和昌地产版工程管理手册.docx
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和昌地产版工程管理手册
和昌地产（集团）
工程管理手册
总裁办公室
二零一一年一月
第一章工程管理基本原则
一、工程管理基本目标
1、工程进度在区域市场上处于中上水平，保证不延期向客户交付工程；
2、工程质量在区域市场上处于领先水平；
3、成本控制在区域市场上处于领先水平；
4、安全文明施工水平处于领先，要求获得市级以上安全文明施工证书；
5、工程管理队伍严格遵守公司制度，不出现吃、拿、卡、要等腐败现象；
6、现场管理严格，达到营销要求，样板间示范区建设达到当地领先水平；
7、全集团所有项目按同一标准实施管理。
二、工程管理的基本方法
1、在国家法律法规的框架下开展工程管理，遵循《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》、《安全生产法》、《招投标法》等法律法规；
（1）按当地政府规定办理《施工许可证》、质量监督手续、安全监督手续，确保工程建设过程合乎法律规定。
2、用邀请招标的方式选择优秀的施工企业、监理单位、材料设备供应商；
（1）用竞争的方式在全国范围内选择优秀合作单位，确保施工企业、监理单位、材料设备供应商的资质条件、资金实力、诚信度、管理水平符合工程要求；
（2）逐步形成与优秀合作单位的战略伙伴关系。
3、充分的施工准备是工程建设成功的一半；
（1）必须编制详尽、规范的项目施工规划；
项目确定以后，工程部必须编制详细的项目施工管理规划方案（与施工单位的施工组织设计不是同一个文件），该方案应包括三通一平、招投标管理、各单项工程的里程碑计划、安全文明施工要求、样板间样板区建设等等，该规划方案必须经公司总经理审定后报集团中心批准；
（2）施工单位、监理公司确定以后要组织对项目经理、技术负责人、安全负责人、监理工程师进行集中培训。
进行管理模式、管理制度交底，充分宣传、沟通和昌公司工程管理的原则、立场和方法。
4、严格按合同规定与施工企业、监理单位、材料设备供应商开展合作；
（1）施工合同（含补充协议书）必须报主管行政机关备案，以保证合同合法化；
（2）签订《工程管理廉政书》作为合同附件，严厉打击吃、拿、卡、要等贪污腐败的行为。
一经发现工程管理人员有吃、拿、卡、要等贪污腐败的行为，立即辞退；
（3）按合同规定的里程碑节点支付工程款，调动施工单位的积极性（对在保证质量的前提下的超计划进度，可以适当给予工程支援款）；
（4）执行工程后评价制度，对履约优秀的合作单位优选为战略合作伙伴。
5、科学、规范地进行工程建设质量、进度、投资控制；
（1）质量控制；
1）政府工程质量监督站对施工进行全程监督。
组织对基础、主体、装饰、竣工四次专项验收；
2）监理单位在施工一线进行全面质量控制，并按规范对重点部位进行旁站监督；
3）公司内部建立由工程总监（工程部经理）、技术负责人、专业工程师负责的质量管理体系，并对施工质量进行梯级监控。
分部、分项工程专业工程师抽检率不低于60%，技术负责人不低于30%，工程部经理（工程总监）不低于10%。
屋面工程、防水工程必须100%检查。
对地基基础、防水、屋面工程必须保留检查记录，并有相应检查人员签字；
4）所有材料、设备进场前必须按规范进行检查。
一经发现有不合格的材料、设备进场使用，将追究主管工程师及相关人员的责任；
5）工程竣工交付前必须每套房达到合格（必须有检查记录）。
（2）进度控制；
1）施工前必须编制规范、科学的施工组织设计，施工组织设计经监理工程师及甲方工程总监（工程部经理）审定后严格执行；
2）对所有施工单位进行周计划考核，并辅以严密的奖惩措施，让施工单位之间展开进度竞赛；
3）以工程实际的进度为依据支付工程款；
4）重点控制以下进度节点：
正式开工、基础垫层、±0、预售节点、主体封顶、外架拆除、交付。
（3）投资控制；
1）规范合同条款，实行施工图造价一次包死、变更按实结算的计价方式，减少扯皮，提高合作双方的工作效率；
2）施工前认真细致地组织图纸会审，技术交底，最大限度地减少图纸设计变更量；
