营改增对房地产行业的影响及对策研究以万科集团为例DOC.docx

营改增对房地产行业的影响及对策研究以万科集团为例DOC.docx

《营改增对房地产行业的影响及对策研究以万科集团为例DOC.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《营改增对房地产行业的影响及对策研究以万科集团为例DOC.docx（52页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

营改增对房地产行业的影响及对策研究以万科集团为例DOC

摘要

营业税改征增值税（下面简称“营改增”）是继我国生产型增值税向消费型增值税改革的又一重大突破与发展，是新时期我国财税体制深化改革的象征。

它标志着我国税收体系正在朝税种单一化、税收结构合理化以及税收体系国际化方向发展。

随着增值税改革的逐步完善，“营改增”后，增值税征税范围将扩大到如今营业税的征税行业，最终覆盖生产和服务的全部环节，重复征税的税制安排将成为历史。

截止2014年4月1日，“营改增”已经进入部分行业在全国推行的阶段，按照规划预计，2015年“营改增”有可能得到全面落实。

笔者在此先行对房地产行业执行“营改增”后的情况进行预测分析，首先是对相关理论和假设进行界定，在此基础上，将税务理论知识与企业涉税实际结合起来，以万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）2013年年报为主要数据源，通过模拟及假设万科在转让房地产后缴纳的是增值税，而非业已执行的营业税，以此为基础进行比较合理的模拟性数据分析，制作了万科“营改增”后的2013年模拟利润表，以测算万科在“营改增”前后的总税负及利润的变动情况。

在对结果进行认真分析后，据此对相关部门在执行房地产行业“营改增”的税率及过程中所需要注意的问题，提供参考意见。

对房地产企业自身来说，未雨绸缪，可以帮助其在新一轮税改中稳步过渡甚至把握先机更快发展，同时，也有助于整个房地产行业朝着健康快速的方向发展，对“营改增”的继续推进和整个财税体制的深入沿革，也是具有重要意义的。

关键词：

“营改增”；税负；房地产行业

Abstract

Reformofbusinesstaxtovalueaddedtax（hereinaftercalled"businesstaxtoVAT"）isanothermajorbreakthroughanddevelopment,afterproduction-typeVATotoconsumption-typeVATreform,itisasymbolthattheneweraofdeepeningthereformofChina'staxsystem.ItisasymbolthatChina'staxsystemismovingintaxsimplification,rationalizationoftaxstructureandtaxsystemofinternationaldirection.WiththegradualimprovementoftheVATreform,afterthe"businesstaxtoVAT",VATwillbeextendedtobusinesstaxlevyindustry,eventuallycoveringallaspectsofproductionandservices,taxationarrangementsfordoubletaxationwillbecomeathingofthepast.AsofApril1,2014,someindustries’"businesstaxtoVAT"hasenteredthestageofimplementationinChina,accordingtotheplanisexpectedin2015,"businesstaxtoVAT"mayhavebeenfullyimplemented.Theauthorforecasttherealestateindustryhasimplementationthe"businesstaxtoVAT"anddothepredictionanalysis,thefirstistodefinetherelevanttheoriesandassumptions,onthisbasis,combineactualtaxtheoryknowledgeandregulations,withChinavankeco.,LTD.（hereinafterreferredtoasthe"Vanke"）2013annualreportasthemaindatasource,throughsimulationandassumethatVankeintransferofrealestate,afterthepaymentofVATisnotalreadyperformtheconsumptiontax,basedonreasonableanalysisofthedatasimulation,madeafterVankeperform"businesstaxtoVAT"insteadof2013simulatedtheincomestatement,tomeasurethechangesaboutthetotaltaxburdenandprofitafterVankeperform"businesstaxtoVAT".Throughcarefullyanalysisontheresults,onthebasisoftherelevantdepartmentsincarryingout"businesstaxtoVAT"therateofrealestateindustryandtheproblemsneedattentionintheprocess,toprovidethereference.Forrealestateenterpriseitself,saveforarainyday,canhelpthetransitioninanewroundoftaxreformsteadilyevenfasterdevelopment,grasptheadvantageatthesametime,alsohelpthewholerealestateindustryinthedirectionofthehealthyandrapiddevelopment,it’sbenefitfor"businesstaxtoVAT"continuetopushandthefurtherevolutiontothewholefiscalandtaxationsystem,itisalsohasgreatsignificance.

