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土地知识问答
土地知识问答
录入时间：
2005-10-25
1、什么是土地？
土地是地球上由空气、生物、水文、地形地貌、土壤、岩石等自然因素以及人的活动结果所组成的综合体。
2、我国土地基本国策是什么？
十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地。
3、我国土地日是哪一天？
全国土地日是每年的6月25日。
4、什么是建设用地？
建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。
5、什么是耕地？
耕地是指主要用于小麦、水稻、玉米、蔬菜等农作物并经常进行耕耘的土地。
6、实行基本农田保护的方针是什么？
基本农田保护实行全面规划、合理利用、用养结合、严格保护的方针。
7、什么是地籍？
地籍是记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途等基本状况的簿册。
8、什么是宗地？
宗地是被权属界址线所封闭的地块。
9、什么是土地开发？
土地开发是指在土地利用规划指导下，对未利用土地以及废弃的或利用效率低下的土地，通过工程的、生物的或综合的措施，使其成为可利用的、经济、社会、生态综合效益较高的土地，并加以充分、合理地利用的过程。
10、什么是土地破坏率？
土地破坏率是指某一区域内，因人为因素或自然因素或综合因素造成土地破坏的面积占该区域土地总面积的百分比。
11、什么是地价？
土地在买卖、出让和转让等交易活动中所表现出的价格，就是土地价格。
12、什么是地税?
地税是土地税收的简称，是国家以土地为征税对象，凭借政治权力从土地所有者或土地使用者手中无偿地、强制地取得部分土地收益的一种税收。
13、什么是土地市场？
土地市场是土地交易活动和场所的总称。
14、什么是土地法？
土地法是调整以土地为客体而形成的各种社会关系的法律规范的总称。
15、什么是土地证？
土地证是土地所有者或者土地使用者享有土地所有权或者使用权的法律依据。
16、什么是闲置土地？
闲置土地是指土地使用者在依法取得土地使用权后未及时按照批准的或土地使用权出让合同约定的用途加以利用，或土地利用率未达到规定要求，致使土地被占用后处于未被利用或利用不充分的状态。
17、什么是土地违法行为？
土地违法行为是指违反土地管理法律、法规，应当追究法律责任的行为。
18、什么是地理信息系统（ＧＩＳ）？
地理信息系统是发展很快的图形和数据处理系统。
19、什么是３Ｓ技术？
指遥感（ＲＳ）、地理信息系统（ＧＩＳ）和全球定位系统（ＧＰＳ）。
20、我国的土地总面积是多少？
我国内陆土地总面积９６０万平方千米（１４４亿亩），居世界第三位。
21、问：
在什么情况下必须办理变更土地登记？
答：
初始土地登记后，如果土地所有权、使用权及他项权利发生转移、分割、合并、终止，或者登记的土地用途发生变更，土地所有者、使用者和他项权利者更改名称、通讯地址等，除按规定办理有关手续外，应及时办理变更土地登记。
22、问：
土地使用权出让招标拍卖的底价是如何确定的？
答：
土地使用权出让招标、拍卖前，由区（县）招标、拍卖办公室委托有资格的土地估价机构，综合考虑土地开发程度、用途、年限、容积率、环境等因素，对出让地块招标、拍卖的底价进行评估并报市招标拍卖办公室确认。
23、问：
土地使用权出让招标拍卖如何具体实施？
答：
市和区（县）二级成立土地使用权招标拍卖办公室，具体组织实施招标拍卖工作。
其中，区（县）招标拍卖办公室，负责编制本行政区域内土地招标拍卖计划，确定招标拍卖地块，组织、协调土地招标拍卖等有关事项。
区（县）房地局负责招标文件的制订，发布招标公告，接受投标，接受咨询等事务性工作。
市土地使用权招标拍卖办公室对本市土地使用权招标拍卖的实施进行指导、协调和监督。
关于"挂牌"方面的知识
24、问：
什么是挂牌出让？
答：
