第三部分房地产相关法律基本知识.docx

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第三部分房地产相关法律基本知识

第三部分：

房地产相关法律基本知识

1、考试目的

测试应考人员对法律的概念和作用，物权法、城市房地产管理法等房地产法律，民法、合同法的基本知识，房地产登记、交易的地方性法规和政府规章的掌握程度。

二、基本要求

掌握：

法律的概念和作用，物权法、城市房地产管理法、房地产交易、城市房地产中介服务管理规定的立法目的与依据、适用范围、主要内容、发布与施行日期，民法、合同法的基本知识，地方性法规和政府规章。

熟悉：

我国现行法律的效力，房地产开发经营管理条例、物业管理条例的立法目的与依据、适用范围、主要内容、发布与施行日期，消费者权益保护法，房地产开发经营管理、物业管理的地方性法规和政府规章。

了解：

土地管理法、城乡规划法的立法目的与依据、适用范围、主要内容、发布与施行日期，关于房地产广告等法规和政府规章。

第1节法律概述

1、法律的概念（掌握）

法律是反映统治阶级意志，由国家制定或认可，并由国家强制力保证实施的、以权利义务为内容的行为规范的总和，是保护、巩固和发展有利于统治阶级的社会关系和社会秩序的工具。

法属于上层建筑范畴，决定于经济基础，并为经济基础服务。

内涵：

1、法的特征

（1）法是调整社会关系的行为规范；

（2）法由国家制定或认可，具有国家意志性；

（3）法是以权利义务为内容的行为规范；

（4）法在国家权力管辖范围内普遍适用。

2、法的特征

（1）法是统治阶级意志的体现；

（2）法的内容是由统治阶级所处的物质生活条件所决定的。

二、法律的作用（掌握）

1、含义

法的作用泛指法对人们的行为及社会关系和社会生活发生的影响。

2、法律的作用

（1）指引作用：

是指法律对人们的行为起到的普遍指导作用，即对一般人行为的指引，规定了人们可以这样行为，应该这样行为或不应该这样行为。

（2）评价作用：

即具有判断、衡量他人的行为是合法或违法及其违法程度的作用，并针对行为人之间行为内容进行预测和行为后果的预测。

（3）教育作用：

是指通过法的实施对人们今后行为的教育。

（4）强制作用：

是指法律能够运用国家强制力对违法者施以强制措施，保障法律被顺利实现，即对违反犯罪行为的制裁。

3、中国现行法律的效力（熟悉）

　法律体系的框架从纵向上看，按照现行的立法权限分为以下层次：

宪法、法律、行政法规、地方性法规（自治条例和单行条例）、部门规章、地方规章。

我国法律的效力层次是多层次性的结构体系。

1、宪法的效力

宪法“是国家的根本大法，具有最高法律效力。

2、法律的效力

全国人大及其常委会制定，其地位和效力低于宪法而高于其他法。

名称常常是《××法》，如《物权法》。

法律解释权属于全国人大及其常委会。

3、行政法规的效力

国家最高行政机关即国务院所制定的规范性文件，其名称常常是《××条例》，《××办法》，《××规定》，如《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令，第379号，温家宝签发）；行政法规只能根据法律而不能同法律相抵触，如果发生抵触就不能生效。

行政法规的效力低于宪法、法律，高于地方性法规、规章。

4、地方性法规的效力

省、自治区（含省、自治区的人民政府所在地的市）、直辖市以及经国务院批准的较大市的人大及其常委会可制定地方性法规，不得同宪法、法律、行政法规相抵触，名称也常常是《××条例》，《××办法》，《××规定》，如《安徽省物业管理条例》（2009年修正本）。

