社区服务中心警务中心项目可行性研究报告.docx
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社区服务中心警务中心项目可行性研究报告
附表：
项目投资估算表
第一章项目申报单位及项目概况
第一节项目申报单位概况
一、项目投资方
本项目投资方为****市****。
二、项目申报单位
本项目申报单位为****火炬高技术产业开发区怡园街道办事处。
三、项目申报单位概况
****高新区怡园街道办事处成立于1992年5月21日，称为街道办事处，2001年2月，更名为怡园街道办事处，2005年5月与原卧龙办事处合并，保留原名称。
办事处地处****火炬高技术产业开发区行政中心，面积26.3平方公里，辖5个行政村，6个改居村，9个社区居委会，6处小学，常住人口9.5万，暂住人口6万人。
第二节项目概况
一、项目名称
社区服务中心、警务中心项目
二、项目建设地点
项目拟建地点位于****高区吉林路东、科技路北。
三、项目建设背景
****自成立地级市以来，随着经济的迅速发展，****市人民生活水平和质量有了较大提高。
****风光秀美，四季分明，依山傍海，是旅游避暑胜地。
1996年****被联合国评为全球改善人居环境100个范例城市之一。
1998年，又被评为中国优秀旅游城市。
2004年被联合国评为最适合人类居住的城市。
****有着天生丽质的自然美。
阳光、海水、沙滩是这个城市美为骄人的资源。
国家环保总局对全国54个沿海城市的海水水质监测结果表明：
****是22个水质优的城市之一。
这一稀缺资源对世人的吸引力越来越大。
每年有300多万的海内外游客赴****休闲度假，居住养生。
从****市来看，是我国近年来旅游业发展最迅速的城市之一。
近年来****城市发展日新月异，城市品位显著提升。
卫生城市、旅游城市、最适合人类居住的城市——将****推向全国、乃至世界。
随着改革开放步伐的不断加快，****市社会经济各方面取得了长足发展，尤其是房地产业发展迅速。
房地产业是国民经济中关联度较高的先导性、基础性产业，它的发展对扩大内需、拉动经济增长具有重要的作用。
据统计，住宅业每增长10%，可以带动GDP增长0.5个百分点，同时还可以增加就业机会，促进经济发展和社会进步。
根据****高区怡园街道办事处服务及警务配套需求，为了满足便民需要，繁荣****的城市建设确定开发建设此项目。
四、项目建设必要性
怡园街道办事处工业基础实力雄厚，区域经济飞速发展。
金猴工业园、华东数控从这里崛起，全球最大打印设备生产基地在这里诞生，世界500强企业韩国三星、日本华凌、日本伊藤忠等落户区内，卡尔电器、双丰电子、华凌电子等一大批高新技术企业茁壮成长。
同时，为加大招商引资力度，壮大村居实力，怡园街道办事处引导辖区各村居大力兴办工业园区，成为目前全市唯一一个所有村居都自建工业园的街道办事处。
已规划建成工业园15处，有韩国、日本等30家外资企业在园内投资兴业，产品领域涉及电子、生物医药、环境工程、汽车零部件、精密机械和高档服饰等行业。
怡园街道办事处集中了一批在全市乃至全省、全国叫得响的商贸旅游设施。
威韩商城是****建立最早的专业化、大规模家具广场，利群购物广场开创了全市商贸业发展的新格局，金海湾饭店、海悦建国饭店两家****仅有的五星级酒店均坐落区内，国际海水浴场在全国享有盛名。
怡园街道办事处已经成为****商贸旅游业的重要一极。
目前，新的商贸旅游大手笔规划正在出台，又一轮现代服务业的大发展序幕正在拉开。
怡园街道办事处是****市的文教科研区。
山东大学****分校、哈尔滨工业大学（****）、山东省体育训练基地、宋健科学研究院等多家教育、科研单位坐落于辖区，容****才学精英。
16万平方米的科技企业孵化器在区内建成，规模居全国孵化器建设之首。