是将土地使用权出让的条件包括底价在土地市场进行公告，在公告时间内接受竞买人竞价，最后由不低于底价的最高报价者竞得土地使用权的一种出让方式，是土地的使用权招标、拍卖以外的又一种公开交易方法。
挂牌公告期限为３０天。
挂牌出让综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点，并同样是具有公开、公平、公正特点的国有土地使用权出让的重要方式，尤其适用于当前我国土地市场现状，具有招标、拍卖不具备的优势：
一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。
挂牌出让是招标拍卖方式出让国有土地使用权的重要补充。
25、问：
何种类型的土地适用于挂牌出让？
答：
经营性用地的出让仍以招标拍卖为主。
挂牌交易主要适用范围是竞争性不强的经营性用地的出让。
26、问：
如何参加国有土地挂牌出让活动？
答：
在挂牌出让公告规定的报名时间内，有意竞买人可到市土管办理报名手续，按规定提供报名材料，经审核后符合竞买条件的，按规定交付竞买保证金，取得竞买资格后即可参与竞价。
27、问：
竞买人应采用何种方式报价？
答：
竞买人报价必须采用市土地管理办公室统一制作的竞价书，进行现场书面报价。
竞买报价书一经提交并确认有效后，不得撤回，竞买人对竞买报价书的有关承诺承担全面履行的义务。
竞买人可在满足加价幅度的条件下多次报价。
28、问：
如何确定国有土地使用权挂牌出让竞得者？
答：
在规定的时间内，只有一个竞买者，且报价不低于底价，并符合其他出让条件的，则土地使用权由该竞买者获得；有两个以上的，由最高报价者得；无人报价或报价低于底价的，则此次出让不成交。
29、问：
挂牌出让活动报名和竞价的截止时间是怎样规定的？
答：
报名截止时间为挂牌公告期满前三天，竞价截止时间与挂牌公告期满时间相同。
国企改革重组中的土地流转政策
城市经营性用地的相当大部分为国有企业占有使用着。
其中的划拨土地使用权，应当逐步实行有偿使用制度。
对国有企业改革和重组中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。
处置土地使用权应当严格按下列程序办理：
1、拟订土地使用权处置方案；2、地价评估结果确认和土地使用权处置方案审批；3、签订合同与变更土地登记。
一、破产
土地部门的介入。
由人民政府宣布破产的企业，立案十日内通知市土地管理部门。
按职能分工，后者派员参与人民法院受理的破产企业清算工作。
（一）土地使用权能否进入破产企业财产的条件。
1、可作为破产企业财产的土地使用权有：
a、破产企业通过土地使用权出让（含已补办出让手续）、转让方式获得的在规定使用年限内的土地使用权，b、破产企业依法出租的土地使用权。
2、不得作为破产企业财产的土地使用权有：
c、以划拨方式获得的土地使用权，d、借（占）用土地使用权属于其他单位或个人的土地，e、依法取得的临时用地。
（二）破产企业土地使用权的处置。
企业破产时，1、企业依法取得的土地使用权（a），应当以拍卖或者招标方式为主依法转让。
2、依法出租的土地使用权（b），可以解除或继续履行原合同。
3、以划拨方式获得土地使用权（c），由市人民政府收回，依法采取拍卖招标等方式进行土地使用权出让，所得收入可优先用于破产企业职工安置。
国有企业破产或出售的，企业原划拨土地使用权应当以出让方式处置。
4、借（占）用土地使用权属于其他单位或个人的土地（d），由土地管理部门查实清退或收回。
5、依法取得的临时用地（e），由土地管理部门收回。
（三）破产企业以土地使用权作为抵押物的，其转让所得首先用于破产企业职工的安置，对剩余部分抵押权人享有优先受偿的权利。
（四）破产企业土地使用权价格评估。
涉及以划拨方式取得的土地的使用权或涉及改变出让合同条件的土地使用权价格评估的，需由具有土地估价能力的资产评估机构进行评估，并由土地行政主管部门确认评估结果后，并入整体资产评估结果。
二、兼并
（一）土地使用权保留划拨方式的条件。