5、部门规章和地方规章的效力

国务院所属部委依法制定并发布的各项规章，包括各部委与国务院相关部门联合制定并发布的规章。

如国土资源部颁布的规章《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。

地方规章，是指省、自治区、直辖市和省、自治区人民政府所在地的市，以及经国务院批准的较大的市的人民政府，根据法律和国务院的行政法规制定并发布的规章。

如《安徽省城镇土地使用税实施办法》。

6、法律的效力层次

（1）宪法具有最高的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触。

（2）法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。

（3）行政法规的效力高于地方性法规、规章。

（4）地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。

（5）省、自治区的人民政府制定的规章的效力高于本行政区域内的较大的市的人民政府制定的规章。

（6）部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。

（7）同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。

（8）法律之间对同一事项的新的一般规定与旧的特别规定不一致，不能确定如何适用时，由全国人民代表大会常务委员会裁决。

行政法规之间对同一事项的新的一般规定与旧的特别规定不一致，不能确定如何适用时，由国务院裁决。

第二节房地产主要法律法规

1、物权法（掌握）

《中华人民共和国物权法》于2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2007年10月1日起施行。

本法包括：

总则、所有权、用益物权、担保物权、占用、附则等内容。

（一）基本原则

1、为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。

2、因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。

3、国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。

国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。

国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。

4、国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

5、物权的种类和内容，由法律规定。

6、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。

动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

7、物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。

8、其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。

（2）基本概念

1、物权

所称物，包括不动产和动产。

所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

2、不动产登记

国家对不动产实行统一登记制度。

不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

登记机构不得有下列行为：

要求对不动产进行评估；以年检等名义进行重复登记；超出登记职责范围的其他行为。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

不动产登记簿由登记机构管理。

不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。

具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。

3、财产所有权

财产所有权是指所有人对自己的不动产或者动产（即财产），依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

国家所有的财产、集体所有的财产受法律保护。

私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。

私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。

所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。

用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。

4、用益物权

用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。

用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。

所有权人不得干涉用益物权人行使权利。

用益物权包括：

土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。

5、担保物权

担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。

包括：

抵押权、质权、留置权及占有。

——抵押权：

为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

（债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

）

——质权：

质权分为动产质权和权利质权。

动产质权指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，以该动产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该动产优先受偿的权利。

债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，移交的动产为质押财产。

出质人也可以将法律规定可以转让的股权、仓单、提单等财产权利出质，这时质权称为权利质权。

——留置权：

债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。

6、相邻关系

不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。

不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。

7、业主的建筑物区分所有权

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

二、城市房地产管理法（掌握）

（一）立法背景

在上世纪80年末90年代初我国对城市房地产市场的改革中，暴露出了我国城市房地产市场投资计划管理失控、市场体系残缺不全、金融市场缺乏调控、抗风险能力低等问题。

为了进行应对，《城市房地产管理法》于1994年7月出台，并于次年实施。

2007年进行了修改。

（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第29次会议）

在《城市房地产管理法》出台之前，我国管理混乱的城市房地产市场，给这部法律的立法宗旨提出了明确需求，即加强对房地产市场的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法利益，促进房地产业的健康发展。

在此前的房地产市场调空中，国家也出台了大量的相关文件，但均没有上升到法律的高度。

较之行政管理文件，法律手段更具有严肃性、稳定性和权威性，并且为衍生出的行政管理提供相关法律依据。

因此，维护房地产市场秩序便成为了该法立法宗旨之二。

《城市房地产管理法》的出台，填补了我国房地产法律的空白，标志着我国房地产业发展进入了法制管理的新时期，为房地产市场运转提供了基本法律原则和制度。

（2）适用范围

《中华人民共和国城市房地产管理法》第一章第二条规定：

“在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。

”

（3）主要内容

该法有7章，内容分别是：

总则、房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记管理、违约责任、附则，共73条。

参见

《中华人民共和国房地产管理法》全文。

3、土地管理法（了解）

1、该法是国家运用法律和行政的手段对土地财产制度和土地资源的合理利用所进行管理活动予以规范的各种法律规范的总称。

我国制定土地管理法的目的是：

为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展。

2、现行土地管理法（2004年8月28日）

第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议决定对《中华人民共和国土地管理法》作如下修改：

　　一、第二条第四款修改为：

国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

　和　二、将第四十三条第二款、第四十五条、第四十六条、第四十七条、第四十九条、第五十一条、第七十八条、第七十九条中的“征用”修改为“征收”。

”（第一次修正1998年8月）

3、具体内容参见《中华人民共和国土地管理法》条文。

4、城乡规划法（了解）

（一）立法背景

在城乡规划法出台以前，我国有关城市和乡村规划管理的法律、行政法规有《中华人民共和国城市规划法》（1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过、1990年4月1日起施行）和《村庄和集镇规划建设管理条例》（1993年5月7日国务院令第116号公布、1993年11月1日起实施），简称“一法一条例”。

