广水市杨寨镇镇区控制性详细规划说明书.docx
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广水市杨寨镇镇区控制性详细规划说明书
广水市杨寨镇镇区控制性详细规划—说明书
（2013——2030）年
杨寨镇人民政府
北京龙安华诚建筑设计有限公司武汉分公司
二〇一三年11月
第一章概述
一、规划背景
（一）城镇科学管理的需要
搞好村镇规划编制工作是贯彻科学发展观、构建和谐社会的战略措施，又是统筹城乡发展、推进新农村建设的有效途径；既是关系民生、改善农村人居环境的迫切需要，又是促进农村城镇化和城乡一体化发展的重大举措。
2012年杨寨镇编制了新一轮城镇总体规划，现已获得审批。
在此背景下，继续编制镇区控制性详细规划，进一步落实总体规划意图，为城镇管理提供依据成为当期城镇规划工作的重点。
加上新农村社区规划，杨寨镇将形成由上至下、覆盖全镇的立体村镇规划编制体系。
（二）建设宜居城镇的需要
2011年2月杨寨镇被确定为湖北省重点中心镇、广水东部工业集聚区重要战略支点。
同时被列为湖北省“镇级市”试点，一系列政策的出台将极大的促进杨寨的发展。
杨寨的发展不仅是产业的跨越式发展，更是生产、生活、生态三者协调的发展。
要避免随着产业规模的扩大产生的污染问题、居住品质的下降问题，保护杨寨镇原有的生态基地。
因此，优化镇区空间布局，提升城镇居住环境品质是建设宜居城镇的客观要求，这也是本次控规的出发点之一。
（三）落实近期项目的需要
控制性详细规划是城镇建设管理的基本依据，随着《城乡规划法》的颁布，其法定地位和重要性得到进一步的提升。
本次规划的编制和实施，是落实近期建设项目空间，确保城镇建设顺利进行的前提和依据。
（四）新型农村社区建设的需要
城乡一体化，要求在区域经济发展中将农村和城市作为一个整体来考虑，把农村经济社会发展纳入整个国民经济与社会发展全局，打破城乡界限，优化资源配置，统筹解决城市和农村经济社会发展中出现的各种问题。
中央关于社会主义新农村建设的提出和国家强力对新农村的政策扶持，各级政府对社会主义新农村的政策扶持和资金投入，使新农村建设速度和规模出现了前所未有的推进。
二、上位规划解读
（一）规划概要
1．性质职能
城镇性质：
豫鄂边界地区综合交通枢纽与商贸物流中心。
职能类型为：
工贸物流型，发展文教、居住、休闲旅游及金属加工工业为主的城镇。
2．城镇规模
近期城镇人口为5.0万人，规划期末城镇人口11.5万人，远景镇区总人口为13万人，人均建设用地取115平方米/人，规划建设用地近期控制为5.8平方公里，远期控制为13.5平方公里。
3．规划结构
规划形成“一心、两带、四轴、四片”的总体布局结构。
4．道路交通：
对外交通：
（1）城镇内的过境公路107国道东移，增加麻竹高速下穿隧道一处。
（2）汽车站考虑旅客换乘方便，保留原汽车站，在新107国道和发展大道路口新设客运南站。
（3）完善京广铁路杨寨货场建设，提升物流服务水平。
内部交通：
考虑现状道路、自然环境条件、用地布局结构、功能组织和对外交通关系、近远结合，形成“非”字型的路网主骨架，道路系统主要采用方格网的布局形式，杨寨镇镇区干道分三级，主干道红线宽度30-50米，次干道24米，支路15-18米。
（二）指导意义
1．功能构成：
以城镇性质为依据，《总体规划》明确了杨寨镇居住、文教、休闲旅游、金属加工四大功能。
其中规划将居住用地结合现状村庄集中在镇区东部，规划在原有基础上改造、充实、提升；同时依托文化路和杨寨大道形成镇区级商业中心。
在产业功能方面，集中在镇区西部金属加工工业园区建设，形成独立的工业集中区；将仓储用地集中布置在工业集中区的西北角。
本次控规将以《总体规划》确定的总体功能结构为指导，细化量化城镇核心区的用地布局。
2．空间布局：
在《总体规划》镇区“一心两带四轴四区”的总体规划结构前提下，本次规划将依托总体结构框架，继续深化综合服务区、商贸服务区的内部空间，完善相关配套设施。
并加强与其他功能区块的联系。
三、任务理解
由于本次控制性详细规划是紧接于《广水市杨寨镇总体规划（2012～2030年）》进行编制，其规划思路有着很好的延续性和一致性，因此本次控制性详细规划主要根据《总体规划》成果以及当地建管部门土地出让等相关资料，结合相关城市规划技术管理规定，深化并落实总体规划意图，落实近期建设项目，形成控制性详细规划成果，为城镇管理提供法定依据。
通过城镇核心区的规划和建设为产业的发展提供服务依托。
四、规划重点
