万科方案设计管理流程.docx

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万科方案设计管理流程

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批准人

方案设计管理流程

编制日期

审核日期

批准日期

修订记录

第 1 页，共 16 页

第 2 页，共 16 页

方案设计管理流程

公司决策层

总部

产品研发中心

总部

相关中心

一线公司

管理层

一线公司

经营开发部

一线公司

相关部门

cp1

cp2

产品决策委员会审

议，提出相关意见

cp1

cp2

产品决策委员会审

议，提出相关意见

cp3

概念设计管理

流程

规划设计前期准

备，编制规划设计

任务书并组织会签

委派设计任务书，

跟踪规划设计至

完成

组织规划设计方案

评审

方案优化/调整

根据反馈意见完善

直至确定，同步开

展单体方案设计

单体方案资料前期

设计资料准备

编制设计任务书并

会签，必要时组织

评审

委派设计任务书，

跟踪单体方案设计

至完成

组织单体方案评审

方案优化/调整

项目部品策划及建

筑专业初步设计

品牌营销中心组织

制订物业策划方案

设计管

一般延用概念设计单位；否则

按照《设计供方选定及管理评

价流程》确定设计单位

参与评审：

品牌营

销、成本管理、运

营管理中心

设计管

参与评审：

品牌营

销中心、成本管理

中心、招标采购中

心、运营管理中心

一般延用概念及规划设计

单位；否则按照《设计供

方选定及管理评价流程》

确定设计单位

参与评审：

品牌营

销中心、成本管理

中心、招标采购中

心、运营管理中心

产品研发中心、投资管理中

心、财务管理中心

管理层参与

参与评审，视情况

调动内部人员参与

理部统一上报

参与评审，视情况

调动内部人员参与

参与评审，视情况

调动内部人员参与

、一线公司

汇总规划意见书至

方案报审前的规划

要点及其他意见

参与

规划报批

汇总规划批文及专

业报审意见

参与

参与

方案报审

设计管理部、项目部

讨论提出设计限制条

件、大市政条件

设计管理部、项目

部、营销部、合约采

购部根据安排参与

设计管理部、项目部

继续深化设计限制条

件（条件具备，提供

初勘报告）

设计管理部、项目

部、营销部、合约采

购部根据安排参与

设计管理部、项目

部、营销部、合约采

购部根据安排参与

成本管理中心编制

项目目标成本（指

导性方案）

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流程目的

为规范公司项目方案设计阶段的操作流程，加强对此阶段各

环节的监控，确保设计质量、进度和控制成本。

适用范围

适用于公司房地产开发各项目的方案设计阶段管理。

定义

本流程“方案设计”包括为取得规划许可证及开工证所必需

的规划方案设计和建筑（单体）方案设计。

流程要素描述

流程 CP 点                                                                                      责任部门

1. 设计资料准备                                                                                1. 主导部门：

总部产品研发中心

2. 设计评审及评审要点                                                                   2. 参与部门：

3. 此阶段同步开展项目部品策划、成

本匡算

心等

营销部、项目部等

输入条件                                                                                                     输出结果

1. 设计资料                                                                                                    1. 规划方案及报审图

2. 概念设计成果                                          方案设计管理                    2.

3. 规划部门意见                                                   流程                                 及报审所需图纸

3.

可证

支持文件                                                                                      流程 KPI

1. 项目拓展及论证管理流程                                                         1.