3）在地基阶段、主体阶段、装饰施工前分别进行图纸会审，减少或杜绝事后变更，减少浪费；
4）对现场签证实行100%检查，杜绝施工单位高估冒算。
6、严格按政府规定实施工地安全文明施工管理；
（1）从施工规划入手，做好安全文明施工部署，明确在什么阶段达到安全文明工地标准（例如在地上五层，开盘销售前）；
（2）对各项目部进行周安全文明施工考核、评分，奖优罚劣，将评比结果在工地醒目的位置公告；
（3）所有标段必须获得市级以上安全文明工地证书。
三、工程建设各主要节点要求
序号
工作内容
时间节点
1
方案设计完成
拿地后40日历天
2
工程管理团队组建完成
拿地后40日历天
3
地质勘探单位确定
拿地后40日历天
4
地质勘探完成
拿地后60日历天
5
施工图设计完成
拿地后120日历天
6
监理单位确定
拿地后100日历天
7
内部招标完成
拿地后140日历天
8
文物勘探完成
拿地后110日历天
9
三通一平完成
拿地后120日历天
10
工程正式开工
拿地后180日历天
11
开盘销售、现场具备开盘条件
开工后50日历天（多层）
12
开盘销售、现场具备开盘条件
开工后80日历天（小高层）
13
现场样板间完成
开工后110日历天（多层）
14
现场样板间完成
开工后120日历天（小高层）
15
确定外墙保温材料
主体完成2/3
16
确定电梯、屋面瓦、面砖、配电箱合同
主体完成2/3
17
确定涂料、暖气片、进户门、窗户、合同、园林施工合同
主体结顶前
18
确定外网配套合同
外架拆除前
19
确定智能化设备型号
主体结顶前
20
确定标识、游乐设施、健身器材合同
交付前60天
备注：
以上时间节点为最后期限
注：
“三通一平”是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：
水通、电通、路通和场地平整。
水通：
专指给水； 电通：
指施工用电接到施工现场具备施工条件；
路通：
指场外道路已铺到施工现场周围入口处，满足车辆出入条件；
场地平整：
指拟建建筑物及条件现场基本平整，无需机械平整，人工简单平整即可进入施工的状态。
以上简称三通一平
四、工程管理对营销的影响
1、工程进度计划能否按时完成，直接决定项目能否按计划开盘；
例如：
开盘房源价值1亿元，按开盘销售30％计，推迟一个月开盘，影响合同销售3000万元。
同时，推迟开盘，客户流失无法计算。
2、现场施工质量、安全文明水平直接影响客户的信心、成交率、满意度……
安全文明状况好，每个项目每月可以多卖30套（1500万），10个项目1.5亿。
3、工程延迟交付，造成客户索赔、满意度下降……
4、工程计划延迟，影响投资、影响项目利润（投资期拉长）。
五、样板间、样板区
1、在工程正式开工前的工程管理整体规划方案中就应明确现场样板间或样板区的位置；
2、在开工前的施工交底会上就应向施工单位明确样板间或样板区的位置、施工时间、配合要求，要求施工单位、监理公司提前做好安排；
3、在样板间所在区域主体施工时，就应着手准备样板间、样板区的装饰、装修；
4、样板区、样板间的选择：
（1）公司认为销售阻力最大的户型；
（2）最有代表性的户型；（3）最有利于看房的楼号或区域；（4）最能体现楼盘品质的区域；
5、通往样板间或样板区的通道必须进行包装，通往样板间的楼梯必须按交房标准施工到位，并且与正常施工通道隔离，通道内必须摆放花卉、装饰画等。
第二章开工准备
一、项目开工应具备的条件
1、三通一平工作完成；
（1）施工用水已到位，并按规定接到每个标段；
（2）施工用电已经接通，按规定将电源接到每个标段；
（3）施工道路施工已完成，具备通车条件；
（4）施工场地平整到位。
2、临建已基本搭设完成；
3、施工合同已签订完成；
4、施工许可证已办理完成（特殊状况提前开工，开工后办证）；
5、施工单位项目部管理人员已全部到岗；
6、土方开挖的机械设备、人员已到位；
7、监理公司已下达正式开工令；
8、正式开挖基础土方（桩基施工不计正式开工）；
9、甲方、监理、施工单位三方制度培训会议已召开，工程管理的规矩已经建立。
二、开工前后具体工作的相关做法
1、核查施工单位质保体系；
