新版桑拿水疗会所筹建经营及预算项目商业计划书.docx

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新版桑拿水疗会所筹建经营及预算项目商业计划书

水疗会所

经

营

预

算

分

析

目录

一、项目投资分析

二、各项营业收入分析

三、主要营收项目利润分析

四、成本投入分析

五、水疗会筹备前期资金投入分析

六、总结

经营预算分析

一、项目投资分析：

郊生态度假区，预计营业面积4000平方（其中水区约1200平米，休息区约1600平米，房间及其他区域约1200平米。

根据市场调查结果及当地消费习惯，此次弥勒湖泉湾Ⅰ号水疗项目，最终消费模式确定为“通票制”，即不免浴资，含水疗、自助餐及多项娱乐休闲项目的免费体验，价格定位为98元/人；

按照目前弥勒水疗行业的总体经营状况、市场潜力，本项目定位于中高端，按正常4000㎡营业面积计算，装修成本约在2000元/㎡，总体装修成本为800万左右；物资采购约700万左右（其中家私、电器约140万，布草、工衣、营业用品、办公用品约150万，功能设施设备约360万，其他约50万），共计投资约1500万。

总投入资金分析表

类型

预计投入资金

总投入资金比例

装修

约800万

53％

家私电器

约140万

9％

布草、工衣、营业用品

约150万

10％

功能设备

约360万

25％

其他

约50万

3％

二、各项营业收入分析：

根据周边私营水疗场所每天客流分析，平均每天进出水疗场所的消费人群总数约为3000人左右，其中昆明游客占七成，主要以泡温泉为主；

Ø水疗客源收入分析：

本项目是弥勒唯一一家多娱乐方式的水疗场所，预计正常客流为每日100-300人，最大容客量为280人左右（同时在场），按每日接待水疗客人100人计算，每人浴资收费98元，当日浴资收入为9800元。

100人当中有60％的客人为净桑消费，40％的客人消费其他项目，（其中有约25％的客人消费按摩项目，按人均约180元每人，当日营业收入即是约4500元；约15％的客人消费大堂及足疗项目按人均约35元，即是约525元）总人均消费为148元每人进行预算：

