泰州市住宅物业管理条例最新版.docx

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泰州市住宅物业管理条例最新版

泰州市住宅物业管理条例

　　第一章

　　总则

　　第一条

　　为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国民法典》、GWY《物业管理条例》、《JS省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条

　　本市行政区域内的住宅物业管理活动及其监督管理，适用本条例。

　　本条例所称住宅物业管理，是指住宅物业、住宅小区内的非住宅物业和与住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，通过选聘物业服务人或者自行对住宅物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护基本秩序和环境卫生的活动。

　　本条例所称物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

　　第三条

　　市、县级市（区）人民政府应当加强对住宅物业管理工作的组织领导，将住宅物业管理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系；建立健全住宅物业管理综合协调机制和资金投入与保障机制；鼓励采用新技术、新方法，提高住宅物业服务和管理水平。

　　乡镇人民政府、街道办事处负责辖区内住宅物业管理活动的指导和监督，协助上级人民政府和有关部门做好住宅物业管理相关工作，并将住宅物业管理纳入社区网格化治理体系。

　　村民委员会、居民委员会应当协助和配合乡镇人民政府、街道办事处做好住宅物业管理相关工作。

　　第四条

　　市、县级市（区）住房和城乡建设部门是本行政区域内的住宅物业管理主管部门，负责本行政区域内住宅物业管理活动的监督、管理和指导工作。

　　发展和改革、公安、财政、自然资源和规划、生态环境、市场监督管理、城市管理、民政、水利、消防救援等部门、机构按照各自职责，共同做好住宅物业管理相关工作。

　　第五条

　　建立健全社区（村）党组织领导下村民委员会、居民委员会、业主委员会、业主、物业服务人等共同参与的议事协调机制，发挥社区（村）党组织在基层社会治理中的领导作用。

　　第六条

　　市、县级市（区）住宅物业管理主管部门应当对在住宅物业服务中取得显著成绩的物业服务人和在住宅物业管理中有突出贡献的业主委员会、业主，给予表彰和奖励。

　　第七条

　　物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，引导诚信经营，维护物业服务企业的合法权益；加强物业服务企业从业人员培训，提高物业服务水平和质量。

　　第二章

　　业主大会、业主委员会与物业管理委员会

　　第八条

　　住宅物业管理区域的全体业主组成业主大会。

业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会职责。

　　业主代表由业主小组推荐产生，业主小组可以按幢、单元、楼层或者结合实际情况组成。

一个业主小组产生一名业主代表，代表本小组的业主出席业主代表大会会议。

业主代表在业主代表大会会议召开前应当就会议议题征集本小组业主意见，需要业主书面投票表决的，由业主本人签字确认。

　　业主代表出席业主代表大会会议不得委托他人；业主代表因故不能参加业主代表大会会议的，其所代表的业主可以另行推选临时业主代表参加。

　　业主代表推荐办法应当在业主大会议事规则中规定。

　　第九条

　　下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）确定业主大会、业主委员会工作经费，业主委员会成员工作补贴和标准；

　　（五）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

　　（六）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（七）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（八）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（九）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

　　（十）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

决定前款第七项至第九项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　第十条

　　业主共同决定事项，由业主委员会组织召开业主大会会议进行表决。

业主委员会未成立或者怠于履行职责的，经专有部分面积占比五分之一以上的业主且人数占比五分之一以上的业主提议，由乡镇人民政府、街道办事处、村民委员会、居民委员会指导和协助业主组织召开业主大会会议。

　　召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通过发送信息、电子邮件或者书面告知等方式通知业主，并同时告知村民委员会、居民委员会。

　　第十一条

　　业主表决共同决定事项应当实名制，可以采用集体讨论、书面征求意见或者在市物业管理公众服务平台上投票等方式。

　　表决结束后应当形成书面文件，载明表决事项、同意票数、反对票数、弃权票数以及表决结果。

表决结果应当在住宅物业管理区域内显著位置公布。

　　第十二条

　　住宅物业管理区域符合召开首次业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会）会议条件的，建设单位应当向住宅物业所在地乡镇人民政府、街道办事处提出筹备首次业主大会会议的书面申请；十人以上业主公开联名可以向乡镇人民政府、街道办事处提出筹备首次业主大会会议的书面申请。

