南通市通州区市场调研及分析报告文档格式.doc
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累计完成全社会固定资产投资1074亿元，工业投入833亿元。
恒科纺织新材料、南通供销产业园等重大项目相继开工建设，宏德机电、大富豪产业园等项目陆续投产，综艺光伏新材料等项目即将竣工，累计新上亿元以上项目170个。
规模工业产值达1322亿元，是2007年的1.8倍。
5家企业相继上市，总数达7家，新增亿元工业企业75家。
累计完成服务业投入223亿元，服务业增加值、社会消费品零售总额年均增长14.4%和19.1%，建成省、市级服务业集聚区5家。
累计新建、扩建农业项目140个，高效农业占比达56%，设施农业面积11.8万亩，建成国家级农业龙头企业、省级现代农业产业园区各1家，被评为省高效设施农业先进县（市、区），农村三大合作组织建设全市领先。
建筑业施工产值达688亿元，3家企业特级资质顺利通过国家级核查，累计新增鲁班奖8项，总数在全国县（市、区）领先。
累计新引进银行业金融机构7家，新建小贷公司、担保公司各7家，新增贷款211.3亿元，为经济发展提供了强劲支撑。
E、通州区商业环境，是否有商圈存在，周边业态描述
影城地处于通州区青建设路新瑞国际广场。
（附通州区商圈效果图）
周边综合商圈：
文峰大世界、金游城、大润发苏宁电器、新华书店等
邮局银行：
农行、工行、建行、招商银行、中国邮政
其他：
阿玛尼会所、温莎堡浴场、通州区政府
周围交通:
通州区221、222、201、211、203路公交车（至农业银行站下）
F、我司项目介绍
1、物业基本状况及交通状况
项目简介：
新瑞广场位于通州区金沙镇建设路中段东侧，主要用于行政办公、商业金融和文化娱乐。
占地面积约18000平方米，南起新金路，北至城市支路，东起税务新村，新金一河，西至建设路，本案位于金沙镇市中心，地理位置极佳。
项目定位：
通州首个集吃喝玩乐与一体的中高档超大规模购物中心，目前已引进五星级电影院【幸福蓝海影城】，业态有：
各类品牌鞋服旗舰店、化妆品、珠宝、餐饮、特色美食、KTV等等。
项目交通：
处于建设路与新金路十字路口，北面100米是【文峰大世界】和【农工商超市】，项目南面100米是【大润发超市】、【国美电器】，项目正西面正对着是【农业银行】，项目西南面正对着是【新华书店】、【招商银行】、【中国电信】，周边十分繁华，是通州城区最成熟的地段。
项目概况：
本项目占地7271平方，总建筑面积45350平方，由一个4层大型商业和一个总高16层的办公酒店组成。
商业总共分4层，地上3层、地下一层，单套面积从30-500不等。
4-8层为办公写字楼，9-16层是酒店式公寓，面积在60-70平米/间。
商铺层高4.5米，4-7层写字楼层高3.6米，8-16层层高为4.5米。
地下一层是停车场，车位207个，地面停车位51个，总停车位258个。
非机动车停车位1600个。
容积率1.8，绿地率20%。
土地年限为40年。
2、项目整体效果图及外部效果图
项目总结：
影城所处地理位置为通州区中心商业街，商业广场内布局合理。
包含量贩式KTV、电玩城、餐饮等配套设施较齐全。
项目周边还有大润发商超、国美电器。
可见项目整体周边消费人群多，人口密集度大。
有利于影院未来的经营与发展。
二、南通电影市场总体状况：
1、南通市场的整体状况：
年份
票房总额（万元）
观影人次（万人次）
平均票价（元）
年增长幅度
2011
约5000万
约200万人次
25元
15%
2、当地主要影城2011年票房情况：
当地主要影城
票房（万元）
人次（万人）
南通文化宫世纪影城
1639万
31
528709
南通更俗剧院
1067万
28
381071
大地南通金飞达店
430万
26
165384
3、当地影院的情况描述
位置：
崇川区桃坞路46号
规模：
更俗剧院电影城以四星级标准建设，有1696个座位，采用当代最先进的电影工艺、设施和最时尚流行的多厅风格。
电影厅均采用阶梯式大排距、低视点、宽视角、无遮挡的超大银幕，使您在任何角度都能舒适地欣赏电影；
放映设备采用国际最先进的全自动数码放映技术和全套高保真音响还原系统。
敞开式售票系统让观众随意选择座位，七个电影厅每三十分钟滚动放映。
票价：
门市票价
会员折扣
团购价
2D影片
60元
充值200元
8折
24元2D影片票，3D影片+10元
充值500元