科技企业云集，自主创新能力突出，产学研合作活跃，怡园街道办事处正在成为“创新人才的聚集洼地、自主研发的科技摇篮、技术密集的产业高地”。
目前，怡园办事处正发挥区域优势，以工业园为依托，按照“搞开发、建市场、引项目、造商圈”的思路，积极创造条件，做大做强商贸流通业，提升传统服务业，扶持发展个体私营经济，大力发展第三产业，稳步推进村庄改造，努力实现农民增收，力促社会事业，使居民共享发展成果。
怡园街道办事处先后被****市委、市政府授予“****市外经贸工作先进单位”、“****市国内招商工作先进单位”，被高区党工委、管委授予“****火炬高技术产业开发区先进集体”、“精神文明先进单位”、“平安高区建设先进单位”、“社会治安综合治理先进单位”等光荣称号。
所辖的王家钦村居委会曾荣获“全国创建文明村镇先进村”称号，毕家疃居委会荣获“省级民主与法制示范村”称号、东涝台居委会荣获“省级民主调解示范村”称号。
“和谐怡园、你我家园”正日渐成为全市人民耳熟能详的一句话。
改善和提高社区居民的生活环境，打造舒适、文明、和谐的美好社区，这是社区建设的一项重要内容。
多年来，依靠以民为本的理念，凭借坚强的基层党组织和科学人性的组织管理制度，全处人居环境明显改善，改造出一片新景观、新社区、新产业，打造出名副其实的“人居福地”。
一个人与自然和谐相处的人居福地，一个政通人和、百业兴旺的新怡园正在兴起。
因此，项目的建设是改善和提高社区居民的生活环境，打造舒适、文明、和谐的美好社区，也是社区建设的一项重要内容。
第三节项目申请报告编制概况
一、申请报告编制单位
单位名称：
****建设咨询有限公司
工程咨询等级：
乙级
资格证书编号：
工资乙****
发证机关：
国家发展和改革委员会
二、项目报告编制概况
我公司接受****火炬高技术产业开发区怡园街道办事处关于编制该项目申请报告的委托后，组织有关咨询人员进行项目的调研工作。
在全面熟悉有关项目的文件、政策和项目前期工作的基础上，与有关领导和技术人员进行详细磋商，听取领导的发展设想及该项目的情况介绍，同时对研究的主要原则进行了讨论，在此基础上确定了项目的总体方案。
在了解和掌握大量基础资料后，领导和专家的意见，经公司审核后，完成了项目的申请报告编制工作。
三、编制依据
1、申报单位关于编制本项目申请报告的委托；
2、****市《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
3、国家发展改革委《关于发布项目申请报告通用文本的通知》（发改投资[2007]1169号）；
4、国家有关法律、法规、规划及产业政策；
5、现行有关技术经济规范、标准和定额资料；
6、项目申报单位提供的基础资料。
四、申请报告编制的范围
1、项目基本情况
2、建设方案
3、建设用地与相关规划
4、资源利用和能源耗用分析
5、生态环境影响分析
6、抗震设防
7、社会效果分析
第二章项目建设方案
第一节建设规模与目标
本项目建筑面积7600平方米，总投资约1000万元。
本项目的建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适合当地的发展要求。
第二节建筑方案
一、主要建设内容
根据****市城市总体规划，****火炬高科技产业开发区怡园街道办事处在吉林路东、科技路北，建设社区服务中心、警务中心项目。
拟建项目总用地面积8590平方米。
拟建项目为办公楼，项目总建筑面积7600平方米。
项目主要技术指标
项 目
单 位
数量
备注
1
总用地面积
ｍ2
8590
2
总建筑面积
ｍ2
7600
3
建筑容积率
0.88
4
建筑密度
%
16.3
5
绿地率
%
48
8
机动车位
个
80
二、抗震设防
本工程复杂程度一般，按现行的“中国地震烈度区划图”和“建筑抗震设计规范GBJn-89”的有关规定，****地区地震基本烈度为7度，本工程按7度抗震设防考虑。
三、结构体系