水疗客预计总收入分析（人均消费X总人数X天数）

日营业收入：

1.48万（148元x100人X1天）—4.44万（148元x300人X1天）

月营业收入：

44.4万（148元X100人X30天）—133.2万（148元x300人X30天）

年营业收入：

532.8万（148元X100人X30天X12月）—1598.4万（148元x100人X30天X12月）

水疗客预计利润分析表

以下为各项目利润分析：

类别

消费项目均价

成本

利润

项目占总人数比例

日利润（元）

月利润（元）

年利润（元）

净桑

98元

39.2元（40％）

58.8元（60％）

100-300人（100％）

0.6-1.8万

18-54万

216-648万

按摩

180元

63元（35％）

117元（65％）

100-300人（25％）

0.3-0.9万

9-27万

108-324万

足疗技工项目

35元

12元（35％）

23元（65％）

100-300人（15％）

0.03-0.09万

0.9—2.7万

10.8-32.4万

香烟、酒水

18元

5.5元（35％）

12.5元（65％）

100-300人（10％）

0.012—0.036万

0.36—1.08万

4.32—12.96万

饮品、小吃

18元

5.5元（35％）

12.5元（65％）

100-300人（20％）

0.02万—0.06万

0.6—1.8万

7.2—21.6万

水区销售物品

18元

5.5元（35％）

12.5元（65％）

100-300人（10％）

0.012—0.036万

0.36—1.08万

4.32—12.96万

合计：

0.98-2.9万

29.22-87.66万

350.6-1052万

Ø便衣项目收入分析：

便衣客房项目预计每日开房9次，房均消费为228元次当日营业收入即是2052元，便衣棋牌项目预计每日开房9间，每间房均消费400元次当日营业收入即是3600元：

便衣客项目消费收入分析（房均消费X总开房量X天数）

日营业收入：

客房：

0.2万（228元X9次X1天）+棋牌0.4万（400元X9次X1天）=0.6万

月营业收入：

客房：

6万（228元X9次X30天）+棋牌12万（400元X9次X30天）=18万

年营业收入：

客房：

74万（228元X9次X30日X12月）+棋牌144万（400元X9次X30天X12月）=218万

便衣项目预计利润分析表

客房按每间每次约228元，棋牌按每间约400元进行预算项目利润分析：

类别

消费项目均价

成本

利润

开房次数

日利润（元）

月利润（元）

年利润（元）

客房

228元

23元（10％）

205元（90％）

9—11

0.2-0.23万

6-6.9万

72-82.8万

棋牌

400元

120元（30％）

280元（70％）

9-11

0.25-0.32万

7.5-9.6万

90-115万

合计：

0.45-0.55万

13.5-16.5万

162-198万

总营业收入分析（水疗人均消费X总人数X天数+便衣项目房均消费X总开房量X天数）

日营业收入：

水疗客1.48万（148元x100人X1天）———4.44万（148元x300人X1天）+｛客房0.2万（228元X9次X1天）+棋牌0.4万（400元X9次X1天）｝=2.08万———5.04万

月营业收入：

水疗客44.4万（148元X100人X30天）———133.2万（148元x300人X30天）｝+｛客房6万（228元X9次X30天）+棋牌12万（400元X9次X30天）｝=62.4万——151.2万

年营业收入：

水疗客532.8万（148元X100人X30天X12月）———1598.4万（148元x100人X30天X12月）+｛客房：

74万（228元X9次X30日X12月）+棋牌144万（400元X9次X30日X12月）｝=750.8万———1816.4万元

Ø每平方米预计营收分析（总收入÷总平方数）

日贡献：

5.2元—12.6元

月贡献：

156元—378元

年贡献：

1872元—4536元

三、主要营收项目利润分析：

（除固定资产成本）

【浴资】按98元每人计算（含水疗、自助餐、水果、饮品及各项配套娱乐设施），预计成本约为总价位的40%即39元，浴资的每人次纯利润约为60%即59元；

A：

按每天100人次计算，每天浴资纯利润约为5900元，当日浴资营业额约为9800元；

B：

每天200人次计算，浴资纯利润约为1.2万，当日浴资营业额约为1.96万元；

C：

每天300人次计算，每天浴资纯利润约为1.8万，当日浴资营业额约为2.9万元；

【浴资营收预算表】

每日接待人数

日营业收入

月营业收入

年营业收入

100人

0.98万

29.4万

352.8万

200人

1.96万

58.8万

705.6万

300人

2.9万

87万

1044万

【按摩项目】

A：

每天按接待100人水疗客人计算，按摩项目消费人次占到25%，合计消费约按平均180元每次计算，单日营收为4500元，技师提成平均约占30%即54元，其他成本平均约占5%即9元；按摩项目平均每次纯利润约为65%即117元,每天按摩项目的纯利润约为2925元；

