竹园小区业主大会议事规则初稿.docx

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竹园小区业主大会议事规则初稿

竹园小区业主大会议事规则（初稿）

　　目录

　　第一章业主大会

　　第二章业主委员会

　　第三章监事会、财务人员和秘书

　　第四章附则

　　第一章

　　第一条本业主大会名称为西城区E竹园小区业主大会。

　　第二条业主大会的议事内容包括：

（一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（三）决议业主委员会的工作职责和经费；

　　（四）审查业主委员会和物业服务企业或其他管理人的年度工作报告；

　　（五）决议或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案；

　　（六）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；授权业主委员会拟定和签订《物业服务合同》；

　　（七）筹集、管理和使用专项维修资金；

　　（八）决议申请改建、重建建筑物及附属设施；

　　（九）决议申请变动建筑主体和拆改承重结构；

　　（十）决议申请分立或者合并物业管理区域；

　　（十一）制定本物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度；

　　（十二）制定物业合同无法履行等情形的应急预案；

　　（十三）决议本物业管理区域内全体业主共用部分的经营、收益分配等方案；

　　（十四）决议本物业管理区域内全体业主诉讼事宜；

　　（十五）决议物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

　　决定第（七）项事项，应当经专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（八）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（十）项事项，应当经原物业管理区域内以及拟调整后物业管理区域内的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；法律、法规和规章另有规定的，从其规定。

　　第三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会每年召开定期会议一次，由业主委员会负责召集。

业主大会定期会议召开前，业主委员会应当向业主公告以下内容：

（一）上一年度物业管理情况报告；

（二）上一年度业主委员会工作情况报告；;

　　（三）上一年度业主大会收支情况报告；

　　（四）物业管理的其他有关事项。

　　业主大会定期会议应当讨论并决议以下内容：

（一）审查业主委员会和物业服务企业或者其他管理人的年度工作计划；

（二）选举需要补选或者定期改选的业主委员会委员；

　　（三）决议下一年度物业管理有关事项；

　　（四）决议下一年度业主大会收支预算；

　　（五）决议物业管理其他的有关事项。

　　业主委员会在业主大会定期会议召开60日前，应当就有关物业管理工作征询业主意见，并对业主提出的意见、建议等，由业主委员会会议审议，形成议案提交业主大会会议决定。

　　业主委员会应当在会议召开15日前，将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。

　　第四条有下列情形之一的，业主委员会应当自业主提议和情形发生之日起45日内组织召开业主大会临时会议：

（一）20%　以上业主就物业管理共同事项提议；

（二）经业主委员会半数（含）以上委员提议变更业主委员会委员的；

　　（三）业主委员会委员空缺达半数（含）以上的；

　　（四）业主委员会与业主大会或业主委员会做出的决定有抵触，提议召开业主大会临时会议的；

　　（五）表决物业服务企业的变更；

　　（六）需要业主大会表决专项维修资金使用；

　　（七）经业主委员会提议需业主大会表决的内容。

　　第五条业主委员会对提议业主人数有异议的，应当自收到业主提议之日起30日内自行核查或向街道办事处申请启动公共决策平台进行核查，并做出是否召集业主大会临时会议的书面决定，在物业管理区域内显著位置公告。

　　业主对业主委员会自行核查的结果有异议的，业主可以于自行核查结果公示后3日内向街道办事处申请启动公共决策平台进行核查，并将核查结果在物业管理区域内显著位置公示。

　　第六条业主委员会未按时做出决定或者业主委员会决定不召开临时会议，但经核查（包括公共决策平台核查）后，业主提议符合第四条规定的情形的，业主大会设立监事会的，由监事会决定是否召开业主大会；业主委员会不接受业主大会监事会监督，或者未设立监事会但相关业主提出申请的，物业所在地的街道办事处应当于10日内责令业主委员会履行职责，逾期仍不履行的，街道办事处应当依法指导、协助业主组织召开业主大会临时会议，对相关事宜进行表决，并进行监督。