2. 报批报建管理流程

3. 概念设计管理流程

4. 设计供方选定及管理评价流程

　流程 CP 点描述

CP 点

对流程的影响

控制要点

难点／风险点提示

1. 设计资料准备

是设计环节的起点，明确

此阶段的输入成果及职责，

有利于提高设计管理部门

的工作效率及相关工作的

提前安排

·详见文件说明

·进一步总结，逐步形

成标准化输入条件

二、流程概述

一线公司：

经营开发部、工程管理部、

第 4 页，共 16 页

2. 设计评审及评

审要点

从方案设计阶段开始，多

专业并行及协同越发复杂，

要求也越来越高，同时此

阶段工作深度直接影响后

期设计工作效率

·多专业参与，包括物

业管理部门、成本、财

务、报批报建部门等，

详见流程说明

·提供通用的方案评审

要点

·评审决策难度越来越

高

3. 此阶段同步开

展项目部品策

划、成本匡算

属于为提升项目效率所进

行的部分工作前置

——

·公司以合约框架为基

础的目标成本体系，

尚未清晰逐步细化深

化的具体方式

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三、工作程序

3.1 规划设计管理

1）规划设计前期准备：

产品研发中心在概念设计阶段即行着手进行规划设计工作准备，

主要包括：

a）  产品研发中心：

自行准备《项目概念规划设计草案》、《项目定位及产品策划》、

概念设计成果主要结论；

b）  品牌营销中心在项目定位及产品策划阶段组织制订项目物业策划方案并逐步深化、

一线公司客户服务部配合，与产品研发中心沟通思路（主要是物业管理用房性质、

面积及其所需的片区位置），物业策划方案需产品研发中心、财务管理中心、一

线公司管理层（组织营销部及客户服务部相关人员）参与讨论、并报主管领导确

认；

c）  一线公司：

由设计管理部汇总有关资料为产品研发中心设计工作提供支持，包括

但不限于：

i）经营开发部：

提供建设用地规划许可证（复印件），汇总规划意见书至方

案报审前的规划要点及政府部门其他意见；

ii）设计管理部给出景观资源利用和改造设想，结合当地规范提出设计限制条

件；

iii）项目部负责落实大市政条件。

2）规划设计任务书确定：

产品研发中心应在概念设计阶段基本完成规划设计任务书的编

制，在概念设计基本获得公司认可后即可发起规划设计任务书会签，必要时可组织评

审，会签部门包括投资管理中心、品牌营销中心、成本管理中心、运营管理中心、一

线公司（总经理签署意见），由公司主管领导联签确认。

3）产品研发中心委派设计任务书，跟踪至完成规划设计方案。

4）产品研发中心对设计单位提交的成果经过内部评审通过后组织评审会，评审会需投资

发展中心、品牌营销中心、成本管理中心（评审意见即组织进行项目全成本测算，如

有必要，需请财务管理中心更新投资收益测算）、运营管理中心、一线公司总经理及

相关部门参与，过程中不同意见由相关人员做好记录，会议记录应发送参与部门。

5）产品研发中心督促设计公司根据评审意见修订规划设计方案，修订后的方案由主管领

导决定是否再次组织讨论，直至主管领导同意将设计成果和连同评审记录报产品决策

委员会审议；如主管领导认为有必要，可在前期各评审会阶段邀请公司相关领导及外

部专家参与。

6）公司评审通过规划设计方案后，由产品研发中心负责提供规划报审图册、并与一线公

司设计管理部进行工作交接。

一线公司经营开发部进行方案报批，一线公司设计管理

部根据反馈意见完善直至确定（重要的设计调整，如涉及到项目投资收益、开发计划

第 6 页，共 16 页

及产品理念/效果/重要设施功能，向总部产品研发中心申请、由公司主管副总裁决定

是否进一步组织完善及论证评审），同步开展单体方案设计。

7）本节涉及主要支持文件：

a） 规划设计任务书

b） 规划设计图纸审核要点

3.2 建筑（单体）方案设计管理

1）建筑方案设计前期准备：

产品研发中心在概念设计阶段着手进行建筑方案设计工作准

备，主要包括：

a）  产品研发中心：

自行准备《项目概念规划设计草案》、《项目定位及产品策划》、概

念设计成果及规划设计主要结论；

b）  一线公司：

由设计管理部汇总有关资料为产品研发中心设计工作提供支持，包括

但不限于：

i）经营开发部：

汇总规划批文及专业报审意见；

ii）设计管理部：

建设标准水平的确定（建设地点、建设规模、占地面积、建

筑标准、主要设备、配套设施等）、项目内容和要求（包括规划、建筑、结

构、水、电、暖通、环保等专业的基本要求）；

iii） 如条件具备，项目部负责给出初勘报告。

2）建筑方案设计任务书确定：

产品研发中心在规划报批完成后，发起建筑方案设计任务

书会签，必要时可组织评审，会签部门包括品牌营销中心、成本管理中心、招标采购