本次建设项目均为框架结构，楼板的结构形式为现浇钢筋混凝土板。
屋面为现浇钢筋混凝土坡屋顶，墙体采用加气混凝土砌块。
四、基础方案
根据场地的岩土工程条件及建筑物自身特点，建议采用天然地基，以强风化基岩作为基础持力层。
基础采用钢筋混凝土独立基础或箱筏基础。
第三节公用设施方案
一、结构设计
本项目各单体建筑中建筑均为框架结构。
本项目抗震设防烈度7度，满足《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）中关于城镇住宅抗震等级要求。
项目基础建筑议采用独立基础。
二、给排水设计
1、给水
水源由****市水务集团供给，采用市政给水管网，充分利用市政水压，节约水泵能耗，满足用户用水要求。
2、排水
排水采用污废分流，自北向南排出，生活污水经小区污水处理站初步处理后达到《城镇污水处理厂污染物热电厂放标准》（GB18918-2002）一级B标准后直接排放至****市政污水管网。
三、消防设计
1、项目区内部道路通畅，可通行消防车，并与机动车道便捷连通，满足消防要求。
2、所有建筑的山墙之间最小间距大于等于8米。
3、建立家庭火灾报警系统。
4、消防用水
设计室内消火栓用水量30L/S，火灾延续时间2小时；室外消火栓用水量20L/S，火灾延续时间2小时。
室内消防用水由楼道内的消防给水管网提供，室外消防用水由室外消火栓提供。
5、室外消火栓
项目区给水管基本沿道路敷设，按照规范布置消火栓，消火栓在室外环状给水管网上按相邻两个间距不超过120M，位置易于消防车取用的原则设置室外消火栓。
室外消防用水由室外消火栓提供。
6、室内消火栓系统
采用临时高压系统，设水泵两台，一用一备。
消火栓系统竖向按两个区设置，上部下部及立管均成环状。
室外消防水泵接合器与楼内系统连接。
消火栓彩用19㎜水枪，流量5L/S，麻质水龙带，长度25米，栓口距地1.1米。
7、建筑灭火器配置
楼道内设手提式磷氨盐干粉灭火器。
（四）电气设计
拟建项目设一路高压供电，设一个变配电室。
1、负荷等级
供电负荷等级为三级，区内设有箱式变电站，进线电压为10KV，出线电压为380/220V。
2、弱电设置
引入邮电通讯和有线电视电缆。
电信电缆采用HYV2型，敷设方式为电缆穿PVC保护管地下直埋方式敷设。
电视采用SYV-75-9电缆穿管直埋。
3、线路的敷设及各类插座的设置
室外电力电缆采用聚氯乙烯绝缘、聚氯乙烯护套内钢带铠装铜芯电缆，敷设方式为直埋，室内导线为铜芯塑料线穿PVC阻燃塑料管暗敷，管线为BV-3×10PVC32，电话进户管为G80，在山墙上设楼头箱，室内电话线为RVVB2×0.5，有线电视进户电缆为SYV-75-9，室内分支电缆为SYV-75-5。
4、防雷与接地
防雷等级为三级。
在层顶女儿墙等处设避雷带以防直击雷，其冲击接地电阻不大于20欧姆。
供电系统采用TN-S接地方式。
并进行总等电位联结，除空调插座回路外，其余插座回路均设漏电保护装置，总电源断路器应具有漏电保护功能。
5、楼宇自控系统
在主要出入口、停车场处设置监控，保证项目区安全。
五、暖通设计
1、采暖
项目采用市政供热系统。
2、通风
卫生间等产生异味的房间设置机械排风系统，通过门百叶等方式自然进风。
第四节项目实施进度
为了科学、合理地实施该项目的建设，尽早实现竣工，待项目申请报告核准后，应尽快委托进行初步设计和落实资金，同时做好项目前期准备工作。
另外，为确保工程进度，应合理安排工期。
社区服务中心、警务中心项目根据目前项目进展情况，计划从2011年5月开工，至2012年1月全部完成，建设工期估计约8个月。
项目实施进度计划安排如下：
项目实施进度计划表
序号
月数
项目阶段
1
2
3
4
5
6
7
8
1
申请报告编制及备案
2
施工图设计及审查
3
工程招投标
4
基础施工
5
主体施工
6
水电暖等配套施工
7
建筑装饰
8
