物业承接查验实施的方案文档格式.docx

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2.2.物业公共区域:

主要包括共用部位、共用设施设备。

共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢物业内业主共有的部位，一般包括：

基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；

共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

2.3.非公共部位

属于房屋本体建筑范围，以及合同承诺的交房标准，主要包括业主户

内设备设施。

一般包括：

户内基础、承重墙体、柱、梁、楼板、墙面、

地面、天花、门厅、楼梯、走廊通道、门窗、户内配电箱、弱电箱、

门禁、对讲、消防、给排水、燃气管道及设施、照明、空调（含制冷、

采暖设备）、精装修、强弱电线路、阳台、空调机位、排风排烟管道

等。

3丄物螟接査验工WS

3.2.物歧接査验工作椎备

3.2.1.新建物业验收应具备的条件:

3.2.1.1.建设工程施工全部完成，已经竣工验收合格：

3212供电、采暖、供气、给排水、卫生、道路等设施能正常使用;

3.2.13.房屋憧、户编号经有关部门确认。

3.2.2.物业承接查验前的准备

3.2.2.1.承接査验前物业公司应做好以下准备工作：

（1）与项目公司联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等：

（2）派出技术人员到现场摸底，以便有针对性地编制验收计划：

（3）提前参与物业竣工验收和机电设备的安装调试，做到心中有数：

（4）准备好承接査验用的记录表格

3.2.22承接査验小组组长拟定物业承接査验计划，物业承接查验计划应包括以下内容:

（1）物业承接査验项目清单：

（2）小组人员分工；

（3）承接査验日程安排：

（4）业主、施工方、物业承接査验小组三方施工质量整改工作协调会；

（5）其他（如提前介入在建工程验收等）。

3.3.物业资料的承接査验

3.3丄建设单位向业主或业主大会移交资料应符合《物业承接査验办法》的规定。

其包括：

（1）基建文件（A类）内容与要求

a）决策立项文件

b）建设用地、征地与拆迁文件

c）勘察、测绘与设计文件

d）工程招投标与承包合同文件

e）工程开工文件

D商务文件

g）工程竣工验收及备案文件

h）其他文件

（2）监理资料（B类）内容与要求

a）监理管理资料

b）监理工作资料

c）竣工验收资料

d）其他资料

（3）施工资料（C类）内容与要求

a）施工管理资料

b）施工技术资料

c）施工测量记录

d）施工物资资料

e）施工记录

f）施工试验资料

g）施工质量验收记录

h）竣工验收资料

3.3.2.各种设备设施的随机资料（包括但不限于：

设备操作、使用说明书，设备维护保养说明书及维修工艺要求，随机图册，设备产品样本，出厂合格证明，出厂精度、性能检验记录，装箱单、附件明细表，开箱査验单，安装调试记录，安