中心、运营管理中心、一线公司（总经理签署意见），由公司主管领导联签确认。

3）产品研发中心委派设计任务书，跟踪建筑方案设计至完成。

4）产品研发中心对设计单位提交的成果经过内部评审通过后组织评审会，评审会需品牌

营销中心、成本管理中心（评审意见即全成本匡算，如有必要，需请财务管理中心更

新投资收益测算）、招标采购中心、运营管理中心、一线公司总经理及相关部门参与，

过程中不同意见由相关人员做好记录，会议记录应发送参与部门。

5）产品研发中心督促设计公司根据评审意见修订建筑方案设计，修订后的方案由主管领

导决定是否再次组织讨论，直至主管领导同意将设计成果和连同评审记录报产品决策

委员会审议；如主管领导认为有必要，可在前期各评审会阶段邀请公司相关领导及外

部专家参与。

6）公司评审通过建筑方案设计后，由产品研发中心负责提供建筑方案报审图纸、并与一

线公司设计管理部进行工作交。

一线公司经营开发部进行方案报批，一线公司设计管

理部根据反馈意见完善直至确定（重要的设计调整，如涉及到项目投资收益、开发计

划及产品理念/效果/重要设施功能，向总部产品研发中心申请、由公司主管副总裁决

定是否进一步组织完善及论证评审）。

第 7 页，共 16 页

7）建筑方案设计阶段即行准备项目部品策划，详见《材料设备选型定板管理流程》。

8）本节涉及主要支持文件：

a） 方案设计任务书

b） 方案设计图纸审核要点

四、支持性文件

4.1 项目拓展及论证管理流程

4.2 项目定位及产品策划管理流程

4.3 设计供方选定及管理评价流程

4.4 初步设计管理流程

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方案设计任务书

工 程 名 称：

首创项目方案设计

工 程 地 点：

委托方：

签 订 日 期：

年月

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1项目概况

1.1 城市概况

地理：

气候：

1.2 规划发展

1.3 区位特征

项目位置：

市区。

用地四至：

东临，南临，西临，北临

。

周边现状：

北侧为

东侧为

西侧为

南侧为

交通状况（道路、快速路、铁路）：

1.4 用地现状

地块形状：

用地高程：

用地现状：

2设计依据

2.1政府部门批准的规划设计条件

2.2 用地红线图

2.3 地形图

2.4 甲方确认的产品定位

2.5 甲方确认的方案设计阶段技术要求或说明

2.6 甲方确认的设计方在概念设计中的主要成果；

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编号

用地性质

建设用地

面积

（平方米）

建筑规模

（平方米）

容积率

建筑密度

（%）

绿地率（%）

2.7 中华人民共和国国家及地区有关规划设计的法律、法规、条例和规范，

包括但不限于：

《市规划管理技术规定》

《城市建设规划管理法规文件汇编》

《城市居住区规划设计规范》

《高层民用建筑设计防火规范》

《民用建筑设计防火规范》

《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》

《汽车库建筑设计规范》

《民用建筑设计通则》

《住宅设计规范》

《住宅建筑规范》

《建筑工程设计文件编制深度规定》

《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》

《民用建筑节能设计标准》

《人民防空地下室设计规范》

注：

在参照以上规范进行设计时，需以现时有效的版本为准。

参照以上文件但

不应仅限于以上文件。

1.1 3经济技术指标

3.1 规划条件要求：

本项目用地由个地块组成，根据政府规划条件规定，项目土地利

用条件为：

容积率为，建筑密度不大于，建筑限高不高

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产品类型

占总建筑

面积比例

户型面积（平米）

户型

总计

3.2  市场定位产品指标建议表：

1.2

4市场定位

4.1 市场分析

4.2 产品定位

1.3 5设计要求

1.4 5.1 规划和设计原则

5.2 规划设计总体要求

5.3 交通组织要求

5.4 景观设计要求

5.5 户型设计要求

5.6 立面设计要求

6 设计工作内容及深度

6.1基本原则

本次设计任务主要是为了把原设计方在概念设计阶段的成果继续深化，

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使最终工程成果能体现甲方对项目的要求及设计方的设计意图。