项目经理及项目管理人员必须与报名投标的一致，不能任意更换；开工后，项目经理必须常驻工地，直至工程竣工验收交付；项目经理不得同时在两个或者两个以上工程项目担任职务。
2、施工单位进场沟通内容及安排；
施工单位进场后一周内，由建设单位组织，监理单位、施工单位参加的交底会，交底会内容为建设单位和监理单位的管理模式、管理制度和建设单位企业文化宣扬。
（1）第一次沟通会（组织者：
甲方工程部经理）
时间：
中标后第三天
主题：
沟通认识及下一步工作安排
参加人员：
甲方：
项目经理、技术负责人、主管工程师
监理：
总监、总监代表、项目总工
施工：
项目经理、技术负责人
沟通内容：
三方互相介绍人员，互相留联系方式；
●确定第二次沟通的时间和第一次监理例会时间；
●强调施工组织设计的内容；
●强调会议时关闭手机和带笔记本；
●强调按照招标文件及答疑的重要性；
●发放图纸及变更；
●看现场。
（2）第二次沟通会（组织者：
甲方）
时间：
第一次沟通会后三天
主题：
制度的交流、文化的沟通
参加人员：
甲方：
项目经理、技术负责人、主管工程师
监理：
总监、总监代表、项目总工
施工：
项目经理、技术负责人、相关管理人员
沟通内容：
项目经理（时间约40分钟）
●和昌公司企业文化和理念；
●工程管理的基本要求；
●安全文明施工标准。
技术负责人（时间约40分钟）
●工程管理目标及原则；
●再次强调施工组织设计内容；
●合同文件的组成；
●工程款支付和节点划分；
●主体验收条例；
●建筑垃圾管理规定。
监理公司（时间约40分钟）
●工程例会制度；
●进度质量文明施工评比方案；
●质量、进度控制和施工协调。
（3）第一次监理例会（组织者：
监理公司）
时间：
施工单位进场后一周内，由监理单位主持召开第一次监理例会。
主题：
监理工作开展
参加人员：
甲方：
项目经理、技术负责人、主管工程师
监理：
总监、总监代表、项目总工
施工：
项目经理、技术负责人、相关管理人员
沟通内容：
正常例会内容
3、施工单位报送施工组织设计的内容要求；
●符合现场实际的施工总平面图；
●项目管理人员名单、职务、资质及联系方式；
●质量保证体系、安全保证体系；
●安全文明施工措施；
●麦收、秋收劳动力组织计划及措施；
●符合合同要求的施工进度总计划及各施工阶段劳动力安排。
4、施工单位进场十日内，由建设单位组织设计单位、监理单位、施工单位进行图纸会审。
第三章施工过程管理
一、工地例会制度
1、会议议程：
（1）落实上周例会要求及决议完成情况；
（2）施工单位提出未完成的原因、采取的弥补措施以及需甲方、监理协调解决的问题；
（3）监理对上周的施工情况小结：
1）进度：
周计划的完成情况，月末的月计划总结及相应奖罚情况等；
2）质量：
存在的质量缺陷及相应的处理决定：
3）安全文明：
总结现场安全文明方面存在的不足、隐患及处理决定、安全文明检查通报。
2、会议时间：
由监理公司和甲方共同确定（每周一次）；
3、参加人员：
建设单位相关人员、监理单位相关人员、施工单位的各项目经理；
4、会议纪律：
（1）按时参加会议，迟到一次罚款100元，迟到超过10分钟罚款200元，旷会者每次罚款500元，累计旷会超过两次的加倍处罚；
（2）确有特殊情况，必须在会前书面向监理部请假，电话请假无效；不得连续两次以上（不包括两次）请假，否则将按旷会论处；
（3）会议期间不得随意外出，手机务必设为振动状态或关闭，否则一次罚款50元。
确有必要接听电话务必离开会场，不得影响开会，否则每次处罚100元；
（4）各项目部最迟不得晚于周四上午12：
00把下周计划报到监理部，每月的25日前应把下月计划报到监理部，否则将给予500元罚款；累计超过两次的（不包括两次）加倍处罚；
（5）各项目部应于会议前作好充分准备，提出的问题应明确、条理清晰，就上周要求未完成原因以书面形式报监理部，会上不再重复汇报。
重点汇报拟采取的措施及须甲方、监理协调的问题，否则将提出批评；
（6）以上各项处罚要求现金当场兑现，迟交一天加倍处罚。
二、进度安全文明施工评比方案
