中海物业培训教案第四讲：保安与停车场管理.doc
《中海物业培训教案第四讲：保安与停车场管理.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中海物业培训教案第四讲：保安与停车场管理.doc（16页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
中海物业培训教案第四讲：
保安与停车场管理
目录
一、保安及保安服务业常识 52
1）1．保安服务业产生与发展 52
2）2．我国保安服务产生的原因 52
3）3．我国保安服务发展的几个阶段 52
4）4．保安服务的基本原则 52
5）5．保安服务组织分类 53
6）6．保安服务组织与公安机关的区别 53
7）7．服务范围 53
8）8．禁止从事事项 53
9）9．内部保安组织组建 53
10）10．保安员的招聘 54
11）11．保安管理的特点 54
12）12．保安员的职责 54
13）13．保安工作分类 55
二、相关法规 55
14）1．宪法的基本知识 55
15）2．刑法有关常识 55
三、保安勤务管理 56
16）1．保安勤务一般性原则及特点 56
17）2．保安勤务管理范围 57
18）3．停车场及交通管理 58
19）4．突发事件处理原则 59
20）5．消防管理 59
21）6．保安员日常管理 59
四、保安岗位规程 60
五、停车场管理 60
22）1．收费管理（停车场收费标准及依据） 60
23）2．车辆的安全管理 61
24）3．车辆进出及车位管理 61
25）4．停车场的设施及设备管理 62
26）5．交通指挥手势管理 62
27）6．车辆损坏及车内物品被盗的处理 63
28）7．突发事件处理程序 64
保安及保安服务业常识
保安解释：
即保障安全的意思，理解为为了达到安全目的而进行的对人或物的保护活动。
1、保安服务业产生与发展
最早创办保安服务公司的是美国的平克顿侦探社（1850年），其业务范围比较广泛。
我国的第一家保安服务公司是1984年底在深圳蛇口工业区创立的，刚开始的服务对象是外资企业及外商集中住宅区，目前，经公安机关批准成立的保安服务公司已近2000家，从业人员近40万人，与此同时，经公安机关注册批准的自建内部保安组织数量及从业人员人数已超过保安服务公司的规模。
2、我国保安服务产生的原因
1.社会对保安防范需求快速增长；
2.公安机关无法满足社会各界全方位、多层次的安全防范服务的需求。
3、我国保安服务发展的几个阶段
1.初级阶段（1984-1990）。
2.清理整顿阶段（1990-1997）。
3.逐步规范发展阶段（98年后）。
4、保安服务的基本原则
1.依法经营、保护合法；
2.公平自愿，有偿服务；
3.坚持公安机关监督管理和指导（审批、年审、归口管理、培训）。
5、保安服务组织分类
按类别分为：
保安服务公司、内部保安组织。
6、保安服务组织与公安机关的区别
1.性质不同（刑事执法——安全防范服务）；
2.法律权限不同（一个有法律赋予的治安行政管理权、执法权—一个无此权利）
3.主要职能不同（管理、预防、打击、改造——防范）；
4.服务形式不同（无偿——有偿）；
5.服务对象不同（全社会——特定客户）；
6.管理模式不同（行政、半军化——企业化）；
7.经营来源不同（财政支付——服务报酬）。
7、服务范围
1.提供守护、巡逻服务；
2.提供贵重物品和危险品押运服务；
3.提供公众活动保安服务；
4.提供安全技术设施服务等。
8、禁止从事事项
1.为个人提供人身保安服务；
2.经营各类枪支、弹药、管制刀具；
3.经营警用标志、服装、警械；
4.处理民事纠纷、经济纠纷、劳动纠纷；
