购买商品房流程Word文档格式.docx
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现浇钢筋混凝土结构与预制装配式钢筋混凝土结构两大类
2商品房的销售面积如何计算？
按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》（京房地权字[]第号）：
商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（即套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和即：
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和一、套内建筑面积的计算方法：
①套内使用面积：
住宅按《住宅建筑设计规范》（96-86）规定的方法计算；
其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算
②套内墙体面积：
商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：
（1）共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；
共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积
（2）非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：
（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；
（2）各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山
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墙）墙体水平投影面积的50%
下列空间不得计入公用建筑面积：
（1）作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等
（2）作为人防工程的地下室公用建筑面积计算公式：
公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×
公用建筑面积分摊系数
因此，商品房销售面积公式还可表达为：
商品房销售面积=套内建筑面积（1+公用建筑面积分摊系数）3什么是住宅的开间、进深、层高和净高？
（1）住宅的开间
住宅的开间就住宅的宽度在XX年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：
米、米、米、米、米、米、米、米
（2）住宅的进深
住宅的进深就是指住宅的实际长度在XX年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：
米、米、米、米、米、米、米、米、
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米、米、米为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长
（3）住宅的层高
住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度在XX年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：
米、米、米
（4）住宅的净高
住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离净高和层高的关系可以用公式来表示：
净高=层高-楼板厚度
即层高和楼板厚度的差叫“净高”
商品住宅的开间、进深和层高（即住宅的宽度、长度和高度），这三大指标是确定住宅价格的重要因素如果住宅的尺寸越大（即开间、进深、层高越大），建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可
4什么是使用率？
什么是实用率？
住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间，而实用率是套内建筑面
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积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人
5什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？
消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标
建筑容积率：
是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外
建筑密度：
即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比
绿化率：
是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比
以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等
6名词解释：
低层、小高层、多层、板式小高层、跃层、复式低层：
低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层人们特别喜欢以此为住宅但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发
6
小高层：
人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多
多层：
多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物多层房屋一般为4-8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构多层房屋一般规格（房型）整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因
板式小高层：
作为住宅上的新品种，板式小高层目前没有明确的定义一般说来，8至14层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层
跃层：
跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；
一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等
复式：
复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下其目的是提高住宅空间利用率
7名词解释：
宽
：
原始含义是“联排住宅，有天有地，独立的院子和车
7
库”，是二战以后西方国家发展新城镇时出现的住宅形态，表现为由几幢三层的住宅并联而成
：
“就是在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，由许多商店和餐馆组成的大型零售综合体”，与“”（购物中心）的区别是：
规模大、功能多、商品和服务全
宽：
针对“小面宽、大进深”的结构缺陷，“宽”将进深压缩到了8米，还相应地使前后庭院也变大
二、看房前期准备8购房者必读：
学会看楼书看图画
经过美化的楼盘效果图，不合比例的卡通式的交通位置图都不足信眼下，随着彩印技术的不断提高，售楼书越做越精美，但同时距离实际也越来越远购房者应该注意，楼书上的平面图也有学问，购房人应由大到小进行阅读，首先应研究小区总体规划平面图，确定小区的环境布局是否理想，是否有足够的绿化率与车位，楼与楼之间的间距是否够大，是否影响采光，仔细了解小区内外的道路交通情况，进出小区是否方便，是否有保安系统，垃圾是否集中处理等然后看整幢楼的平面图，最后看自己拟选购的单位平面图
看方向
有些房地产项目的楼书时首先要明确：
“上北下南，左西右东”的原则通常坐北朝南的建筑最好卖，房地产发展商宣传惟恐不及
8
看文字
销售单张上标注的价格一定要搞清，起价、均价、开盘价、清盘价各不相同，有时楼书上出现的价格只是供应几套的优惠价另外，楼书上承诺的交楼日期、建设材料、配套设施等也可能在日后发生变化，因此签约之前一定要落实清楚
看户型
过去的许多老户型，过于强调出房率，户型设计得往往过于直露、简陋进入户门后往往没有玄关设计，厅内景象一览无遗，卧室、书房的私密性和安适度受到影响，现在买房应避免此类户型
目前普遍看好的户型设计一般都重视功能分区明确，既有层次感又不宜设置过多隔断墙，用一条较短的走廊连接卧室和起居室，进入户门以后起居室分为会客和餐厅两个区域，餐厅和厨房相连，卧室和卫生间相连，两者互不干扰
住宅里不同房间的门户朝向也很有学问如卫生间的门向着厅开，私密性不强，形成主客间的尴尬如果套房的面积较小，两者难以保持较长的距离，其房门也最好别设计成相对或并列的形式在起居室最好不直接看到卫生间的房门，可通过套房的整体户型设计和曲折巧设卫生间厨房由于多和餐厅相连，可以设在靠近户门的位置
近年来，“动静分开”成为体现户型设计成功与否的一个重要因素过去由于设计的不足，主人去卧室、厨房、卫生间都要反复穿过起居室，造成起居室静态区域内的紊乱同时，一旦起居室有客人，家中的所有成员都难以回避，这是在选择新居的时候应该注意避免
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的
9哪些房不能买？
根据国家规定，下列情况中的房屋买卖将受到限制：
一是违法或违章建筑；
二是房屋使用权不能买卖，房屋产权有纠纷或产权未明确时，也不能买卖；
三是未经合法程序批准销售的房屋；
四是著名建筑物或文物古迹等限制流通的房屋；
五是由于国家建设需要，已确定为拆迁范围内的房屋，禁止买卖看房选房之详解五证二书
购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴《商品房销售（预售）许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内
“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件
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一、五证
1《国有土地使用证》详解
《国有土地使用证》正面
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《国有土地使用证》第一页对购房影响重要程度:
《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护北京市国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《北京市国土房管局划拨土地使用证专用章》、《北京市国土房管局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土房管局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市国土房管局临时土地使用证专用章》
2《建设用地规划许可证》详解
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《建设用地规划许可证》封面
