丁家牌楼片区棚户区改造项目可行性研究报告.docx
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丁家牌楼片区棚户区改造项目可行性研究报告
丁家牌楼片区棚户区改造项目
可行性研究报告
第一章总论
1.1项目概要
1.1.1项目名称：
xx广场
1.1.2建设性质：
改造项目
1.1.3项目承担单位名称
主办单位：
xx市xx置业有限公司
1.1.4项目承担单位法定代表人及通讯地址
法定代表人：
通讯地址：
联系电话：
1.1.5项目承担单位的主管部门
xx市雁峰区人民政府，住建局
1.1.6项目建设地点
xx丁家牌楼片区棚户区
1.1.7项目建设规模
丁家牌楼棚户区住房改造建设项目建筑面积约23万m²，其中商业用房12050m²，住宅房173490m²，小区配套服务设施用房1800m²，地下车库40756m²，占地面积38000m²，结构类型为框架结构，层数为31层，建筑总高度约99m。
1.1.8项目投资估算及资金来源
按照xx市棚户区住房改造建设内容进行投资估算，总投资包括建筑工程、设备购置及安装工程、其他费用、预备费等共计72600万元，其中工程建设费53500万元，设备及安装工程费用10000万元，其他费用5000万元，预备费用4100万元。
本项目总投资资金人民币72600万元人民币，资金来源为自筹20%，国家开发银行及商业银行贷款。
1.1.9项目建设期限
本项目建设自2015年7月至2018年7月，项目工程建设工期共计36个月。
1.2编制依据
1.《中华人民共和国土地管理法》；
2.《中华人民共和国国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》；
3.《湖南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
4.《国家产业结构调整指导目录（2011年版）》；
5.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；
6.国家发改委《投资项目可行性研究指南》之《公共建设项目初步可行性研究报告编制大纲》；
7.《xx市政府关于棚户片区改造等项目列入我市保障性安居工程建设项目的通知》
8.国家湖南省的有关规范、标准；
9.工程技术人员实地踏勘收集的资料；
10.xx市雁峰区建设局提供的基础资料和附件；
11.国家公布的相关设备及施工标准。
1.3编制原则
1、科学规划，分步实施。
根据当地经济社会发展水平和政府财政能力，结合城市规划、土地利用总体规划和保障性住房建设规划，合理确定棚户区改造目标及改造任务，区分轻重缓急，优先安排连片、规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的项目，有计划有步骤组织实施。
2、因地制宜，区别对待。
坚持整治、保护与改造相结合，严格界定改造范围。
重视维护城市传统风貌特色，切实保护历史文化街区和历史建筑，严禁大拆大建。
对可整治的旧住宅区和规划保留建筑，主要进行房屋维修、配套设施完善、环境整治和建筑节能改造。
3、统筹兼顾，配套建设。
棚户区改造应与其他保障性住房建设相结合，统筹推进经济适用住房和廉租住房等保障性住房建设。
坚持全面规划、合理布局、节约用地、综合开发，进一步完善新建安置小区供水、供电、供气、通讯、污水垃圾处理等市政设施和医疗卫生等配套公共服务设施。
4、充分合理利用场地，做到功能分区合理，规划有序整齐，符合规范，具有合理性、时代感和前瞻性。
5、个性化的总平面布局、安全通畅的交通流线、生态化的景观绿地系统、独特的建筑环境氛围、经济合理的规划、灵活、可变、可操作性的发展战略。
6、认真贯彻执行国家和省，市有关方针政策和规范。
1.4研究范围
根据国家发改委、城乡建设部关于对项目可行性研究报告内容的要求，并在xx市雁峰区建设局提供相关资料和数据的基础上，结合项目的实际情况对项目提出的背景、项目建设的必要性、建设地点及建设条件、建设规模及内容、项目建设进度和组织管理、投资估算和资金筹措、社会效益分析等方面进行论述、研究和计算，对项目的决策提供依据。
1.5结论
丁家牌楼棚户区改造以科学发展观为指导，以改善民生，推进城市化进程建设，和谐发展新巧家，促进经济社会协调发展为目的，坚持以人为本，着力解决改善棚户区居民生活条件，提高城区整体环境质量，全面加快xx市城市建设步伐，是一项真正的民生工程，德政工程。
1.6主要经济技术指标
项目主要经济技术指标
序号
项目名称
单位
指标
备注
1
总占地面积
m2
33955.7
2
总建筑面积
m2
238135.3
3
建筑容积率
4.93
建筑密度
%
24.78
绿地率
%
39.43
4
拆迁户数
户
398
拆迁面积
㎡
31800
5
项目估算总投资
万元
72600
5.1
其中:
建筑工程费
万元
53500
5.2
设备及安装费用
万元
10000
5.3
其它费用
万元
5000
5.4
预备费
万元
