建筑体形系数，建筑外形尽可能规整，避免不必要的凸凹变化；加强门窗、外墙、屋顶和地面的保温，采用高效保温材料复合，使用多层门窗，用空心砖、加气混凝土等新型墙体材料代替实心粘土砖；严格控制窗墙比，满足寒冷地区维护结构传热系数和遮阳系数的限制；提高建筑物的气密性，选用密封性能好的门窗并加密封条，用密封材料填实穿墙管线连接处裂隙；在夜间加强保温的条件下，适当开大南窗，以增加太阳热能的获得；建筑围护结构的外表面采用浅色饰面材料。
二、节能效果分析
本项目在生产过程中，通过定期进行物化分析，并设专职能源计量管理部门，配备必要的定员和仪器装备等一系列有效的节能措施后，节能效果明显，综合能耗指标先进，可以达到预期的经济效益。
第七节组织机构和劳动定员
组织机构
项目建成后，由天山房地产开发有限公司负责对本项目进行经营和管理，实行董事会领导下的总经理负责制。
公司现有机构能够满足项目管理的要求。
项目管理
项目建设过程中，成立由财务、工程等人员组成的项目建设领导小组，负责整个项目的全过程监督、管理，协调各有关部门，通力协作，密切配合，各负其责，抓好项目的实施，及时为项目建设提供技术方面的服务，保证项目按质按量顺利完工。
财务部门要加强资金管理，按照投资计划和项目进度，及时拨付资金，并搞好配套资金的落实。
一、资金管理
在建设资金的使用方面，严格按工程进度和合同规定付款，并定期检查资金使用情况，确保专款专用。
审计部门对项目资金的使用应定期进行审计。
二、建设管理
严格按国家、省、市有关规定实行招投标制。
初设批复及施工图设计后，提出招标申请，公开发布招标信息，邀请有关部门领导和专家组织开标、评标和中标，保证招投标工作做到“公开、公正、公平”。
工程在招投标基础上，按规定签订施工合同和监理合同，一经签订，应严格执行，使工程造价、质量、工期等有据可查，避免推委扯皮现象发生。
为确保建设工程的施工质量，在落实工程施工单位的同时，也要落实监理单位，使得工程建设与监理同步进行，要求监理人员严格按照监理大纲要求实施监理。
为了进一步把好质量关，重点对原材料质量的检测、施工工序的安排、施工中阶段性分部分项的验收进行监督。
三、项目建成后的运行管理
本项目建成后，要加强管理，建立高效的运行机制，使项目的经济效益和社会效益同步增长。
资金筹措
本项目需投入总资金9亿元，所需资金全部由项目承办单位----天山房地产开发有限公司自筹解决。
第八节项目背景与市场预测
1、项目背景
背景一：
电子IT技术的发展与创新方兴未艾，电子IT技术与相关产业的结合催生出一个又一个的新型经济增长点。
中国通讯业的翘楚-----华为曾在本年年初断言：
通过“四个超载”，电信行业将收获又一个高速成长的十年；作为当前国内电子信息领域关注的热点，互联网被业界视为下个超万亿级产业，很多地方都把互联网当作新的经济增长点和产业转型升级的助推器。
对此，中国工程院互联网项目总体组专家中星微电子董事长邓中翰院士目前在接受采访时表示互联网是信息化时代发展的方向，国家对此高度重视；信息化的日益普及深化，焕发了动漫产业新的生机，而动漫则又为信息化赋予了新的内涵，动漫因具有当今知识经济的全部特征，涵盖了艺术、科技、传媒、商业、娱乐等多种行业。
而被视为21世纪创新经济中最具希望的朝阳产业。
由此可见，IT产业具有强劲的发展动力与广阔的发展前景。
2、市场预测
电子IT技术的良好发展既需要自身的努力，同时也离不开外部环境的大力培植，这正是我们的机遇所在。
我们所要做的即是“筑巢引凤”，为IT企业构筑一个硬件设施完善、软件服务到位的优良环境，为入园企业塑造一个良好的发展平台，形成产业聚集效应，打造一个优势互补的产业价值链。
IT产业的外延较为广泛，其具体分类如下：
IT基础技术的提供IC研发、软件编写等；
IT技术产品化元器件、部件、组件制造如精英、大众等；
IT产品集成化计算机及外设制造商如联想、IBM等；
IT产品流通渠道、销售如神州数码等；
IT产品服务咨询服务和售后服务如蓝色快车等；
IT产业舆论支持IT类媒体如CCWCCID等；
IT后备人员培养各种院校如计算机专业等；
IT产业合作组合各种协会、集会等；
以上多类别的IT行业为我们园区的招商奠定了丰实的客户基础，市场前景较为明朗。
三、投资规模与产品方案
1、投资规模
本项目建设规模约为29万平方米，项目总投资9亿元。
2、产品方案
在天山科技工业园科技孵化器电子生产加工区项目的开发过程中我们不防借鉴一下北京丰台科技园东区三期的开发理念：
延伸“总部基地”的品牌优势，着力“三个提升”：
产业业态提升