设

计深度应能使设计方的设计意图清晰无误的得到传达，设计方应对项

目最终的整体效果负责。

6.2 设计方应完成总体概念规划的深化图及整个项目全部建筑方案图。

6.3 设计方负责配合当地设计院完成全部住宅楼座的施工图设计，并协调

处

理施工图设计阶段的相关设计问题，以确保设计方原设计意图最大程

度实现。

但设计方不承担初步设计单位因自身原因所至设计迟延、设

计质量以及违反国家相关规范等问题。

6.4 方案设计必须满足指导初步设计文件的需要，不得低于《建筑工程设

计

文件编制深度规定》中的规定。

6.5 方案设计成果需满足消防、人防、结构、水、暖、电、设备等专业深

化

设计的要求，结构形式合理，预留合理的空调机位等住宅之必需设备

空间。

6.6 配合甲方选定的技术顾问对方案设计的过程性成果及最终成果进行技

术论证，并就相关技术问题给予解答、回复。

7 设计成果及设计周期

7.1 基本原则

本次设计任务成果应满足以下要求：

（均应满足本任务书第 2 条及第

3 条要求）

7.1.1满足甲方对设计过程控制的要求；

总平面图应标注建筑层数、建筑高度、所有建筑间距、各种退

线间距、规划控制线位置（建筑红线、用地红线）、场地内拟建

道路、停车场、广场、绿地、停车位（含数量）及综合技术指

标。

所有尺寸应严格控制。

必须达到容积率指标。

7.1.2满足政府报批要求；

同时满足本任务书第 7.1.1 条的所有要求，且效果图不低于以下

要求：

总体鸟瞰图一幅（A0），各期及主要街景透视图各幅

（A0）。

设计方应自行咨询相关政府部门，并满足政府对报批图纸的所

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有要求，所有主要数据应为最终成果。

建筑方案平立面应标注主要轴线尺寸、层高线及总尺寸线，平

面应标注每户建筑面积、套内建筑面积、阳台面积。

每栋建筑

应有建筑技术指标表，指标表包含本楼建筑基地面积、标准层

面积、总建筑面积、各户型面积比、各户型比例。

设计成果除满足上述要求外还应满足《建筑工程设计文件编制

深度的规定》。

图纸允许有一次修改，但不超过两天。

7.1.3满足指导编制施工图设计的深化方案的要求；

同时满足本任务书第 7.1.2 条的所有要求。

设计成果包括但不限

于：

设计说明书（包括各专业设计说明）；总平面图；产品类型

分布示意图；户型各层平面图；各楼座组合平立剖面图；所有

楼座南北东西立面图及剖面图；各楼座立面大样图；各楼墙身

剖面详图；各楼南北东西立面材料分色图及大样图；外立面材

料说明；不同楼座（南北两个方向）效果图（A３），立面节点

效果详图（A３）。

7.1.4满足对项目整体效果控制的要求。

同时满足本任务书第 7.1.3 条的所有要求，1：

50 至 1：

200 建

筑模型一个（模型应真实体现建筑最终效果）。

7.2设计方将于年月日完成总体规划的调整工作（应满足

本任务书第 7.1.1 条要求），并于次日上午 10 时前以电子文档格式交付

甲方。

总规与单体方案同时进行，单体进度中立面完成时间不能受总

规的调整而改变。

7.3设计方将于年月日完成一期建筑平面、立面初步方案，

并于次日上午 10 时前以电子文档格式交付甲方，并安排在北京（或项

目所在地）做一次汇报。

7.4 设计方将于年月日完成方案报批图，包括总体规划图、

一期所有建筑的方案图以及其他所有期次的建筑平面图及立面初步方

案（应满足本任务书第 7.1.2 条要求）。

并于次日上午 10 时前以电子文

档格式（效果图 JPG 格式，其他均为 CAD 格式）交付甲方。

并安排在

北京或项目所在地做一次直接交流。

7.5 设计方将于年月日完成总体规划及各期建筑的方案深

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化图（应满足本任务书第 7.1.2、7.1.3、7.1.4 条要求），并于次日上午

10 时前以电子文档格式（效果图 JPG 格式，其他均为 CAD 格式）交

付甲方。

（如各期开发时间间隔较长，可另行安排二期及以后各期的设

计周期，同时设计合同付款条件也应做相应调整）

7.6 设计方应在施工图阶段提供所有外立面实物材料样板或照片（应满足

本

任务书第 7.1.4 条要求），并在每期施工阶段进行不少于 4 次，每次不

少于 2 天的现场设计协调。

7.7 以上图纸，设计方须向甲方提供 A3 图册十套、A0 展板一套及电子文

件（CAD、JPG）一套。

7.8 以上内容所提到的鸟瞰图、透视图、立面效果图均指彩色电脑效果图，

其中图中材料质感、色彩、拼接方式等应尽量表现所选材料的真实形

态，且电脑效果图不得仅以夜景效果反映。

有限公司

年月

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