　　第七条本小区业主大会会议采用书面征求意见的形式，并根据实际情况选择以下方式：

（一）由全体业主参加书面征求意见形式表决；

（二）具备条件的物业单元组成业主小组，从业主小组中推选业主代表参加业主大会会议。

　　推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表产生方式如下：

　　1、以幢为单位设立业主小组，从业主小组中推选业主代表；

　　2、以单元为单位设立业主小组，从业主小组中推选业主代表；

　　3、非住宅专属面积的产权单位派出代表。

　　第八条业主委员会在物业管理区域内显著位置或业主大会及业主委员会办公用房设提案箱、提案簿，并安排专门的委员每月负责收集、整理当月业主、业主代表就物业管理有关事项的提议、意见、建议，向业主委员会主任报告，由业主委员会主任决定召开业主委员会会议审议的时间、地点等。

　　业主委员会根据业主、业主代表的提议、意见、建议和相关政策的要求，由业主委员会会议审议后，形成有编号的业主委员会议案，其中有必要的，提交业主大会的会议决议。

　　第九条业主大会会议按下列程序召开：

（一）会议筹备工作

　　业主委员会负责开会前的准备工作。

根据业主、业主代表的提议、意见、建议，经业主委员会会议审议后草拟议案，制定征询意见表或表决票，核实业主情况。

（二）发布公告

　　业主大会会议召开前15日，由业主委员会将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内全体业主公告并告知相关的社区居民委员会。

发生重大事故或紧急事件等，需要及时处理的，要及时通知和公告，并同时告知街道办事处和社区居民委员会。

　　公告包括以下内容：

1．会议形式；2．会议日期、地点；3．提交会议审议的事项；4．会务常设联系人姓名、联系电话；5．其他需公告的事项。

　　公告期间，业主可向业主委员会提出对公告内容的意见和建议，由业主委员会会议审议。

　　（三）会议召开

　　业主委员会负责组织召开业主大会会议。

　　采用书面征求意见形式的,业主委员会应在投票日期15日前发放征询意见表或表决票（选票），将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见。

　　召开业主大会会议时，可以邀请物业所在地街道办事处和社区居民委员会的人员列席。

　　（四）表决形式

　　业主大会会议可以现场表决或书面表决，也可以采用业主决定共同事项公共决策平台进行表决。

对现场表决或书面表决形式、结果有异议的，可通过监事会核查。

　　（五）公告业主大会会议决议房产

　　业主委员会应当在业主大会的决定作出之日起5日内以书面形式在物业管理区域内公告业主大会决定。

　　业主委员会做好业主大会会议书面记录；业主大会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署，并由出席会议的业主委员会委员签字并存档，业主大会已刻制印章的，业主委员会委员签字并加盖业主大会印章后存档。

　　第十条业主大会形成的决议，对本物业管理区域内的全体业主具有约束力，业主必须共同遵守。

持不同意见的业主不得抵制业主大会决定的执行，不得干扰业主大会的正常工作。

　　业主大会形成的决议违反法律法规的，业主可以向物业所在地街道办事处举报，由受理单位依法处理；业主大会形成的决议侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

　　第十一条业主可以委托代理人参加业主大会会议、业主小组会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。

　　业主委托代理人参加业主大会会议、业主小组会议的，应符合下列约定

（一）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者家庭成员参加；业主为无完全民事行为能力人、限制民事行为能力人的，由其法定代理人参加业主大会会议、业主小组会议，行使投票权；

（二）业主为法人的，由其法定代表人或书面委托代理人参加业主大会会议、业主小组会议；

　　（三）业主是其他组织的，由其负责人或书面委托代理人参加业主大会会议、业主小组会议。

　　第十二条业主的表决权按照面积和人数计算。

房产业主的面积表决权数按照下列方法认定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算，在规定时间内（发布业主大会公示文件至表决前）不能提供上述文件的不计入表决权数；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

业主的人数表决权数按照下列方法认定；

（1）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。

但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（2）总人数，按照前项的统计总和计算，按照规划建设的人防工程面积不计算投票权。