1、国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并兼并或合并后的企业是国有工业生产企业；2、在国有企业兼并、合并中被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属濒临破产的企业；3、国有企业改造或改组为国有独资公司的。
以上三种情况下，保留划拨用地方式的期限不超过五年。
（二）土地增殖税。
兼并中的土地增殖税按照财政部、国家税务总局《关于土地增殖税一些具体问题规定的通知》（财税字199548号）的规定免收，不改变土地使用用途的，土地出让金原则上暂不征收。
（三）手续与收费。
中介机构和有关部门要简化手续，尽快办理。
对收费项目，本着只收工本费的原则适当收取。
三、重组
（一）组建大型企业集团土地使用。
大型企业集团内的改制企业（合资与上市企业除外）使用土地，可以选择有偿出让、国家入股或租赁方式，国有独资企业还可以选择行政划拨方式。
凡实行有偿出让方式的，需按土地出让金总额7%交纳出让金。
凡实行土地租赁方式的，两年内免收租金，三年内按20%收取租金。
凡选择行政划拨方式的，需经市土地主管部门批准。
（二）组建大型企业集团房地产交易的税费。
大型企业集团的企业在兼并重组过程中，为安置下岗人员、减轻负债等转让、出售的房地产所得收入，一次性免征营业税和所得税。
四、公司制改造
（一）划拨土地处置。
当前企业改制中，划拨土地使用权评估后，在土地使用权尚未依法处置前，该土地资产既不能作为企业资产，也不能纳入企业负责。
（二）评估的地价。
评估的地价统一为土地基准价格，不作为企业、单位产权变动时土地的实际价格。
（三）国有中小企业改制。
1、土地使用。
改制、兼并和出售的中小型企业，土地使用可以选择有偿出让、租赁、作价入股或行政划拨方式。
土地未列入拍卖、出售资产范围的，原则上应采用向国家租赁方式使用；经市土地主管部门批准，也可采用行政划拨方式。
凡实行土地租赁方式的，前2年内免收租金、后3年内按40%收取租金。
土地列入拍卖、出售资产范围的，经地价评估，后按有关规定办理土地使用权出让手续。
凡实行有偿出让方式的，需按土地出让金总额的7%交纳出让金。
2、产权交易税费。
a、产权交易代理费按成交价格的1‰收取，手续费按成交价格的0.5‰收取。
每笔代理费最多不得超过5000元，每笔手续费最多不得超过2000元。
b、中小企业在兼并重组过程中，为安置下岗职工、减轻负债等而进行的房地产转让、出售所得收入，一次性免征营业税和所得税；土地增殖税暂缓征收。
（四）国有小型商业企业产权出售。
1、土地使用权。
被出售产权企业占用的土地使用权由购买方补办土地出让手续，按土地使用权评估确认价格的7%缴纳土地出让金；购买方也可向国家租赁土地使用权，租赁期的前五年享受两年免收、三年按规定标准的40%缴纳租金的优惠政策，企业产权售出后应及时办理土地登记。
2、房屋处置。
被出售产权企业原租用的国有房产，购买方可继续租赁，并执行原房租标准；经房管部门同意，也可购买房屋产权。
五、股份有限公司
（一）土地登记。
股份有限公司设立中，办理地价评估，必须依法进行土地使用权登记，取得《国有土地使用证》。
（二）土地使用权评估。
改建或新设公司使用的国有土地使用权必须评估。
（三）公司土地使用权处置。
在股份制改组时，可以根据国土法字1994第153号规定的土地使用权出让、作价入股和租赁三种方式，结合自身情况加以处置。
1、处置限制。
以出让方式取得的土地使用权，可以转让、出租或作价入股，其最高年限不得超过公司取得的土地使用权规定年限；以租赁方式取得的土地使用权，公司以继续租赁方式使用土地必须签订租赁合同，不得转让、转租、抵押。
2、处置方式。
a、出让方式。
土地使用权受让方到土地管理部门办理有关手续。
b、租赁方式。
由公司和市土地管理部门或拥有土地使用权租赁权的部门和机构签订租赁合同。
c、作价入股。
国家可以一定年期的国有土地使用权作价入股，经评估作价后，界定为国家股，由土地管理部门委托国有股权持股单位统一持有。
