我国房产税制的改革与完善毕业论文.doc
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XXX大学毕业论文
摘要
公共经济学将公共部门（政治及其附属机构）的功能定义为促进经济稳定，调整收入分配，优化资源配置。
税收是促进公共部门职能的重要政策工具。
从公共经济学的角度看，房产税有利于促进公共部门职能的实现，并体现了财产税的功能。
房产税是提高收入的手段。
房产税对土地和房屋征收的税收，与来源的非流动的税收增长，税收直接，强大的地方的依附特性，可以在当地政府一起提供一个稳定的，足够的收入。
房地产税是调整社会财富分配的杠杆。
社会现实中，房地产具有社会财富分配不均的原因。
而开征房产税，其价值越高，纳税人的房地产价值越大，面积越大，时间越长，房产税的缴纳越高。
房产税是优化资源配置的工具。
在现实中，由于公共物品的存在、外部性、信息不对称、竞争的不完善，市场资源的配置是无效的，无法达到帕累托最优的状态。
公共经济学的任务就是寻找和发现那些能促进帕累托的进步，并最终达到的目的。
房产税的征收可以缩小贫富差距的差距。
在保留部分开征房产税，对房地产市场进行评估的基础上，对所有房地产综合税的低收入家庭照顾，每一个成员的家庭到一定数额的救济，并设置了一些累进税率。
房产税，可以缩小贫富差距，根据房地产价值征收，真正做到居者有其屋的和谐社会主义社会。
房产税的征收可以恢复房地产市场的稳定。
要从根本上解决问题，是解决供需矛盾，房地产税开征，是在保有环节征收的。
从供应方面的角度来看，房地产税的出台，房地产开发成本降低，增加销量，也许可以使房产商获得更大的利润。
房产税的征收能提高政府的责任意识。
这有利于地方政府提高资金效率，更负责辖区居民提供公共服务。
我国的房产税是以房屋为征税对象啊哪找房屋的余值或房屋的租金收入向产权所有人征收的一种财产税。
现行的房产税已经不适应目前的经济社会发展状况，弊端日益明显，需进一步改革和完善。
本文介绍了我国房产税的主要功能以及当前我国实施房产税的过程中存在的问题，以及改革建议。
关键词：
房产税；功能定位；改革
III
目录
一、房产税的的概念及功能 1
（一）房地产税是筹集财政收入的手段 1
（二）房地产税是调整社会财富分配的杠杆 1
（三）房地产税是一种资源配置的工具 2
二、我国房产税现状及问题 2
（一）我国房产税发展的现状 2
（二）我国房产税存在的主要问题 3
三、房产税制的国际经验借鉴 6
（一）美国：
房产税收支透明，有征有减，区别对待，体现为不动产财产税 6
（二）英国：
细分税收级层 7
（三）加拿大：
区域化差异课税，体现“征税与服务社会公众相结合” 7
（四）日本：
有一套比较成熟的征收体系和较为完善的减免制度 7
（五）韩国：
综合不动产税调控房价 8
四、我国房产税的改革和完善 8
（一）上海和重庆改革试点情况简介、 8
（二）推进我国房产税改革的若干建议 9
参考文献 13
我国房产税制的改革与完善
一、房产税的的概念及功能
房产税是已房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或房屋的租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。
税收是促进公共部门职能各项功以能发挥的重要政策工具。
房产税有利于推动政府职能部门的各项职能得以发挥及政府公共部门职能的实现，这就使得房地产税本身的功能得以体现和加强。
（一）房地产税是筹集财政收入的手段
房产税是一种土地、建筑物和附属物的税收。
有非流动性、税收收入的成长性、课税直接受益性、对地方的依附性强等特点，可为政府尤其是地方政府提供充足、稳定的收入来源，是政府公共支出的重要来源和保证。
根据房产税开征的经验，在一些国家，房地产税收收入占总收入的一半以上。
如澳大利亚的房产税（含土地税和市政税）的比例是60%；加拿大房产税收入占地方税收的比例占53.3%。