4100
6
资金筹措方案
万元
72600
第二章.项目背景及建设的必要性
2.1项目提出的背景
2.2项目建设的必要性
2.2.1xx市棚户区改造是社会经济发展的需要
棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。
住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造5000万平方米棚户区，近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。
目前，我国包括棚户区在内有大约1.5亿平方米危房亟待改造，政府正在制定改造计划，因地制宜进行改造。
根据住房和城乡建设部规划，我国从2009年开始，对国内煤炭采空区、林场、农垦及华侨农场中棚户区进行大规模的改造。
随着社会经济的快速发展，xx市城市棚户区在基础设施条件，房屋结构以及土地综合利用方面存在较大的不足，基础设施配套条件不完善成了房屋使用的最大局限，不符合现阶段xx市社会经济快速发展对城市住房条件的要求，也不能满足居民对居住条件的要求，因此项目的建设符合xx市社会经济发展的要求。
2.2.2项目建设是贯彻落实中央及地方关于改善棚户区居住条件各项政策的需要
中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国财政部、中华人民共和国国土资源部、中国人民银行《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》建保[2009]295号、《中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法》、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和关于印发《中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法》的通知，财综〔2010〕46号等文件和湖南省有关棚户区改造建设相关要求，大力加快棚户区改造进度，服务低收入居民，改善城市低收入家庭居住条件，提高生活水平，体现社会主义新中国共同富裕的社会主义好政策，项目的建设是贯彻落实中央及地方对国有工矿企业和城市棚户区的改造的各项政策的结果，是一项改善民生的德政工程，福利工程。
2.2.3项目建设是xx市构建和谐社会的需要
党的十六大提出，要“努力形成全体人民各尽其能、各得其所而又和谐相处的局面”，实现“社会更加和谐”。
十六届四中全会关于加强党的执政能力建设的决定把构建社会主义和谐社会作为党执政的重要目标，并把和谐社会建设摆在同经济建设、政治建设、文化建设并列的突出位置。
胡锦涛同志年初在中央党校的讲话中特别强调，要深刻认识构建社会主义和谐社会的重大意义，大力促进社会的和谐团结。
在这样的背景下，我们党必须按照与时俱进的要求，制定正确的社会政策，妥善协调和处理好各方面的利益关系，正确反映和兼顾不同方面群众的利益，进一步密切党同各阶层群众的联系，最大限度地整合不同的利益群体，保持社会的协调稳定发展。
2009年国家发展和改革委员会、住建部等五部委联合发文《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》，明确指出：
（一）城市和国有工矿棚户区改造是改善民生的重大举措。
城市和国有工矿棚户区居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。
实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。
（二）城市和国有工矿棚户区改造是完善城市功能的客观要求。
城市和国有工矿棚户区安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。
实施棚户区改造，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。
（三）城市和国有工矿棚户区改造是促进经济社会协调发展的有效途径。
实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。
国家关于棚户区改造的一系列政策充分表明：
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，把改善群众的居住条件作为城市和国有工矿棚户区改造的根本目的，体现了xx市党委和政府着力构建xx市和谐社会的决心和信心。
2.2.4项目建设是xx市城市建设发展的迫切要求
目前xx市雁峰区丁家牌楼片区棚户区居民有398户，总建筑面积31800平方米，房屋结构老化、大部分为土木，砖木结构的危房建筑，已经严重不能满足现阶段社会经济发展对居住条件的要求，大大低于廉租房用房条件，为了改善xx市城市低收入家庭住房条件，提高生活水平和生活质量，体现社会主义共同富裕的优越性，项目的建设不仅能提高城市低收入居民的居住条件，更能推动xx市的城镇化建设，提升xx市城市的整体形象。
