土地储备和一级开发流程文档格式.docx
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土地储备开发计划确需调整的，由市国土局会同相关部门提出计划调整方案，与市发改
委共同报市政府批准。
三、土地一级开发的实施方式
根据一级开发实施主体的不同，可以分为两种方式：
1、政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的，可以由储备机构自行组织实施，也可以通过招标方式选择开发企业负责具体管理，目前以储备机构自行组织为主。
2、委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
在选择企业的方式上，目前以政府确定一级开发企业为主，部分通过招标确定一级开发企业的办法。
对于符合458号文的经营性项目用地，831协议出让大限没过，由原建设单位继续完成一级开发工作，这也是政府委托企业实施一级开发的一种特例（短暂阶段）。
目前，由于授权一级开发不再审批，同时进行一级开发招投标确定主体也颇有难度，因此主要采用以区县储备分中心为主体，然后分中心再委托实施主体的方式来实现。
另有部分具备条件的国有工业用地，由原用地方（工厂）组织搬迁，达到三通一平后直接入市交易。
此种方式称为工业用地前期整理，立项和程序与一级开发项目基本相同，但无法取得一级开发项目授权，不属于一级开发的范畴。
四、一级开发的土地范围
1、政府通过收回、收购、置换、征收等方式储备的土地，需出让土地使用权的；
2、由区县政府选择投资开发者进行危旧房改造或其他成片开发，需转让土地使用权的；
3、协议出让土地首次转让土地使用权的；
4、政府规定的其他土地使用权交易；
5、委托人委托交易市场进行公开交易的其他土地使用权交易。
五、土地一级开发成本和收益
（一）成本构成：
1、征地、拆迁补偿及有关税费；
2、收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；
3、市政基础设施建设有关费用；
4、招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；
5、贷款利息；
6、土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费及经同级财
政和土地主管部门核准的其它支出。
（二）收益：
委托开发企业负责一级开发具体管理的，开发企业的管理费不高于一级开发成本的2%，主体还是土地储备中心。
委托开发企业直接实施一级开发的，开发企业的利润不高于预计成本的8%，主体是企业。
对于招标项目，成本构成、收益要求由开发企业在竞标文件中提出方案，作为评标参考。
六、一级开发涉及政府职能部门
在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门有：
国土资源局（以下简称国土局）、发展改革委（以下简称发改委）、规划委员会（以下简称规委）、住房和城乡建设委员会（以下简称建委）、财政、交通、环保等相关政府部门。
1、国土局主要负责土地一级开发预审；
确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、标准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开发费用、收益分配等内容以合同形式与土地一级开发单位进行约定；
下达土地一级开发批复；
负责一级开发土地的征地批复；
会同有关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。
2、发改委主要负责一级开发土地的立项核准工作。
3、规委主要负责一级开发土地规划意见书的批复工作。
4、建委主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开发企业提出要求，对部分重点项目提出建设意见，以及拆迁许可证的批复工作。
5、交通主要负责交通评价批复工作。
6、环保主要负责环境评价批复工作。
七、一级开发土地进入公开市场交易的审查内容
1、根据土地储备开发联审会议（国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院）确认需要完成交通评价、名木古树处理、古都风貌保护及文物保护处理、环境评价等工作的，须按有关要求在土地入市交易前完成。
2、属于新增建设用地的，提交征地（农转用）政府批文及征地结案文件；