Keywords:

"BusinessTaxtoVAT"；TaxBurden;RealEstateIndustry

目录

第1章导论1

1.1研究背景与研究意义1

1.1.1研究背景1

1.1.2研究意义1

1.2文献综述2

1.2.1国外文献综述2

1.2.2国内文献综述3

1.3研究框架和研究方法5

1.3.1研究框架5

1.3.2研究方法6

第2章研究相关的理论7

2.1“营改增”的内涵7

2.1.1增值税的相关概念7

2.1.2营业税的相关概念8

2.1.3所得税相关概念界定8

2.1.4“营改增”前两税对比9

2.1.5“营改增”的含义9

2.2“营改增”的原因10

2.2.1现行增值税和营业税制度存在的主要问题10

2.2.2经济结构的调整需要“营改增”10

2.2.3财税体制的改革需要“营改增”11

2.2.4“营改增”可有效避免重复性征税12

2.2.5“营改增”可有效减少部分行业存在的避税空间12

2.3“营改增”情况简述13

2.3.1“营改增”的基本原则13

2.3.2“营改增”的总体部署13

2.3.3“营改增”的税制设计14

2.3.4“营改增”的进程安排14

第3章“营改增”对房地产行业的相关影响16

3.1“营改增”对流转税税负的影响16

3.2“营改增”对所得税税负的影响16

3.3“营改增”对会计核算的影响17

3.4“营改增”对企业管理的影响18

3.5“营改增”对房地产产业链的影响18

3.5.1房地产行业的情况18

3.5.2房地产行业上下游的税负转嫁分析22

第4章“营改增”后的税负测算分析——以万科为例25

4.1万科的基本情况25

4.2万科税负分析过程26

4.2.1万科的涉税情况介绍26

4.2.2万科“营改增”前后适用税率对比26

4.2.3税负测算模型27

4.2.4税负的具体测算过程27

4.2.5具体税负计算29

4.2.6“营改增”前后税负对比33

4.2.7“营改增”后的利润变动分析34

4.3“营改增”对房地产企业的影响分析37

4.3.1可抵扣成本的分析37

4.3.2存货过多分析37

4.3.3地方财政收缩问题37

第5章结论及建议39

5.1结论39

5.2“营改增”后针对房地产企业的若干建议39

5.2.1针对房地产企业成本可抵扣项目的建议39

5.2.2针对房地产企业收入项目优化的建议40

5.2.3“营改增”在房地产行业推进过程的建议40

参考文献42

致谢44

声明45

个人简历46

第1章导论

1.1研究背景与研究意义

1.1.1研究背景

根据国务院的政策，从2012年1月开始，“营改增”率先于上海拉开序幕，具体是针对交通运输及部分现代服务业，最先开展本轮的税制改革。

随着上海及其他几个省市的“营改增”的推行，相关的理论和实际经验已经成熟，由点及面，国务院决定，将“营改增”改革推广至全国，自2013年8月1日开始，对全国范围内的各省市，全面执行已经试点过的交通运输及部分现代服务业，以避免税收政策的洼地效应，同时，可以保证增值税抵扣链条的完整性。

2013年12月，国务院又下达文件指示，决定自2014年1月1日开始，将铁路运输和邮政业纳入“营改增”范围，且直接在全国范围内开展试点工作。

在“营改增”这一政策将于2015年逐步完成的大背景下，我国的房地产行业也终将迎来增值税的具体实施，作为国民经济的支柱产业，其税务环境面临着重大的变化。

“营改增”是我国税制改革中的又一重大事件，它是针对货物劳务在税收方面的改革，有助于消除重复性征收税款，本轮税改是一次结构性的减税方案，有助于我国税收制度的进一步推进与优化。

本轮税制改革，将对我国经济发展方式由粗放型转变为节约型，由“大而全”及“小而全”向专业化方向发展有重大的推动作用，促使我国经济结构在倒逼中更进一步的优化发展。

但是，目前已经试点的地区里个别行业中有部分企业反映，在本次“营改增”的具体实施过程中，他们的税负不仅没有下降，反而增加了，这类企业集中于前期对固定资产投入了较大金额，而眼下无需更换大量设备的行业，如交通运输业中港口类企业。