因此项目的实施具有必要性。
2.3项目建设的可行性
xx市城市棚户区改造建设项目，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社会公共服务，加强社会管理，推进平安社会建设，是扩内需、惠民生，保稳定的重要结合点。
更是一项深得民心的德政工程，福利工程。
棚户区改造完成后，对于推进及加剧城镇化进程，提升城市品位具有长足的推动作用。
xx市雁峰区人民政府高度重视丁家牌楼片区棚户区改造工作。
主要领导和分管领导经常过问，亲自到现场抓工作。
市委、区政府在收到雁峰区住建局关于丁家牌楼片区棚户区改造的请示后，及时召集财政局、发改局、建设局、国土资源局等部门作了专题研究，决定对雁峰区丁家牌楼棚片区户区进行改造建设。
在相关职能部门的协作下，前期工作正在加紧进行，已完成拆迁计划、用地预审、规划许可等前期工作，建设地位于xx市老城区地质条件良好，水电交通等基础设施齐全，建筑材料丰富，适合该项目建设。
综上所述项目建设具有可行性。
第三章项目建设地点
3.1建设地点
项目建设地点位于xx市雁峰区丁家牌楼片区（丁家牌楼58号地段）棚户区
3.2区域位置
xx市为区域副中心城市，湖南省面向珠三角、海西及北部湾等沿海地区的重要节点城市，国家级产业转移承接地，湖南省综合制造业基地，全国重要的陆路交通枢纽城市，全国重要的旅游城市，尊重山水环境与彰显历史文化的宜居宜业的新xx。
3.3地形地貌
建设场地为xx市雁峰区丁家牌楼片区棚户区，经专家现场勘测认为场地地貌属于平原地貌。
土层主要由坚土地组成，各建设场地地基土类型根据承载力评价属中软场地土，未发现土洞、大规模地面沉降等地质灾害，场地稳定，适宜建筑。
3.4气象水文
xx气候属亚热带季风湿润气候，年均日照1484.7—1723.1小时，年平均气温18.5—20.2°C，年平均降水量为1005.1—1836.2mm。
3.5地质条件
场地范围内地下水较为丰富，在勘探深度范围内，地下水属潜水型孔隙水，上层滞水，水位在地表以下30米之间。
根据水质分析试样，本区地下水和土壤对混凝土及其内钢筋无腐蚀性，对外露钢筋具有弱腐蚀性。
3.6抗震设防标准
按照《中国地震动参数区划图》（GB18306-2008）和《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（2008版）确定，xx市抗震设防烈度为6度，场地类别为二类。
根据《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）划分，xx市丁家牌楼棚户区改造项目建筑抗震设防标准为标准设防类，按照6度进行抗震设防设计。
3.7历史文化条件
xx市有着两千多年的历史，文物古迹遍布境内，有全国、省级、县级文物保护单位多处。
xx市的历史上曾发生多次军事战役，也出现了许多著名的人物，因而xxx市有着深厚的历史文化。
xx市境内自然条件优越，人类起源早，文物丰富。
但在本项目建设用地范围内没有发现国家珍稀保护动物、珍惜植物、文物古迹等。
第四章建设规模与项目构成
4.1建设规模
xx市丁家牌楼片区棚户区改造项目共建设住房1452套，每套平均建筑面积85平方米，总建筑面积238135.3m2共8幢，
4.2项目构成
xx市丁家牌楼片区棚户区住房改造建设项目住房包括:
8幢，每栋2个单元30--31层，一梯2户，每套设客厅、2--3个卧室、卫生间、厨房、阳台。
第五章建设标准
（1）本项目以“适用、经济、安全、美观”的原则进行设计。
（2）建筑物的耐火等级为二级。
（3）建筑平面布置应功能分区明确、使用方便、布局合理。
（4）应合理确定门厅、走廊等面积，提高建筑面积使用系数。
建筑总使用面积系数不应低于60％。
（5）棚户区改造房宜建设高层，标准层层高不宜超过3m，室内净高不应低于2.6m。
（6）建筑防火应符合国家有关建筑设计防火规范的规定。
（7）房间应采用直接采光。
照明应采用普通节能灯具，楼梯间可根据需要采用节能装饰灯具。
（8）房间应采用自然通风换气方式。
（9）根据《中国地震动参数区划图》（18306-2008）划分xx市地震动峰值加速度为0.1g，地震基本烈度为x6度，按照《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-2005）中建筑物重要等级划分，建筑属于A类建筑物。
第六章总平面布置及公共系统
6.1总平面布置
xx市丁家牌楼片区棚户区住房改造的总平面设计应根据工程建设规划、规模、用途等因素，合理确定各建筑单体的位置、防火间距、消防水源和消防车道等。
该项目根据总体功能分区明确，路线清楚、建筑布局紧凑合理，交通便捷，管理方便的原则布置，见总平面图。
6.2建筑方案
6.2.1设计依据及范围
6.2.1.1设计依据
1）xx市雁峰区建设局关于本工程的设计要求和提供的有关资料
2）建设部门《关于xx市棚户区建设初步设计的批复》