3、属于存量划拨建设用地的，提交国有土地使用权证或其他权属证明文件；
4、涉及拆迁的，提交拆迁许可证及拆迁结案文件；
5、有上级主管单位的，应提交其上级主管单位的批准文件。
其中：
属于中央在京单位的，
应提交国务院机关事务管理局或中直机关事务管理局批准文件；
属于军队的，应递交解放军总后勤部或武警总部主管部门批准文件。
6、有效的规划意见书和其他规划文件。
要求规划意见书公示的，须先进行公示。
7、原则上，入市公开交易的土地（含：
符合458号文项目、由开发企业和储备中心完成一级开发的项目）应该达到宗地外达到宗地外通路、通电、通上水及宗地内土地平整（简称“三通一平”）及取得市政接用方案，有条件的应达到宗地外通路、通电、通上水、通讯、通下水及宗地内场地平整（简称“五通一平”），实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力（简称“七通一平”），并达到市政综合，取得所有的管线图。
8、对于可以独立出让的国有企业搬迁腾退用地及其他可独立出让的土地，周边已具有相应的市政基础设施条件，可在取得市政相关主管部门的市政接用方案并完成建筑（构筑）物拆除后入市交易。
9、原建设单位在申请土地入市交易前，土地开发成本应通过委托有资质的土地评估单位进行评估或委托专业审计机构进行审计后，由市国土资源局会同有关部门进行审核确认。
八、土地一级开发一般工作程序
（一）确定土地一级开发项目
1、土地一级开发项目来源：
（1）年度土地储备计划；
（2）市政府批准的重点项目；
（3）市、区储备申报；
（4）市属国有企业申报。
2、项目确定的主要原则：
（1）项目实施的必要性；
（2）结合库存分析新增量的合理性；
（3）项目本身是否具备启动条件。
3、政府主管部门：
市国土局、市土地储备开发联席会（国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院等部门）
4、项目确定流程：
（1）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意后向区县国土局
提出土地一级开发申请；
（2）由区县土地储备机构审核决定是否进行一级开发，主要取决于是否符合土地利用总体规划和城镇控制性规划，具体时间视项目而定；
（3）市国土局委托市、区县土地储备机构编制一级开发实施方案，资料齐全的情况下编制方案约1周时间，但由于在编制实施方案时需要取得征地测算数据，需要同集体经济组织洽商；
需要取得拆迁补偿数据，需要进行拆迁摸底；
需要取得市政设施建设成本数据，需要编制市政综合咨询方案。
时间就很难得到保证；
（4）由区县土地储备机构报区政府批准后向市国土局申报一级开发实施方案，经过初审、内审和专家会评审后，取得会议纪要。
通常需要1个半月的时间；
（5）市国土局（或市危改办、市绿隔总指挥部）将项目提交市土地储备开发联席会议讨论（平均两个月召开一次），联席会对一级开发实施方案提出原则意见，确定实施主体并出具会议纪要，会议纪要大约在联席会结束后两周内由各委办局签字后下发；
5、项目审批的主要内容——审核土地一级开发实施方案
（1）项目的基本情况（名称、坐落、四至、面积、现状、规划）；
（2）投资测算（成本测算）；
（3）工作计划（工作内容、开发周期等）；
（4）收益分析（资金平衡测算）。
6、办理时间：
整个项目确定过程（从实施方案储备分中心初审到上市政联席会）原则上需要8周的时间。
（二）确定一级开发单位
1、政府主管部门：
市国土局、市建委等部门
2、确定开发单位流程：
（1）市国土局会同相关部门直接委托土地储备机构实施土地一级开发或者通过招标选择具备相应资质的开发企业实施土地一级开发，对于开发企业实施的一级开发项目，由市建委从资质、注册资金、项目资本金（一般不低于单期投资的35%）等方面提出建设意见，市国土局据此确定招标条件；
（2）下达土地一级开发批复；
土地储备和一级开发流程70_一级储备
（3）签订土地一级开发合同。
3、办理时间：
整个项目确定委托单位，签订委托协议，通常1周时间。
（三）办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理）
1、下列项目需要办理交通影响评价：
（1）规划市区内，建筑规模超过2万平方米的大型公建项目及超过5万平方米的居住类项目；
（2）边缘集团、卫星城及重点地区，建筑规模超过5万平方米的大型公建项目及超过10万平方米的居住类项目；
（3）其他地区，建筑规模超过10万平方米的大型公建项目及超过20万平方米的居住类项目；
