出租房屋税负测算文档.docx

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出租房屋税负测算文档

出租房屋税负测算

明晰广告公司将其位于市中心的一套原值为150000元的门面房出租给五鑫公司，按照协议规定，年租金收入30000元。

按照现行税法规定，明晰广告公司的税率将高达27.68%。

计算过程如下：

（1）应纳营业税=30000×5%=1500（元）

（2）应纳城市维护建设税及教育费附加=1500×（7%+3%）=150（元）

（3）应纳印花税=30000×0.1%=30（元）

（4）应纳房产税=30000×12%=3600（元）

（5）应纳企业所得税=30000×25%=7500（元）

（6）应纳税总额=1500+150+30+3600+10000=15280（元）

（7）实际税后收益=30000-15280=14720（元）

（8）税负率=15280/30000=51%

通过计算，不难看出，出租房屋不仅缴纳的税种多，而且税赋率也高得惊人。

那么，明晰广告公司应当如何筹划才能降低税负呢？

参考答案：

房屋出租中房产税税收筹划要点和风险分析

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，自用房屋的房产税是依据房产原值计算缴纳，税率为1.2%；房屋出租的房产税是依据房屋租金计算缴纳，税率为12%。

出租房屋的房产税税率是自用房屋的10部，且12%的房科税税率高于5%的营业税税率。

因此，部分房屋出租人对房屋出租过程中如何合理进行相当关注，如下将简单介绍房屋出租过程中房产税税收筹划的要点，及其相关的筹划风险。

一、正确划分房屋和非房屋租赁的价款

根据（87）财税字第003号的规定，“房产”是以房屋形态表现的财产。

“房屋是指有屋面和围护结构可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。

独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖密池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰以及各种油气灌等，不属于房产。

筹划要点：

出租人在签订房产出租合同时，对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明，从而达到少缴房产税的目的，如出租人既出租房屋又出租场地，既出租房屋又出租机器设备。

如果出租人在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的，则仅需房屋租赁价款部分按12%缴纳房产税。

筹划风险：

纳税人如实进行价款划分，并属于正当的税收筹划行为的，因此不存在风险。

但出租人可能从少缴房产税的目的出发，提高非房屋出租的价款，压低房屋出租的价款，从而达到少缴房产税的目的。

对此，部分地方税务机关已联合物价、房产部门根据地段出台房屋最低租金计税价格，如果出租人房屋租金明显偏低且无正当理由的，必须按照地税机关的最低租金计税价格缴纳房产税。

二、出租变仓储

房屋出租是指在约定的时间内将房屋转让他人使用的业务。

仓储是指利用仓库、货场或其他场所代客储放、保管货物的业务。

房屋出租由出租人按租金缴纳房产税。

仓储由保管人员按房产原值缴纳房产税。

筹划要点：

在房产税从价计征的税负明显低于从租计征情况下，出租人可以变房屋出租为仓储保管合同，从而达到少缴房产税的目的。

但这种筹划是有前提条件的，即承租人租赁房产的目的是用来堆放、储存物品，若不是这个目的，该筹划方案将不可行。

筹划风险：

该筹划从税务的角度来看，出租人是不存在风险的，但从出租变仓储的角度来看，就为出租人带来了新的经营风险，即出租人在仓储合同下必须承担货物的保管责任，发生损失要承担赔偿责任。

因此，在一般承租人拟储存的货物属于易保管且价值较低的情况下，该筹划才可行。

如果仓储的货物价值量高，发生盗损的可能性较大，则该筹划方案风险大，并不可行。

三、变出租为提供服务加出租

由于目前出现了很多专门从事房屋租赁的公司，既出租房屋也负责为出租房屋提供物业管理服务。

因此，利用物业管理合同规避房产税的现象比较普遍。

筹划要点：

出租人可以通过提高物业服务的收费，降低房屋租赁的价格，从而达到少交房产税的目的。

但这种筹划有一定的前提条件，即出租方一般应具有从事物业管理服务的经营范围，且确实在出租房屋的同时也在提供物业管理服务。

筹划风险：

合理的利用物业管理服务收费来筹划出租房产税是合理的，但关键是这种方法在实际中通常会被出租人滥用，导致恶意避税行为的发生。

由此将产生的风险有以下几个方面：

1、税务机关可能存在的最低租金计税标准是筹划的一个障碍；

2、正规的公司提供物业管理服务的收费是必须取得物价部门的收费许可的，价格也必须通过审批，因此，出租方抬高物业管理服务价格，不仅得不到税务机关认可，还可能由于不按收费许可证收费而受到物价部门的处罚；

3、如果出租方纯粹从逃避房产税的角度处罚，没有提供物业管理服务而和承租方签订房屋租赁合同和物业管理服务合同的，在发生纠纷时将处于不利地位。

四、利用转租筹划租赁房产税

由于转胜地方不是房屋产权所有人，因此，转租方转租房屋时，只需按转租价款缴纳营业税，不需要缴纳房产税。

筹划要点：

利用转租进行租赁房产税筹划，这中烟酒生产企业通过成立销售公司筹划消费税的案例相似，出租人可以成立一个资产管理公司，将拟出租的房产先以较低的价格假设M出租给该资产管理公司，然后由该资产管理公司统一按市场价格假设H出租房产。

这里由于转租烟酒销售的增值税可以差额征税，而转租仍需要全额缴纳营业税，因此，该方案多出一项营业税M×5%，节省一项房产税（H-M）×12%，只有当H＞1.42M时，该筹划方案才可行。

筹划风险：

由于出租房和资产管理公司是关联企业，他们之间的出租行为是关联交易，将受到税务机关的房屋出租最低租金计税价格的制约，若当地税务机关没有这个标准，由于是关联交易，税务机关将会进行调整，即M的值会发生变化，这将带来很大的不确定性风险。

若出租人是准备对拟出租房屋进行翻新、装修改造后重新出租，出租人可以先瘵未改造的房屋先出租给资产管理公司，然后由资产管理公司对出租人的房产进行装修改造后再进行转租，这种筹划方案是比较合理的。