同时开征房产税有利于规范房地产市场，进一步节约税收来源，为国家提供充足稳定的税收均衡。
（二）房地产税是调整社会财富分配的杠杆
在现代社会中，房地产拥有量的多少是社会财富分配不均表现。
而征收房产税，纳税人保留房地产价值越高，面积越大，时间越长，缴纳的房地产税越高。
因此，在一定程度上，房产税有利于促进社会财富的公平分配，具有调节收入分配的功能。
（三）房地产税是一种资源配置的工具
在现实中，对于公共产品，外部性、信息不对称、竞争不完全（垄断）的存在，使得市场配置资源的失灵，无法实现帕累托最优状态。
公共经济学的任务就是寻找并发现能促进帕累托的进步的政策和措施，最终实现帕累托的最优，实现资源的有效配置。
作为政府实现资源有效配置的政策工具之一，房产税通过调整土地和住房的供应可以发挥优化资源配置的积极作用。
二、我国房产税现状及问题
（一）我国房产税发展的现状
中国现行的《房产税暂行条例》自1986年10月1日开始至今已30年。
随着住房制度改革的90年代，房地产市场正在逐步上升，发展已经走过了30多年的历史，房地产税制已建立。
税收的作用有以下几个方面：
增加地方财政收入，调整社会和个人财富分配，与国家在物业税改革的政策意图。
但现行的房产税制度仍存在许多不完善之处，这也影响了税收调控的功能。
现有的房地产税收范围太窄，免税范围太广；接受外国的政策是不同的，显失公平；房产税的计税依据缺乏合理性，税率不统一；房地产税收制度的混乱，费大于税现象普遍存在。
房产税作为地方财政收入的重要来源，在各级地方政府财政中占有相当大的比重，我国的实际情况恰恰相反，地方房产税占税收比重的比例很低，房产税的意识比较薄弱，政策比较混乱，重视税收筹划轻视收入管理的来源。
我国社会主义现代化建设进入了一个新的发展阶段，经济的发展逐步改变了收入分配、资金配置、产出结构和社会财富分配，这实际上对我国现行税制提出了挑战和挑战。
由于目前我国房地产税采取“内外有别，两套税制”的税收制度，导致了社会主义现代化背景下收费主体与收费行为的非均等化程度较高，特殊利益集团已经越来越多的超国民待遇，而其他的则是没有在显著位置，受到贬低和歧视性，不合理的建设原则是违背政府的税收政策，税收收入受到影响，在中国创造一个公平的市场是深远而巨大的。
财政部、国家税务总局、住建部表示，对地方开征房产税，试点征收的收入属于地方财政收入，为了充分体现收入分配政策目标的调整，试点改革征收收入将用于保障型住房，特别是廉租房建设，以解决低收入家庭住房困难等民生问题，条件成熟时，在统筹考虑对基本需求居住面积免税等因素的基础上，在全国范围内拥有个人住房征收房产税。
（二）我国房产税存在的主要问题
从发达国家的经验看，无论从税制完善的角度看，还是对促进房地产价格稳定的角度来看，开征房地产税是一种趋势，但从客观现实的角度看，开征房地产税是一项系统工程，也面临着许多问题需要解决的问题。
1.征税范围过于狭窄
中国现行的房地产税制在是上世纪80年代制定。
《房地产税条例》规定，房产税征收对象，在城市，县，镇，工矿区内的房地产。
同时，房产税把国家机关，人民团体，军队，由国家财政部拨付的事业单位占用资金占用房地产和个人所有非商业使用的房地产上市免税的对象，因此，税收范围过于狭窄。
但随着社会的进步，改革开放30年的发展，个人财富的积累，使经济结构和社会环境发生了很大变化，房地产税收政策已经不能适应当前的形势。
首先，随着城市化进程的加快，农村经济的快速发展。
一些农村地区的交通设施，经济发展，人均收入和城市之间的差距不是很大。
在这些农村地区，随着经济的发展，房地产市场的发展，商业或商业使用的住房的迅速增加，这些财产可以用作房地产税的稳定来源。
第二，中国的房地产行业在上世纪90年代以后经济发展迅速增长，实行住房制度改革，住房商品化程度较高。
对于一些高收入阶层，在购买住房更倾向于地段好，大面积，交通设施和配套设施完善的住房，这些房屋往往是很高的价格，买家也因此享受更多的社会服务。