（4）交通枢纽、大型停车场等城市交通设施项目；
（5）上述公建和城市交通设施项目的改建扩建；
（6）其他需要进行交通影响评价的项目。
2、政府主管部门：
市规委基础设施处、市交通委员会
3、交通评价文件审批：
委托市交委认可的专业咨询机构编制交通影响评估报告（主要包括项目基本情况，周边项目情况，区域交通现状，项目交通量预测、交通评价等内容），提交至市规委基础设施处，由市规委转至市交委，交委组织会议讨论，并形成会议纪要转交市规委，由市规委下发给一级开发单位。
4、办理时间：
由实施主体组织交通评价公司编制交通评价，并上会取得环评批复大约为4至8周。
（四）办理古树处理意见（根据联席会要求办理）
树龄在100年以上的为古树，其中，树龄超过300年的为一级古树，其他的为二级古树。
凡在项目用地范围内有古树、且施工将对古树造成影响的需要办理避让古树名木措施审批意见，或者办理古树名木移植许可。
1、办理避让古树名木措施审批意见
（1）政府主管部门：
市园林局监督检查处
（2）审查标准：
①申办人提出的申请符合申请条件，提交的申请材料齐全，符合法定形式；
②凡申请避让保护古树名木的申请人必须按申请书所列栏目认真填写，字迹清楚；
③树种、规格、数量、标牌号依次排列。
每株古树名木只填一格。
（3）所需文件资料：
①北京市园林局避让保护古树名木措施申请表，（申请内容包括申请人；
联系电话；
申请避让保护古树名木的详细地点；
申请树种、规格、数量、标牌号、原因；
申报单位意见（盖章）；
古树名木产权业主单位意见（盖章））；
②规划意见书及附图；
③避让保护古树名木措施（含具体避让保护方案）。
2、办理古树名木移植许可
市园林局城市绿化处
①是否属于因特殊情况必须移植的；
②古树名木移植方案是否符合要求；
③申办人提出的申请符合申请条件，申报材料是否齐全、规范、有效；
④如举行听证的，符合听证笔录的要求。
①北京市园林局古树名木移植申请书。
申请内容包括申请单位名称或个人姓名；
单位绿化面积总况；
申请树种、规格、数量、原因；
产权业主单位意见（盖章）；
②北京市园林局绿地指标审核签图意见；
③规划意见书及附图；
④项目工程树位平面图，在施工平面图上标明树位、树种、规格、占用绿地的面积；
⑤古树名木移植方案。
《避让古树名木措施审批意见》的办理时间为20个工作日，《古树名木移植许可》的办理时间为12个工作日。
（五）办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理）
1、环境评价文件的类别及适用项目：
（1）环境影响报告书，适用于占地10万平米及以上且位于敏感区、建筑面积5万平米以下、且位于敏感区的项目；
（2）环境影响报告表，适用于建筑面积2万平米以下且位于非敏感区的项目；
（3）环境影响报告表，适用于其他项目。
市政府或市发改委审核的项目在市环保局环境影响评价管理处办理，区县项目在区县环保局环境影响管理科办理。
3、审查标准：
（1）符合《北京市为保护环境禁止建设项目、禁止建设地区和严格控制建设地区的名录》的要求；
（2）符合国家产业政策；
（3）符合城市功能区划和环境保护规划；
（4）要合理利用自然资源，防止环境污染和生态破坏；
（5）采用的技术与装备政策须符合清洁生产的要求；
（6）污染物排放不得超过国家和北京市规定的环境保护排放标准；
（7）满足国家和地方规定的污染物总量控制要求；
（8）建成后须能维持地区环境质量，符合环境功能区要求；
（9）建设单位应当承诺在项目投入使用前向利害关系人如实说明该地区的环境质量现状及拟采取的防护措施；
（10）能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目，需提交论证会、听证会或采取其他方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但按国家规定需要保密的情形除外；
（11）《离辐射防护与辐射源安全基本标准》（GB18871-2002）和《电磁辐射防护规定》（GB8702-88）及其导出标准中的强制性规定；
（12）地区环境质量超标，建设单位应采取必要的防护措施，以减少外环境对本项目的影响；
（13）产生污染的工业项目保持一定的防护距离；
（14）轨道交通、高速公路、城市快速路、城市主干路、机场等情形时，应符合城市规划部门划定的防噪声距离，并按照国家声环境质量标准和民用建筑隔声设计规范进行设计。
4、所需文件资料：
（1）加盖单位印章的《建设项目环境管理申请登记表》；