7.5折
3D影片
100元
充值1000元
7折
充值1500元
6.5折
充值2000元
6折
江苏南通崇川区环城西路1号
文化宫世纪影城由世纪环球电影院线发展有限公司与南通市总工会合资组建，总投资1800余万元，于2005年5月正式营业。
影城位于南通市区繁华地段，交通便捷。
影城设718座的豪华大厅、温馨情侣厅、VIP贵宾厅、震撼4D厅、儿童电影院、动感5D厅等八个风格各异的专业电影放映厅，一次性可容纳1400余名观众。
影城内部装饰按国际现代影院的标准设计，高起坡、低视角、宽银幕，观众座椅人性化设计，豪华舒适。
影城采用国际先进的科视与杜比数字放映系统，全部SRD数码立体环音，效果逼真，震撼视听。
多厅设置，滚动放映。
影城当天每15分钟就放映一部电影，观众可在任意时段、与全球同步欣赏到最新的国内外优秀电影大片。
影城精致时尚的个性化设计风格，让人随处感受到它的与众不同，原汁原味的美国爆米花让您实现与世界电影文化零距离接触的梦想；
电影衍生品专柜让你感觉电影后文化的延续；
宾馆式的星级服务，让您感受到都市娱乐的新潮流。
票价：
充值800元
4折
23.5元2D影片票，3D影片两张换一张
5折
70元
现推充值180元
5折卡
南通大地金飞达店
江苏省南通市工农路515号金飞达广场4楼
大地数字影院－南通崇川金飞达广场影院设有5个影厅，共1088个座位，影厅均采用享誉世界的杜比电影立体声技术、德国ISC00PTIC放映镜头、全世界70%的影院采用的专业扬声器JBL，世界最大的专业电影放映机BARCO-2000。
影院全面实现数字化放映，能同步放映首轮大片，并实行合理大众化的票价（25到50元），让普通的消费者毫无负担地走入电影院，率先体验先进技术带来的多元魅力！
35元
20-25元2D影片30-35元3D影片
245元2D影片票，3D影片+5元
45元
如果当地主要影城基本认识与判断：
（附南通市图，右上角为通州区）
南通市地当市区范围有13家左右影城，其中包括老牌国有影城：
南通文化宫世纪影城、南通更俗剧院。
全国性联锁影城：
金逸南通如东店、南通UME国际影城、17.5曼都店、南通大地金飞达店等。
南通做为中国最早列入对外开放的十四个沿海城市之一，拥有700余万人口的地级市，2011年全年票房4000余万票房。
整体南通的观影氛围及潜在市场是有非常大的需求。
通州区作为南通市首县，人口数近130万。
全县仅有一家老牌影城，且仅有3个影厅加入为联合院线。
年票房仅20余万元。
因属于老牌影城，设备及整体效果均不能与现代化多厅影城相比。
故认为：
通州区作为一个在南通市大范围下，具有良好观影氛围的县级区，近130万人口观影只能赶到南通市观影。
票房潜力之大，可以想像。
附：
通州区地图
三、影城基本情况介绍
1、影城基本信息介绍：
幸福蓝海影城通州店，位于南通市通州区建设路新瑞国际广场。
占地面积2965平方米，建有影厅6个，座位数达1170个。
2、影城的SWOT分析
SWOT
自己（幸福蓝海）
对手（中广江海）
机会
1.周边地区市场需求不饱和、票房潜力大
2.所处地方是人口集密老城区
3.定位星级高，装修档次高，服务态度佳
1.周边票房需求大，当地无其它竞争对手。
2.周边属于成熟商业圈
威胁
1.竞争对手面对我司进入市场必然打出价格战进行迎敌，抢客源、
2.作为县级区，作为观影主力客群的年轻人口相对较少。
1.强劲对手加入当地市场，无法再度垄断当地。
2.低价求生存，不利于长远发展。
优势
1.商场项目配套设施建全，周边有商超、电器城、KTV、电玩城、餐饮等。
将成为通州区座标性商圈。
2新建商业项目停车位多，较方便
3.现所在区域内仅有一家影城竞争
4.项目以中高档为主，衬合公司品牌
1.本地客源较稳定，长期经营中，客户关系较稳定。
2.在市中心交通方便
3.在当地已有一定知名度
劣势
1.商场是新建项目，需要时间培育市场
2.区域内主要竞争对手为老影城有一定客群。
3.区域居民多属收入中低阶层
1.市中心地段停车位难觅
2.同一区域竞争对手较强
四.幸福蓝海通州影城的经营思路
南通作为电影市场三线城市，而整体内电影市场，影城较多，竞争较激烈。
整体的平均票价为25元左右。
且大量影城上线团购。
在一定程度上拉低了观众对电影票票价的感知，普遍认同的价格范围为2D影片25元＼3D影片35元。
而所在的通州区，因仅有一家影城，且为老牌影城（中广江海影院），2011年票房数据为20万，平均票价39元。