（一）深化总体规划方案
以城镇总体规划为依据，深化城镇核心区的用地分类、道路系统、空间布局，落实近期建设项目，进行平面定位，确定各个地块控制指标，以此落实总体规划意图。
（二）量化各类建设用地规模
从规划属性看，城镇总体规划属于战略性规划，而控制性详细规划则属于实施性规划，这就要求在本次规划中将总体规划结构性的、定性描述的内容进行量化。
其重点内容是对包括居住、各类公共设施、市政设施等用地的规模的确定，给出城市设计的意象性指导，确保相应功能能够满足城镇发展的需求。
（三）科学制定规划控制指标
规划控制指标是控规的核心内容，控制指标的科学与否直接关系到规划的前瞻性和操作性。
城镇建设存在诸多不确定因素，规划控制指标的确定也是控规的主要难点。
本次规划以维护公共利益的前置原则的基础上，重点研究近期建设项目的控制指标，确保近期建设项目落实，给予地块指标一定的弹性，以应对市场的不确定因素。
第二章现状分析
一、规划范围
本次规划用地为《广水市杨寨镇总体规划（2012～2030年）》确定的镇区核心区规划范围，规划范围东至107国道改道线，南至麻竹高速公路，北至北二路，西至金属加工工业园东侧，规划范围总面积498.65公顷。
二、用地现状
（一）居住用地
规划范围现状居住用地为40.91公顷，占规划范围城镇建设用地的40.97％。
其中二类居住用地19.11公顷，三类居住用地21.8公顷。
现状存在的问题有：
1．建筑密度过高、建筑的间距不够，公共活动空间有限，加之不少道路空间成为各种杂物、半成品等堆放场地，使得公共空间更显局促。
2．居住建筑宅前屋后没有绿化空间，居住用地内也无集中公共绿地，尤其是老镇区，绿化空间几乎无处可寻。
3．居民生活方式大部分还是农村生活方式，据实地调查，居住建筑形式基本采用“顶天立地”式，形式较为单一、立面较为呆板。
4.居住建筑多沿街而建，没有形成居住组团。
（二）公共管理与公共服务设施用地
规划范围现状公共设施用地为13.9公顷，占城镇建设用地的13.92％。
1．行政办公用地
目前镇区主要行政机构镇政府等主要集中107国道东侧，面积为4.93公顷。
目前行政中心土地利用效率不高。
2．教育机构用地
杨寨镇区现有中学1所，小学1所，分别是广水市杨寨中学和方店中心小学，总面积为8.25公顷。
3．医疗卫生用地
杨寨镇现状有镇级卫生院共1所，面积为0.72公顷。
位于老107国道与发展大道交叉口。
总体来说，杨寨镇目前公共管理与公共服务设施用地所占建设用地比例偏低，教育设施与医疗卫生设施均不能满足未来发展需求。
缺乏体育用地。
（三）商业服务业设施用地
规划范围现状商业服务业设施用地为10.3公顷，占城镇建设用地的10.3％。
1．商业金融用地
现状用地面积7.6公顷。
目前杨寨镇商业主要沿107国道布置，有一个杨寨镇农贸市场。
典型的马路经济产物，等级低、品味不高，尤其是老镇区由于道路狭窄，行政管理、商业服务联系不便，商业吸引和辐射力弱，市场繁荣程度低，商业网点较为独立分散。
2．商务设施用地
现状用地面积1.18公顷。
3.公用设施营业网点用地
现状有一处加油站，面积为1.52公顷。
杨寨镇现状缺乏完善的商业服务业体系，产业类型少、规模小，均是“马路经济“下诞生的个体经济，等级低，品位不高。
无法产生聚集效应。
（四）市政设施用地
现状有一处杨寨供电所，面积为0.34公顷。
（五）现状用地构成
现状用地构成表
用地代码
用地名称
用地面积（ha）
占城市建设用地比例（%）
R
居住用地
40.91
40.97
A
公共管理与公共服务用地
13.9
13.92
其中
行政办公用地（A1）
4.93
4.94
教育科研用地（A3）
8.25
8.26
医疗卫生用地（A5）
0.72
0.72
B
商业服务业设施用地
10.3
10.3
其中
商业设施用地（B1）
7.60
7.60
商务设施用地（B2）
1.18
1.18
公用设施营业网点用地（B4）
1.52
1.52
S
道路与交通设施用地
34.4
34.45
其中
城市道路用地（S1）
31.78
31.83
交通枢纽用地（S3）
2.62
2.62
U
公用设施用地
0.34
0.34
其中
供应设施用地（U1）
0.34
0.34
H
城市建设用地
99.85
100
水域42.7公顷，农林用地357.1公顷，总用地面积499.65公顷。
三、人口规模
截止至2012年底，现状本地人口为镇区合并的四村和周边村的部分人口之和，合计14752人。
四、道路交通