　　（3）依照业主管理规约和业主大会议事规则约定，对因损害业主共同权益而被限制选举权的业主人数不计入选举议案的总人数。

　　第十三条业主大会、业主委员会等工作经费用于下列开支：

（一）通讯费、纸张费、邮递费等日常办公等费用；

（二）有关人员工资和津贴，具体支付对象如下：

（1）办公费用；

（2）业主代表津贴；

　　（3）志愿者津贴；

　　（4）法律顾问费；

　　（5）工作人员工资；

　　（6）业委会委员津贴；

　　业主大会、业主委员会等开展工作的经费，首先从物业共用部分经营收益中支取。

　　业主大会、业主委员会等工作经费归全体业主共有，依据法律、法规、规章、管理规约和本议事规则进行财务管理，并由业主大会监事会进行年度审计。

经费收支账目于每季度在物业管理区域内公布一次，接受业主大会、业主的监督。

　　第二章业主委员会

　　第十四条业主委员会执行业主大会的决定，并按业主大会的决议实施，接受业主的监督，依法履行下列职责：

（一）召集业主大会定期会议和临时会议；

（二）定期向业主大会报告物业管理情况；

　　（三）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订物业服务合同和专项物业服务协议；

　　（四）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，提交业主大会会议决定；

　　（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，形成议案提交业主大会会议决定；

　　（六）及时了解业主、物业使用人的对物业服务的意见和建议，监督物业服务；

　　（七）拟订建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方案，提交业主大会会议决定；

　　（八）督促业主按照约定交纳专项维修资金、物业服务费和其他应当由业主共同分摊的费用；

　　（九）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管，建立并妥善保管工作档案，为业主提供查阅、抄录和复制档案资料的便利；

　　（十）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

　　（十一）根据业主的意见、建议和要求，拟订《业主大会议事规则》、《管理规约》和《物业合同》及其修改方案，提交业主大会会议决定；

　　（十二）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，提交业主大会会议决定；

　　（十三）拟订物业管理区域内物业共用部分的使用、收益方案，提交业主大会会议决定；

　　（十四）初审物业服务企业或者其他管理人制定的年度服务计划，提交业主大会会议决定；

　　（十五）监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同；

　　（十六）建立业主委员会接待制度，接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督，并定期将工作情况以公告等形式向全体业主报告；

　　（十七）对违反国家和本市相关规定以及管理规约、业主大会议事规则的行为，可以要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产，并依据《管理规约》限制相关责任人的表决权；被限制上述权力的业主，不免除其应当承担的义务。

　　（十八）业主大会赋予的其他职责。

　　第十五条业主委员会委员由物业管理区域内的业主担任，并应当符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守管理规约、业主大会议事规则；