B：

每天接待200人水疗客人计算，当日按摩项目营业额约为9000元，按摩项目纯利润约为5850元；

C：

每天接待300人水疗客人计算，当日按摩项目营业额约为13500元，按摩项目纯利润约为8775元；

【按摩营收预算表】

每日接待人数

日营业收入

月营业收入

年营业收入

100人

0.45万

13.5万

162万

200人

0.9万

27万

324万

300人

1.35万

40.5万

486万

【足疗、技工项目】按平均35元每次计算，其中技师提成占30%即10元,其他易耗物品成本5％即是2元，技工项目的每次纯利润约为65%即23元；

A：

每天接待水疗客人100人次计算，每天消费约15人次，足疗、技工项目当日营业额为525元，当日技工项目纯利润约为341元；

B：

每天接待200人水疗客人计算，足疗、技工项目当日营业额为1050元，当日足疗、技工项目纯利润约为682元；

C：

每天接待300人水疗客人计算，足疗、技工项目当日营业额为1575元，当日足疗、技工项目纯利润约为1024元；

【足疗、技工项目营收预算表】

每日接待人数

日营业收入

月营业收入

年营业收入

100人

525元

1.6万

18.9万

200人

1050元

3.15万

37.8万

300人

1575元

4.7万

56.7万

【香烟、酒水项目】按平均18元每次计算，其中成本占35％即是5.5元，每份纯利润占65％即是12.5元；

A：

每天接待水疗客人100人次计算，每天消费10人次，当日营业额为180元，当日项目纯利润约为117元；

B：

每天接待水疗客人200人次计算，当日营业额为360元，当日项目纯利润约为234元；

C：

每天接待水疗客人300人次计算，当日营业额为540元，当日项目纯利润约为351元；

【香烟、酒水项目】

每日接待人数

日营业收入

月营业收入

年营业收入

100人

180元

0.54万

6.48万

200人

360元

1.08万

12.96万

300人

540元

1.62万

19.44万

【饮品、小吃类】按平均18元每次计算，其中成本占35％即是5.5元，每份纯利润占65％即是12.5元；

A：

每天接待水疗客人100人次计算，每天消费比例占总人数的20％即是20人，项目当日营业额为360元，当日项目纯利润约为250元；

B：

每天接待水疗客人200人次计算，该项目当日营业额为720元，当日纯利润约为500元；

C：

每天接待水疗客人300人次计算，该项目当日营业额为1080元，当日纯利润约为750元；

【饮品、小吃】

每日接待人数

日营业收入

月营业收入

年营业收入

100人

360元

1.08万

12.96万

200人

720元

2.16万

25.92万

300人

1080元

3.24万

38.88万

【水区销售物品】按平均18元每次计算，其中成本占45％即是8.1元，每份纯利润占55％即是9.9元；

A：

每天接待水疗客人100人次计算，每天消费比例占总人数的10％即是10人，当日项目纯利润约为99元，项目当日营业额为180元；

B：

每天接待水疗客人200人次计算，当日消费纯利润约为198元，该项目当日营业额为360元；

C：

每天接待水疗客人300人次计算，当日纯利润约为297元，该项目当日营业额为540元；

【水区销售物品】

每日接待人数

日营业收入

月营业收入

年营业收入

100人

180元

5400元

6.48万

200人

360元

1.08万

12.96万

300人

540元

1.62万

19.44万

【客房项目】按平均228元每次计算，其中成本占收入10％即是23元，每次每间房纯利润约为205元；共计客房9间，每间房开1次，共计9次，当日客房项目营业额约为2052元，当日桑拿纯利润约为1847元；

【客房费项目】

每日开房

日营业收入

月营业收入

年营业收入

9间

0.2万

6万

72万

18间

0.4万

12万

144万

27间

0.6万

18.5万

222万

【棋牌项目】按平均每间房400元每次计算，其中成本占房费收入30％即是120元，棋牌每间房纯利润约为280元；共计棋牌房11间，每天开房率为75％即是9间，当日棋牌房费纯利润约为2520元，当日棋牌营业额约为3600元；

【棋牌房费项目】

每日开房数量

日营业收入

月营业收入

年营业收入

9间

3600元

10.08万

129.6万

10间

4000元

12万

144万

11间

4400元

13.2万

158.4万

【客源分析】

每日接待人数

商务出差客人

旅游客人

本地家庭客人

企业单位客人

100人

20％

20％

40％

20％

四、成本投入分析：

Ø员工工资

按24小时营业，员工共分为3个班次，根据实际营业面积定岗定位，预计需要员工150名左右，预计在职人数为120人-150人，按平均工资1600计算，每月基本工资支出19.2万-24万元，营销人员提成支出2万元；合计每月人工成本21.2-26万元。