室外绿化、硬化及市政配套设施
9
竣工验收
第三章投资估算和资金筹措
第一节投资估算
一、投资规模
（一）投资估算
1）、编制依据
1、该项目的设计任务书。
2、前期工程费用、其他费用和部分基础设施建设费用主要依据****市行政审批中心管理办公室、****市建设委员会和****市物价局联合发布的《****市基本建设程序和收费指南》。
3、财政部国家发改委关于公布取消和停止征收100项行政事业性收费项目的通知（财综[2008]78号）。
4、土地费用、部分基础设施建设费用、建设单位管理费、销售费用和不可预见费主要通过调查当地相类似工程，研究分析得出的。
5、建筑安装工程费用主要依据
（1）《山东省建筑工程综合定额》
（一）、
（二）、《装饰分册》；
（2）《山东省建筑工程费用定额》；
（3）《山东省安装工程综合定额》；
（4）《山东省安装工程费用定额》；
（5）《****市单位估价表》；
（6）****市建设咨询服务业协会发布的《关于发布各类工程造价参考指标的通知》[威建协发〔2005〕6号]；
（7）定额中没有的子目以市场（厂家）现行价为准；
（8）当地同类建筑的单位造价估算；
（9）现行投资估算的有关规定。
2）、投资估算
经估算，本项目总投资为1000万元，其中前期工程费31.04万元，基础设施配套费117.72万元，建安工程费用760万元，建设单位管理费用20万元，工程其他费用38元，不可遇见费33.24万元。
总投资估算详见辅助报表1—《总投资估算表》。
3）、项目资本金
本项目属于普通办公楼开发项目。
根据《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发[2009]27号文）的规定，普通商品住宅项目最低资本金比例为20%，再按照****市房地产开发项目资本金的计算方法，该项目资本金应不少于200万元。
4）、流动资金
本项目由****火炬高技术产业开发区怡园街道办事处建设，项目建成后由怡园街道办事处进行管理，负责保安、卫生及维修等工作。
因此，作为项目建设单位不需要考虑流动资金。
第二节资金筹措
本项目需投入总资金1000万元。
资金来源为：
全部由****市****拨付。
第四章发展规划和产业政策分析
第一节发展规划分析
该项目的建设符合国家规划和地方区域性经济规划的要求，适合当地经济发展要求，对满足城乡居民日益增长的消费需求，促进美化****市市容市貌，促进房地产业的健康发展构建和谐社会具有重要意义。
《****国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中关于房地产行业指出：
稳步推进房地产业。
抓住建设半岛制造业基地机遇，借助“人居节”品牌，进一步做大做强房地产业。
积极做好房地产开发和城市运营的有机结合，推进商业、商务、科技、文化、教育、体育等城镇资源与房地产业的整合嫁接，拉长房地产业链条。
同时国家十一五发展规划也鼓励东部地区率先发展。
2005年，****市城市规划突出抓好超前规划、强化管理、优化环境、依法行政，为推进区域经济发展、拓展城市发展空间、提升城市品位奠定了基础。
修编完成了新一轮《****市城市总体规划》，明确了城市发展总目标、规模及海岸带空间管制规划等内容，提出了市域“一个主中心、两个副中心、三条发展轴带、五个协作区、十个重点中心镇”的A字形城市群空间结构。
****市总体规划目标要把****打造成为卓越的人居精品城市、海滨旅游名城、历史文化与自然和谐共存的可持续发展城市。
《****市城市总体规划》严格控制海滨和山地开发。
居住用地开发以不破坏山体林地为原则，降低中心区密度。
本项目属房地产开发项目，开发建设用地为荒地，符合****市城市总体规划要求，同时本项目的建设为改善居住条件，美化人居环境，提高城市总体环境质量起到了重要的作用。
第二节产业政策分析
本项目符合国家产业政策，顺应了经济发展的潮流和方向。