为提高施工单位积极性，使工程快速、高质的进展，促进施工单位安全文明施工，依据招标文件以及合同相关条款,特制定进度、质量、安全文明施工的评比制度，并在各标段施工单位之间展开竞赛，评比实施细则如下：
1、进度评比
（1）施工单位须按照招标文件所要求的节点工期完成施工任务，完不成节点任务，每节点罚款叁万元；
（2）施工单位按照经监理公司及甲方审批的施工组织设计，将节点工期目标分解成月计划；
（3）施工单位按照监理公司及甲方的要求，及时上报周进度计划，周进度计划应与月进度计划相符，否则退回重新申报；
（4）依据施工单位上报的周计划，对照时间节点对施工单位进行该周的进度考评；
（5）对于出现进度严重滞后的，进行处罚，提前完成计划的给予奖励，最高奖励3000元。
在当周工程例会上通报计划评比结果及奖罚通知；
（6）奖罚在最近的一次工程款支付中予以兑现。
2、质量评比
每周进行质量大检查，质量大检查的结果在工程例会上宣布，如有重大质量问题将对施工单位进行处罚。
3、安全文明施工评比
依据安全文明评比表格，每周进行质量检查的同时对现场安全文明施工进行评比。
分数最高的给予奖励，分数最低的给予处罚，最大奖励额度为3000元。
4、评比时间
每周检查督促进度、质量、安全文明施工；例会时宣布评比结果。
附：
安全文明评比表格
安全文明工地检查评分标准
检查楼号：
检查人员：
检查时间：
序号
检查项目
评分标准
分值
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
Ⅳ
Ⅴ
一
封闭管理
1、现场出入有大门
1
2、进入工地佩戴工作卡
1
3、设有门卫和门卫制度
1
二
现场围挡
1、围墙高度1.8M、稳固
5
2、围档坚固、稳定、整洁、无残缺
7
三
施工场地
1、道路、材料堆放、加工必须地面硬化
5
2、道路通畅、不停车、不堆料
6
3、场地平整、工地无积水、无垃圾
7
4、有排水措施
5
四
材料堆放
1、建筑材料堆放合理
6
2、堆放整齐
7
3、做到工完场地清、日产日清
7
4、建筑垃圾定点堆放
7
五
现场防火
1、有消防措施、制度
4
2、有灭火器材
4
3、灭火器材配置合理
4
4、木加工、易燃易爆处设有警示牌
5
六
施工现场标牌
1、大门口挂五牌一图
5
2、有安全、质量、进度标语
5
3、标语清晰、鲜明
3
七
施工作业面
施工作业面清扫
3
卫生区清扫、美化
2
合计
100
序号
检查项目
评分标准
分值
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
Ⅳ
Ⅴ
一
安全
1、安全生产责任制
4
管理
2、有安全教育
4
3、施工组织设计中有安全措施，是否全面
2
4、分部（分项）工程安全技术交底
2
5、特种作业持证上岗
2
6、安全检查制度
2
7、班前安全活动制度
2
8、安全标语、安全标志
2
二
脚手架
1、立杆有基础、扫地杆
4
2、架体与建筑物拉结符合规范要求
4
3、防护栏杆及踢脚一致或立网
3
4、施工层脚手板铺设
3
5、剪力撑设置
2
6、立杆间距
2
7、设上下通道
2
三
三宝
1、现场工人戴安全帽作业
4
四口
2、安全网设置符合规定
4
五临边
3、临边作业戴有安全带
3
4、楼梯口、电梯井有防护措施
3
5、预留洞口、坑、井有防护措施
2
6、通道口有防护措施
2
7、阳台口、楼梯、屋面等临边有防护措施
2
四
施工
1、电箱下引线有序，电线无破损，线路过道设保护线
2
用电
2、现场使用电线不能老化，电线绑在绝缘子上
2
3、开关箱位置适当，有防雨措施，有保护接零或接地，一机一闸，一漏一箱，有门有锁，内无杂物
5
4、熔丝安装符合要求
1
五
塔吊
1、有力矩限制器，力矩限制器灵敏
4
2、有限位器，限位器灵敏
4
3、吊钩，卷扬机滚筒有保险装置
4
4、有专人指挥，持证上岗
4
5、有准运证
4
六
施工
1、电锯传动部位有防护罩，有防护挡板，有保护接地或接零，有漏电保护装置
2
机械
2、手持电动工具有保护接地或接零，安装有触电保护器
2
3、钢筋机械：
传动部位有防护罩，有保护接地或接零
2
4、电焊机：
有良好保护接地或接零，有防雨措施，配线有序，焊把、把线绝缘可靠，不随地拖拉