Ø易耗品

按日平均人流量100-300人计算，月共计3000-9000人次，每人次约5元（包含一次性用品，洗涤及磨损费用），预计每月易耗品消耗共计1.5万-4.5万元；

Ø水电费用

【电费】按设备全部开启计算，耗电量约为400千瓦/小时，按正常使用高峰期5小时为例，平均一天耗电量为2000千瓦，24小时营业预计需要用电约2500-3000千瓦左右；每月预计用电75000-90000千瓦，按1元/度计算，每月需要电费7.5万-9万元；

【水费】按每人次平均用水0.2吨计算，每天100-300人，每天平均用水约20-60吨，每月预计用水600-1800吨，按每吨3.5元计算，每月预计水费2100元-6300元；

Ø固定资产成本摊销

家私、电器类、功能设备类按5年摊销，布草、工衣、营业用品、办公用品类按3年摊销，月度摊销额为12.5万元，每年合计摊销150万元。

成本投入分析表

名称

人数

平均金额

当月所需费用

员工工资

120—150人

约1600元

21.2—26万元

易耗品

接待100—300人

每人每次约5元

1.5—4.5万元

水

接待100—300人

每人0.2吨/0.7元

0.2—0.6万元

电

每月7.5-9万千瓦

每度1元

7.5—9万元

固定资产成本摊销

共计450万元，分3年摊销

每月摊销12.5万元

合计

42.9万——52.6万元

Ø盈亏预计：

如无进客，每日营业成本（员工工资约7000元—8600元；水费每日约67元—200元，电费每日约2500元—3000元，固定资产摊销约4200元，易耗品约为500元—1500元）共计约为1.4万元，每月即是约42万元，每年即是约514.8万元，按人均消费约为148元，其中营业项目成本约40%即是59元，60％纯利润即是89元，根据以上数据分析如下：

1、每日进客157人以上即可盈利经营；

每日所需成本1.4万元÷（148元人均消费X60％纯利润）=157人

2、每月需接待4719人以上方可盈利经营；

每月所需成本42万÷（148元人均消费X60％纯利润）=4719人

3、每年需接待5.8万人以上可盈利经营。

每年所需成本514.8万÷（148元人均消费X60％纯利润）=5.8

5、水疗会筹备前期资金投入分析：

Ø筹备前期人员薪金成本

【项目经理】1人，预计工资4500—6000元/月/人，每月合计4500—6000元；【副经理】2人，预计工资3500—4500元/月/人，每月合计7000—9000元；

【人事专员】1人，预计工资1200—1500元/月/人，每月合计1200—1500元；

【基层员工工资】按总人数160人计算，人均工资约1500元，筹备期以员工基本工资的70%发放补助，即约1020/人/月，员工每月预计补助约16.3万,两个月共计约32.6万元。

【技师工资】（桑拿技师与技工筹备完成后入场）中医师、足疗师共计约80人，每月1200元/人/月，每月合计约9.6万元；，两月合计约19.2万元；

◆以筹备时间2个月为基数，预计共需人力成本约54.8万元。

Ø招聘宣传策划

【网络传媒、户外广告、印刷品】

VI设计约5-8万；

公交车身广告，预计1万—3万元每月；

人口密集处平面广告、横幅、空飘预计费用2万—5万元每月；

网络、招聘网预计1000—3000元每月；

媒体广告、电视、电台、LED显示屏，预计8万—10万元每月；

广告印刷制品（会员卡、宣传册、宣传单张、价目表等）预计5万—8万元

◆以上广告费用合计为21.1万—34.3万元

【食】按240人计算，每天正餐3顿，按2/4/4计算，每月预计7.2万元，两个月共计14.4万元；

【宿】按目前公司娱乐部员工住宿标准，每间宿舍房租为250/月，每间宿舍可容纳4人，预计需要22—25间，根据本地租房惯例缴纳一年房租即是6.6万—7.5万元，押金5000元即是7.1万—8万元；