乡镇人民政府、街道办事处应当在收到书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组（以下简称筹备组）。

　　建设单位应当按照《江苏省物业管理条例》的规定向住宅物业所在地乡镇人民政府、街道办事处报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。

　　自然资源和规划、住房和城乡建设等部门，应当对乡镇人民政府、街道办事处就筹备成立业主大会所需要的信息资料查询，依法予以配合。

　　筹备召开首次业主大会会议所需经费由建设单位承担，经费标准由市住宅物业管理主管部门根据住宅物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定。

建设单位应当在办理房屋所有权首次登记前，将筹备经费交至住宅物业所在地乡镇人民政府、街道办事处设立的专用账户。

　　第十三条

　　筹备组由业主、建设单位、乡镇人民政府、街道办事处、村民委员会、居民委员会等派员组成。

业主成员由乡镇人民政府、街道办事处组织业主推荐产生，应当符合本条例规定的业主委员会成员的任职条件。

建设单位不派员参加的，不影响筹备组成立。

　　筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之六十。

筹备组组长由乡镇人民政府、街道办事处指定人员担任。

　　筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在住宅物业管理区域内显著位置进行公示，公示期限不得少于十五日。

业主对筹备组成员有异议的，由乡镇人民政府、街道办事处协调解决。

　　筹备组成立后，县级市（区）住宅物业管理主管部门应当对筹备组成员进行住宅物业管理相关知识的培训。

　　第十四条

　　业主委员会成员由业主大会会议选举产生。

业主委员会成员应当由具有完全民事行为能力、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力和必要工作时间的业主担任。

　　业主参加业主委员会选举的，筹备组应当核查参选人的资格，提出业主委员会成员候选人名单，并报乡镇人民政府、街道办事处。

筹备组应当在住宅物业管理区域内显著位置公示业主委员会成员候选人名单和基本信息，公示期限不得少于十五日。

　　鼓励和支持业主中的中共党员、人大代表、政协委员和其他社会知名人士参加业主委员会选举。

　　第十五条

　　有下列情形之一的，不得担任业主委员会成员：

（一）损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外观、擅自改变房屋使用性质、违法出租房屋的；

（二）未按照约定支付物业服务费用、汽车停放费或者未按照规定交纳住宅专项维修资金等相关费用且未及时改正的；

　　（三）本人及其配偶、近亲属与在同一住宅物业管理区域内提供物业服务的企业或者其他管理人有利害关系的；

　　（四）信用信息综合评价不良的；

　　（五）不适宜担任业主委员会成员的其他情形。

　　以暴力、威胁、欺骗、贿赂、伪造选票、虚报选举票数等不正当手段当选业主委员会成员的，当选无效。

　　县级市（区）住宅物业管理主管部门应当加强对业主委员会的指导，组织业主委员会成员进行培训，提高住宅物业管理水平。

　　第十六条

　　业主委员会成员有下列情形之一的，经业主委员会核实后，其成员资格终止，并在住宅物业管理区域内显著位置公告：

（一）不再具有完全民事行为能力的；

（二）因物业转让、灭失等原因不再是本住宅物业管理区域业主的；

　　（三）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；

　　（四）被依法限制人身自由，无法履行职责的；

　　（五）法律、法规规定的其他情形。

　　第十七条

　　业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告住宅物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同；