5.监视他人生产和生活；
6.与保安服务无关的及违反法律法规行为。
9、内部保安组织组建
（1）任务：
①.担负单位内部门卫、守护和巡逻工作；
②.做好单位内部“四防”工作；
③.向单位员工、家属宣传治安防范知识和治安管理规定；
④.协助公安机关预防和打击各种违法犯罪活动。
（2）设立条件：
①.有专职管理人员；
②.有固定的办公场所；
③.有一定数量的保安员；
④.有健全的管理制度（学习训练、日常管理、值班勤务、考核考勤、请示汇报）；
⑤.有合理的福利制度（根据国家和地方法规）。
（3）接受监督、指导（管理）的内容：
①.实行持证上岗；
②.注册登记；
③.定期报告情况；
④.岗前培训（两证）及岗位轮训；
⑤.统一装着、佩带专用标志；
⑥.不得对外提供有偿保安服务；
⑦.严格执行《广东省保安服务管理条例》。
10、保安员的招聘
招聘保安员的基本条件：
A年龄，B身高，C文化程度，D身体状况，E品行表现。
保安员应聘应出具的证明材料：
A身份证，B学历证，C健康证明，D《劳务证》，E计生证。
保安员应具备的素质：
具备一定政治、业务素质，有良好的职业道德规范。
11、保安管理的特点
物业管理公司的保安是为防盗、防破坏、放流氓活动、放灾害事故所进行的一系列管理活动，目的是保障物业管理公司所管物业区域内的财产不受损失，人身不受伤害，工作、生活秩序正常。
1.综合性强、管理难度大
2.服务性强
3.保安人员素质要求高
12、保安员的职责
保安员有责任防止火警、水淹、盗窃、诈骗及刑事破坏，并紧记要保密。
13、保安工作分类
该项工作具体可分为：
门卫、守护、巡逻三个方面。
相关法规
1、宪法的基本知识
（1）宪法的概念
①.宪法——是规定国家根本制度和根本任务的，具有最高法律效力的、经过特殊程序制定和修改的根本大法，又称“母法”。
②.颁布及修改过程：
1954年制定颁布第一部宪法，1975年制定颁布第二部宪法，1978年制定颁布第三部宪法，1982年制定颁布第四部宪法，即现行宪法，颁布以来共修改三次（1988年4月七届人大一次会议，1993年的八届人大一次会议，1999年3月的九届人大二次会议）。
（2）公民的法定权利和义务
公民——凡是具有中华人民共和国国籍的人，都是中华人民共和国公民。
公民的法定权利
①.平等权（法律面前人人平等）；
②.政治权利（参加国家政治生活的权利——选举权、被选举权、民主自由权、管理监督权等）；
③.自由权（人身自由，尊严和财产不受侵犯，通信自由、宗教自由）；
④.批评权、建议权、申诉权、控告权、检举权和取得赔偿权；
⑤.社会经济权（劳动权、休息权、生活保障权、物质帮助权）；
⑥.文化教育权。
2、刑法有关常识
1979年7月1日五届人大二次会议通过，1997年八届人大五次会议修订。
（1）犯罪的概念及构成
犯罪——一切危害国家主权、领土完整和安全，分裂国家颠覆人民民主专政政权和推翻社会主义制度，破坏社会秩序和经济秩序，侵犯国有财产和劳动群众、集体财产，侵犯公民私人所有财产，侵犯公民的人身权利，民主权利和其它权利，以及其它危害社会的行为，依照法律应当受到刑法处罚的，都是犯罪。
（2）正当防卫与紧急避险
①.正当防卫——为使国家、公共利益、本人或他人的人身、财产和其它权利免受正在进行的不法侵害而采取的制止不法侵害，并对不法侵害人造成必要损失的行为。
②.正当防卫的条件：
¨必须是对客观存在的不法侵害行为实施；
¨目的必须正当（保护合法权益）；
¨针对不法侵害者；
¨不能明显超过必要限度造成重大损害。
③.紧急避险——为使国家、公共利益、本人或他人的人身、财产和其它权利免受正在发生的危险，不得已采取的紧急避险行为，造成损害的，称紧急避险。
④.紧急避险的条件：
