项目蓄水期销售说辞.docx
《项目蓄水期销售说辞.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《项目蓄水期销售说辞.docx（14页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
项目蓄水期销售说辞
宁夏宾馆项目
蓄水期销售说辞
银川思源策划部
二00八年五月一日
目录
1．银川市情况介绍2
2．兴庆区情况介绍3
3．项目周边区域分析3
3.1项目区位分析3
3.2项目周边配套分析4
4．项目整体情况分析6
4.1项目整体情况介绍6
4.2项目发展对周边的带动作用分析8
5．写字楼部分蓄水期销售导入介绍9
5.1商业部分功能及产品介绍9
5.2写字楼部分产品及功能介绍10
5.3写字楼部分设备设施介绍10
5.4物业管理13
6．项目投资潜力分析13
7．开发商优势分析15
宁夏宾馆项目蓄水期销售说辞
1．银川市情况介绍
银川市的历史非常悠久，被人们称为塞上湖城，也被称为“凤凰城”。
在历代王朝中，银川不仅是戍边重镇，而且是中原文化、戍边文化、河套文化、丝绸文化、西夏文化、伊斯兰文化等多种文化的汇集点。
由于在地理位置上的特殊性，银川作为西北地区东部的重要城市，一直承担着陕甘宁蒙毗邻地区的加工制造业基地和商贸物流中心、金融中心及信息中心的职能。
银川市主城区主要由三个区组成：
兴庆区：
是首府银川的政治、经济、科技、文化、教育、金融和商贸中心，也是宁夏改革开放的重要窗口和城市形象集中体现的区域，堪称“宁夏第一区”。
金凤区：
金凤区地处银川市的中心，是银川高新技术开发区发展的主阵地。
到2015年，金凤区将建设成为银川市行政、信息和高新技术产业中心，现代物流业中心，最佳居住区，回族风情和塞上湖城自然景观区。
西夏区：
位于银川市西部，是银川市所辖县区之一，是宁夏重要的工业基地、教育重地、旅游胜地以及区域性交通枢纽。
银川市未来城市发展规划
随着经济的发展，银川市将成为整个西北地区东部面向华北经济圈的重要交通枢纽，成为西北风情旅游目的地、旅游集散和综合服务中心，发挥旅游组织、协调和商务服务的作用，并且因为拥有丰富的能源资源银川还将是自治区最重要的国家级大型能源化工基地。
2．兴庆区情况介绍
兴庆区作为银川市的第一城区，有悠久的历史、深厚的文化底蕴和经济积累。
2002年11月，经国务院批准，规划重新调整，更名为兴庆区。
新的兴庆区成立后，其职能从一个单纯城市区变成了城乡并存，是自治区首府银川市的政治、经济、科技、文化、教育、金融和商贸中心。
3．项目周边区域分析
3.1项目区位分析
我们的项目位于银川市兴庆区的核心商业区，该商业区是兴庆区的核心也是银川市的核心。
项目位于解放西街、公园街和文化西街三条街道的交汇处，南侧紧临解放西街，北侧紧临文化西街，西侧为公园街，东侧为珠市巷，是银川市兴庆区的核心地带。
项目交通非常便利，可达性强，特别是5月中旬该道路拓宽修缮工作完成后，必然会使我们项目拥有更加便利的交通条件。
项目周边公交线路四通八达，有1、105、11、201、20、24路等多条公交车通过，从城市的各个角落到达这里都很方便。
而项目离机场、火车站、长途汽车站的距离较近，充分满足商务、商旅人士的需求。
地段决定价值，核心地段能够塑造巅峰价值：
我们的项目占据着优越的地理位置，拥有完善的市政交通系统，可以为入住企业的商务办公出行提供非常好的交通条件。
我们项目北侧一街之隔的中山公园、体育馆、光明广场、人民会堂与本项目的建筑群形成了错落有致的立体空间结构，使整个区域的形象得到相当大的提升，环境优美、城市感强、周边配套完善，非常利于入住企业形象的树立和品牌的塑造。
光明广场、中山公园、体育馆与我们近在咫尺，这里是银川市民主要休闲娱乐场所，每天都有非常大的人流量。
核心的地段价值和优良的环境配套，为项目价值提升提供了有力的支持。
人民会堂、体育馆和光明广场一直都是银川市举行会议、展览等商务、政务活动的主要场所，浓郁的商务氛围能迅速拉升项目价值。
3.2项目周边配套分析