（2）环境影响评价文件；
（3）拟建项目实施地点地形图，图上应标出拟建项目周围情况；
（环境影响报告书（表）项目为1/2000或1/500图纸，要能够反映建设项目周围关系，并要求按A4（竖向）装订；
环境影响登记表项目可以提交示意图）
（4）项目用地预审意见；
（5）土地一级开发批复。
5、办理时间：
环境影响报告书、环境影响报告表、环境影响报告表的办理时间分别为：
报告书60日、报告表30日、登记表15日。
（六）办理规划意见书
规委（市规委建设用地管理处或区县规划分局建设用地管理科）
2、审查标准：
（1）实体审查
①符合各类城市规划（《城市规划法》和《北京市城市规划条例》）；
②新征（占）用地的建设项目，市计划主管部门对项目建议书的批复文件原件1份（中央和部队在京项目,为市建设主管部门的批复文件）；
③自有用地的建设项目，需有建设单位（个人）的用地权属文件。
（2）形式审查
①环保部门批准的环境影响评价文件。
②无线电主管部门对产生无线电波辐射和可能对无线电台（站）造成有害干扰的建设项目的审查同意意见；
③广播电视主管部门对拟搬迁广播电视设施的建设项目及在已有广播电视信号空中专用传输通路内的建设项目审查同意意见；
①申请书；
②用地说明书；
③地形图3份（1：
500，1:
2000,1:
10000）；
④平面设计图1份；
⑤环评、交评审批意见；
⑥普测或钉柱成果报告书（电子版）；
⑦地质灾害危险性认定书（通过预审的项目免交，分批次的项目免交）；
⑧一级开发批复；
⑨产生无线电波辐射和可能对无线电台（站）造成有害干扰的建设项目，需要有无线电主管部门的审查同意意见；
⑩迁广播电视设施的建设项目及在已有广播电视信号空中专用传输通路内建设的项目，需要有广播电视主管部门的审查同意意见；
其他材料。
办理规划意见书的办理时间约为20个工作日。
（七）办理土地一级项目立项核准
先向区县发改委固定资产投资科提交申请，经同意后再向市发改委固定资产投资处申请（目前，市发改委仍受理中央、市属企业的立项核准申请）。
（1）项目申请报告由具备相应工程咨询资格的机构编制；
（2）项目符合国家法律法规；
（3）项目符合国民经济和社会发展规划、行业规划、产业政策、行业准入标准和土地利用总体规划；
（4）项目符合国家宏观调控政策；
（5）地区布局合理；
（6）主要产品未对国内市场形成垄断；
（7）未影响我国经济安全；
（8）合理开发并有效利用了资源；
（9）生态环境和自然文化遗产得到有效保护；
（10）未对公众利益，特别是项目建设地的公众利益产生重大不利影响；
（11）房地产企业开发资质证明文件；
（12）项目申报单位具有承担相应项目建设的能力。
3、所需文件资料：
（1）由具备相应工程咨询资格的机构编制的项目申请报告一式5份（主要内容包括：
项目申报单位情况，拟建项目情况，建设用地与相关规划，资源利用和能源耗用分析，生态环境影响分析，经济和社会效果分析等）；
（2）一级开发批复；
（3）项目用地预审意见；
（4）征地补偿安置初步协议；
（5）法人资格证书（开发企业）；
（6）中外合营项目，合营各方签署的合作意向书；
（7）环评、交评审批意见；
（8）其他材料。
申报项目立项核准。
工作时限约为20个工作日。
（八）取得征地批复（实施征地）
新增集体土地需要办理征地手续，然后再实施征地。
在与被征地方签定补偿协议后，向项目所在区县国土分局征地科提出新增建设用地申请，经区土地局初审后进行公示，受理和初审约10个工作日，公示期一般在10天左右。
区县分局同意后，再向市国土局征地处提出申请。
2、所需文件资料：
（1）新增建设用地申请；
（2）《规划意见书》及附图；
（3）钉柱测量成果报告书；
（4）一级开发项目立项核准文件；
（5）征地补偿安置协议书；
（6）一级开发批复和建设项目用地预审意见；
（7）拟占用土地1：
1万土地利用现状图；
（8）补充耕地位置图；
（9）地质灾害危险性认定书（通过预审的项目免交，分批次的项目免交）；
（10）建设项目总平面图或线形工程平面图；
（11）一书四方案（用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、代地方案）原件（由区国土局提供）；
（12）（占）地情况调查表；
（13）建设拟征（占）地土地权属情况汇总表；
（14）是否占压矿床证明（通过预审的免交，分批次的免交）；
（15）土地利用总体规划局部调整方案及土地利用总体规划局部复印件（符合土地利用总体规划的免）。
3、实施流程