装调试查验记录，安装洽商记录，进口设备技术资料原件及翻译文本等。

）

3.3.3.与政府主管部门及或供电、供水、燃气等能源供应企业签订的各种协议、合同、方案（图纸）等（例如：

高压供电方案批准书，供用电协议书，供电部门送电前配电室高压及继电保护试验记录等）

3.3.4.政府主管部门出具的各种检验、检测报告及为出具检验检测报告所必须的各种检验、检测记录及或工作记录。

3.3.5.业主资料（适用时）

已购房业主的姓名、位置、面积、联系电话等。

3.4.物业设备设施的承接査验

3.4.1.编制承接査验工作计划

各专业组按照承接査验计划安排，对房屋主体结构、单元住宅、公共配套设施（水、电、机电设备、消防设施、道路、管线等）进行现场查验，并填写相关记录；

査验采用观察和使用、试验的方法进行。

3.4.2.承接査验的内容包括：

3.4.2.1.房屋本体及公共设施的承接査验：

3.4.2.2.公共配套设备设施的承接査验（包括强电系统、电梯系统、安全防范系统、消防系统、楼宇自控系统、综合布线系统、空调各系统、给排水系统、绿化工程等）：

3.4.23.钥匙的承接査验：

4.1.查验范围

房屋本体、公共设施等。

房屋本体包括：

地基基础、梁、柱、板主体、顶棚、墙面、楼地而、门窗、楼梯、扶手，卫生间供水、排污管道、地漏、卫生洁具等。

公共设施包括：

基础设施、天台、屋面避雷设施、消防设施、小区路灯、绿化、小区道路、垃圾箱（房）、车库、检査井和化粪池、明暗沟、踏步、台阶、水池、水箱、景观、雕塑和文化娱乐设施等。

4.2.满足实用性要求。

5.1.查验范围

包括但不限于项目范围内的如下设备设施：

5.1.1.变配电室设备设施（包括：

应急发电机系统设备、设施）。

5.1.2.空调系统供电设备、设施。

5.1.3.给排水系统供电设备、设施。

5.1.4.楼宇自控系统供电设备、设施。

5.1.5.消防系统供电设备、设施。

5.1.6.安全防范系统供电设备、设施。

5.1.7.照明系统设备、设施。

5.1.8.办公用电系统设备、设施。

5.1.9.电梯系统供电设备、设施。

5.2.各系统能够正常的运行使用。

6.电梯系统设备设施的承接査验要求

6丄查验范围

项目范围内的所有电、扶梯设备设施，包括竣工査验资料及电梯机房、电梯轿厢、电梯井道、电梯底坑等部位的机械装置和电气装置。

62系统能够正常的运行使用。

7丄査验范围

安全防范系统的范围包括：

电视监控系统、出入口控制（门禁）系统、停车管理系统、入侵报警系统、巡更管理系统、综合管理系统。

7.2.系统能够正常的运行使用。

8.消防系统设备设施的承接査验要求

8.1.查验范围

8.1.1.消防电源及消防疏散照明设备、防爆电气设备（包括：

应急配电系统设备、自备应急发电设备、EPS电源、UPS电源、消防互投开关、消防电气线路、火灾应急照明及安全疏散指示标志、防爆照明设备、防爆动力设备等）；

8.1.2.自动喷水灭火系统（包括：

消防水箱、消防水箱给水管路和控制装置、消防水泵、喷淋水泵、稳压泵、喷淋管线和喷淋头、消火栓及消火栓箱、湿式报警阀、水流指示器、雨淋阀等）

8.1.3.火灾自动报警设备（包括：

消防自动报警主机和CRT、各种火灾探测器：

手动报警按钮：

区域报警控制器和集中报警控制器等）：

8.1.4.消防控制中心与联动控制系统（包括：

联动控制台、区域联动控制器、集中联动控制器、UPS电源和操作电源、消防直通电话等）

8.1.5.应急广播系统（包括：

声源设备、功率放大器、音控器、扬声器等）：

8.1.6.防排烟系统设备（包括：

排风机、排烟风机、正压送风机、排烟风道、正压送风风道、正压送风口、防排烟风口、防火阀等）：

8.1.7.通风空调系统

8.1.8.气体灭火系统

8.1.9.防火门、防火卷帘（包括：

防火门、电动防火门、防火卷帘等）：

8.1.10.消防电梯：

8.1.11.灭火器配置：

8.1.12.防火、防烟分区

8.1.13.智能防火系统（包括：

智能探测器、智能终端等）：

82各系统能够正常的运行使用。

9.1.查验范围

楼宇自控系统的监控范围为空调与通风系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、热源和热交换系统、冷冻和冷却系统、电梯和自动扶梯系统等各子系统。