2
5、搅拌机：
有保护接地或接零，有保险挂钩
2
七
合计
100
注：
“五牌一图”即：
工程概况牌、安全生产牌、文明施工牌、消防保卫牌、项目机构及管理人员名单牌和施工现场平面图。
三、安全文明施工最低标准
1、施工现场必须做到封闭施工：
（1）施工围墙高度不低于1.8米，且结构坚固，造型美观；
（2）大门口或临街处施工围墙应采用砂浆砌筑，墙面必须粉底刷白，工整书写文明标语；
（3）现场主要出入口应设置大门，门扇采用双扇平开，开启灵活且高度不低于1.8米；每个标段门头安装到位（门头方案统一规划）；
（4）围墙外必须做到无建筑垃圾，无积水，无建筑材料。
2、施工现场内的各种机械设备、临时设施、建筑材料以及场区道路等，必须严格按照各阶段施工现场平面布置图进行布置；
3、施工现场必须做到场地平整，道路通畅，严禁停放各种车辆；场区道路施行分配管理，施工单位应每天对分配的道路进行清洁，保持路面干净整洁；
4、围墙、挡板离开路面一米，挡板与道路之间进行绿化；
5、施工现场材料堆放必须做到，散材成方，型材成垛，并标明标识；
6、施工现场固定机械设备要及时清洗养护，且必须搭棚防护，设备旁必须悬挂操作规程牌和设备标牌；
7、在施工现场搅拌的各类砂浆、砼，必须悬挂配合比标牌，且内容完整清晰；配备的计量器具必须齐全、准确，并有计量记录；
8、施工现场各作业面材料应堆放整齐，并做到工完、料尽、脚下清；
9、安全网：
施工到二层时必须挂上安全网，安全网应整洁，高度应高于楼作面1米；
10、标语、条幅：
标语、条幅规范统一、醒目，不合规的条幅必须撤换；
11、加强施工现场用水、用电管理，做到无常流水、常明灯；
12、施工现场各种临时设施必须做到，结构坚固，室内宽敝明亮，通风良好；现场办公室、仓库、宿舍、厨房、厕所，必须做到内墙粉底刷白，地面硬化，且室内净高不得低于2.6米。
现场办公室室内应做到整洁有序，各项管理制度齐全，墙面应悬挂：
（1）岗位责任制；
（2）网络计划图；
（3）施工平面布置图；
（4）工程质量、安全、文明施工保证体系；
（5）工作量逐月实际完成进度图；
（6）工程施工天气晴雨表。
13、施工现场仓库内各种袋（箱）装材料应码放成垛，小、散材料应上架存放；墙面应悬挂材料管理制度、材料员职责；
14、施工现场职工宿舍无地铺、通铺、室内床铺、职工衣被及其它日用品排放整齐；
15、施工现场厨房：
灶台必须贴瓷片，纱门、纱窗、纱罩齐全；室外生活垃圾入池，泔水缸加盖密闭，燃煤必须堆放入池，煤池高不得低于60cm；
16、现场厕所设专人管理，管理制度及责任人上墙明确；周围打扫及时，地面无积水，污垢，灭蝇措施得力；
17、施工现场应做好消防保卫工作。
成立治保机构，制订现场保卫制度和门卫制度，加强治安管理，杜绝发生治安事件；制订消防措施，配齐消防器材，专人负责管理。
四、施工现场用电管理规定
1、施工单位进入工地，首先向甲方工程部提交施工用电申请表与机械设备明细表，经甲方工程管理人员核实后，确定供电方案；
2、供电方案确定后，乙方将施工电缆引到甲方供电配电柜前，由甲方电工操作接线，电缆下端由乙方电工操作接线接入乙方配电柜，双方电工核对无误后，方可送电；
3、送电前，甲、乙双方共同核对施工用电电表读数，并做签字记录。
以后每月双方同时现场抄表，核对电量，签字认可，做为分摊电费的依据；
4、施工单位临时供电配电柜，要安装在固定的基础上，基础需高出自然地坪300mm以上，安装要牢固，门锁可靠，箱体要有防水措施，接地可靠；
5、乙方配电柜主开关，必须采用漏电开关，配电柜到运行设备，必须采用三级保护，实行一闸一机制，严禁一闸多机运行，接线压接要牢固，16mm以上电源线必须用接线鼻，严禁采用挂线；
6、进线电源零线，必须作重复接地，正常工作时不带电的设备金属外壳应可靠接地或接零（在同一个系统中，只能采用一种保护措施），接地电阻不大于4Ω；
7、现场施工主电缆，采用地埋方式，埋深不得低于700mm，做铺沙、盖砖保护或者穿入电缆保护套管内，电缆走向
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