兴义市项目市场研究及定位分析服务计划书20121120文档格式.doc
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2、房地产市场现状调查
三、市场调查深度标准
1、宏观经济环境调查（软性调查）：
达到对目前市场发展现状、政策环境、趋势等的独立判断。
2、房地产市场现状调查（包括对目标客户群）：
区域竞争项目优劣势、目标客户需求心理的清晰掌握。
第二部分调研内容设计
一、商业针对性调查内容
（一）兴义市商业地产经营、发展宏观环境调查。
（着重突出本项目区域）
1、兴义市概况
地理位置、面积
人口、行政规划
城市性质、城市功能
2、政治法律环境调查
城市有关商业地产开发经营的方针政策调查、开发区政策、房地产价格政策等；
国民经济社会发展计划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等法规政策；
3、经济环境调查
兴义市的城市经济特性调查；
兴义市经济发展规模、趋势、速度和效益调查；
兴义市国内生产总值、产业结构、社会零售消费品总额；
整体居民收入水平、消费结构和消费水平调查。
4、项目区域城市结构与城市发展规划
公共设施状况
交通体系状况
道路状况、通行量
城市性质与功能特点及各项城市的机能
城市规划、武侯区近远期规划、双流规划、
5、兴义市商业业态分布调查
购物中心（shoppingmall）
超市（supermarket）
专业市场
步行街
6、兴义市商业发展规划
（二）兴义市商业经营状况调查
1、兴义市主要商圈分布状况调查
商业发展状况调查
社区商业发展状况
兴义市卖场分布调查
热点商业区域调查
2、兴义市商业地产交易状况调查
商业地产现状
开发量
存量
空置量
未来供应量
开发模式
（三）项目区域商业环境调查
1、区域零售业结构调查与分析
地区间、业种别的销售动向
商业地区间的竞争状况
2、区域中大型零售业态调查
中大型零售超市分布
零售超市大型主力店分析
3、区域专业市场调查
专业市场的分布
专业市场业态分析
专业市场经营分析
4、区域社区商业调查
经营业态、面积、租金、售价
社区数量、人口数量、就业状况、消费力状况
（四）消费者调查
1、人口规模及特征调查
人口数量和密度（家庭数目）、常住（暂住）人口数量、年龄结构、平均教育水平、从业状况、收入水平、消费能力等。
2、消费者意向调查
兴义市及项目区域内人群的消费习惯，家居日用品、餐饮娱乐、大型家电家具的消费去向。
3、投资意愿调查
商业经营面积、商业经营配套设施、愿意支付得租金、对地段价值认知度、从业业态等。
（六）竞争性物业调查
1、物业硬件调查
占地面积、建筑面积、公摊、楼层面积、功能分区、配套功能等；
2、物业关联因素调查
开发理念、项目定位、开发周期、建设周期、各功能区投入使用时间、主力店招商状况、双方合作模式、主力店背景、户型结构、装修配置、总销售面积、售价、开盘时间、市场反馈、销售情况、物管费、租金水平、广告费
3、项目推广策略调查
推广策略分析
推广诉求点分析（卖点分析）
促销手段（策略）分析
媒体组合分析
户外广场投放情况分析
4、项目销售现场状况调查
售楼现场管理状况分析
销售道具准备情况评价
售楼部现场气氛布置情况分析
售楼部内外包装评价
楼盘现场包装评
5、价格实施策略调查
开盘定价及优惠政策
折扣政策
价格变化走势
6、项目销售情况调查
销售价格调查
项目销售现状调查
已售客户情况及购买心理调查
项目销售前景分析
项目后期营运前景分析
二、住宅针对性调查设计
（一）兴义市住宅房地产市场宏观环境调查。
1、政治法律环境调查
2、经济环境调查
3、社区环境调查
（二）兴义市住宅市场版块发展状况调查
1、兴义市房地产住宅市场现状
开工量
竣工量
空置率
销售量
价格走势
热点开发区域
供给状况
2、兴义市土地交易市场情况
土地供给
土地价格
（三）区域住宅房地产市场环境调查
1、区域地段价值
2、区域房地产市场供给
3、区域配套
（四）区域典型竞争物业调研
占地面积、建筑面积、公摊、配套、户型、立面、等；
开发理念、项目定位、开发周期、建设周期、各功能区投入使用时间、户型结构、装修配置、总销售面积、售价、开盘时间、市场反馈、销售情况等
（五）目标客户调查
2、购房意向调查
区域、面积、户型、配套、价格等方面。
第三部分项目定位研究
一、项目发展立地条件分析
（一）板块及区域概况
（二）区域房地产开发状况
1、竞争分析
2、行业动态及城市规划影响
3、区域可开发项目分析
（三）项目基本情况简述
1、宗地位置及四至情况
2、项目用地土地状况
3、项目用地性质及指标要求
（四）项目开发条件分析
1、项目市场调查研究结论要点
2、综合定位条件分析
3、项目SWOT分析
二、项目开发定位研究
（一）开发定位目的及原则
1、项目定位目的
2、项目定位原则
（二）产品开发定位程序
（三）项目开发主题定位
（四）项目开发功能定位
（五）项目产品品质定位
（六）项目景观主题定位
三、项目经济指标测算
（一）开发指标测算
（二）经营指标测算
（三）可行性分析
第四部分调研工作计划表、调研费用、资料清单
一、调研工作计划表
序号
项目
工作内容
工作时间
1
成立工作小组及调研内容沟通
派专人组成技术组；
与甲方相关人员沟通调研内容。
3日
2
研讨、修订表格
Ø
研究调研的评估范围
讨论调研、评估的技术方案，包括怎样分区划分、样点抽样方法
确定调查问卷的方式及内容
人员组织及培训设计
5日
3
调查人员组织
调研人员主要来源是当地大学学生，按街区划分区域，实际调查以2人为一小组。
4
调查人员培训
调查人员要了解本调查的范围、目的，调查基本要求、调查表格的填写方法，调查的方法、技巧
5
市场调查执行
有关规划、交通、经济、政策法规、医疗卫生、教育、商业、贸易市场、房地产开发、房屋出租、商品房价格、建筑成本、土地使用权出让、转让等与土地定级的数据，土地、房屋、厂房的出租，买卖、抵押以及房地产开发公司的土地开发、商品房买卖等资料收集。
12日
8
调查跟踪结果,复查回访,测试有效性
随机抽样回访
9
数据处理（完成总结报告）
整体工作时间45天。
二、调研费用
调查执行费用6万元；
数据处理费用4万元；
报告撰写费用5万元。
整体调研及定位研究费用共计：
15万元（拾伍万元）。
服务外派人员差旅及住宿费用甲方须据实际报销。
三、甲方提供资料清单
项目地块红线及经济技术指标。
有关项目的其他可提供资料。
2012年11月
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