土地管理部门应与国有股权持股单位签订委托持股合同。
股本额及股份比例不得低于规定数量。
（四）变更登记。
改建或新设的公司，凭公司审批机关的批准文件、土地使用权变更登记申请、土地使用权处置方案批准文件、土地使用权出让（租赁）合同、土地使用权出让金缴纳凭证及其他有关文件，按国家有关法律规定和《土地登记规则》的要求，向县级人民政府土地管理部门申请变更土地登记。
（五）使用集体土地规定。
改建或新设公司使用集体所有土地的，必须持公司审批机关的批准文件，向县级以上人民政府土地管理部门提出申请，按国家规定，经批准征为国有土地后，方可按本规定办理土地使用权评估、处置和变更登记手续。
六、盘活国有房地产存量试点中土地资产的注入
综合沪、津两市部分国有工商企业盘活国有房地产存量试点中，有关存量国有土地资产的注入办法如下：
（一）注入价格。
以清产核资中对不同地区工商企业用地的评估价格进行计账。
（二）注入方式。
由市土地局与试点企业签订国有土地使用权出让合同。
（三）注入后的运作。
1、试点企业受让土地使用权后，要按照优化城市用地结构和产业结构的要求，支持和鼓励所属在市中心的工业企业向外围工业区、区县开发小区及滨海新区转移，通过盘活存量土地，使账面土地资产转化为企业的实际资金和资产。
2、试点企业受让土地使用权后，按照城市规划确定的用地性质，可转让、出租、以土地资产作价入股、置换土地及从事房地产开发等。
试点企业土地使用权转让时，需经市土地局重新审核土地使用价格。
3、试点企业利用原有场地从事房地产开发、转让土地使用权或以土地作价入股时，应征得市规划（土地）局同意，并按规定签订土地使用权出让补充合同，补交土地出让金。
出让金标准按照市场情况确定。
市政府按照以下规定收取土地出让收益，其余留给试点企业。
一是不改变用地性质，以土地作价入股进行合资合作的，市政府按评估地价的30%收取土地出让收益。
二是改变用地性质，转让土地使用权，将土地作价入股或从事房地产开发的，市按“双优化工程”政策，对不同类型企业分别按土地使用权出让金总额的5%、7%和17%比例收取土地出让收益。
4、“空转”期间，试点企业仍需按规定缴纳土地使用费税。
30、问：
我国土地分类几类？
各类土地的含义是什么？
土地分类是根据土地的性状、地域和用途等方面存在的差异性，按照一定的规律，将土地归并成若干个不同的类别。
按照不同的目的和要求，有不同的分类。
我国的土地目前大致有三种分类：
（１）按土地的自然属性分类，如按地貌、植被、土壤等进行分类；（２）按土地的经济属性分类，如按土地的生产水平、土地的所有权、使用权等进行分类；（３）按土地的自然和经济属性以 及其他因素进行的综合分类，如土地利用现状分类。
从我国的实际情况出发，同时借鉴国外一些发达国家的经验，国家新颁布的《土地管理法》，科学地将我国土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。
《土地管理法》定义：
"农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
为了更有效地管理土地，在上述三种分类的基础上，我国土地管理工作者又将土地作了更进一步的分类，其方法是按照《土地利用现状调查技术规程》中使用的土地利用现状体系，根据土地的用途、利用方式和复盖特征等因素，将我国土地分为了８大类、４６小类。
８大类土地是：
耕地、园地、林地、牧草地、居民点及工矿用地、交通用地、水域、未利用土地。
（１）耕地是指种植农作物的土地，包括新开荒地、休闲地、轮歇地、草田轮作地；以种植农作物为主间有零星果树、桑树或其他树木的土地； 耕种三年以上的滩地和海涂，耕地中包括南方宽小于１.０米，北方宽小于２.０米的沟、渠、 路和田埂。
耕地中又分出灌溉水田、望天田、水浇地、旱地和菜地５个二级地类。
（２）园地是指种植以采集果、叶、 根茎等为主的集约经营的多年生木本和草本作物，复盖度大于５０％，或每亩株数大于合理株树大于合理株树７０％的土地，包括果实苗圃等用地。