3）现行国家及行业颁布的有关法规、规范、标准
6.2.1.2设计规模和设计范围
1）设计规模
xx市丁家牌楼片区棚户区住房改造建设项目建筑面238135.3m²，结构类型为框架结构，层数为30--31层，建筑总高度99m。
2）设计范围
本可行性研究报告工程设计内容包括建筑、结构、给排水、强电、弱电、消防、总图等专业的设计方案。
在可行性研究报告阶段，对室内装修设计提出方案性的规定；其它供电电源、通讯线路、煤气、市政工程设施等均由相应的专业设计部门承担。
6.2.2总平面设计
6.2.2.1总平面设计原则
（1）功能分区合理、明确、方便使用和管理；
（2）道路结构清晰，交通顺畅；
（3）环境优美；
（4）注重可持续发展。
6.2.2.2设计指导思想
（1）严格执行相关设计标准和规范；设计严格执行国家建设标准。
（2）xx市丁家牌楼棚户区住房改造建设项目的整体布局应提供一个安静、舒适、优美、清洁的环境。
单体建筑在节约用地的同时，尽可能的安排绿化面积，使棚户区住房改造建筑环境庭院化、公园化。
建筑的朝向应兼顾日照和自然通风要求。
6.2.2.3场地概述
本工程用地位于xx市雁峰区丁家牌楼棚户区。
该区域地理位置适宜，交通便利。
工程规划建设用地面积约为38000m²。
场址用地形状规整，场地地形平整，地面高差不大。
项目区域内地质构造稳定，无不良地质现象，适宜建筑。
6.2.2.4建筑红线退界控制
建筑物前退最小距离为3m以上，满足规划要求。
6.2.2.5平面布置
丁家牌楼片区棚户区住房改造项目建筑共计8幢，在院区设大门，作为主入口。
院内布置环形通道，采用混凝土路面。
场址内主出入口左右两侧设置地面停车场。
院内分区布置合理，交通流线清晰。
总平面布置详见附图。
6.2.2.6竖向设计
1、场址地面标高
项目场址地形平整，底层地面高于室外场地标高0.3m。
2、场地竖向规划
从组织场地排水、污水排放方向和合理利用场地自然地形遵循安全、适用、经济、美观的基本原则，充分发挥建设用地潜力，做到节约用地，减少建设过程中的土石方、填挖方及挡墙工程量，保护生态环境。
根据建设用地性质、使用功能和建筑总体布局，确定规划范围内的道路坡度、控制点高程、建筑室内外地坪设计标高、室外场地放坡及排水方向。
规划以xx市城市建设总体规划路网为骨架，结合本项目地块现状开设内部车行道、步行道，合理布置建筑单体，力求少量的填、挖土方工程量，并基本实现土方平衡。
室外场地排水坡向以现状自然排水为依据，使规划范围内场地无一积水区域，所有雨水均进入雨水管网，向西自然重力流排至城市雨水管网中。
3、建筑竖向高程确定
以规划范围内部道路控制点标高、道路坡度、坡向设计为依据，结合场地自然条件，确定建筑室内、外地坪设计标高。
规划建筑室内地坪设计标高，比室外地坪放坡坡地标高值最小相差0.3米。
建筑散水处尽可能少设或不设挡墙，而采用场地自然土质放坡种植绿化方式处理，减少室外基础工程投资，又有利于绿化景观的打造。
6.2.2.7交通组织
在规划用地内部增加机动车道满足交通需要外，适当增加人行路径，人行路径宽最小值为1.2米。
6.2.2.8绿化
为了达到绿化景观美化环境，建设场地内预留了一定面积的集中绿地，机动车和非机动车的停放场地使用植草砖美化景观，尽力使地块内的绿地率达到35%以上。
6.3建筑设计
6.3.1设计依据
《住宅设计规范》GB50096-2003
《建筑防火设计规范》GB50016-2006
《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95
《民用建筑设计通则》GB50352-2005
《屋面工程技术规范》GB50345-2004
《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005
《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001
国家及行业现行的主要法规、规范、标准
6.3.2建筑高度及造型控制
xx市丁家牌楼片区棚户区住房改造建筑设计为组团建筑30--31层，标准层层高3米，室内外高差0.3米，建筑总高99m；建筑造型以现代建筑风格为基调，使用现代建筑材料（钢筋、水泥）构筑。
6.3.3平面设计
外墙为外墙砖，窗户为铝合金窗。
房间光线充足，空气流畅，适合居住、休息。
6.3.4立面设计与建筑造型
建筑顺应城市规划建设的脉络，使建筑具有科技倾向和鲜明的时代感，也需要能放松紧张情绪的绿色生态共享空间。
建筑形象定位于简洁明快的现代建筑风格，体现建筑的时代感和文明性。
总体造型风格力求简洁、朴实、大方、采用点窗，现代而富有力度，同时利用材料的适当变化，丰富立面效果。
建筑立面和造型设计通过形体的变化和不同材质的组合，赋予了建筑变化的节奏，灵动而有序。
采用外墙砖贴面，使其具有轻巧的视觉效果。
6.3.5剖面设计
棚户区住房改造建设项目层高3m。
建筑室内外高差根据地形取0.3m。
6.3.6室内交通
棚户区住房改造每单元设电梯1部，一梯两户。