房地产开发企业也正是这类企业的典型代表，尤其是目前有大量的存量房及投资性房地产企业更是如此。

1.1.2研究意义

未雨绸缪，房地产行业执行“营改增”情况的预测分析，不仅可以帮助房地产企业自身在新一轮税改中稳步过渡甚至把握先机更快发展,同时对整个房地产行业健康发展也有着极其重要的意义，进一步来说，有助于本轮税制改革的顺利推进与深入沿革。

“营改增”对服务业的发展有着不言而喻的作用，在我国税制改革中，先是在实体经济中开展“营改增”改革，目前虚拟经济正逐步纳入试点改革。

在总的财税改革大方向下，虚拟经济与实体经济相结合并适用增值税改革将是未来发展的必然趋向。

1.2文献综述

1.2.1国外文献综述

在世界范围内，各个国家在实施增值税的改革过程中，都会结合本国国情，寻找符合本国发展的对策，并在较短的时间内，完成增值税的改革，同时，这些政策都已经在很久之前业已结束，因此有关增值税的改革方面的文献，现阶段国外的研究还比较少，大多数文献也多侧重在研究增值税的理论知识以及对增值税开展后的实践经验总结方面。

KranssandBird（1971）通过研究指出，增值税作为流转税的一个重要税种，其在交易的简洁性方面很有优势，且适宜的范围很广泛，但是，由于增值税适宜条款及计算的复杂性，带来征管和缴税的不便，在经济效率上，优势并不明显。

R.A.Musgrvae（1973）认为，在世界各国，尤其是广大发展中的国家，有很多企业零售规模很小但是数量却很多的情况，在税制的执行过程中，零售税相对来说，管理上难度比较大，然而，增值税却可以在购入商品和劳务的时候，扣除该部分的进项税，同时，发票抵扣使得增值税有其独特的税制特点，使得它在世界范围内风靡，相比较一般零售税，增值税的优势更加明显。

Burgess.R和N.setni（1993）通过分析研究认为，增值税由于只对增值部分征收税款，其在企业的生产过程中，对企业的发展有着很大的促进作用。

这是由于增值税具有税收中性的特点，企业不会因为额外的生产而付出超额的税款，对于生产者和下游企业来说，其链条抵扣的效应，不会对企业的生产决策产生负面的影响。

《渥太华税收框架条件》（1998）中对增值税政策方面的制定给与以下五条基本原则性建议：

一是税收中性原则，税收应当寻求在不同的商务形式间、有着类似交易和条件的不同企业间、国内外企业间以及国际和国内贸易间保持中性和公平；二是效率原则，这体现在，一方面税收政策的制定需要使得纳税人的税收遵从成本降低，另一方面税务机关的征收成本也相应减少；三是确定和简便原则，税收规则应当清晰、简单易懂，从而使纳税人可以预知交易所产生的税收结果；四是有效和公平原则，各国应在正确的时间征收正确数额的税款，应将避税和逃税的可能性降至最低，并对存在的风险有相应的控制措施；五是灵活性原则，指的是具体的税收政策在执行过程中，应当能针对不同的情况都有相关的规定，在一定的范围内，比较灵活，以确保在经济发展的不同阶段，各项经济活动和行为均有法可依。

《OECD国际增值税/商品与服务税指引》（2013）中指出，增值税的核心设计特点是阶段性征收，增值税是对产品各阶段“增值”部分的征税。

从这方面来看，增值税与零售销售税（RST）即营业税不同，后者理论上只在销售的最后阶段对消费征税。

增值税的中心特征是企业不必承担税负，发票抵扣的机制能减轻企业在取得商品、服务或者无形资产过程中承担的增值税纳税义务，目前国际上，大多数国家在采用增值税制度的时候，相应都会搭配实行增值税的发票抵扣制度。

通常而言，采用增值税制度的OECD成员国对于经济交易过程中的所有环节都要缴税，并允许除了最终消费环节以外的交易所征的税款进行抵扣，这种特征赋予了增值税在国内贸易中的基本经济特性，即税收中性。