项目周边区域拥有众多的商业、商务以及生活配套设施，可以为写字楼的业主、客户，酒店客户、周边的居民提供多种配套服务。
商业、商务配套主要包括：
1．餐饮：
在项目周边各种餐饮丰富，可以充分满足您的就餐需求，比如西餐（伊莉芬芳、阳光那波里）；中式快餐（麦斯特）；风味餐饮（贵发祥、红子鸽、川渝人家、茶马遗风、湘西风情、小肥羊、船工号子、皇城根、海里捞、浙江海鲜大酒楼、可意餐厅、大食客、泰丰酒楼、东港海逸海鲜酒楼）；西式快餐（肯德基）等；
2．金融配套：
项目周边的银行有中行、商行、农行、建行、工行等；商行、工行、中行在项目对面，其他银行最多步行五分钟也可以到达；
3．休闲娱乐配套：
休闲娱乐配套也相当齐全，对面就是夜总会（小影都），除此之外项目周边还有KTV（8800会所、真爱2008、好乐迪、奥兰多、滚石俱乐部）；慢摇吧（深度会、CHINAV），整体来说休闲娱乐非常方便；
4．运动健身：
不知道您是否喜欢健身，在工作之余，去健健身练练瑜伽，也是缓解工作压力、放松的好方式。
在项目对面的人民会堂有银川最大的伊索瑜伽，还有宁夏体育馆、湖滨体育馆等；可以充分满足您的健身需求；
5．宾馆酒店：
我们项目本身配有五星级大酒店，里面休闲娱乐、健身、就餐一应俱全；项目对面还有塞上明珠宾馆、沙湖宾馆、绿洲饭店等等。
除此之外距离太阳神宾馆、香渔王子大酒店、阳光大酒店、虹桥大酒店等中高档酒店交通也非常方便。
4．项目整体情况分析
4.1项目整体情况介绍
本项目包含了五星级酒店、5A级写字楼、服务型商业中心等功能，是银川市名副其实的大型城市地标性综合体建筑，可满足未来酒店、办公、商业、餐饮、文娱、会议、展览等多种功能的需求，这样的地产综合体项目，将成为城市地产项目的领跑者。
本项目综合优势——城市核心区，集合酒店、写字楼、商业多种功能于一体的综合体。
项目基本经济技术指标
本项目总占地面积约52亩，规划为A、B、C、F四段，总体规模约13万平方米。
A段规划为五星级酒店，约5万平方米，B、C段规划为写字楼和商业，约8.3万平方米；F段规划4000平方米，地面部分为主题广场及地上车位，地下部分为停车场。
本项目整体由写字楼、商业、酒店组成。
项目南侧为五星级酒店，项目北侧及西北侧为5A级写字楼，中心则是项目主题广场。
主题广场下方是地下车库，上方是园林绿化、景观小品和部分车位。
您可以在繁忙的工作之余和朋友、同事来这里休息、喝茶、聊天。
1．酒店部分产品介绍
A段主体建筑坐北朝南，紧邻解放街，设计定位是五星级酒店，约5万平方米，共18层，目前已经确定国际知名的酒店管理公司“洲际酒店管理集团”进行管理运营，服务设施和配套相当齐全。
这也将大幅提升本项目的品质和档次，并且成为写字楼用户提供了客户接待、商务宴请、会议等功能的良好场所。
世界上最大的酒店管理集团——洲际酒店集团简介：
英国洲际酒店集团是目前国际最知名的酒店管理公司之一，多年连续排名世界酒店集团第1位，截至到2006年在全世界拥有酒店3606座，房间537533间，目前仍然在不断增加。
英国洲际酒店集团旗下拥有多个酒店品牌，包括：
洲际酒店、皇冠假日酒店、假日酒店、假日快捷酒店等。
2．写字楼部分产品介绍
我们项目写字楼部分的整体定位是：
——纯正的5A甲级写字楼
——灵动的地标性商务空间
是西北文化的凝练体现,现代商务的杰出代表
目前来说纯5A甲级写字楼这样的项目在整个西北地区都是极为少见的，我们项目的整体入市将展现银川写字楼的新形象，给银川本地、周边城市和西北地区提供一个可以展示“西北精神”和“现代商务”的办公新空间。
打造一个具备能够随意分割和组合的办公空间，给写字楼入驻企业提供办公空间的灵动性。
这样可以解决企业对不同办公空间的面积需求。
写字楼部分建筑指标
总面积：
55188m2，地下一层、地上一层至三层为商业。
分为B栋和C栋两栋独立的建筑体，
B栋：
高72.6米，最高18层，部分15层，总建筑面积31671m2，西侧紧邻公园街、北侧紧邻文化街呈英文L型布局，标准层层高均为3.5米；写字楼共三个入口，均可由主题广场直接进入。
C栋：
高82.9米，21层，面积23517m2，北侧紧邻文化街，入口分别位于主体建筑的南北两侧。