　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；

　　（四）监督管理规约的实施；

　　（五）督促业主按照约定支付物业服务费用等相关费用；

　　（六）组织和监督住宅专项维修资金的筹集、使用；

　　（七）监督物业服务人对业主共有部分的经营和收益收支情况；

　　（八）协调处理住宅物业管理活动中的矛盾纠纷；

　　（九）业主大会赋予的其他职责。

　　业主委员会应当按照业主大会议事规则和业主大会决定召开会议。

业主委员会应当在会议召开前，将会议议题告知村民委员会、居民委员会，听取村民委员会、居民委员会的意见和建议。

村民委员会、居民委员会可以根据情况派员参加。

　　第十八条

　　业主委员会成员不得有下列行为：

（一）阻挠业主大会行使职权，拒绝执行业主大会决定，或者怠于履行职责；

（二）违反规定使用业主委员会印章；

　　（三）转移、隐匿、篡改、毁弃有关文件、资料，或者拒绝、拖延提供业主有权查询的文件、资料；

　　（四）未经业主大会决定，擅自与物业服务人签订或者解除物业服务合同；

　　（五）骗取、挪用、侵占住宅专项维修资金或者公共收益等业主共有财产；

　　（六）索取、收受房屋建设、物业服务、维修保养等单位或者有利害关系的业主提供的财物或者其他利益；

　　（七）利用职务之便为自己或者他人在物业服务费用支付、汽车停放等方面谋取不当利益；

　　（八）损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外观、擅自改变房屋使用性质、违法出租房屋；

　　（九）未按照约定支付物业服务费用、汽车停放费或者未按照规定交纳住宅专项维修资金等相关费用且未及时改正；

　　（十）打击报复、诽谤、陷害有关投诉人、举报人；

　　（十一）其他侵害业主合法权益的行为。

　　业主委员会成员有前款行为之一的，由业主大会按照议事规则予以罢免，并在住宅物业管理区域内显著位置公告。

住宅物业所在地县级市（区）住宅物业管理主管部门、村民委员会、居民委员会应当给予指导和协助。

　　第十九条

　　业主委员会成员人数不足业主大会议事规则规定成员总数二分之一或者低于法定最低人数的，住宅物业所在地乡镇人民政府、街道办事处、村民委员会、居民委员会应当指导和协助业主组织召开业主大会会议，对业主委员会进行调整。

　　业主委员会阻挠业主大会行使职权，拒不执行业主大会决定，怠于履行业主委员会职责的，或者未经业主大会决定，擅自与物业服务人签订或者解除合同的，由住宅物业所在地县级市（区）住宅物业管理主管部门责令限期改正；拒不改正的，住宅物业所在地乡镇人民政府、街道办事处、村民委员会、居民委员会应当指导和协助业主组织召开业主大会会议，调整或者重新选举产生业主委员会。

　　第二十条

　　业主委员会应当将下列信息在住宅物业管理区域内显著位置公布，并及时更新：

（一）成员姓名、职责分工和联系方式；

（二）业主大会、业主委员会的决定；

　　（三）管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同；

　　（四）业主大会、业主委员会工作经费的收支情况和业主委员会成员工作补贴等费用情况；

　　（五）住宅专项维修资金的筹集、使用情况；

　　（六）由业主委员会管理的业主共有部分的经营和收益收支情况；

　　（七）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库处分使用情况；

　　（八）其他应当向业主公布的信息。

　　前款第一项至第三项应当长期公布，第四项应当每半年公布一次，第五项应当及时公布，第六项、第七项应当每年公布一次，第四项至第七项公布期限均不得少于十五日。

　　第二十一条

　　业主委员会在其任期届满三个月前，应当书面告知住宅物业所在地乡镇人民政府、街道办事处、村民委员会、居民委员会。

乡镇人民政府、街道办事处、村民委员会、居民委员会应当指导和协助业主委员会成立换届选举小组，由换届选举小组组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

换届选举小组人员的构成参照首次业主大会筹备组人员的构成。

　　第二十二条

　　业主委员会应当自换届选举小组成立之日起十日内，将其保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交住宅物业所在地乡镇人民政府、街道办事处保管。

　　业主委员会不按时移交的，住宅物业所在地县级市（区）住宅物业管理主管部门、乡镇人民政府、街道办事处应当责令其限期移交；拒不移交的，可以申请公安机关予以协助。

　　住宅物业所在地乡镇人民政府、街道办事处在新一届业主委员会选举产生并办理备案手续后十日内，将其保管的档案资料、印章、财物移交新一届业主委员会。

　　第二十三条

　　住宅小区有下列情形之一的，住宅物业所在地乡镇人民政府、街道办事处可以组织成立物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会的职责：