¨必须是客观存在的足以使合法权益受到严重危害的；
¨必须是面临的正在发生的紧急危险；
¨必须是在迫不得已的情况之下；
¨必须是为了使更大的合法权益免受正在发生的危险。
保安勤务管理
1、保安勤务一般性原则及特点
（1）保安勤务中紧急情况的处置原则
①.坚持公安机关领导、争取客户单位配合的原则；
②.防为主、疏导教育的原则；
③.迅速及时、果断处置的原；。
④.统一指挥、整体作战的原则；
⑤.因事施策、区别对待的原则；
⑥.确保重点、兼顾一般的原则。
（2）保安勤务管理的原则
①.统一指挥；
②.分工责任；
③.密切合作。
（3）保安勤务管理的程序
①.受领勤务;
②.准备工作；
③.制订勤务方案；
④.传达任务、进行动员；
⑤.勤务部署；
⑥.落实各项制度和检查；
⑦.紧急情况处置；
⑧.撤收勤务。
（4）处理问题灵活把握
①.保安员所接触的问题纷繁复杂，这样处理不同问题的方法就不能千篇一律，否则寸步难行；
②.B、任何事物都不是一成不变的，解决问题的方法没有固定模式来应付，处理问题的方法要及时变通。
③.所谓处理问题要灵活，是指处理问题要随机应变，具体的讲就是要把原则性问题和非原则性问题区分开来，然后针对不同性质的问题采取不同的处理发方法。
一方面，对于原则性问题，必须严格把关，一丝一毫也不能让步，绝不能睁一只眼闭一只眼，如物品外出无放行条、无关人员随意出入等，这些与门岗是格格不入的，如果不制止，那么制度就变成一纸空文，势必给客户的人身和财产安全构成危害，所以在原则性的问题上不允许灵活。
④.另一方面，对于非原则性问题有时则不能太认真、太计较，不宜过多地纠缠，否则越理越不顺，越论越不清，以致于浪费时间，牵扯许多不必要的精力，影响了对原则性问题的处理。
如：
施工人员进入大门慢些掏出证件、登记时态度缴慢些、说话难听些等。
（5）重点要害部位的守护
①.切实了解掌握保安人员的基本情况；
②.严格管理；
③.安装必要的技术防范设备。
2、保安勤务管理范围
（1）辖区日常管理
陌生人进入所管区域必须询问清楚，详细登记后方可放行，夜间应禁止施工人员及无关人员进入所管区域，规定时间内进入所管区域的施工人员应验证登记；
（2）管辖区域内严禁以下人员进入：
¨拾荒、衣冠不整者；
¨推销、叫买叫卖者；
¨未经业主同意的送货者；
¨未佩戴施工证的施工者；
¨其他有损管理区域形象、清洁及安全的人员。
①.外来人员不准进入无关楼层和地点，施工人员不准乘坐客梯。
不准随意弃置垃圾杂物，不准毁损公物；
②.施工单位及施工人员必须严格执行公司的消防、用电等安全规定，烧焊必须申办动火证；
③.维护公共场所的秩序和环境，所有人员禁止在小区打闹、大声喧哗、乱弃垃圾、随地吐痰、做危险运动和洲戏；
④.逐日对物业的门窗、照明设施、电器、消防设备、空调系统等进行巡视，发现问题及时通知管理处，直至维修保养好为止。
特别是风雨前或风雨中更要加强检查；
⑤.发现盗窃、破坏者，要立即报告上级和提请其它岗位支援，并当场予以制止或抓获，交上级或公安机关处理；
⑥.及时获取气象信息，做好抗灾准备，若发生自然灾害，要发扬大无畏的精神，科学合理地保护业户的生命及财产安全，把损失减少到最低程度。
3、停车场及交通管理
（1）指挥车辆顺序进出，并按指定位置停放；疏散进出口的交通；
（2）禁止一切车辆在车场内加油或车与车之间过油及维修车辆；
（3）固定车位业主停车，凭管理处颁发的泊车证和磁卡进出，并按泊车证号停放车辆；
（4）认真登记临时车进出车辆型号、牌号及进出时间等情况，并检查泊车证和磁卡，发现转借、立即报告管理处相关人员处理；
（5）外来车辆临时停放，先在入口领取临时停车卡，在管理人的指导下刷卡进入；