每栋楼梯一部
6.3.7垂直交通
棚户区住房改造项目每单元设1部电梯，栋楼梯一部。
6.3.8无障碍设计
根据《城市道路和建筑物无障碍设计规范》，本工程在各建筑单体一层入口处设无障碍坡道。
6.3.9墙体及屋面防水
墙体采用轻质砌块，防火分区隔墙为钢筋混泥土墙。
屋面做法执行《屋面工程技术规范》GB50345-2004国家标准。
建筑物防水等级为Ⅱ级，防水材料采用高聚合物改性沥青防水卷材、合成高分子防水涂料、普通防水砼等材料。
6.4结构设计
6.4.1设计规范执行
《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）（2009年版）
《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001
《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006年版）
《混凝土结构设计规范》GB50010-2002
《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（2008版）
《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002
《砌体结构设计规范》GB50003-2001
《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008
《中国地震动参数区划图》GBl8306-2008
6.4.2工程地质及自然条件参数
建筑采用以下工程地质及自然条件参数：
1、基本风压
根据《建筑结构荷载规范》《GB50009—2001（2006版）》规定，选择项目场地基本风压值为0.35kN/m2。
2、地震烈度及设防标准
按照《中国地震动参数区划图》（GB18306-2008）和《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（2008版）确定，xx市抗震设防烈度为xxx度，设计基本地震加速度xxxg，所属的设计地震分组为第一组，场地类别为xxx类。
根据《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）划分，xx市棚户区改造建设项目建筑抗震设防标准为标准设防类，按照xxx度进行抗震设防设计。
3、主要设计取值参数
荷载取值，以《建筑结构荷载规范》GB50009—2001（2006版）为基本依据，根据本工程实际情况，各楼面荷载取值如下：
客厅、厨房、卧室：
2.0KN/m²；
卫生间：
2.5KN/m²；
疏散楼梯间：
2.5KN/m²；
不上人屋面：
0.5KN/m²
4、工程地质
场址位于xx市老城区，勘察场地地貌属于xxx貌。
勘察场地现为居住用地，地形平坦。
适宜建设。
无不良地质现象。
5、本工程结构使用年限为xxx年。
建筑结构抗震安全等级为xxx级。
6.4.3地基与基础
框架结构基础根据地质勘察报告和本工程的实际情况选择土条形基础。
基础底进入持力层的深度，根据地质条件、荷载及施工工艺确定。
6.4.4建筑结构设计
1、结构设计
楼板厚度：
110
2、主要结构材料选用
（1）钢筋：
构造柱、圈梁选用ф-HRB400级钢筋;fy=400N/mm2；楼盖屋面选用ф-HPB400级钢筋fy=400N/mm2；
（2）钢板和型钢：
一律采用xxx号钢。
（3）焊条：
采用E43型，E50型和E55型。
（4）承重墙材料：
均采用xxx。
（5）混凝土强度等级：
构造柱砼强度等级C35，梁、板砼强度等级C30。
6.5公共配套设施
6.5.1给排水
6.5.1.1设计标准
（1）《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003；
（2）《建筑设计防火规范》GB50016-2006；
（3）《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005；
（4）《室外给水设计规范》GB50013-2006；
（6）《室外排水设计规范》GB50014-2006；
6.5.1.2设计范围
室内生活给水系统、热水系统、排水系统。
建筑灭火器配置设计
室外给水，排水及消防系统设计
6.5.13给排水系统的原则
（1）院区内的给水系统其用水量应满足院区内全部用水需求，其水压满足最不利配水点的水压要求，室外给水系统尽量利用城镇给水管网的水压，直接供水。
（2）生活给水管道不宜与输送燃气或有害气体的管道同管沟敷设，且生活给水关于排水管之间的净距平行埋设时不小于0.5米，交叉埋设时不宜小于0.15米。
6.5.1.4场地给排水设施
水源为市政水源，由市政给水管网引入两条DN300自来水管向本项目供水。
两条给水干管从不同方位引入，给水引
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