由区土地局编制的一书四方案，报送区政府，区政府签署意见后报市国土局相关处室会签，经主管局长签字后，报市政府七人协调小组会审定，最后经主管市长审批后，由国土局核发征地批复。
这一过程有两点需加以说明:
（1）正常情况下，市政府协调会每月召开一次，但很难完全保证；
（2）在资金安排上，规定征地补偿款支付50%以上方可取得征地批复，全部付清后才能办理《征地结案表》和《建设用地批准书》。
从编制一书四方案到取得《建设用地批准书》至少要2个月。
（九）实施征收拆迁
1、国有土地征收
（1）适用范围:
依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。
征收项目应符合下列情形之一：
①国防和外交的需要；
②由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
③由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文
物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
④由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
⑤由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础实施落后等地段进行旧城区改建的需要；
⑥法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
（2）政府主管部门：
区县人民政府、区县房屋征收部门、区县房屋征收事务中心
（3）基本流程
依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《关于印发<
北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见>
的通知》（京政发[2011]27号）的要求，现阶段北京市征收工作基本流程如下：
①建设单位提出申请
为了公共利益需要征收房屋的，由建设单位向建设项目所在地区、县人民政府提出征收申请，提交项目批准文件、规划意见、土地预审意见等文件。
收到申请后，区、县人民政府按照《征补条例》规定审核建设项目是否符合房屋征收条件。
②发布暂停公告
对符合房屋征收条件的建设项目，区、县房屋征收部门自收到区、县人民政府的确认意见后5个工作日内，在征收范围内发布暂停公告，告知被征收人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途、变更房屋权属登记等不当增加补偿费用的行为；
违反规定实施的，不当增加部分不予补偿。
房屋征收部门应当将暂停事项书面通知规划、工商、公安，房管等有关部门，相关部门应按照各自职能及时停办相关事项。
暂停办理相关事项的通知应当载明暂停期限，暂停期限最长不得超过1年。
③组织选择评估公司
房屋征收部门发布暂停公告后，可以委托征收实施单位或属地街道办事处（乡镇人民政府）组织被征收人在规定期限内协商选定房地产价格评估机构，协商不成的，根据多数被征收人意见确定；
若无法形成多数意见，则由房屋征收部门通过公开摇号的方式随机选定，结果应当在征收范围内公布。
④完成前期事务性工作
对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，被征收人
应当予以配合。
调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
房屋征收部门或者房屋征收实施单位根据需要可以通过购买服务方式完成房屋征收与补偿过程中涉及的测绘、评估、房屋拆除、法律服务等专业性工作。
⑤制定并发布征收补偿方案
房屋征收部门会同财政、发展改革、监察、审计等部门及街道办事处（乡镇人民政府）拟定房屋征收补偿方案，报区、县人民政府批准后，在征收范围内予以公布，征求公众意见，征求意见期限为30日。
被征收人有意见的，在征求意见期限内以书面形式提交房屋征收部门。
区、县人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
⑥风险评估
区、县人民政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估。
房屋征收决定涉及被征收人户数较多的，应当经区、县人民政府常务会议讨论决定。
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