（6）保安人员引导车辆泊入规定的泊车位，禁止任何车辆停在非泊车位（私家车位）；
（7）停车场按规定时间关闭，在关闭时间内，保安员不得允许任何车辆进出停车场；
（8）按规定指挥车辆，纠正违章；停车场内制止骑非机动车。
4、突发事件处理原则
（1）遇到突发性事件时必须立即报告并无条件服从上级指挥；
（2）发现可疑情况或违法犯罪分子的活动应立即报告并设法制止；
（3）发生偷盗、抢劫、凶案等突发事件时，采取措施制止并立即报告上级和公安机关，同时及时保护好现场，除医护人员外，无关人员不得进入现场；积极配合公安机关进行安全检查和处理案件，如实提供有关情况。
5、消防管理
（1）保安员是当然的义务消防员,义务消防员必须认真贯彻以“预防为主，防消结合”的方针；
（2）认真贯彻执行消防法规和消防部门的指示，开展防火宣传，普及消防知识；
（3）经常开展防火安全检查，纠正消防违章，整改火险隐患；
（4）定期检查消防设备、设施、器材，妥善维护楼梯、走道和出口的安全疏散标志和事故照明设施，确保其处于良好状态；
（5）接到火灾报警后，视情况在向消防机关报警、向其它岗位和上级报告后，迅速组织奔赴现场，启用消防设施进行灭火抢救，并协助消防部门查清火灾原因；
（6）逐日检查楼梯和消防通道，保持其畅通，发现杂物，及时通知管理处清除；
（7）楼梯走道和出口任何单位和个人不得占用，严禁在设立禁令标志的通道上停放车辆、设置障碍；
（8）督促管理区域内的业户按消防条例的规定购置防火器材，严禁贮存易燃、易爆、有毒、腐蚀及异味物品，禁止燃放烟花爆竹；
（9）督促业户用电安全，严禁违章用电或超负荷用电；
（10）经常检查装修单位的灭火器材、施工许可证和动火许可证；
（11）装修单位收工前，须认真检查装修现场，垃圾清运干净，水、电源关闭后，施工人员方可收工；
（12）如发生火警的报警程序：
拨打119通知关闭相关电闸报告辖区值班领导及保安部后立即组织或参与救火。
6、保安员日常管理
（1）对保安员的一般要求：
忠诚服务、无微不至、文明执勤、礼貌待人；服从指挥、令行禁止、防暴除险、无私奉献；
（2）统一着装；
（3）树立良好的仪容仪表；
（4）建立规范的内务管理制度；
（5）坚持学习训练制度；
（6）严格落实请销假制度；
（7）保持干净、整洁的宿舍秩序。
保安岗位规程
1.岗位规程的编写要可操作性、对各项工作要有指引性及易懂性。
2.岗位规程编写流程分为：
工作目标、岗位职责、工作指引、参阅文件及资料、质量记录五部分组成。
3.保安岗位基本上可分为以下几块：
保安主管岗位规程、保安班长岗位规程、保安交接班规程、门岗工作规程、巡逻岗工作规程、监控中心岗位规程、地库进（出）口岗位规程、地库巡逻岗位规程、突发事件处理规程等。
停车场管理
停车场的管理包括：
收费管理、车辆的安全管理、车辆进出及车位管理、停车场的设施及设备管理、交通指挥手势管理、车辆损坏及被盗的处理、突发事件处理程序。
1、收费管理（停车场收费标准及依据）
（1）收费标准是根据（市物价部门）统一规定的基础上，按市物价部门审批价为准，由经营方根据具体情况报价给市物价部门审批，方可实行收费。
（2）专业室内停车场，可实行市场调节价。
由经营企业自行制定收费标准，报市物价部门备案。
但明显不合格的市物价部门有权纠正其价格行为。
（3）区别不同类型停车场收费方式不同，分别实行计次收费、计时收费、按月收费。
（4）如：
住宅区，综合商住楼、市区露天停车场按时按月收费；
（5）机场、码头、车站、旅游景点露天停车场按次收费；
（6）静态道路停车场（泊车位）分时段按时按次收费。
（7）根据停车场内的配套设施，服务条件，供求关系等因素的基础上浮动（依据物价部门批准的且争得业主联合会同意）上浮幅度为0，下浮幅度不限。