该指引旨在解决国际贸易中由于税务申报不一致所引起的税收的不确定性以及双重征收和非故意的税收征漏风险。

1.2.2国内文献综述

（1）对征收增值税优势的研究。

安体富（1995）认为：

由于增值税其独特的税收中性特性，使得在商品的交易和流通过程中，企业不会额外的多缴纳税款，避免承担额外的税收负担，对市场机制的效应无影响，同时，征收增值税有助于促进企业间平等竞争，有助于在不同企业间、国内外企业间以及国际和国内贸易间保持中性和公平。

严才明在（2007）认为，目前非中性的流转税制度，会影响到经济的正常发展。

由于两税并存中，存在重复性征税的问题，会导致经济发展的扭曲，不利于我国企业参与国际竞争，给企业缴税和税务机关征税都带来大量的困扰，不符合税收效率的原则，对公平竞争的市场环境营造也是一种制约，只有消除两种税种并存的局面，仅保留增值税才会避免该劣势。

平新乔等人（2009）指出，营业税对价格的影响程度较增值税更大，这是根据其建立的相应效应模型测算得出的结论，同时，也认为对于消费者来说，增值税相比较营业税来说，增值税的福利优势更高。

根据计算结果，他们推算出：

服务业企业，当前所缴纳的营业税如果折算成增值税的话,其税率高于18.12%,要多于我国目前增值税的标准税率，即17%。

杨兰慧（2009）通过分析2009年消费型增值税改革后企业固定资产投资的变化及财务报表的变化，认为消费性增值税的改革，能够促进企业技术设备的更新换代，提高企业的长期资本营运效率，在长远方面，大大增加了企业的竞争力，为企业的可持续发展带来契机，给企业更高水平的经营效益带来可能性。

马昕（2011）认为，高新技术企业在增值税改革后，因为研发支出的变化，其在增值税改革后，降低了企业的实际税负，从而提高了企业的利润，使企业盈利能力有了提升，为企业的长远发展奠定基础，有助于我国经济结构的升级优化。

（2）对征收营业税劣势的研究

黄晓朝（2009）通过理论研究认为：

现阶段第三产业由于征收的是营业税，其缴纳的营业税税款不能抵扣，税收负担较第二产业明显偏重，重复征税的劣势很突出，这对整个第三产业的发展，尤其是服务业来说，是非常不利的。

现行营业税由于实行的是5%至20%的差别税率，针对不同行业所适用的税率明显不同，这从根本上导致税负不公平。

兰州商学院的张欣（2010）研究了营业税税负不公对于具体的第三产业的影响，通过借鉴新西兰的税改方案，对比分析了目前“营改增”在交通运输行业实施的影响，对“营改增”的改革提出了自己的观点，分析了两税合并的迫切性，并对具体实施提出了政策性建议。

甘启裕（2011）通过对交通运输企业的数据分析，认为：

交通运输行业虽然征收的是3%的营业税税率，但是由于其不能抵扣购进的商品及劳务的进行税额，其实际的营业税税负为10.67%，若是征收增值税，将会明显降低企业的实际税负。

贾康（2011）认为：

目前营业税的税制结构对经济结构的优化升级调整有阻碍作用，对社会主义市场经济的深化发展非常不利。

中国的市场经济处于不断完善的过程中，需要财税体制的进一步支持，但是，现行的税制中，营业税的劣势越来越突出，对市场经济行为造成扭曲效应。

这是由于营业税的深层次原因造成的，由于其在交易各个阶段均要全额缴税，很对企业更加倾向于那种“大而全”及“小而全”的模式，这对社会化专业分工有着极大的阻碍作用，不利于市场经济的深层次优化发展。

（3）对“营改增”可行性的研究

我国税收管理体制的改革研究课题组（2009）指出“营改增”对税收管理权限调整方面的可行性问题。

如果营业税取消改为增值税，那么地税部门的管理职能将大大被削弱，甚至地税部门存在的必要性都存在疑问。

但从保证地方税收征管权利的角度来讲，即使营业税取消，地税部门仍有存在的必要。

但是国地税部门需要配合中央和地方的财税分权体制的完善进行组织分权改革。

龚辉文（2010）对“营改增”后，怎样协调国税与地税的征管范围及征管比例进行了分析，他主要运用的方法是：

假设目前营业税所征收的九个科目，已经完全转换为增值税的征收对象，并纳入增值税的征收范围，对其中各个项目的税率及如何征收等进行了初步的研究分析。

赵丽萍（2010）分析了我国“营改增”试点的推进过程，指出先从金融保险业和交通运输业下手，更有利于促进整个社会产业结构的调整。

同时也考虑了，现行增值税由于税率的局限性，建议对扩围后新纳入的征收增值税的行业采取差别的增值税税率，平衡其税负，在过渡期间可以给予适当的政策优惠，保证税改的平稳过渡。