目前，城镇主要出入口是北部出入口（107国道至广水）、南部部出入口（107国道至孝昌）、中部出入口（麻竹高速杨寨出口），过境交通交通量主要集中在镇区中部的107国道、但由于107国道的传统地位突出，且为联系南北向对外交通的干道；同时由于杨寨镇多年来自发形成的格局，沿过境交通成枝状生长，故原107国道上交通压力巨大，常易发生阻塞和交通事故。
镇区缺乏公共广场、停车站场、加油站、对外交通服务设施相对不足，周边道路系统不完善，镇区现有汽车站1处，即107国道西侧区间汽车站，目前的规模能满足现状的运输要求，但是远期还需扩大规模，提高档次，改造建设停车场地，建设必要的相关配套服务设施项目。
第三章发展规划
一、规划依据
1．《中华人民共和国城乡规划法》
2．《中华人民共和国土地管理法》
3．《中华人民共和国环境保护法》
4．《城市规划编制办法》
5．《镇规划标准》
6．《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）》
7．《随州市城市总体规划》（2008－2020）
8．《广水市城市总体规划》（2009－2020）
9．《广水市杨寨镇总体规划》（2012－2030）
10．《广水市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
11．相关部门根据资料收集清单所提供的资料
二、规划期限
近期：
2013——2018年
远期：
2019——2030年
二、发展分析
（一）机遇
1．城镇化进程的加快和产业结构的调整使城镇空间无论在规模上还是在质量上都将快速调整，西侧产业园区的快速发展，对城镇的辐射作用不断加强，使得杨寨在城镇功能和空间组织尚有待进一步优化和提升。
2．107国道和麻竹高速公路大大提升杨寨镇交通地位，极大地方便了城镇对外交通的联系，使其具有良好的交通区位优势。
未来将依托对外及内部的交通体系，充分考虑与周边区块的联系，为城镇核心区带来人流、物流、资金流。
3.杨寨镇区西部工业园区、科技园区的建设，带动镇区第二产业的发展，这将对第三产业中相关生产、生活服务配套业产生拉动作用。
形成第二、三产业互为依托、立体化、多样化的发展态势。
为大量的城镇和农村富余劳动力提供就业机会。
（二）挑战
1．当前严格的土地调控政策成为城镇发展的硬性指标。
尤其对于杨寨镇而言，有限的土地资源显得尤为珍贵，继续粗放型、外延式的发展道路已无出路，总体规划明确了城镇建设空间的规划布局，本次控规需要从具体操作层面提出提高用地效率的相关途径和措施。
2．产业发展水平处于初始阶段，城市核心竞争力未形成气候。
同时，城镇人才素质、科技水平落后，劳动力平均受教育程度较低，城镇的教育科研能力不强，对城镇地位的提升和城镇可持续发展具有不利影响。
3.杨寨镇区具有良好的自然资源，过去并未得到系统的开发和整理。
在产业跨越式发展的背景下，不能忽视生态环境的培育和保护。
良好的生态环境不仅是生态安全的基本保障，还是城镇魅力与特色的来源。
三、规划构思
（一）规划理念
1．区域协调发展理念
坚持空间一体化和区域协调发展理念，加强杨寨镇区核心与周边地区功能上的协调以及基础设施、生活配套设施的相互衔接，同时强化以水系为轴线的景观风貌特色的共同塑造。
2．生态文化发展理念
新型城镇化，必须保护好本土文化
经济求发展，必须是尊重生态自然
杨寨镇作为丘陵和平原地带上的特色小城镇，未来的发展之路，是将生产、生活、生态、文化统筹协调的发展之路。
因此，本次控规秉持生态文化发展优先的理念，道法自然，延续传承历史文化，实现经济效益和环境效益的统一。
最重要的是创造与水网相融的绿色空间和生态联系廊道、尽量保留规划范围内的水系，体现平原水乡小城镇的风貌特色。
3．服务均等的城村一体化发展理念
按照“四化同步”发展的战略要求，根据产业、人口、空间协调发展的内生机制，提出杨寨镇区需要依据产业要求和土地经营模式合理进行城村空间布局和设施配套，实现城区与农村新社区功能互融、协调统一的发展模式。
（二）规划结构
1．规划构思
（1）集中布局产业用地，并结合市场等产业服务设施用地，提高土地利用效率，改善镇区居住环境品质；
（2）坚持多样化的居住用地开发模式，建设适应市场多样化的居住类型和居住空间；
（3）提升公共服务功能、拓展第三产业发展空间，重点提升和完善老镇区商贸功能，巩固并强化其作为杨寨商贸中心地位；
（4）完善交通体系，理顺镇区南北向交通主干道，联通东西向交通道路，形成镇区便捷高效的主干道系统。
同时处理好交通功能与景观塑造之间的关系。