全年票房低，但平均票价高，很明显是有票房遗漏的痕迹。
1、打造幸福蓝海现代化多厅影城品牌
幸福蓝海作为江苏省广电直属影城，在江苏地区拥有决对的票房影响力的影城。
在通州开设第一家直营现代化多厅影城首先我们要通过打造通州区第一家多厅现代化影城概念打入居民想法中。
借物业商的广告宣传力度、前期洽谈合作银行等金融机构来帮助宣传，以这两块宣传为主的，打造影城品牌，及开业信息。
品牌推广：
通州首家现代化3D多厅影城
江苏省首家体验型创意影城
通过影城开业后会员及市场营销活动，我将定期每个月开展一次电影人物主题创意活动，结合节假日、特殊大片、按照旺季推影城、淡季推影片的思路。
并在当地结合合作商户共同开展此类活动。
作到月月会员有惊喜。
例：
情人节可将影城打造为情人专属影城，全影城员工男生着礼服、女生着婚纱，检票口贴上：
入此白头到老。
来提升影城在年轻情侣方面过情人节的重要印象，促始对影城的好感成为影城忠实客户。
儿童节则可结合当地儿童乐园商户，开展儿童专属场，现场员工着喜羊羊玩偶服装，现场给儿童观影散糖果并发予一张影城户照，任此户照可来影城体验打工环节，提高儿童对影城的感情，提升儿童带家长来影城观影的次数。
2、培养观影氛围
从票房数据和地理位置上分析。
通州区人民观影氛围长期有一定的压抑性，有观影需求的客户普遍需要到南通市方能观影。
当地影迷一直将看电影，视作高端娱乐生活。
在打造幸福蓝海影城响亮品牌后，我们需开拓部份售票渠道，打通与当地金融行业，通信行业，大型商业的互动。
通过互相支援的方式，培养当地人民的观影习惯。
举例：
开展银行卡10元观影活动，低票价促使居民走进影城
开展大客户营销工作，通过通信行业、大型商业公司开展团体票营销，促始更多的观众走进影城，来观影，形成一定观影习惯
团体票的销售工作也有助于提升当地观影氛围，提高观影人次，团体票的销售首先要将团体客户及产品进行分解为以下几类：
1、学生教育影片：
例如《高考1977》主要以学校组织学生观影，为学校定期组织行为、或特殊群体组织消费。
2、有政治背景的爱国影片：
例如《建国大业》。
各大企事业单位均有组影需求
3、热门影片：
例如《泰坦尼克号》《复仇者联盟》企事业单位做员工福利或顾客回馈活动。
4、针对不同行业的专业性影片：
例如《铁人》中石油中石化公司组织观影。
5、个人生日或求婚类包场：
自选影片，需浪漫受情片，并需影城帮助协调资源配合作气氛，也有利于影城宣传。
针对上述不同团体类型，建立销售团队，让销售团队形成定期走访大客户制度，要求日拜访量不得低于10个单位，并形成记录。
向大客户开展个性化定制服务，打造团体票并不仅仅是买得多，票便宜。
更需要的是在现场活动的组织与现场品牌价值的相互提升。
3、建立合适票价体系与强大会员体系，稳定当地客户
建议票价体系、会员体系表
团体票价
正常
70
银卡
200元
25元（500人以上）
30元（200人以上）
35元（50人以上）
大片
80
金卡
600元
3D
100
钻石卡
1000
门市票价的设立是一个与竞争对手形成对比的标杆。
我们的定价将会略高于竞争对手，以突出我们的品牌与设备优势。
会员折扣，建议开展三类折扣。
100元的银卡为拉低充值金额，让更多的观影人群成为我们影城的会员，迅速的打开市场，提高会员数。
高值会员为提高影城会员价值感，以低折扣，高充值为主，打造影城钻石卡会员的价值感。
并通过以当地最好的影城品牌为后盾，洽谈当地其它商户作为合作商户开展异业联盟合作，提高会员卡的价值感。
按照上述会员体系，将在开业一年内累积会员数一万名。
充值金额流水达500万以上。
有效的解决影城现金流问题。
4、影城会员卡营销思路
对影城而言，销售会员卡，可以提前将票款回笼到账，减轻资金压力。
对观众来说，购置会员卡，是一种身份的象征。
而会员因其充值金额在影城，往往也是影城最为忠实的客户群。
会员营销目标客户群为：
月收入2000元以上的人群，其中包括教师、公务员、企业单位白领、个体经营者、各界商业人士、自由职业者、在校学生年轻群体、电影爱好者等。
上述人群均可成为影城的会员目标客户。
会员卡的营销活动的开展，除根据短期节假日或影城进行会员卡阵地促销。
计划：
将推出会员卡一卡多能的功效来推广影城会员卡。
首先：
将影城周边商圈商户进行异业联盟，开展会员卡除在影城享受观影折扣，还享受其它商户相应折扣（主力商户为商圈内的餐饮、KTV等商户，此类商户人流量大与影城合作较匹配）