符合国务院《产业结构调整指导目录（2005）》中第二十六条“城市基础设施及房地产”的产业发展要求。
综上所述，项目符合国家及山东省行业发展规划，符合****市城市发展总体规划，项目选址合理。
在国家住房制度改革等一系列方针政策逐步贯彻落实的环境下以及****市经济规模的快速扩张的背景下，项目的实施是必要的。
第五章建设用地及相关规划
第一节土地资源分析
本项目主要进行普通房地产开发建设，不属于资源开发类项目。
土地是一种稀缺资源，在房地产开发中应合理开发利用土地资源。
土地是民生之本、发展之基。
我国是一个人多地少的发展中国家，土地问题始终是现在建设进程中的一个带有全局性、战略性的重大问题。
严格土地管理，推进节约、集约用地，是我们面临的一项长期而紧迫的任务。
土地是不可再生资源。
随着城市化建设的不断发展，节约土地资源，已成内地城市管理决策者和各界人士普遍关注的一大社会问题。
我国目前正处在工业化和城镇化飞速发展阶段，随着经济社会发展和人口增加，基础设施和生态建设都不可避免要占用一部分土地，这就需要严格土地管理，大力推进节约集约用地，保护和利用好每一寸土地。
本项目用地符合****市土地总体利用规划和年度计划，将严格按照土地规划确定的各项工程技术指标进行开发建设。
第二节土地资源分析
一、建设地点
本项目拟建地点位于****高区吉林路东、科技路北。
二、占地面积
本项目总用地面积8560平方米。
三、土地利用状况
土地现状为平地，基地内有较好的自然景观，地势平坦，具有较高的利用率。
四、占用耕地等情况
该项目不占用耕地；无压覆矿床和文物情况；靠临大海，有利于防洪和排涝；不影响通航及军事设施。
五、项目选址的不利影响
通过对拟建场区的地质报告，可以看出该项目的建设不会对场区内和周边的地质条件和建筑物造成不利的影响，所以本项目的选址是合理和科学的。
六、项目区气象条件
****市属北温带季风型大陆性气候，四季变化和季风进退明显。
受海洋的调节作用，气候特点表现为春冷、夏凉、秋暖、冬温、昼夜温差小、无霜期长、多风和湿度大；年平均气温12.3℃全年最低在1月份，平均为-1.6℃。
2月份温度开始逐渐回升，平均为-0.4℃，至3月份平均温度达4.2℃。
；年平均降水量766.7mm左右，主要集中在6～9月份，降水量约占全年的75%；年平均蒸发量1930.7mm，相对湿度68％；年平均风速4.9m/s。
主导风向为WNW、NW、NNW，出现频率为33%；其次为SSE、S–SSW，出现频率为23%；静风频率为7.2%。
平均气温：
12.3℃
极端最高气温：
38℃
极端最低气温：
-13℃
最冷月平均气温：
-1.9℃
采暖期室外计算温度：
-6℃
采暖期室外平均温度：
0.5℃
采暖期起始温度：
8℃
采暖期室内计算温度：
18℃
采暖期天数：
136天
采暖期起止日期：
11月20日——次年4月5日
冬季主导风向：
NNW
冬季平均风速：
3.3m/s
夏季空气调节干球温度：
30.7℃
夏季空气调节日平均温度：
28.2℃
夏季空气调节室外计算湿球温度：
25.8℃
第三节土地利用合理性分析
怡园街道办事处区位优势得天独厚，东与市中心接壤，南与环翠省级度假区相望，西临科技新城，北依碧波海湾。
30多公里海岸线蜿蜒曲折，万亩松林点缀其间。
文化西路横贯东西，环海路环绕北端，烟威高速紧密相连。
距长途汽车站、火车站10公里，飞机场30公里。
自然环境优美，地理位置优越，交通通讯便捷。
本项目所在地点有以下有利条件：
1、地理位置适宜，符合城市规划及土地利用规划要求。
2、占地规模合理，符合集约和有效使用土地的要求。
3、靠临公路，交通便利；周边环境适宜，自然景观和生态环境良好，远离工业及噪音污染。
4、可规划面积充足，场地地形、地质等条件能满足设计及建设要求。