对于这些高收入者来说，应该通过他们的个人财富分配的纳税调整，但中国的房产税对居民的非商业使用的住房税，是一个违反公平原则的原则。
最后，随着我国管理体制的改革，企业的生产经营单位将逐步走向市场化、商业化，这些单位不再享受免税待遇，也要逐步承担起纳税义务。
2.计税依据不合理
现行规定，我国现行房地产税依据分为：
纳税人自用房产、房产税税基为房地产余值；房地产出租的纳税人、税基为物业租金收入。
在此基础上的税收是不合理的，不能反映市场价值的住房。
随着经济的不断发展，以往的价格和市场的住房价格已经相差甚远，周围的环境和地区差异，有着更大的差异。
如果仍以历史成本为计税依据，一方面对经济发展的需要是不公平的。
另一方面导致税款流失。
此外，房屋租金收入已征收营业税，房产税的征收将导致双重征税，同一个税种有两种计税依据也显得不够规范。
目前，随着城市房屋租赁业的快速发展，租赁中介、私人租赁形式趋于多样化，税务机关也很难确定其租金收入，并按租金所得税税率计算的数值远高于按物业税税率计算，容易使纳税人逃税。
可以看出，税收基础不合理，可能导致国家税收流失。
从城市土地使用税的角度看，以下两个问题：
一是土地面积实际上占用纳税人的税收基础的方法陈旧，土地面积并不会随着土地价格的上涨而增加，城镇土地使用税因此无法随着土地价格的上升而上升，税源缺乏弹性。
两是城市土地利用税率低，不能发挥土地资源合理利用的作用。
3.税种设置存在缺陷
我国现行房地产税制在不同方面的房地产还设置了不同类型的税种，税收设计的内容是：
在房产流转环节的税种有营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、契税等税种，在房产保有环节（仅针对经营用房、出租用房征税）的税种有房产税和城镇土地使用税。
可以看出，在设计中的税种有两个问题：
一是，税收交叉重叠，出现了重复征税对象。
二是税收设计具有重流转轻的特点，因此使得持有多套房产的经济成本较低。
重流转轻持有的现象主要表现在：
流通环节税种多，持有环节税种少，持有率较低。
在房地产市场表现为流转环节的土地税负较高，住房交易税种多，税负重，成本高，带动了住房市场价格上涨，住房困难的现象，影响了住房的正常供给和需求。
而保有环节税负低，使得一些土地几乎被使用者无偿占用，合理利用土地资源受到限制。
因此，随着社会经济的发展，税收制度已不再适应于一些持有多套房产的富有阶层需要进行有区别的税收待遇，以税收来调节房地产的收益分配、房地产市场的供需关系，促进健康发展的房地产市场。
房地产价值评估问题:
房地产的价值具有很强的不确定性，以及位置、房型、小区环境、周边环境、物业等因素，如何动态评估房子的价值将是一个巨大的工程。
如果仔细评估，在面对数万个不同的房子，准确的机制将消耗高的社会成本。
反之，如果只考虑一般性部门的财产基础的价格，容易因为不公平和招致反对。
此外，当价格评估是不合理的，而且还建立了相应的投诉程序。
三、房产税制的国际经验借鉴
（一）美国：
房产税收支透明，有征有减，区别对待，体现为不动产财产税
在美国，房产税是指将土地和房屋合并在一起直接征收的房产税，也称为不动产税。
美国在建国初期的物业税征收，早在1792，四个州征收房产税，财产税法律中的1978年规定财产和土地税分别征税。
二十世纪初，美国各州都制定了一项有关房产税的法律。
美国房产税以“宽税基、少税种”为基本原则。
美国市对房屋征收房产税，评估房屋价值为纳税依据。
建筑物评估的价值是由两个部分组成的：
一是房屋本身的价值，二是土地价值。
美国房产税是地方政府的传统税收。
美国开征房产税是为地方政府提供金融支持服务和基础设施，而不是作为调控房地产市场的主要手段，对购买和持有房地产需求产生间接影响。
地方政府根据自己的实际情况来确定税率和税收征收，而税收主要用于教育领域，提高公共安全和公共环境，取之于民用之于民。
美国房产税的税率由州和地方议会根据地方财政需要发展，所以税率各不相同，而且随着时间的推移可能会有小幅度的变化。