92系统能够正常的运行使用。

10.1.查验范围

项目范围内语音、数据传输设备、设施。

包括工作区、电信间、设备间、线槽、线缆、桥架以及图纸资料。

10.2.符合相关安装施工要求。

11.1.验收范围

项目范围内空调系统、排风排烟系统、冷冻和冷却系统、锅炉系统、消防正压送风系统等。

11.2.各系统能够正常的运行使用。

12.1.验收范围

生活冷、热水，直饮水，中水，排水（雨水、污水）系统设备、设施。

12.2.各系统能够正常的运行使用。

绿化工程承接査验按照《CJJ/T82-99城市绿化工程施工及验收规范》组织开展。

14.1.范围

适用于项目内如下区域钥匙的承接査验：

14.1.1.公共区域钥匙：

大楼各出入口、各办公室、各设备机房门钥匙。

14.1.2.业户钥匙：

业主尚未入住时空置区域业户区域钥匙，包括业户区域大门、房间门及套间门的钥匙。

14.1.3.重点部位：

大楼内机房、制高点、生活饮用水箱、仓库等。

14.2.承接査验组织

14.2.1.钥匙的承接査验工作应在完成房屋本体及公共设施和公共配套设备设施的承接査验后进行。

14.2.2.钥匙的承接査验工作应由建设单位统一组织，各种钥匙应做到完整、完全移交,接验记录应清晰。

14.2.3.钥匙承接査验工作中发现的问题应由建设单位负责整改、完善。

14.3.承接査验要求

钥匙承接査验流程

服务流程

工作内容

工作要求

1

钥匙接收

3指定专人负贲管理。

O保管人员接收、清点、逐门试用，确保无误后在《钥匙清单》上签收。

1.任务清楚，职责明确，了解相关管理规定。

2.交接清楚无误。

2

3为每把钥匙制作区域标识。

O按照楼栋、楼层、房冋编号的关联顺序存放在专用钥匙柜中。

O重要钥匙保存，须实行“双管制

O存放在专用钥匙柜中。

O钥匙清单与钥匙存放情况相符。

3.钥匙柜专人专管。

4.标识清晰、明显、摆放有序。

5.定期检査钥匙与清单记录相符，清单清晰、有效

钥匙保管

3

O对领钥匙人的身份进行登记。

领用人证件和本人相符。

O与领钥匙人确认钥匙数量、部位及完好情况.

O做好发放记录。

6.身份核对淸楚、无误。

7.钥匙数量核对准确无误。

8.记录填写清楚

核实发放

0•送）

售后服务方案

1.售后服务概述

公司长期以来一直致力于提供高质量、完善的支持服务，确保用户的系统稳定运行。

公司拥有一批资深的施工人员，具有丰富的经验，能够很好的解决设备各类故障，强大的用户支持队伍和良好的用户满意度是我们的一大优势。

维护计划及承诺

一、项目售后服务内容承诺我公司贯彻执行：

“诚信正直、成就客户、完善自我、追求卓越'

'