5、拟建场区给排水、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施均有条件配套齐全。
第四节征地拆迁和移民安置规划方案
本项目无征地拆迁和移民安置情况。
第六章环保、节能和劳动安全
第一节环境和生态现状
本项目拟建于****高区吉林路东、科技路北，该处周边环境状况良好，无严重污染的企业。
项目所在区域环境空气质量良好，场地附近地下水及地表水水质较好，在施工建设工程中，要严格执行环境保护的有关规定：
l、环境空气执行GB3092.85－1996《环境空气质量标准》二级标准。
2、地下水执行GB/T14848－93《地下水质量标准》III类标准。
3、环境噪声执行GB3096－93《城市区域环境噪声标准》2类标准。
4、地表水（GB3838－2002）《地表水环境质量标准》III类标准。
5、外排废水执行《污水综合排放标准》（GB8978－1996）一级标准。
6、施工期建筑施工场界噪声执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523－90）标准。
7、食堂人灶执行《饮食油烟排放标准》（GB18483－2001）标准。
一、污染源
本项目使用期主要污染源为生活废水、固体废物。
施工期间主要污染因素为施工垃圾、施工扬尘和施工噪声。
二、防治措施
（一）生活废水
本项目产生废水主要为生活废水，主要含COD、悬浮物、氨氮、动植物油等，废水经化粪池简单沉淀处理后排入城市污水管网。
（二）固体废物
本项目固体废弃物主要为生活产生的各种垃圾，实行垃圾袋装处理后，由物业管理公司组织专人收集外运。
（三）施工垃圾、施工扬尘和施工噪声
加强施工期的各项管理，及时清运施工垃圾，做到文明施工，夜间施工严格执行环保管理部门的有关规定。
另外，尽早对场地进行硬化和绿化。
项目场区规划垂直绿化，地面种植花草树木等，将大大改善场区及周边生态环境。
综上所述，项目使用期公用配套设施齐全，施工期采取了有效措施，对周围环境影响较小。
因此，该项目生态环境良好。
三、拟采取的防治污染措施
为确保项目本身的环境卫生要求和不对周围环境产生影响，对上述污染源必须采取适当的治理措施。
l、施工期：
（1）大气污染物：
施工期建筑粉尘在采取遮盖、洒水喷淋等防尘措施的情况下，可达到标准要求，施工期粉尘对大气环境影响轻微，随着施工结束，影响将消失。
（2）噪声：
项目区距周围居民区较远，施工期建筑噪声在采取相应防范措施情况下，符合GB12348－90《建筑施工场界噪声限值》标准要求，不会产生噪声扰民现象。
（3）废水：
施工期产生的废水，水量相对较小。
建设单位设蓄水池将废水收集，全部回用于建筑施工。
施工废水对临近地表水及近岸海域水质无影响。
（4）建筑垃圾：
建筑施工过程产生的建筑垃圾，就地填埋建设洼地，对周围环境无影响。
四、环境绿化
良好的绿化不仅能创造优美的生活环境，而且在防止污染、保护环境方面也有特殊的作用。
本项目坚持点、线、面相结合的原则，把组团庭院绿化、道路绿化和小区中心花园绿地有机结合起来，充分发挥绿化防护功能和改善生态环境的作用，同时具有花、香、果、绿四大观赏特性，以确保环境优美整洁。
本项目属办公楼建设，其污染源很小，且排放量也很少，产生的少量生活污水、厨房油烟、生活垃圾经处理后，完全可达到环保要求，不会对周围环境造成污染。
五、环境影响评价
本项目其污染源很小，且排放量也很少，产生的噪声及固体废弃物经处理后，完全可达到环保要求，不会对周围环境造成污染，从环境保护的角度，该项目的建设是可行的。
第二节用能标准和节能规范
一、相关法律法规、规划和产业政策
1、《中华人民共和国节约能源法》；
2、《中华人民共和国可再生能源法》；
3、《中华人民共和国电力法》；
4、《中华人民共和国建筑法》；
5、《中华人民共和国清洁生
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