（３）林地是指生长乔木、竹类、灌木、沿海红树林的土地，不包括居民绿化用地，以及铁路、公路、河流沟渠的护路、护草林 。
林地又分出有林地、灌木林、疏林地、未成林造林地， 迹地和苗圃６个二级地类。
（４）牧草地是指生长草木植物为主，用于蓄牧业的土地。
草本植被复盖度一般在１５％以上、干旱地区在５％以上 ，树木郁闭度在１０％以下，用于牧业的均划为牧草地，包括以牧为主的疏林、灌木草地 。
牧草地又分出天然草地、改良草地和人工草地３个二级地类。
（5）居民点及工矿用地是指城乡居民点、独立居民点以及居民点以外的工矿、国防、名胜古迹等企事业单位用地（包括内部交通、绿化用地）。
居民点及工矿用地中又分出城镇居民点、农村居民点、独立工矿用地、盐田和特殊用地５个二级地类 。
（６）交通用地是指居民点以外的各种道路（包括护路林）及其附属设施和民用机场用地。
交通用地中又分出铁路、公路、农村道路、民用机场、 港口码头５个二级地类
（７）水域是指陆地水域和水利设施用地， 不包括泄洪区和垦植３年以上的滩地、海涂中的耕地、林地、居民点、道路等。
水域用地中又分出河流水面、湖泊水面、水库水面、坑塘水面、苇地、滩涂、沟渠、水工建筑物、冰川及永久积雪９个二级地类。
（８）未利用土地是指还未利用的土地，包括难利用的土地。
未利用土地中又分出荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸土地、裸岩石砾地、田坎和其他８个二级地类。
31、 问：
什么是土地制度？
我国土地制度主要包括哪些内容？
土地制度有广义和狭义的概念之分。
广义的土地制度是指包括一切土地问题的制度，是人们在一定社会经济条件下，因土地的归属和利用而产生的所有土地关系的总称。
广义的土地制度包括土地所有制度、土地使用制度、土地规划制度、土地保护制度、土地征用制度、土地税收制度和土地管理制度等。
狭义的土地制度仅仅指土地的所有制度、土地的使用制度、和土地的国家管理制度。
在新中国成立后的一个很长的历史时期内，由于特定的历史原因，在人们的传统观念上 ，习惯把土地制度理解为狭义的土地制度。
改革开放特别是 实行社会主义市场经济以后，随着我国社会经济制度的不断变化和发展，人们对我国土地制度含义的理解不断深化和发展。
新的观念摆脱了旧的思想观念的束缚，更强调广义的土地制度，在重视土地所有制度、土地使用制度、 土地的国家管理制度的同时，更增强了对新形势下由新的土地关系所产生的新的土地制度的关注程度， 诸如土地利用制度、土地流转制度、耕地保护制度、土地用途管制制度等等。
土地制度是反映人与人、人与地之间关系的重要制度，它既是一种经济制度，又是一种法权制度，是土地经济关系在法律上的体现，是构成上层建筑的有机组成部份。
我国现阶段的土地制度是以社会主义土地公有制为基础和核心的 土地制度，包括了上述广义土地制度的全部内容。
我国社会主义公有制的内容主要包括：
（1）我国全部土地实行社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
（2）土地的全民所有制采取社会主义国家所有的形式，国家代表全体劳动人民占有属于全民的土地，行使占有、使用、收益和 处分的权利。
（3）土地的社会主义劳动群众集体所有制，采取农村集体经济组织的农民集体所有的形式，农村集体经济组织代表该组织的全体农民占有属于该组织的农民集体所有的土地，并对该集体所有的土地行使经营、管理权。
（4）城市市区的土地全部属于国家所有。
（5）农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外， 属于农民集体所有（包括村农民集体和乡镇农民集体）。
（6）实行国有土地有偿使用制度。
32、问：
农民集体所有土地有哪几种形式？
农民集体所有土地是指农民集体享有所有权那一部份土地。
在我国，依照法律规定，农民集体有三种基本形式：
一是乡（镇）农民集体；二是村农民集体；三是村 内两个以上农村集体经济组织的农民集体。