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件但因多种原因未成立，经乡镇人民政府、街道办事处指导后仍不能成立的；

　　（三）业主委员会长期不能正常开展工作，需要重新选举业主委员会，经乡镇人民政府、街道办事处多次指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

　　物业管理委员会由乡镇人民政府、街道办事处、村民委员会、居民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成。

业主代表由乡镇人民政府、街道办事处组织业主推荐产生，并应当符合本条例规定的业主委员会成员的任职条件。

建设单位不派员参加的，不影响物业管理委员会成立。

　　物业管理委员会人数一般为九至十三人的单数，其中业主代表应当不少于物业管理委员会人数的百分之六十。

　　物业管理委员会的人员组成和基本信息，应当在住宅物业管理区域内显著位置公示，公示期限不得少于十五日。

业主对物业管理委员会成员有异议的，由乡镇人民政府、街道办事处协调解决。

　　第二十四条

　　物业管理委员会代行业主大会职责的，应当依照法律、法规的规定征求全体业主意见，形成业主共同决定，并将共同决定在住宅物业管理区域内显著位置公示，公示期限不得少于十五日。

　　物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，县级市（区）住宅物业管理主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　业主认为物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，可以向县级市（区）住宅物业管理主管部门投诉，县级市（区）住宅物业管理主管部门应当及时处理并答复业主。

　　第二十五条

　　物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责期间，乡镇人民政府、街道办事处对能够成立业主大会的，应当指导筹备工作，成立业主大会；能够选举产生业主委员会的，应当指导选举产生业主委员会。

　　县级市（区）住宅物业管理主管部门应当加强对物业管理委员会的监督和指导，对能够成立业主大会或者选举产生业主委员会的，应当督促乡镇人民政府、街道办事处指导成立业主大会，选举产生业主委员会。

　　物业管理委员会自新一届业主委员会产生之日起停止履行职责，并应当在七日内向新一届业主委员会移交相关资料和财物，移交后自动解散。

　　第二十六条

　　市住宅物业管理主管部门应当会同相关部门，组织建立市物业管理公众服务平台，用于业主决策电子投票、物业服务招投标、物业管理相关信息公开和物业管理矛盾投诉处理等。

　　第三章

　　前期物业管理

　　第二十七条

　　新建住宅物业实行前期物业管理。

在业主、业主大会选聘物业服务人之前，由建设单位承担前期物业管理责任。

建设单位应当通过公开招投标的方式选聘前期物业服务企业，并与其签订前期物业服务合同。

　　投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的，经住宅物业所在地县级市（区）住宅物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　前期物业服务合同期限届满前，业主或者业主大会选聘新物业服务人的，自业主委员会或者业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。

　　建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。

所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。

　　第二十八条

　　建设单位在销售物业前，应当参照市住宅物业管理主管部门提供的范本制定前期物业服务合同和临时管理规约；建设单位修改范本的，不得侵害物业买受人的合法权益。

　　建设单位在销售物业时，应当向物业买受人明示前期物业服务合同和临时管理规约，并予以说明。

　　建设单位应当自前期物业服务合同签订之日起十五日内，将前期物业服务合同和临时管理规约报送县级市（区）住宅物业管理主管部门备案。

　　第二十九条

　　物业服务企业承接住宅物业时，应当对物业共有部分进行查验。

县级市（区）住宅物业管理主管部门应当加强对住宅物业承接查验活动的指导和监督。

　　现场查验二十日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料；

　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（四）业主名册；

　　（五）物业管理所必需的其他资料。

　　未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

　　承接查验后，建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议，承接查验协议应当包括承接查验基本情况、存在问题、解决方法和时限、双方权利义务、违约责任等内容。

　　鼓励建设单位和物业服务企业聘请第三方机构为承接查验提供专业服务。

　　第三十条

　　新建住宅小区内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置专属的物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。