（5）与水网相融，建立与水环境相互渗透的廊道联系，尽量保留基地内的水体环境并与人工环境相融合，建立基于水体景观要素的、与公共活动空间紧密联系的开敞空间系统。
2．结构分区
“一心一带四轴四片多节点”
一心：
生态休闲中心；
一带：
滨水景观带；
四轴：
依托冶金大道、发展大道、楚豫大道与新107国道线发展的轴线；
四片：
生态居住片区、老城综合配套片区、行政配套社区、商贸市场片区；
多中心：
居住服务中心、行政中心、门户中心、老城中心
第四章用地布局规划
一、居住用地规划
（一）规划原则
1．根据人口发展规模和人口分布原则合理安排居住用地，总体上采用小区模式进行布局。
2．建立清晰、便捷的居住用地结构，完善服务设施，提高居民日常生活方便度，创造安静、安全的居住环境空间。
3．确定合理的用地指标和居住水平，引导居民向城市居住方式转化，选择合理的住宅类型、层数和日照标准，提高城镇土地利用率。
（二）人口和规模
规划居住用地面积201.02公顷，占规划区城镇建设用地的41.78%。
按照户均人口3人/户，户均建筑面积120——150m2/户，居住用地平均毛容积率为1.5—1.8，住宅建筑面占总建筑面积的70%——80%计，居住人口约5.1—6.7万人。
考虑到规划区其他配套服务功能的工作人数，规划区总人口为7万人。
（三）用地布局
居住区划分情况一览表
居住组团
围合边界
居住用地规模
（ha）
人口规模（万人）
滨水生态居住组团
北至北二路，南至冶金大道，楚豫路、东环路之间
69.02
2.3
商住综合居住组团
北至冶金大道，南至科技路，东临沿河大道，西至规划边界
61.5
2.0
主题文化居住组团
北至冶金大道，南至科技路，西临沿河大道，东至规划边界
70.51
2.4
合计
201.02
6.7
二、公共管理与公共服务设施用地规划
（一）规划原则
1．中心强化原则。
在老镇区完善提升行政、商业、文化、教育等功能，巩固并强化其作为杨寨商贸中心地位。
2．系统完善原则。
根据居住用地布局结构，构筑小区级中心，完善城镇公共设施体系。
3．布局有序原则。
以面向居民服务为宗旨，均衡布局各类居住配套公共服务设施。
（二）规划指标
规划公共设施用地26.98公顷，占规划区城镇建设用地的5.61%。
（三）用地布局
1．行政办公用地
规划行政办公用地5.65公顷。
在保留原有的一部分行政用地的基础上，沿新107国道以东规划一处行政办公用地。
2．教育机构用地
规划教育设施用地15.03公顷。
两所中学，三所小学。
其中保留了现状的广水市杨寨中学。
3．体育用地
体育用地1.59公顷，结合新的行政中心布置体育场馆。
4．医疗卫生用地
医疗卫生用地3.08公顷，保留原有位于规划区西侧的医院，在北部规划增加一个医院，中部设施社区医疗服务站。
5．文化设施用地
规划用地1.62公顷。
三、商业服务业设施用地规划
（一）规划原则
1．用地布局应充分依托主要道路，形成发展轴线。
2．集中成片布局商业服务设施用地，提高土地利用率，
3．混合多种用地功能，多样的商业服务。
（二）规划指标
规划商业服务业设施用地80.67公顷，占规划区城镇建设用地的16.77%。
（三）用地布局
1．商业设施用地
规划总用地共76.06公顷。
包括零售业、餐饮、批发市场、旅馆用地。
商业用地沿发展大道、沿河大道布局，市场用地集中在规划区南侧。
2．商务用地
规划用地2.12公顷。
3．娱乐康体用地
规划用地0.94公顷。
4．公用设施营业网点
规划用地1.55公顷。
其中包含一个加油加气站。
四、绿地规划
（一）规划原则
1．将绿地规划置于构建生态镇建设的总体框架之中，综合考虑各类绿地的合理分布，充分发挥绿地的环境效益。
2．将绿化建设和景观营造相结合，充分利用水资源，加强公园、广场、道路防护绿地和沿河绿化景观的沟通，构筑完整的绿化系统。
3．因地制宜、远近结合、分期实施，做到绿地建设与城镇发展同步。
（二）用地规模
规划绿地与广场用地88.33公顷，占规划区城镇建设用地的18.36%。
（三）布局结构
结合片区中部的河流，以规划河道为轴线两侧形成带状公共绿地，与公共活动空间、居民交往活动空间和道路两侧防护绿带紧密结合。
西侧结合河流布置水系景观渗透带。
规划三个公园节点。
（四）用地布局
1．公园绿地：
规划面积37.53公顷，主要为公园和滨水绿化带。
2．防护绿地：
规划面积48.44公顷，主要为道路两侧绿地和西南角的生态绿地。
3．广场用地：
规划面积2.37公顷.