相应地，我国农民集体所有土地也有三种基本形式，即一是乡（镇）农民集体所有土地；村农民集体所有土地；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有。
；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有土地村内各该村农村集体经济组织的农民集体所有。
由于我国的特殊情况，农民集体所有土地的所有者与经营、 管理者在法律上有有所不同的 。
根据《土地管理法》的规定，乡（镇）农民集体所有土地， 由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理；村农民集体所有土地由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有土地， 由村内各该村农村集体经济组织或者是村民小组经营、管理。
33、问：
何为土地纯收益
土地纯收益：
指土地总收益扣除总费用后的余额。
一般以年为计算时间单位。
土地纯收益的计算根据评估对象不同采用不同的方法：
１、单纯土地租赁时的计算公式为：
土地纯收益＝租金－（管理费＋维护费＋税金）２、房地合一租赁时的计算公式为：
土地纯收益＝租金－（折旧费＋管理费＋维修费＋保险费＋税金＋利息＋空房损失）－房屋现值×房屋还原率３、一般企业用地，土地纯收益为销售收入中扣除产品原材料费用、运输费、工资、利润、税金以及其他应扣除费用后的余额４：
待开发的土地：
通常可先确定假设土地在最有效使用情况下的一般客观收益，然后扣除要支付的各项正常费用后求得土地纯收益。
34、问：
土地登记公告？
指县（市、区）级人民政府为土地登记事宜向本辖区内有关单位和土地使用人公开发布的文件。
公告的主要内容有：
土地登记区的划分；土地登记申报时间、期限；土地登记收件地点；土地登记申请人申报时应提交的有关证件；其他事项。
土地登记公告通常在初始登记开始前，由县级人民政府发布。
为做到家喻户晓，一般应将公告张贴在人口集中地区，也可通过电视、电台播放，或在报纸上刊登。
35、问：
什么情况下可无偿收回土地使用权？
答：
无偿收回土地使用权是指县级以上人民政府和农村集体经济组织依照法律规定，无偿收回用地单位或个人的土地使用权限行为。
无偿收回国有土地使用权主要有以下几种情况：
1．经批准非农业建设占用耕地连续两年未使用的；
2．以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，满两年未动工开发的；
3．土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；
4．因单位撤消、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；
5．公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
无偿收回农民集体土地所有权主要有以下几种情况：
1、不按批准的用途使用土地的；
2、因撤消、迁移等原因停止使用土地的。
36、问：
"三资"企业建设用地如何办理手续？
答：
"三资"企业，即利用外资，与外国人合资和外国大独资兴办的企业，其建设用也用持有我国外经管理部门批准的文件，经县以上（含县级）土地管理部门审核后，按国家或集体建设用地办法办理。
也可以按国家有关规定，在指定范围内，将土地使用权有偿出让或转让给"三资"企业使用。
"三资"企业使用的土地应按规定，每年收取土地使用费，即场地费。
37、问：
超计划生育的子女可否计算修建住宅用地面积？
答：
超计划生育子女不可计算宅基地面积，因超计划生育本身就是违法行为，如果按计算来多批准占用土地，就是对其错误行为的鼓励，所以是不允许的。
38、问：
城乡居民利用自已使用的宅基地，与他人联
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