其次：
按月开展定期会员活动，以举办观影特惠场并配合影城开展主题活动，让会员在影城内即可看、又可玩。
（建议以电影人物为主题、每月推出一个主题人物，由员工做COSPLAY，在现场与观众互动）
第三、开展非黄时段会员特惠场，例晚场18点整点场次，全场会员仅需20元。
会员卡营销过程则可打造20元看3D的噱头。
第四、形成会员服务定时机制，打造会员尊贵感，定期短信发送影讯、影城活动、会员生日免费在影城现场为其庆祝等活动。
第五、建立会员CRM系统管理会员资料，并通过公共网络，例如微博、QQ群的方式，将会员汇集在一起，建立沟通服务机制，并建议从市场部安排专人进行管理并服务会员。
通过以上几类特殊会员服务，打造星级影城会员客户尊贵感受。
5、正式开业前预售工作
开业前的预售工作有利于为影城正式开业打响第一炮宣传，又能有效的解决新开业影城运营员工培训实操问题，最重要的是还能在正式开业前收取部份现金收入。
开业前预售从以下几点着手：
A、因拿放映许可前，影院无法在院线获取影片密钥和拷贝，故无法放映新片。
建议影城新开业通过院线支持获取部份口碑较好的经典复映影片给影城进行放映，影城通过宣传主要以带人气的方式，开展免费观影活动来迅速打开知名度并且形成宣传，吸引观影人次到影城。
在此期间大力推广影城卖品套餐、冲值型会员卡、电影后产品等商品，让影城未开业先赚钱，赚取现金流。
B、开业前为打开影城宣传、培养影城团队直接接触客户的沟通方式，将一线员工安排至周边人气较网的商圈开展摆台预售影城会员卡与卖品套餐券，有利于提高影城宣传与现金收入。
C、通过大客户营销，走访当地重点的企事业单位，营销影城会员卡与团体票，也能有效起到宣传效果，并取得团体票营销业绩。
通过上述三方面工作，在正式开业一个月时间开展营销工作，预计收入：
会员卡：
50000元充值金额
团体票：
50000元有效期两个月的通兑券
卖品后产品:
30000元卖品、后产品
6、影城运营团队打造
影城运营团队是直接面对终端客户的门面，他们的精神面帽及标准服务作业流程将直接影响客户对影城的印象。
另外，影城运营团队也直接关系到影城另一重要收入指标，即卖品后产品指标。
建议：
影城主管以上岗位人员绩效考核以数据目标为主
影城基层员工绩效考核以SOP（即：
标准作业流程考核）为主
主管级员工，以数据为目标，有利于细划目标值，培养主管员工自我思考、努力提升的工作态度，更有利于提高影城员工工作效率。
基层员工，以SOP为考核，即有利于让基层员工有标准可依、有标杆可循，避免员工其它财务等方面风险，并打造良好的职业服务形象。
卖后产品要求占票房比17%是较为合理的标准，故可将每月卖后指标细化成具体数值，并分解至每一个工作日及周末日，按班次进行分解给值班经理，员工在值班经理的监督下开展标准化作业流程，打造良好影城服务形象从而促进卖后产品销售数据。
故：
按此绩效考核方式：
基层员工未按标准化作业，及扣绩效分值，可扣发当月奖金。
员工表现佳的，则绩效分值高，发放当月奖金。
主管级员工未管理好员工导致相关指标数据未完成者，扣发当月奖金，完成效好的，则视为对员工管理妥当，则绩效分值高，发放当月奖金。
幸福蓝海影城通州店2014年全年票房预计指标（全年完成票房：
一千万）
一月
二月
三月
四月
五月
六月
项目/成绩
票房
指标
10,000,000
800,000
720,000
680,000
590,000
850,000
136,000
122,400
115,600
100,300
144,500
七月
八月
九月
十月
十一月
十二月
卖品后产品
1,700,000
1,100,000
660,000
1,000,000
187,000
112,200
170,000
预计全年客流：
33万
预计平均票价：
30元/张
预计全年场次座位数：
按一天一厅排映6场计，共计2562300座位数
预计全年上座率：
12%
预计全年票房：
10000万，毛利润500万
预计全年卖品：
170万，毛利润110万
预计全年其它收入（含阵地广告收入，不含片头广告）：
130万
据此计算：
全年营业款收入达1300万左右，会员卡充值金额达300万左右。
之后可按逐年递增15%的票房，同比例递增卖品与其它收入，第二年营业款收入将达1495万，第三年营业款收入达1720万。
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