其他房地产相关的税种都归交易税、遗产补助和所得税，此外还有一些服务费，这些税费结合起来，对抑制过度投机的作用起到一定作用。
总的税率一般在1%至3%之间。
（二）英国：
细分税收级层
英国对不动产保有环节课征得房产税税种，包括房屋产权税和营业税。
房产税税率模式采用固定利率，按年度缴纳的税款。
所有在英国的房子，根据其市场价值分为八级A-H，其中D级为基准税率水平，其他档次的纳税额分别是D级的一定百分比或倍数。
为了保证公平，房地产税评估有一个独立的专门机构“评估局”。
（三）加拿大：
区域化差异课税，体现“征税与服务社会公众相结合”
围绕房地产税对象的定义不同：
统一的房地产税税率，税率由省或地方政府根据当地的财政需要来定。
大多数房地产税的免税规定由省级立法强制实行，地方政府也有权批准某些财产给予免税，如政府对自己的房地产，学校，公立医院或教堂，建立科学和有效的房地产税估值系统。
（四）日本：
有一套比较成熟的征收体系和较为完善的减免制度
对于房地产保有环节，日本还未设立专门的房产税，将房地产作为固定资产的一种，统一纳入“固定资产税”的征收对象。
1950年以来，日本加大了“固定资产税”的地方税收体系。
根据日本《地方税法》，固定资产税的征收不仅包括土地和住房，而且还包括机械设备、汽车等的折旧。
固定资产税是市町村（相当于中国的城市地区在税收水平），由地方税务机关征收和管理。
《地方税法》规定，固定资产的标准税率为1.4%，但这不是强制性标准。
除固定资产税外，日本部分城市房屋征收率为0.3%的城市规划税，而且税率略有不同。
为了保证税收负担的稳定和简化征收程序，房屋税依据原则实行年度基准评估方法，即每三年为一个计价时间进行估价。
在未来两年或三年内，除非该房产的改建、损坏或被市政当局放弃的分界线及变更等，一般不重新评估。
（五）韩国：
综合不动产税调控房价
综合房地产税和转让财产所得税的办法，以稳定房价。
综合房地产税是财产税征收额外税。
征税的对象为拥有的房地产价格超过6亿韩元（约337.42万元人民币）的家庭，税率为1%-3%。
因为税收的标准是在70%-60%中发生的，所以实际税率要低得多。
四、我国房产税的改革和完善
（一）上海和重庆改革试点情况简介、
1.试点城市——上海
征收对象：
本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房（应税住房）。
计税依据：
试点过程中应税住房计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定评估值。
试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。
适用税率：
上海开展对部分个人住房征收房产税试点实行差别化的比例税率。
收入用途：
对于房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出。
2.试点城市——重庆
征收对象：
个人拥有的独栋别墅，部分教授，干部居住在单位提供的独栋别墅；个人新购的高档住房；在重庆同时无户籍，无企业，无工作的个人新购的第二套房子。
适用税率：
平均价格3倍以下0.5%，3—4倍1%，4倍以上1.2%，在重庆市无户籍，无企业，无工作的个人新购的第二套房及以上的普通住房，税率统一都是0.5%。
收入使用：
个人住房房产税收入全部用于公共租赁房的建设和维护。
（二）推进我国房产税改革的若干建议
1.明确开征房地产的目的，意义
纵观上海重庆的改革观点来看，认为目前的房地产税征收主要是为了调整房地产市场的需求结构，利用经济手段来引导，使购房者在购买房地产时将房产保有环节的税收考虑在内。
从长远来看，开征房产税的主要目的应该是培养一个重要而稳定的税收来源，使房地产税是地方税收体系的主要税种。
同时，有利于解决当前土地流转制度，使地方逐步从“土地财政”脱离出来，促进国有土地资源合理利用，合理调整社会财富分配。
2.科学合理设置房产税税制要素
