某住宅开发项目财务评价.doc

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某住宅开发项目财务评价

背景资料

（一）项目概况

某房地产开发公司获得一开发项目，该项目征地面积为7.5亩，土地费用为510万元，用地性质为建造商品住宅（其中包括代征地1.97亩）拟建项目容积率为2.61，面积为13050平方米。

该土地上有拆迁户数84户，共计面积为2462平方米。

返迁面积是原面积的1.65倍。

该项目拟从土地再开发，前期准备工作开始需要3年才能竣工。

（二）投资估算及资金筹措

1．该公司有资本金1000万元，公司将全部用来启动该项目。

第一年公司将其全部用完，主要包括土地费用510万元，勘察设计28万元，进行前期准备工作432万元和开发公司每年都有的管理费用40万元。

2．工程款按预算为650万元。

甲方与施工单位签订合同，工程款由施工单位垫资至项目预售前，共需80万元，施工单位拟借款，利息率为6.14%，这部分费用由房地产开发公司还款时支付。

同时这部分费用第一年用于工程的为20万元，其他60万元用于第二年的工程建设。

3．把每年预售房屋的款项用于工程建设及其他一些费用，余下的部分则用于施工单位工程借款的偿还。

第二年工程建设款还需300万元，第三年还需投资270万元。

（三）销售计划、进度安排

1．返迁部分：

拆迁户返迁在第4年，偿还面积部分按当地政府规定的价格，房地产开发公司可收取360元／平方米，而超过部分按成本价格500元／m2收取。

2．销售部分：

拟在第二初年对项目开始销售，在第五年年末将房屋销售完毕，房屋售价为2400元／m2（均价）。

每年销售任务按总面积扣除返迁面积计算，第二年的任务为20%，以后各年任务分别依次为25%，35%，20%。

并且对第二年购房者优惠10%，对第三年购房者优惠5%，第四年，第五年按现房价格销售。

对其进行财务分析如下：

1.资金的来源与筹措：

（1）自有资金：

1000万元；

（2）银行借款（施工单位拟借款）：

80万元；

（3）从第二年起每年销售获得的资金可用于后面项目的建设；

2.拆迁计拟建项目面积：

（1）拆迁面积：

2462×1.65=4062.3平方米；

（2）拟建项目面积：

13050平方米；

3.拆迁获得资金：

2462×360+2462×（1.65-1）×500=168.6万元；

4.销售获得资金：

1）第二年（13050-4062.3）×20%×2400×（1-10%）=388.3万元

2）第三年（13050-4062.3）×25%×2400×（1-5%）=512.3万元；

3）第四年（13050-4062.3）×35%×2400=755.0万元；

4）第五年（13050-4062.3）×20%×2400=431.4万元；

5.资金流动分析：

1）第一年资金流动：

1000+20=1020万元（其中土地费用510万元，勘察设计28万元，进行前期准备工作432万元和开发公司每年都有的管理费用40万元。

）；施工单位拟借款第一年用于工程的为20万元。

2）第二年资金流动：

施工单位拟借款中60万元用于第二年的工程建设；第二年工程建设款需300万元；销售获得资金388.3万元；施工单位拟借款本息和为80×（1+6.14%）×（1+6.14%）=90.1万元；最终累计资金额为欠银行1.8万元。

3）第三年资金流动：

第三年需投资270万元；销售获得资金512.3万元；银行借款1.8×（1+6.14%）=1.9万元；最终累计资金额为512.3-1.9-270=240.4万元。

4）第四年资金流动：

拆迁获得资金：

168.6万元；销售获得资金755.0万元；最终累计资金额为168.6+755.0=923.6万元；

5）第五年资金流动：

销售获得资金431.4万元；最终累计资金额为923.6+431.4=1355万元。