3．商业部分产品介绍
商业部分总建筑面积约20000平方米，均位于B、C两座写字楼部分的底部。
商业部分定位为“服务型的商业中心”，随着商家的不断进驻，未来将为整个项目乃至周边地区，提供全方位、高品质的商业配套服务。
由于本项目优越的核心位置，并且是宁夏最高端的地标性综合体建筑，吸引了自治区招商引资的重要窗口单位——政府服务大厅入驻本项目B栋北侧（即C段）商业一至三层及写字楼四层，建筑面积约7700平米。
于5月12日政府服务大厅已正式对外营业。
是自治区人民政府面向社会及公众集中提供政务服务的窗口，集审批与收费、信息与咨询、管理与协调、投诉与监督为一体的政务综合服务大厅。
政府服务大厅作为自治区政府形象的窗口，入驻本项目作为办公新址，大大提升了其他入驻企业的信誉度和品牌价值。
4．主题广场及其停车场产品介绍
未来我们的主题广场将配备绿植、景观小品、停车位等元素，建设完成后可以为客户提供休息、娱乐、停车的空间。
地上停车场位于主题广场的周边，可以提供约80个左右的停车位。
地下停车场面积约为4000平方米，预计可以提供约100个地下停车位。
4.2项目发展对周边的带动作用分析
1．本项目建筑形态丰富、功能完善，具有极强的市场竞争力和带动作用，能带动周边区域的成熟和完善；
2．未来项目将被打造成为整个区域的地标性建筑物，会带动整个周边区域的成熟和发展，成为周边区域首屈一指的商务、商业、娱乐的中心；
3．本项目将以自身丰富的价值内涵，塑造城市名片，成为未来银川市一道靓丽的风景线。
5．写字楼部分蓄水期销售导入介绍
目前我们处于销售的前期咨询阶段，预计开盘时间会在今年的8、9月份，届时相应的销售政策也会于同期公布。
下面我针对项目的具体情况给您做一个介绍吧！
5.1商业部分功能及产品介绍
由于我们项目定位于宁夏最高档的综合体，因此商业部分要做成“银川高档服务型商业中心”，因此在商业定位和品牌引进上我们非常重视。
主要引进国内一线品牌，并具有影响力、带有主题经营理念的商家。
经营范围有精品服装、饰品、运动用品、皮包、鞋帽等。
这些精品服饰类，会让您耳目一新，充分感受本项目带给您的新奇。
除了这些之外，我们还要引进咖啡厅、西餐厅、特色餐饮等国际国内品牌餐饮。
您可以在充分享受购物乐趣、体会国际品味的同时，和您的朋友、爱人坐在晶莹剔透、富有国际品味的咖啡厅、茶吧、西餐厅喝茶、聊天，充分感受小资情调。
又或者您在商业项目上面的写字楼办公，这里的咖啡厅、西餐厅、品牌餐饮店又可以成为您商务谈判的绝佳场所，您可以与您尊贵的客户在这里畅所欲言，完成一单单的商务合同。
并且还可以在我们的娱乐场所休闲健身，进一步增进您和客户的感情。
在这些商业空间，流传着一种充满现代感并带有中国元素的新时尚，一定会让您爱上这里的充满国际情调的氛围和新的时尚消费理念。
而在商业部分各个楼层间有扶梯连接，与写字楼的人流形成分流，互不干扰。
使商业与写字楼两部分物业组成在天然上浑然一体、互为补充，却又有机的分隔。
5.2写字楼部分产品及功能介绍
1.B栋
以建筑伸缩缝为界，可将写字楼主体分为三个部分：
南侧为A段，最高15层，设独立电梯核心筒（两部客梯），每层均配备公共卫生间；
中间为B段，最高18层，设独立电梯核心筒（三部客梯和一部货梯），每层均配备公共卫生间，两个分属楼梯间分别服务于商业及写字楼；
北侧为C段，最高15层，设独立电梯核心筒（两部客梯），每层均配备公共卫生间。
2.C栋
C栋写字楼高82.9米，建筑面积27017平方米，其中商业部分面积3500平方米，写字楼部分建筑面积23517平方米。
地下一层，地上21层，层高为3.5米，外立面采用花岗岩和石材。
C栋计划整栋销售，购买客户对该其具有独立冠名权。
1-3层规划商务配套功能，4-21层办公功能。
核心筒设在楼层中间，核心筒四周的单层面积约为1370平方米左右，形象独立，配备专属电梯。
5.3写字楼部分设备设施介绍
1.5A甲级写字楼
本写字楼为纯正的5A甲级写字楼，硬件设施全部按照5A级写字楼智能化标准配备，它包括：
OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）