表现为高端产业形态，专业化聚集和特色产业集群，吸引产业链高端的企业入驻；
配套功能提升
建成与总部经济相适应高品质的商务、生活配套；
物业形态提升
包括高层标志性建筑、建筑综合体、企业楼宇群等多种形态的建筑。
本项目将致力于提供高性价比的产品，即完善的配套、周边的服务、适中的价格、唯此我们方可抓住市场机遇，获取顾客的认可。
具体建议如下：
物业类型：
天山科技工业园科技孵化器电子生产加工区
建筑类别：
4栋高层
建筑风格：
现代简约动感时尚
建筑面积：
约29万平方米
建筑标准：
不低于乙级标准
得房率：
不低于75%
功能分区：
地下一、二层为停车车库、设备及物业用房；
一层设置大堂，挑高在6米左右；
1-4层规划为电子产品流通领域的专业化电子城；
5-层规划为提供商务或休闲服务的公共配套空间；如会议会展中心、培训中心等；
7-26层规划为创意研发空间（其中7-16层每层拟分割成100-200平米左右的独立空间，主要面向中小企业；17-26层每层拟分割成400-500平米左右的独立空间，主要面向较大型企业，层高为3.5米）
四、项目SWOT
1、优势
天山多年积淀的品牌影响力以及运作工业园区项目的丰富经验；
项目四面环路，路网发达，交通便利快捷；
项目地处高新技术产业开发区，具备产业聚集的客观基础；
项目硬件配套设施完善，软性服务周到细致；
项目定位顺应了国家产业政策导向，发展空间极为广阔。
2、劣势
项目所处地段距主城区有一段距离，有些目标客户会感觉地理位置上有些偏远；
项目周边各种商业配套服务设施相当不完善；
3、机会
政府对电子生产加工区发展的高度重视；
具备一定规模的科技孵化器电子生产加工区项目在本区域尚属市场空白；
4、威胁
本区域电子生产产业基础较为薄弱，后期市场培育时间较长。
五、经济评价
根据目前市场发展状况以及对后期市场的解读研判，电子生产加工产业园成功运作可实现如下几个方面的提升与促进：
1、提升本企业运作产业园区的能力。
2、促进高新区产业结构调整与升级，创造新的就业机会。
3、提升入园企业科研创新能力，增强企业实力。
4、促进区域经济发展，增加财政收入。
鉴于以上几方面因素，电子生产加工产业园无论是从企业经济效益方面，还是从社会效益方面都是较为可行的。
第九节结论
通过对本项目的投资背景及必要性、市场分析、项目选址、建设条件、建设规模、建设方案、环保与节能、抗震设防、劳动安全卫生、投资估算与资金筹措、财务评价和社会效益分析等方面的分析、论证和研究，本项目的建设符合城市规划及电子生产加工行业的发展趋势，市场前景广阔，是企业提高经济效益的又一个增长点，在为企业带来经济效益的同时，也带来较大的社会效益。
因此，本项目的实施是必要的，也是可行的。
目录
第一章总论1
1.1项目概况1
1.2建设单位概况1
1.3可研编制依据、原则和范围2
1.4项目提出的背景和必要性4
1.5主要技术经济指标10
1.6结论与建议12
第二章市场分析14
2.1项目前景分析14
2.2市场供需分析15
2.3市场竞争力SWOT分析17
2.4项目市场定位19
2.5销售策略20
2.6价格预测22
2.7建设规模22
第三章场址和建设条件23
3.1场址23
3.2建设条件24
第四章技术设备方案、工程方案32
4.1编制依据32
4.2技术设备方案32
4.3工程方案39
第五章主要原料及燃料动力供应42
5.1天然气42
5.2燃料动力供应42
第六章总图运输与公用辅助工程44
6.1平面布局44
6.2总图运输46
6.3公用辅助工程46
第七章消防50
7.1设计依据及原则50
7.2火灾危险性分析51
7.3防火设计52
7.4消防设计54
第八章节能与节水55
8.1节能55
8.2节水56
第九章环境影响评价57
9.1编制依据57
9.2环境现状57
9.3环境污染分析58
9.4环境保护措施59
第十章劳动安全和卫生防护61
10.1设计标准61
10.2主要职业危险及因素分析61
10.3劳动安全和工业卫生措施63
10.4安全评价68
第十一章组织机构和项目实施进度计划69
11.1组织机构69
11.2工程实施进度72
第十二章投资估算与资金筹措73
12.1投资估算73
12.2资金来源74
第十三章财务评价75
13.1编制依据75
13.2财务评价基础数据75
13.3财务指标分析76
13.4不确定性分析77
第十四章社会评价79
14.1对社会的影响分析79
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