规划用地平衡表
用地代码
用地名称
用地面积（hm²）
占城市建设用地比例（%）
大类
中类
小类
R
居住用地
201.02
41.78
R2
二类居住用地
201.02
41.78
A
公共管理与公共服务设施用地
26.98
5.61
A1
行政办公用地
5.65
1.18
A2
文化设施用地
1.62
0.34
A3
教育科研用地
15.03
3.12
A33
中小学用地
15.03
3.12
A4
体育用地
1.59
0.33
A41
体育场馆用地
1.59
0.33
A5
医疗卫生用地
3.08
0.64
A51
医院用地
3.08
0.64
B
商业服务业设施用地
80.67
16.77
B1
商业用地
76.06
15.81
B11
零售商业用地
21.81
4.53
B12
批发市场用地
48.94
10.17
B13
餐饮用地
1.56
0.33
B14
旅馆用地
3.75
0.78
B2
商务用地
2.12
0.44
B3
娱乐康体用地
0.94
0.19
B4
公用设施营业网点用地
1.55
0.32
B41
加油加气站用地
0.44
0.09
B49
其他公用设施营业网点用地
1.12
0.23
S
道路与交通设施用地
80.68
16.77
S1
城市道路用地
72.00
14.97
S3
交通枢纽用地
2.53
0.53
S4
交通场站用地
6.14
1.28
S42
社会停车场用地
6.14
1.28
U
公用设施用地
3.46
0.72
U1
供应设施用地
2.64
0.55
U13
供燃气用地
0.39
0.08
U2
环境设施用地
0.52
0.11
U22
环卫用地
0.52
0.11
U3
安全设施用地
0.30
0.06
U31
消防用地
0.30
0.06
U9
其他公用设施用地
0.00
0.00
G
绿地与广场用地
88.33
18.36
G1
公园绿地
37.53
7.80
G2
防护绿地
48.44
10.07
G3
广场用地
2.37
0.49
H11
城市建设用地
481.14
100.00
城乡用地汇总表
用地代码
用地名称
用地面积（hm²）
占城乡用地比例（%
大类
中类
小类
H
建设用地
481.14
96.49
H1
城乡居民点建设用地
481.14
96.49
E
非建设用地
17.51
3.51
E1
水域
17.51
3.51
城乡用地
498.65
100.00
备注：
现状常住人口14752人
规划常住人口7万人
五、道路交通规划
（一）对外交通规划
镇区主要对外交通道路包括麻竹高速、新107国道、楚豫大道、东环路和发展大道。
规划在发展大道和107国道交叉口东北地块布置长途客运站，用地面积2.53公顷。
（二）道路设施规划
1．规划指标
规划道路广场用地80.68公顷，占规划建设用地的16.77%。
2．路网结构
规划形成主干路——次干路——支路三级层次道路网系统。
3．路网等级与红线宽度
（1）主干路
楚豫大道：
规划范围南北向联系的综合性主干道，道路红线宽度30米；
发展大道：
规划范围东西向联系的交通性主通道，道路红线宽度30米；
东环路：
规划范围南北向联系的综合性主通道，道路红线宽度24米；
友谊路：
规划范围东西向联系的综合性主通道，道路红线宽度36米；
沿河大道：
规划范围南北向联系的综合性主通道，道路红线宽度30米；
冶金大道：
规划
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