其中，用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。

　　物业服务用房应当是地面以上、二层以下的房屋，相对集中安排在住宅小区中心区域或者出入口附近，由建设单位装修，具备水、电等基本使用功能。

物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。

住宅小区内配置通讯、有线电视、网络宽带、安保预警等设施的，物业服务用房应当预留端口，具备正常使用功能。

　　住宅小区分期建设的，应当根据分期建设的面积和进度按比例合理配建物业服务用房或者提供满足物业服务活动的临时用房。

　　物业服务用房不计入分摊公用建筑面积，属于全体业主共有。

未经业主大会同意，任何单位和个人不得擅自占用，不得擅自改变物业服务用房用途。

　　第三十一条

　　自然资源和规划部门在核发建设工程规划许可证时，应当对规划图纸中标注的物业服务用房的位置和面积进行审核。

　　建设单位在组织竣工验收时，应当通知住宅物业管理主管部门参加，住宅物业管理主管部门应当对物业服务用房配置情况进行核实。

　　第四章

　　物业服务与管理

　　第三十二条

　　业主可以自行管理住宅物业，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理；委托物业服务企业管理的，一个住宅物业管理区域应当选定一个物业服务企业。

　　鼓励通过市物业管理公众服务平台进行招投标，选聘物业服务企业提供物业服务。

　　住宅物业管理招投标办法由市住宅物业管理主管部门制定。

　　第三十三条

　　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务人依法签订书面物业服务合同。

　　物业服务人应当在签订物业服务合同之日起三十日内，将物业服务合同报县级市（区）住宅物业管理主管部门、乡镇人民政府、街道办事处备案。

　　市住宅物业管理主管部门应当会同市市场监督管理部门制定物业服务合同范本，并向社会公布。

　　第三十四条

　　物业服务人应当按照法律、法规的规定和物业服务合同的约定以及技术标准、专业技术规范，提供物业服务。

　　物业服务人服务多个住宅小区的，应当依法对各住宅小区分别进行核算。

　　物业服务人应当建立业主、物业使用人意见、建议和投诉、举报受理机制，及时处理有关意见、建议和投诉、举报，并反馈处理结果。

　　第三十五条

　　住宅物业服务实行项目负责人制度。

物业服务人应当按照物业服务合同约定指派项目负责人。

除物业服务合同另有约定外，项目负责人只能在一个物业服务项目任职。

物业服务人更换项目负责人的，应当及时告知业主，并在住宅物业服务区域内显著位置进行公示。

　　第三十六条

　　物业服务人应当将下列信息在住宅物业服务区域内显著位置公布，并及时更新：

（一）营业执照、项目负责人和从业人员基本情况以及联系方式、物业服务投诉电话、二十四小时应急服务电话等；

（二）物业服务事项、服务标准、质量要求、收费项目、收费标准、收费方式等；

　　（三）电梯、消防、监控安防等专项设施设备的日常维修保养单位名称、联系方式和应急处置方案等，法律、法规规定需要具备专业资质的，还应当公布相关资质信息；

　　（四）上一年度物业服务合同履行情况；

　　（五）物业服务人管理的业主共有部分的经营和收益收支情况；

　　（六）公共能耗费分摊情况；

　　（七）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库处分使用情况；

　　（八）实行酬金制的住宅小区物业服务资金的收支情况；

　　（九）住宅专项维修资金使用情况；

　　（十）其他应当向业主公开的信息。

　　前款第一项至第三项应当长期公布，第四项至第七项应当每年公布一次，第八项应当每年至少公布一次，第九项应当及时公布。

第四项至第九项公布期限不得少于十五日。

业主对公布内容有异议的，物业服务人应当予以答复。

　　第三十七条

　　物业服务人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。

市、县级市（区）人民政府应当给予必要的物资和资金支持。

　　对于物业服务人执行前款规定的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

　　第三十八条

　　物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。

　　普通住宅前期物业公共服务实行等级服务、等级收费。

发展和改革部门应当每三年对等级收费标准进行评估，根据评估结果适时调整，并向社会公布。

　　物业服务行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主大会或者业主大会授权的业主委员会和物业服务人在协商时参考。

　　第三十九条

　　物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。

　　实行酬金制的，物业服务人在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，其余部分用于