办公自动化系统（OA）：
是以物业管理、公用信息服务、智能卡管理、商场管理为主的应用软件系统，有了它能使物业与每位业主的沟通快速、及时、有效。
楼宇设备自动化系统（BA）：
可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶梯进行监视及控制。
以状态监视为主，控制启停为辅，这套系统的优点在于直接的减少了因人员操作失误而带来的不利影响。
通信自动化系统（CA）分为：
1）综合布线系统：
综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。
室内铺设架空地板、地面线槽、网络地板。
设计院完成干路敷设。
提供以5类线为基础的综合布线信息通道。
2）无线通信转发系统：
移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强系统。
这套系统在于能满足现代办公对于无线通讯及网络通讯的要求。
火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）：
1）设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。
2）广播音响系统：
火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。
这套系统在于能保障在遇到火灾情况下，楼内办公人员的及时疏散和灾情的及时处理。
安全防范系统（SA）：
1）闭路监视系统：
地下车库出入口、首层大厅设彩色变焦带云台摄像机（带云台摄像机即可转动的摄像机）。
楼内各层出入口、电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄像机。
写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄像机；地下停车库内设黑白带云台变焦摄像机。
2）防盗报警系统：
写字楼主要出入口设门磁开关、电子门锁、读卡器。
3）停车场管理系统：
内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机方式。
这套系统的优点在于能对于楼内的人员、物品及车辆进行有效地控制及安全防护，不受伤害。
2.硬件配置
1）配备约克中央空调，品牌高速电梯
2）写字楼采用高标准的装修：
外立面采用高档石材和优质玻璃幕墙；内部公共部位也采用高档建材进行人性化的装修设计，彰显品质。
3）写字楼设独立大堂，分流办公与商业人流，给办公用户尊宠感受；
4）写字楼主体结构是框架剪力墙，B栋标准层面积大约2600平方米左右，C栋标准层面积大约1200多平方米。
在每层以八米作为一个柱距，也就是说标准隔间大约64平方米。
而根据客户的使用习惯和国际户型设计趋势，我们在八米柱距的基础上进行了设计优化，目前每层的自然间分割范围从20多平方米到200多平方米。
户型组合大小兼顾，可满足客户对办公、会议、谈判等各种个性化需求。
5.4物业管理
1.物业管理公司介绍
（暂缺）
2.物业管理服务
本项目作为银川市的高档综合体项目，在物业管理服务上非常重视：
以业主的需求为导向，以业主满意为服务的宗旨，力争与国际化接轨，努力为业主和客户提供全方位、立体式、管家式的服务。
主要的服务内容包括：
安防服务（外来人员盘查登记、24小时定时园区巡视，突发事件应急处理、定期消防演习、便民服务）、保洁服务、绿化服务（绿化工程设计、施工、绿化养护）、家政服务（新房开荒、家庭保洁、钟点服务）、上门维修服务、防火咨询和风险评估、租赁管理、装修装潢管理等。
6．项目投资潜力分析
银川城市规划中已明确了城市发展方向为南进、北拓、西优、东控，重点向南发展，优先推进城市核心区和金凤区南部建设。
本项目正处于优先发展的城市核心区域，具有极大的发展潜力。