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《建设用地规划许可证》正面对购房影响重要程度:
《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件
核发的目的：
确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益
法律后果：
按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效
3《建设工程规划许可证》详解
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《建设工程规划许可证》封面
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《建设工程规划许可证》第一页对购房影响重要程度:
《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件
确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益
房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分
4《建设工程施工许可证》详解
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《建设工程施工许可证》封面
《建设工程施工许可证》第一页
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对购房影响重要程度:
《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民*建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证未取得施工许可证的不得擅自开工北京市建委于XX年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作
5商品房销售（预售）许可证》详解
《商品房销售（预售）许可证》正面
（红框中的预售范围为本项目可销售楼层，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内）
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《商品房销售（预售）许可证》背面对购房影响重要程度:
《商品房销售（预售）许可证》是市、县人民*房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件其主管机关是北京市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》
二、二书
6解读《住宅质量保证书》
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住宅质量保证书范本
《住宅质量保证书》都约定了什么？
及保修期限与保修范围是什么？
解答：
我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任
商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计
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算具体保修期限与保修范围是：
地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；
屋面防水为3年；
墙面、厨房和卫生间地面为1年；
地下室及管道渗漏为1年；
墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；
地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；
门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；
灯具、电器开关损坏为6个月；
管道堵塞为2个月；
供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；
其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定
房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，开发商应承担赔偿责任购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房
7解读住宅使用说明书
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住宅使用说明书统一范本
《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：
1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；
2、结构类型；
3、装修、装饰注意事项；
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4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；
5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；
6、门、窗类型，使用注意事项；
7、配电负荷；
8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；
9、其他需说明的问题
住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中
1、看房选房之与销售过招在售楼处该问些什么？
当您选定中意的楼盘，来到售楼处，面对热情似火的销售员时，务必要保持冷静的头脑这些销售员都经过专业培训，具备一定的房地产专业知识，而且深谙扬长避短之道，
自己楼盘的缺陷和不足往往一笔带过，因此您在与销售员交流是务必小心谨慎，同时，以下我们列出的问题您务必要求销售员给与明确答复
提醒：
销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据，一切以购房合同及补充协议为准，相关问题您可参考购房全攻略之合同签订篇一、销售方式
您应当要求销售员明确答复是按照建筑面积销售还是套内建筑
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面积销售（二者主要差别在于：
建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含）同时，按照北京市房地要求，凡是在XX年x月x日后取得销售（预售）许可证的项目必须按套内面积销售二、具体价格
您在楼书上往往看到楼盘“均价”这个词，顾名思义均价当然是这个项目的平均价格，但您会发现往往想买的房子与打出的“均价”会有很大差距，一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于４层或５层；
高层塔楼在６层～８层，户型位置多为东、西向；
一层二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差５％～８％，塔楼是在１５％～２０％之间三、入住时间
是否能按时入住，入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书四、入住条件
入住时水、电、电话、闭路监控系统是否能够正常使用，是否能保证煤气、有线电视、宽频网络入户的正常使用，以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常是否能正常使用五、车位
小区总车位数，车位为地上还是地下，是否能保证每户一个车位车位收费标准，是否可售看房选房之实地考察社区
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如何考察社区配套
社区布局及配套设施将对您生活产生很大影响，建议您考察一个项目时，从以下几方面着手：
一、居住密度及私密性
住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰一般情况下，人与人之间的距离24米内能辨别对方，12米内能看清对方容貌为避免视线干扰，多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于20米此外，若设计考虑不周，塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象，选择住宅时应予以注意二、公共建筑
居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一稍大的居住小区内应设有小学，以排除城市交通对小学生上学路上的威胁，且住宅离小学校的距离应在米左右（近则扰民，远则不便）菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径最好不要超过米三、小区绿化
居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比值得注意的是：
“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：
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新建居住区绿地率不应低于30%北京城近郊居住区绿地率应在35%以上，在市区附近，如果住区绿地率能达到40%甚至50%，就比较难得了
四、小区布局
在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距北京地区的日照间距条形住宅采用至（H为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差）塔式住宅采用大于或等于1H的日照间距标准如果住宅的日照间距不够，北面住宅的底层就不能获得有效日照五、小区内交通
居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类目前作为楼盘卖点的“人车分流”，汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰，因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量，但这种方式造价较高
人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰是否留够了汽车的泊位，停车位的位置是否合理，一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团，停车场若不得不靠近住宅，应尽量靠近山墙而不是住宅正面另外，汽车泊位还分为租赁和购买两种情况，购房者有必要搞清楚：
车位的月租金是多少；
如果购买，今后月管理费是多少，然后仔细算一笔账再决定是租
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还是买
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