“一法一条例”实施十多年来，对于加强城市、村庄和集镇的规划、建设和管理，遏制城市和乡村的无序建设、生态环境破坏等问题，促进城乡健康协调发展起到了重要的作用。

但是，随着近年来城镇化进程的加快和社会主义市场经济体系的逐步建立，原有的以“一法一条例”为基础的城乡规划管理体制、机制遇到了一些新的问题。

为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展，迫切需要制定本法。

《中华人民共和国城乡规划法》：

2007年10月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过2007年10月28日中华人民共和国主席令第七十四号公布自2008年1月1日起施行）

（二）适用范围

制定和实施城乡规划，在规划区内进行建设活动，必须遵守本法。

本法所称城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。

城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。

详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。

本法所称规划区，是指城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。

规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。

（三）主要内容

本法共7章，70条。

具体内容参见《中华人民共和国城乡规划法》条文。

5、城市房地产开发经营管理条例（熟悉）

（一）立法背景与适用范围

为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定制定，由中华人民共和国国务院于一九九八年七月二十日发布实施，共计六章四十三条。

本条例对房地产开发商在城市基础设施建设、房屋建设、转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为予以规范。

本条例对房地产开发商以及政府有关职能部门在房地产开发经营过程中作了严格要求。

条例是房地产开发商在经营活动中的行为准则。

（二）基本原则

1、房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设；

2、确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划要求的原则；

3、确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产；

4、房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。

3）主要内容

该条例共6章，包括：

总则、房地产开发企业、房地产开发建设、房地产经营、法律责任、附则。

共43条。

具体内容参见《城市房地产开发经营管理条例》

六、物业管理条例（熟悉）

（一）立法背景与适用范围

1992年建设部发布了《公有住宅售后维修养护管理办法》，1994年又颁布了《城市新建小区管理办法》，1996年建设部与国家计委联合发布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，上述规定推进了物业管理立法工作；在此基础上，2003年国务院颁布了《物业管理条例》（2003年5月28日国务院第9次常委会议通过，自9月1日起施行），2007年进行了修订（2007年8月26日公布《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，自2007年10月1日起施行）。

颁布背景：

我国城镇住房制度改革的力度不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，公有住房逐渐转变成个人所有。

与此同时，原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系，也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。

　　在住房制度改革和城市建设发展过程中，物业管理这一新兴行业应运而生。

目前，全国物业管理企业飞速增加。

它的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。

同时，也出现了一些问题，需要通过立法、完善制度加以解决。

《条例》是为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境而制定。

具体而言，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，双方签定服务合同，并据此对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2、基本原则

1、提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业的原则；

2、鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平的原则。

三、主要内容

共7章，分别是：

总则、业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护、法律责任、附则，共70条。

《条例》确立了7项基本制度：

业主大会制度、管理规约制度、物业服务招投标制度、物业承接验收制度、物业管理企业资质管理制度、物业管理人员资格制度、住房专项维修资金制度。

具体内容参见《物业管理条例》条文。

7、城市房地产中介服务管理规定（掌握）

（一）立法背景与适用范围

依据《城市房地产管理法》的有关规定，参照一些国家房地产估价、经纪的法规，结合我国房地产中介服务的实际，于1996年建设部制定《城市房地产中介服务管理规定》，2001年进行修订。