银川市近几年宏观经济呈现持续、稳定增长，产业结构不断优化、二、三产业（第二产业是指制造业为主，还包括采掘业、电力和煤气业等、第三产业是指服务性产业，包括建筑、运输、通信、商业、金融、职业性服务等）发展水平显著提高，本项目在良好的经济环境和发展态势下必将拥有巨大的升值潜力。
银川市房地产市场从投资、供需等方面发展情况整体向好，各物业类型价格小幅增长，市场平稳健康发展，本项目在这样的一个大的市场背景下也将会有巨大升值潜力。
银川市高档写字楼十分稀缺，本案作为兴庆区首座5A甲级写字楼，有着灵动办公空间和先进的设备设施，产品的稀有，未来具有较强的升值潜力。
本案投资潜力的支撑点:
1.本项目的地理位置具有不可复制性，且该区域发展潜力大，项目保值升值性高；
2.目前银川市写字楼市场中能与本案品质相匹敌的项目几乎没有，项目的保值升值性高；
3.纵观银川市的整体经济发展趋势，银川是一个以能源及旅游产业为主导的城市，在国家对于能源的需求量不断加大的大时代背景下，银川市的经济发展目前处于起步阶段，伴随着未来银川经济的高速发展，各大能源企业及各行业对于写字楼的需求也会越来越明显，项目的保值增值性也将更加凸显；
4.银川作为西北地区的区域性中心城市，在“两个最适宜”的带动下，未来将会吸引越来越多的外来企业进驻，对于高档写字楼物业的需求也将逐步增长；
5.中国人民银行、中国银行业监督管理委员会共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》对商业性房地产信贷政策进行了调整：
要求对第二套（含第二套）以上住房贷款首付比例提高到不低于40％。
因此，未来写字楼以其较高的投资回报率将会吸引更多投资客户的关注。
7．开发商优势分析
1．股权架构及简史
北京能源投资（集团）有限公司（简称京能集团）成立于2004年12月8日，由原北京国际电力开发投资公司和北京市综合投资公司通过合并重组方式组建的特大型国有投资集团公司，集团注册资本88亿元。
2．资金实力
截止到2006年12月31日，集团总资产419.8亿元，所有者权益123.3亿元，利润总额14.5亿元，综合实力名列北京市属企业第1位，全国企业集团前90位。
3．主要业务领域
京能集团是北京市人民政府出资设立，授权北京市人民政府国有资产监督管理委员会履行出资人职责，并按照《公司法》规范设立的国有独资公司。
集团经营管理着北京市政府电力、节能等相关的投资基金，担负着首都电力、能源项目的投资与建设，节能技术及新能源、可再生能源产品的开发，以及协助制订北京市能源发展战略规划等任务。
集团以投融资和资本运作为主要业务，投资项目涉及电力能源、房地产开发与园区建设、基础设施建设、高新技术、金融证券等领域，是北京市电力能源建设的投融资主体。
在投资领域，集团拥有北京市最大的两家创业投资公司，风险投资能力居北京第一，全国第三；积极开发新能源和可再生能源，投资了国内最大的地热开发公司；还具有房地产开发一级资质，拥有“天创置业”（600791）上市公司，年开发能力超过100万平方米；分别是北京银行股份有限公司、北京国际信托投资有限公司和北京证券有限责任公司三家企业的第二大股东。
4．宁夏京能房地产开发有限公司
宁夏京能房地产开发有限公司由天创置业股份有限公司与京能集团共同组建，注册资金1亿元人民币。
5．天创置业股份有限公司介绍
天创置业成立于1993年12月，原称贵州华联股份有限公司。
1999年12月，北京市天创房地产开发公司受让上海海通证券有限责任公司所持公司26.26%的国有法人股成为第一大股东，并对公司进行了重大资产重组，使天创置业从一个地区性商贸旅游公司转变成为全国性的房地产开发企业。
2005年11月经国务院国资委批准，北京市天创房地产开发公司和北京阳光房地产综合开发公司所持有的全部公司股份划转与北京能源投资集团。
目前天创置业控股企业包括北京天创世缘房地产开发有限公司、北京天科创业科技有限公司、北京天创维嘉房地产开发有限公司等六家地产类公司，开发的项目有天创世缘住宅小区、天创科技大厦、天创维嘉大厦、安泰小区等总建设开发规模近30万平方米，保证了上市公司业绩的稳定上升和持续进步，使公司在资本市场和证券市场上赢得了良好企业形象和资信声誉。
银川思源
二00八年五月一日
升级会员 