【培训期间工作服】按每人1件文化衫、1套军用迷彩服为标准，文化衫每件预计费用为100元，迷彩服每套预计费用为120元，每人预计费用220元，240人共预计费用5.3万元；

【其他】培训物料消耗、培训户外拓展、宣传等活动、预计每月5000元；两个月共计1万元；

【其他】培训场地的布置、桌椅购买的费用，预计3万元；

◆以上预计费用合计30.8—31.7万元；

Ø其他预算

【差旅费】（包括外出招聘、交通费、物资收取货费用等）1万元

【通讯费】（办公电话、招聘专员电话）1000元

【办证、刻章】费用2000—3000元

【市场考察】5000—10000元

◆预计合计1.8万—2.4万元

Ø筹备流动备用资金

用于筹备期间资金报账过程中的延误，避免资金短接；预计流动周转资金5万—10万；

◆以上所有前期筹备预计费用为113.5万—133.2

六、总结：

结合以上所有数据分析得出以下各方面具体分析数据：

【总投入】装修费800万+家私、电器140万+营业用品、办公用品150万+设施设备360万+其他50万+前期筹备费用（90万-111万）=总投入（1587万-1611万）；

【营收预算】如按平均每天100-300人，人均消费148元计算，日收入、月收入及年收入分别为：

2.08万-5.04万；62.4万-151.2万；750.8万-1816.4万；

各项目营收贡献：

项目名称

营收预算

所占比重

利润率

浴资

0.98-2.9万元

70%

60%

按摩

0.45-1.35万元

22%

65%

足疗、技工

0.05-0.16万元

3%

65%

烟、酒水

0.018-0.05万元

1.5%

65%

饮品、小吃

0.036-0.11万元

2%

65%

水区销售物品

0.18-0.05万元

1.5%

65%

客房房费

0.2-0.6万元

占便衣项目34％

90%

棋牌室

0.36-0.44万元

占便衣项目66%

70%

【利润】日利润收入为0.06万-2.12万元;月利润收入为1.8万-63.2万元;年利润收入为21.6万-758.4万元;

【总投入回收期限】经营前2年，不计房租成本，经营保持，约5年方可收回所有投入资金。

【盈亏预计】：

如无进客，每日营业成本（员工工资约7000元—8600元；水费每日约67元—200元，电费每日约2500元—3000元，固定资产摊销约4200元，易耗品约为500元—1500元）共计约为1.4万元，每月即是约42万元，每年即是约514.8万元，按人均消费约为148元，其中营业项目成本约40%即是59元，60％纯利润即是89元，根据以上数据分析如下：

1、每日进客157人以上即可盈利经营；

每日所需成本1.4万元÷（148元人均消费X60％纯利润）=157人

2、每月需接待4719人以上方可盈利经营；

每月所需成本42万÷（148元人均消费X60％纯利润）=4719人

3、每年需接待5.8万人以上可盈利经营。

每年所需成本514.8万÷（148元人均消费X60％纯利润）=5.8万人

【区域贡献】区域贡献约为：

区域贡献值=总收入÷总平方数X区域总面积；

水疗区、休息区共计约2800平米，日区域贡献约为：

1.46万-3.52万元;月区域贡献为:

43.8万-105.6万元;年区域贡献为:

525.6万-1267.2万元;

房间及其他区域共计约1200平米,日区域贡献约为:

0.6万-1.5万元;月区域贡献为:

18万-45万元;年区域贡献为:

216万-540万元。

【单位平方贡献】每平方贡献=总收入÷总平方数；

平均平方贡献：

日平方贡献约为5.2元-12.6元；月平方贡献约为156元-378元；年平方贡献约为1872元-4536元；

水疗区、休息区域日平方贡献约为7.4元-18元；月平方贡献约为222元-540元；年平方贡献约为2664元-6480元；

房间及其他区域日平方贡献约为17.3元-42元；月平方贡献约为519元-1260元；年平方贡献约为6228元-15120元；

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