（8）市物价部门明显规定（穗价[2001]103号）进入居民小区，商住楼停车场不超过30分钟应免费。
进入写字楼、商场、娱乐场所、机场、车站、码头、旅游景点的停车场不超过15分钟应免费。
（9）对审批的收费价格应张贴在地库出入口处。
（10）加强收费制度的严格落实，做到合理收费、帐目记录清楚。
2、车辆的安全管理
（1）充分保证停车场硬件设施能有效的使用（包括栏杆的起落、电脑图象的核对、卡丢失的处理）。
（2）收费员一定要严格按照操作规程执行，认真核对后放行。
（3）加强进出地库人员的管理。
（4）正确引导业户，随身携带IC卡，车内不放贵重物品，关好车门、窗。
（5）建立完善的突发事件的处理程序。
3、车辆进出及车位管理
（1）车辆凭卡出入，出入时要严格核对无疑后放行。
（2）固定车及临时车的进出场管理
固定车位的车可凭管理公司颁发的车辆指定卡（IC卡）刷卡自动进出，但出场一定核对清楚无疑后，方可放行。
不收费（根据车场的自动系统及人工收费的具体情况指定制度）。
而临时车则按每次进入发卡或发牌按次按时计费，离场时收回卡或牌。
为确保车辆出场放行安全，应建立相应的管理制度及突发事件的处理方案，以便一有情况能随时灵活应付，对出场车辆不能确认清楚的，一定不能放行。
直至核对检查清楚后（特别是车与司机的关系），做好登记放行。
（3）固定车位及临时车位的理解（区别）
所谓固定车位就是顾客以不同的方式买下的私家车位，称之为固定车位。
而临时车位是指临时凭车卡出入，无固定的停车位置的场所。
（4）固定车位及临时车位的场地管理
固定车位管理公司则应安装明显的标设（要求易视别的如：
私家车位等）在购买车位的车没来的任何时候，不得将此车位让别的车停放。
要求在现场及文字规定上要有明显的标示告知广大车主。
为及时有效地处置车辆突发事件，建议凡临时车进入必须登记清楚详细的地址（去向）及房号。
而临时车位却无此要求，但要确保停车道路畅通、安全，指引明确。
（5）如遇有卡丢失，保安员应配合收费员核对车主身份（检查身份证、行驶证等相关有效证件），确认相符后，交相当于车卡的工本费用，做好登记给于放行。
如遇证件不相符的或可疑情况，指引车辆停靠到边，确保车道畅通，及时报告班长及相关领导到场处理。
（6）如有拒交费的车辆，根据实际情况的要求，在确保车道畅通的情况下及时通知班长处理，如是无理取闹的军车，则可通知部队相关的纠查部门处理。
（7）对来管理处洽谈事务的，在询问管理处领导确认后，可发放临时泊车证手动进入并告之收费员。
4、停车场的设施及设备管理
（1）停车场的标识标牌可分为：
进口的警示、告示标牌，地库内的车位编号、转弯标识、设备的识别标识、部分危险地段的警示标识、车辆行驶标线标识等。
（2）根据现场交通管理需要，制做好交通标识（大部分是交通管理局指定的部门去做）。
（3）熟悉地库停车场各种设备、设施的使用方法（特别是突发事件时使用），发现地库交通标识有损坏及不完善的，及时报整改处理。
5、交通指挥手势管理
（1）交通指挥的分类：
常见的手势指挥、指挥棒指挥两种。
（2）交通指挥的要求：
指挥员动作规范、优美、大方、协调一致。
（3）以手势为主大概可以分为：
停车手势、慢行手势、靠边停车、车辆左转弯、车辆右转弯、分车手势、一般车辆行进手势。
①.示意停车手势
在立正基础上，右手取捷径迅速抬起，小臂略弯，五指并拢，手心向前拇指根部与眉同高，约停1-2秒后右手迅速放下成立正姿势。
②.示意慢行手势
在立正基础上，右手迅速向身体右前倾抬起（右手与身体夹角为45，距离身体约40CM）五指并拢手心向下，尔后左手向身体挥臂，距身体约10CM，重复三次，然后稍停迅放手成立正姿势。
③.示意靠边停车手势