　（1996年1月8日建设部令第50号发布，2001年8月15日根据《建设部关于修改＜城市房地产中介服务管理规定＞的决定》修正）。

本规定是为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本规定。

房地产中介服务包括：

房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪。

2）基本原则

1、从事房地产中介服务的人员，必须取得考试合格证书和资格认证的原则。

2、从事房地产中介服务，应设立相应的房地产中介服务机构的原则，房地产中介服务机构应按照核准的业务范围从事经营活动；

3、必须遵循自愿、公平、诚实信用的原则。

（三）主要内容

共6章，分别是：

总则、中介服务人员资格管理、中介服务机构管理、中介业务管理、罚则、附则，共30条。

具体内容参见《城市房地产中介服务管理规定》。

8、房地产广告发布暂行规定（了解）

1996年国家工商行政管理局发布《房地产广告发布暂行规定》，1998年进行修订。

（一）房地产广告的内涵

本规定所称房地产广告，指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。

　　居民私人及非经营性售房、租房、换房广告，不适用本规定。

（二）不得发布广告的房地产

1、在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；

　　2、在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；

　　3、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

　　4、预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；

　5、权属有争议的；

　　6、违反国家有关规定建设的；

　　7、不符合工程质量标准，经验收不合格的；

　　8、法律、行政法规规定禁止的其他情形。

第三节民法、合同法、消费者权益保护法

1、民法（掌握）

（一）民法的调整范围

我国《民法通则》第二条规定了民法的调整对象为平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系;

财产关系：

是指人们在物质资料的生产、分配、交换和消费过程中所形成的具有经济内容的社会关系。

人身关系：

是指没有直接的财产内容而与人身不可分离的社会关系。

包括人格关系（姓名、肖像、名誉等关系）和身份关系（扶养、监护等关系）。

（二）民事法律关系的要素

主体、客体和内容。

1、主体要素：

指参加民事法律关系，享受权利和承担义务的具有民事主体资格的人。

即民事法律关系的参与者，权利的享有者和义务的承担者。

民事主体主要有自然人、法人、非法人组织、在特定情况下还包括国家。

2、客体要素：

民事法律关系的客体，又称标的，是民事主体之间据以建立民事法律关系的对象性事物，是民事主体追求的利益的反映，成为民事主体活动的目标。

就规范意义上的民事法律关系而言，其客体大致是固定的。

民事法律关系的客体概括起来有以下几种：

（1）物，指自然人身体之外，能够满足人们需要并且能够被支配的物质实体和自然力。

（2）行为，指能满足权利主体某种利益的活动。

（3）智力成果，指人的脑力劳动创造出来的精神财富，包括各种科学发现、发明、设计、作品、商标等。

（4）人身利益，包括人格利益和身份利益。

3、民事法律关系的内容：

民事法律关系的内容是指民事主体所享有的权利和承担的义务。

例如，商品房买卖法律关系的基本内容是：

买房承担付款的义务，享有取得商品房所有权的权利；卖方承担交付商品房并转移所有权的义务，享有取得商品房价款的权利等。

（3）民法的基本原则

1、平等公平原则；

2、自愿原则；

3、等价有偿原则；

4、诚实信用原则；

5、保护合法的民事权益不受侵犯的原则；

6、维护国家和社会利益原则。

（4）民法权利和民事义务

1、民事权利：

是指法律赋予公民或者法人在民事法律关系中能为一定的行为和要求他人为或不为一定的行为，以获得法律允许范围内的利益。

包含三个方面含义：

（1）权利人可在法定的范围内根据自己的意志进行民事活动；

（2）权利人可以要求负有义务的人做出一定的行为或不为一定的行为以实现自己的权利；　

（3）权利人因他人的行为而使权利不能实现时，有权要求有关机关予以保护。

2、民事义务：

是指民事法律关系的义务主体为满足权利主体法律上的权益，依法应当为一定行为或不为一定行为的约束。

（五）代理的概念和分类

1、代理的概念

代理是指代理人在代理权限范围内，以被代理人名义与第三人为民事法律行为，从而对被代理人直接发生权利义务的行为。

例如，甲委托乙代其购买某种物品，乙即以甲的名义与丙订立该种物品的买卖合同，由此而产生的合同权利义务，直接由甲承受。

这里，甲是被代理人（又称“本人”），乙是代理人，丙是第三人（又称“相对人”）

2、分类

依产生的根据不同，分为：

①委托代理，又称意定代理，即代理人依照被代理人授权进行的代理。

　　②法定代理，即根据法律直接规定而产生代理权的代理，如父母对未成年子女的代理。

　　③指定代理，即代理人依照有关机关的指定而进行的代理，如在民事诉讼中，当事人一方为无行为能力人或限制行为能力人而没有法定代理人，或法定代理人之间相互推诿，或法定代理人与被代理人之间有利害冲突的，由法院另行指定代理人的代理。

2、合同法（掌握）

（一）合同法的调整范围

合同法是调整