在征税范围方面，从两地改革的经验来看，主要是增量房产中的一部分进行征收。
但从长远来看，房产税的征税范围不能只用于增量住房税。
国外发达国家开征房产税的征收范围很广，几乎为整个房产行业。
我国房地产税制改革应针对原政策中缺少的部分。
随着经济的发展，农村的城市化程度不断提高，一些农村逐步转变为城镇，改革公共机构管理体制，使一些事业单位，购物商场的纳税人能够负担得起的房产税。
但是，由于统计评估中的技术问题，可以将他们考虑为开征房产税，而在条件成熟的情况下，税收将被征收。
因此，在现阶段，房产税征收范围可以主要用于城镇居民拥有的非商品房。
随着经济的发展，个人拥有的住房已成为财富的一部分，住房的价值已成为衡量贫富差距的重要指标，它可以对这部分房产征税，调整贫富差距，为地方财政提供一个重要而稳定的收入来源。
在税率设计上，国外房产税税率一般较低，可以因地制宜，可以减轻纳税人的税收负担，便于征管，这一点值得我国借鉴学习。
房地产税合理确定的难度大，我国可以设定价格和折扣率，以房地产价值为税基，以确保政府在实施房地产税改革，税收收入从土地和房地产税税率，并计算税负担的居民在70年（居民的住房土地使用权转让期）。
从上海和重庆试点情况来看，其设计的税率存在缺陷，设计的低税率的重庆、上海的税收设计很难发挥作用。
为了使房地产税在房地产市场的调控中发挥作用，需要充分考虑居民收入水平和通货膨胀水平，在我国各地区经济发展不平衡，政府可以在全国范围内设定税率，给予地方政府更多的自主权，对该地区的经济发展水平、居民收入和通货膨胀因素进行确定，并确定相应的地方税率和住房等级分档税率，调整二次分配。
这可以确保中央宏观调控，而且要照顾当地的实际情况。
3.健全房产评估机制
（1）完善房产税评估制度，健全房产评估机制
未来房产税税基将逐步以资产评估价值为基础，因此，如何建立评价机制成了关键性问题。
国外房地产评估主要有两种类型：
政府和社会中介组织。
政府模式在中央或地方政府设立房地产评估机构，提供评估财产税的价值，如日本、德国、等国家。
社会中介组织模式是独立于政府的评估机构，接受政府的监督和管理，如美国、加拿大等国家。
在我国房地产税制改革的评价模式上，可以建立由“行政机关为主、社会中介机构补充”。
对“行政机关为主”主要是给予行政机关评估主导权和监督权。
但从降低税收成本和提高税收管理效率，而且发挥社会中介机构的作用，以“社会中介机构的补充”，反映在行政机关的监督下，信誉良好，专业素质过硬，评估技术完备的评估机构参与评估。
（2）着力完善房屋产权登记制度
为了提高税收征管的效率，在逐步完善房地产税评估机制的同时，还需要对房屋产权登记制度进行完善。
住房产权法律登记作为房产税征管的最基本依据，是实现房地产税征收与评估的关键因素。
目前，我国的房地产登记混乱局面严重，如土地管理，主要是土地管理部门，根据的是土地管理局颁布了《土地登记条例》。
房屋产权登记的房地产管理局，根据的是建设部颁布了《城市房屋权属登记管理办法》。
最终导致我国房地产登记不统一，权属证书和登记程序不统一，一旦发生法律纠纷将难以解决。
因此，完善的不动产登记制度主要是在统一行政机关的登记制度，包括统一登记程序、登记机关、权威机构的证书。
我国还可以设立专门的登记机关，建立统一的房地产登记簿的法律依据，所有房地产的变更必须记录在登记册上，以便对房地产税征收管理提供一个统一的、详细的房地产信息数据库。
4.强化税收征管
在发达国家的财产税征收和管理上更侧重于房产税征收的公平、公正和透明。
在经合组织成员国中，尽管不同的管理模式，但大都遵循了评估和征管相独立的原则。
在我国，加强房产税征收管理依赖于房产税制度和政策的进一步完善，以确保房地产税改革的顺利进展，特别是完善的房地产管理制度，其中主要包括健全房地产评估制度，住房产权登记制度和相关技术人员提供技术支持，同时房产税的征管要合理减少税收成本。
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