的宗旨，对于已

经竣工、验收合格的项目进行质量跟踪服务，本着技术精益求精的精神，向用户奉献一流的技术和一流的维护服务。

我公司如果承接了端拾器项目，将严格遵循标书及合同的规定，在保证期内向业主提供该项目的责任和义务。

在保修期之后，考虑到设备维护的连续性，建议业主与我公司签订维护合同，以确保此系统项目的正常运行所必需的技术支持和管理支持。

二、服务与保证期在项目验收合格之日起，开始进行售后服务工作，包括以下几个方面：

1、售后服务期；

2、维护人员：

3、售后服务项目：

4、服务响应时间。

三、售后服务期在项目验收合格之日起，即进入了售后服务期。

售后服务期=质量保证期+质量

维护期

质量保证期：

在质量保证期内，如因质量问题造成的故障，实行免费更换设备、元器件及材料。

如因非质量因素造成的故障，收取更换设备、元器件及材料成本费。

质量维护期：

在质量保证期之后，即自行进入质量维护期。

我方对所承担端拾器项目提供终身质量维护服务，以不髙于本合同设备单价的优惠价格提供所需更换的元器件及材料，另收维护人员工本费。

四、具体措施承诺

1、首先在签订项目合同的同时与客户签订售后服务保证协议书，排除客户的后顾之忧，对客户做出实事求是的、客观的承诺。

2、对已经验收合格交付用尸的端拾器项目，在合同期内与用户进行联系，记录用户使用情况，系统运行状况等进行质量跟踪调查，变被动服务为主动服务。

3、对已交工的端拾器项目建立系统运行档案，并进行质量跟踪。

4、系统运行档案记录其端拾器项目运行情况、各类设备使用情况、操作人员操作水平情况及人员流动情况。

5、针对各用户单位操作人员出现的代表性问题，定期对操作人员进行技术培训或到现场培训及指导。

6、正在使用中的系统、设备出现故障时，公司维修服务人员接到报告后及时赴现场处理、维修。

7、对于运行时间较长的端拾器项目，公司维修服务人员定期与客户进行联系询问情况，定期到客户方进行巡视、检査，并做出记录，记录归档保存。

8、施工保证将选派具有丰富经验的技术人员负责端拾器项目具体施工，保证

安装质量及系统使用功能，并保证整个系统运行平稳、高效、可靠。

9、系统保修作为项目承包单位，我公司将严格遵循招标文件及合同的规定，

向业主提供端拾器项目最终验收合格之日起，在保质期范围内免费维修。

10、保修期内设备损坏，经鉴定为设备本身原因造成的故障，我方负责免费维修或者更换：

同时负责在保修期内定期对设备提供保养维护服务。

总之，为使业主使用放心、使用方便、保证端拾器项目正常运行，公司全体技术、维护人员本着客户第一的原则，全心全意地为客户着想，全力以赴的进行工作，让我们共同携手，为创造美好的明天而努力工作。

五、保修服务内容及范围

我公司将为所承担的各个端拾器项目提供保修服务，有效期从项目验收后，业主在竣工报告上签字之日起。

1、响应时间：

具体的响应时间将按故障级别划分；

2、维修地点：

用户现场。

我公司负责实施的所有系统项目，在正常环境下做适当使用时所发生的故障，我

公司将提供约定保修服务。

非当前故障，我公司安排提供服务，但需按收费标准另收费用。

我公司的保修服务仅限于经我公司认定的合格产品。

所谓不合格的产品包括：

非经我公司供应的产品、非经我公司认定合格的产品及顾客不允许我公司做功能改进的产品。

下列情况所发生的系统损害不包括在保修服务范围内：

1、使用不适当的工具进行系统维护时造成的系统设备损坏：

2、现场环境不符合我公司建议的规范；

3、意外、自然灾害、疏忽及不当使用、战争、暴动、罢工、雷•击或电力故障、顾客搬运不当的损坏，经由非我公司人员或其授权的子承包商对系统进行修改和变动；

4、设备的维护和信息处理方式。

六、系统维护

1、系统运行管理工作

为了保证系统能够长时间的正常运行，我们将进行完善的系统培训，同时制定各个系统项目操作规程，并配合业主制定操作人员责任界面及合理的交接班制度。

2、系统维护保养

我公司的售后服务人员在维护期内将对贵方的系统项目提供服务，使它们保持良好的运行状态。

3、月度保养

坚持月度维护保养，保证每个系统项目机械装置保持最佳工作状态。

七、维护及服务支持措施

1、电话支持服务

电话服务热线号码以我方提供给业主的号码为准（包括电话和传真号码）。

如有更改，我方至少在自更改之日起3天内以电子邮件、传真、电话的方式通知业主。

2、现场排除故障或技术指导

我方在接到业主的电话支持服务请求后，如果不能通过电话支持服务解决设备或产品发生的技术故障，且经双方商议确认需要进行现场支持的情况下，我方将派专业项目技术人员及时前往现场协助业主排除故障。

3、电话咨询服务对业主在使用设备或产品过程中产生的非故障类问题，我方提供电话咨询服务。

4、投诉受理服务

我方在公司设有用户投诉电话