　　（三）未被业主大会依约限制行使被选举权；

　　（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

　　（五）具有一定组织能力；

　　（六）具备必要的工作时间。

　　除上述条件外，主任委员还应当符合以下条件：

（一）具有丰富的工作经验和良好的群众基础；

（二）熟悉物业管理相关法律、法规、规章和政策。

　　业主是法人或者其他组织的，可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。

一个物业管理区域内，一个法人或者其他组织只能由一个自然人代表。

房屋共有的，业主可以授权共有人参加业主委员会的选举。

　　第十六条有以下行为的业主，不能担任业主委员会委员：

（一）擅自搭建建筑物、构筑物；

（二）擅自拆改房屋承重结构；

　　（三）擅自改变住宅外立面；

　　（四）擅自拆改燃气管道和设施；

　　（五）在物业管理区域内的物业服务机构任职，或与其关联机构有利害关系的。

　　第十七条业主委员会设委员九名，其中主任一名，副主任二名。

　　本物业管理区域选举候补委员四名。

　　第十八条业主委员会主任和副主任在全体委员中推举产生，业主委员会主任或者副主任委员资格终止的，业主委员会应及时召开会议，重新推举产生业主委员会主任或者副主任。

　　第十九条业主委员会主任负责业主委员会的日常事务，履行以下职责：

（一）负责召集业主委员会会议；

（二）主持制订业主委员会工作计划和实施方案；-

　　（三）主持制订印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度；

　　（四）代表业主委员会向业主大会汇报工作；

　　（五）组织、协调、解决本物业管理区域物业管理实施工作中的日常问题；

　　（六）执行业主大会、业主委员会决定；

　　（七）完成业主委员会交办的工作。

　　第二十条业主委员会副主任履行以下职责：

（一）协助业主委员会主任工作；

（二）根据业主委员会主任的授权，召集业主委员会会议、主持业主委员会工作；

　　（三）业主委员会主任缺席时，代行其职责；

　　（四）执行业主大会、业主委员会决定；

　　（五）完成业主委员会交办的工作。

　　第二十一条业主委员会委员依法履行以下职责：

（一）参加业主委员会会议等有关活动；

（二）参与制订业主委员会工作计划和实施方案；

　　（三）参与制订印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度；

　　（四）参与组织、协调、解决本物业管理区域物业管理实施工作中的日常问题；

　　（五）密切联系业主、业主代表，广泛了解本物业管理区域内物业管理动态、情况和问题，向业主委员会或者通过业主委员会向业主大会反映业主的意见和建议；

　　（六）承担业主委员会布置的专项工作；

　　（七）执行业主大会、业主委员会的决定，完成业主委员会交办的工作。

　　第二十二条业主委员会委员实行任期制，连选可以连任，每位委员任期不得超过六年。

业主委员会每两年定期改选部分委员，在召开第一次全体委员会议时，应当按照委员在业主大会选举过程中得票的多少，将全部委员尽量平均分为三组：

得票较少的一组委员应当在第2年任满后的业主大会定期会议上改选，得票居中的一组委员应当在第4年任满后的业主大会定期会议上改选，得票较多的一组委员应当在第6年任满后的业主大会定期会议上改选。

　　第二十三条业主委员会委员任期届满60日前，由业主委员会召开业主大会会议进行更换选举，并做好以下更换选举筹备工作：

（一）起草任期届满的委员工作情况的报告；

（二）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

　　（三）确认业主身份，确定业主在业主大会会议上的投票权数；

　　（四）将业主委员会委员候选人的姓名、性别、年龄、学历、工作履历等在本物业管理区域内公示；

　　（五）做好召开业主大会会议的其他准备工作。

　　业主委员会委员任期届满未更换的，业主可以建议业主委员会组织更换，仍不更换的，业主可以向物业所在地街道办事处提出更换业主委员会委员的申请，由街道办事处责令业主委员会召开业主大会会议选举业主委员会委员。

　　业主委员会委员补足后，应当及时办理变更备案手续。

　　第二十四条业主委员会委员实行等额选举；业主委员会直接听取业主意见，经汇总后提出业主委员会委员候选人名单。

　　第二十五条业主委员会委员缺额，由候补委员按照得票顺序自动补足；候补委员名额用完，且业主委员会委员空缺达半数以上的，业主委员会应当组织召开业主大会会议决定增补委员，在委员增补之前，不得以业主委员会的名义从事组织召开业主大会会议决定增补委员以外的活动。

　　业主委员会委员集体提出辞职的，应当向业主大会报告工作、说明辞职理由，并以书面形式告知物业所在地的街道办事处。

在报告同时，应当将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由街道办事处暂时保管。

　　新的业主委员会产生后，及时与街道办事处进行档案资料、印章及其他财务账目等的转交。

　　第二十六条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自动终止，并由业主委员会在物业管理区域内显著位置予以公告：

（一）任职期限届满的；

（二）不再具备业主身份的；

　　（三）限制民事行为能力或者无民事行为能力的；

　　（四）被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；

　　（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

　　（六）业主大会议事规则规定的其他情形。

　　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内向业主委员会移交其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物。

　　第二十七条业主委员会会议分为定期会议和临时会议。

定期会议每一个月召开一次。

经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的或者业主委员会就业主提议形成议案的，应当及时召开业主委员会临时会议。

　　业主委员会委员无正当事由，不得缺席。

　　第二十八条召开业主大会定期会议时，由业主委员会主任代表业主委员会向业主大会报告工作，工作报告内容应与本规则第十六条约定的业主委员会工作职责相一致，并分为日常工作报告、特定工作报告、财务报告和工作计划等部分。

　　业主委员会在向业主大会报告工作15日前，应将工作报告的主要内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。

　　第二十九条业主委员会依法作出的决定，对业主委员会委员和业主具有约束力，业主委员会委员和业主必须共同遵守；持不同意见的委员、业主不得抵制业主委员会决定的贯彻执行，不得干扰业主委员会的正常工作。