在立正基础上，左手迅速抬起，五指并拢，掌心向前，手腕根部与肩同高，右手向前挥臂，五指并拢，手心向左，拇指根部对准衣扣线与第五衣扣同高，拇指根部与眉同高，手腕距离身体约30CM（左手不动，右手按同要领挥三次），尔后，稍停，先放右手再放左手，成立正姿势。
④.示意分车手势
在立正基础上，左右手迅速向前抬起，左手手心向左，右手手心向上，左右手间隔为上下10CM，左右为10CM，尔后，左手平行向左挥臂，与身体平行，且左手手心身后，右手自然向右臂折臂（左右手同时完成），重复三次左右手取捷径同时放下成立正姿势。
⑤.示意一般车辆行进手势
在立正基础上，身体向左转90度抬平左手的同时，头向左摆45。
（左手与身体保持水平，与肩同高，且不动），尔后，有右手匀速向胸前挥臂，大小臂的夹角为90度，右手手心向内距离身体为20CM，与此同时头自然由右至前摆动，稍停1秒，左右手同时取捷径放下，身体向右转成立正姿势。
⑥.示意车辆左转弯手势
在立正基础上，身体向右转90度，抬起右臂的同时，头向左摆45度（右手五指并拢，手心向前，拇指根部与眉同高，尔后，左手向胸前挥臂的同时，头向右摆45度（左手手腕对准衣扣线，与第五衣扣同高，距离身体30CM，手心向内稍向下）稍停，两臂迅速放下，向左转成立正姿势。
⑦.示意车辆右转弯手势
在立正基础上，身体向左转90度，抬左臂的同时，头向右摆45度（左手五指并拢，手心向前，拇指根部与眉同高，）尔后，右手向胸前挥臂的同时，头向左摆45度（右手手腕对准衣扣线，与第五衣扣同高，距离身体30CM，手心向内稍向下）稍停，两臂同时放下，向右转成立正姿势。
6、车辆损坏及车内物品被盗的处理
1.地库发生车辆被损坏的处理？
（1）第一时间通知班长及相关领导到场处理并拍照；
（2）视情况及时通知业户；
（3）查看录像及记录是否以前有痕迹；
（4）如车买了保险，及时协助车主于保险公司联系；
（5）重大情况可拨打“110”处理。
2.车场内的车内物品被盗，责任谁负？
很多物业管理公司在停车场管理规定中都明确提示车主锁好车门，摇起车窗，管理公司不负责保管车内物品及被盗之责任。
这是一种单方面的告示行为，是没有法律效力的。
当车主称车内物品被盗时，向管理公司索赔，那么首先应有证据证明车主确实发生车内物品被盗。
没有证据很难证明车主到底丢失了什么，是否放在车内，是否在停车场内被盗；若有证据证明确实发生了停车场的车内物品被盗时，其责任的承担应视具体情况而定：
（1）若车门或车某一部分有明显的被撬坏或打烂，那管理公司则对停车场管理不善，应承担赔偿车主的损失。
（2）若车门或车窗没有明显的被撬坏或打烂的痕迹，但车窗未关好，有可能是车主忘了关好，也有可能是盗贼所为。
在无法明确的前提下，只能是说明车主或管理公司均有过失。
属混合过错，双方均应承担一定的责任（因为即使车主忘了关门，车场管理员也有及时巡查发现通知车主关好车窗的义务。
（3）若未发现车有任何异常现象，那么管理公司就很难为车主物品被盗而承担责任。
尤其是被盗为钱，手提包等容易携带的物品。
因为管理公司收停车费（确切地说是车辆场地使用费）所承担的责任主要是车辆本身的安全在停车场内不发生车被盗，被破坏等事件。
（4）对车主来说，将车停在车场内，应尽量拿走车内贵重物品，对管理公司而言，应加强停车场管理措施。
如提醒车主或帮助检查停放的车辆窗、门锁好没。
加强停车场巡逻力量和巡查密度，确保车辆安全，避免发生车辆及车内物品被盗事故。
7、突发事件处理程序（见附图《地库突发事件处理流程图》）
为确保能有序、安全地管理好停车场的车辆，必须加设车场管理员的巡视、指引、记录、标志的完善、各设备使用性能的了解等。
只有不断改进，制定出专业的管理制度，严格要求，才能保证车场系统管理有序无管理事故发生。
升级会员 