　　业主委员会作出的决定违反法律法规的，业主可以向物业所在地的街道办事处举报，由受理单位依法处理；业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

　　第三十条业主委员会会议应当按照下列规则召开：

（一）会议由主任或其委托的副主任负责召集，并决定会议召开的时间、地点等；主任和副主任均不履职的，三分之一以上的委员可以自行召集业主委员会会议。

（二）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明；

　　（三）提前3日将会议通知及有关材料送达每位委员；

　　（四）讨论、决定物业管理公共事项的，于会议召开3日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议；

　　（五）做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字；涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字；

　　（六）会议有过半数委员出席，作出的业主委员会决定（包括形成的业主委员会议案）须经全体委员半数以上签字同意通过；

　　（七）业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署，并由出席会议的业主委员会委员签字并加盖业主委员会印章后存档；

　　（八）业主委员会应当将业主委员会的决定（包括业主委员会议案）在作出之日起5日内以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督。

　　第三十一条涉及以下重要事项的，业主委员会召开会议前应当先行召开业主意见征求会，公开听取业主的意见，并可以邀请业主代表旁听业主委员会会议，业主代表由业主小组推选产生：

（一）拟订《业主大会议事规则》和《管理规约》修改方案；

（二）拟订建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方案；

　　（三）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案；

　　（四）拟订物业管理区域内物业共用部分的使用、收益方案；

　　（五）初审物业服务企业或者其他管理人制定的年度服务计划。

　　第三十二条业主委员会应当做好业主大会会议、业主委员会会议的书面记录，并安排专人负责会议记录和会议资料的存档。

　　业主委员会会议书面记录由会议主持人（业主委员会主任或副主任）和记录人签字，并加盖业主委员会印章后存档；涉及重要事项的会议由会议主持人（业主委员会主任或副主任）、记录人和全体出席会议的业主委员会委员签字，并加盖业主委员会印章后存档。

　　第三十三条业主可以查阅业主委员会所有会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当在接受询问之日起7日内予以答复。

　　第三十四条业主大会印章和业主委员会印章由业主委员会指派专人保管。

　　印章保管人不得将印章转借他人，如确因工作需要或印章保管人外出，印章由业主委员会会议决定暂时保管人，并办理暂时交管手续。

　　印章保管人对印章必须妥善保管，防止印章丢失、被盗和被盗用，如发现上述情况必须立即报告并采取补救措施。

　　第三十五条业主大会和业主委员会依据各自的职责范围使用印章。

每次印章使用应当有记录，记录内容包括申请使用人姓名、用途、盖章人姓名。

记录应当存档，业主可以查阅。

　　第三十六条未依业主大会决定、业主委员会决定而使用业主大会印章、业主委员会印章的，由印章保管人承担责任；造成经济损失或不良影响的，依法追究印章保管人的相应责任。

　　业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向社会公告，并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。

违反上述规定，印章遗失后造成经济损失或不良影响的，由印章遗失责任人承担相应的责任。

　　第三十七条下列档案资料应当编号造册，并由业主委员会指定专人保管：

（一）物业管理区域内的物业资料；

（二）各类会议记录、纪要；

　　（三）业主大会、业主委员会作出的决议、决定等书面材料；

　　（四）业主大会成立备案及业主委员会产生、委员产生、备案及更新备案的材料；

　　（五）业主清册及联系方式；

　　（六）签订的物业服务合同；

　　（七）有关法律、法规和业务往来文件；

　　（八）业主和使用人的提议、书面意见、建议书；

　　（九）建筑物及其附属设施维修资金收支情况清册；

　　（十）利用物业共用部分经营所得收益的收支情况清册；

　　（十一）业主大会、业主委员会工作经费的收支情况清册；

　　（十二）其他有关材料。

　　上述档案资料遗失的，由档案保管人承担责任；造成经济损失或不良影响的，依法追究档案保管人的相应责任。

　　第三十八条本业主大会的财务管理按照以下原则执行：

（一）属于本物业管理区域内全体业主或相关业主所有的资金的收支范围按本物业管理区域管理规约、业主大会议事规则相关约定执行，并由业主委员会负责业主大会的财务管理。

（二）财务管理人员由出纳、会计和负责人