孙钢（2011）通过模拟分析“营改增”对不同行业的影响，认为：

如果建筑业进行“营改增”试点的话，其税负可能增加，而房地产企业实行“营改增”试点，则其税负下降的比例将会超过一半。

对于交通运输业，由于购进的设备价值高，有些年份会导致无税可征的现象，但有些年份会大比率的缴税。

对于大多数服务类企业而言，由于人力成本占的比重较大，无法抵扣的成本比重高，抵扣有限，会造成税负的增加。

杜欢（2012）通过假设营业税转增值税，对上市公司行业流转税额、营业利润、净利润和财务指标的分析，得出结论：

“营改增”对建筑业、房地产业和交通运输业而言，会降低其税负。

建筑安装业在“营改增”改革后，其税负将大幅下降，净利润也明显提高，使得建筑安装类企业成为享受税改福利的最大收获者。

与此同时，交通运输业和房地产企业在“营改增”后的净利润水平也有所提高，盈利能力和收益率都有明显提升。

通过大量的数据分析后认为，“营改增”对于大多数企业来说，都是利大于弊的。

罗春（2012）分析了“营改增”对交通运输行业的影响，通过对目前在上海已经开展“营改增”试点的东方航空公司的分析，认为：

“营改增”对增值税抵扣链条进一步优化，以及避免重复性征税都有明显的作用，在试点地区已经取得很大的进展，是财税体制改革的又一重大突破。

文章通过深入的数据调查分析，以模拟分析方法，将测算的数据与实际数据相比，发现东航的流转税税负下降幅度明显，明显提高了东航的净利润。

“营改增”后，积极应对税务环境的变化，为试点地区企业的进一步发展带来契机。

但是由于“营改增”的相关政策仍不够详细，在具体落实方面仍然存在不小的问题，对于航空运输类企业来说，还需要“营改增”配套政策的落地。

1.3研究框架和研究方法

1.3.1研究框架

第一部分作为导论，通过介绍“营改增”执行的政策背景，结合相关文献综述和法律法规，来进一步阐明对房地产行业的“营改增”施行政策进行研究的必要性及重要性；第二部分主要对“营改增”中涉及的税种进行系统的分析，从理论层面对具体税种进行剖析，分析“营改增”的必要性及意义，同时也对目前“营改增”的执行情况和部署做了基本的介绍；第三部分从房地产行业与税收的相关性角度进行分析，从税种、税负和本次税制改革方面分析“营改增”对房地产企业的综合影响，并对其影响程度也进行了一定的分析；同时也分析了“营改增”对房地产行业产业链的税负影响，着重分析上游下游企业在执行“营改增”后对房地产行业的税负影响和转嫁情况；第四部分主要是根据万科2013年报中公布的财务数据，测算“营改增”后万科的税负及利润变动情况，通过分析对比，以具有很高代表性的企业分析为例，尝试总结“营改增”对整个房地产企业的共性方面的影响；第五部分，通过前文的综合分析，总结笔者的观点，提出“营改增”进程中房地产行业面对税务环境变化应采取措施的建议，同时对“营改增”在房地产行业的执行与推进过程中需要注意的问题，给予了一定的建议。

1.3.2研究方法

在研究过程中，本文主要通过查询文献资料以及证券交易所上相关资料为前提，运用定性与定量相结合的方法，分析与研究“营改增”对房地产行业的影响。

主要有：

（1）文献研究法。

为了更好的完成本次论文写作，笔者从数据库、图书馆、互联网等各种渠道，搜集了从“营改增”在上海的首次试点到目前铁路运输业、邮政业在全国开展试点这一期间的大量关于“营改增”的信息，具体内容包括具体法律法规、期刊以及硕士博士论文研究资料，系统的了解“营改增”方面已经取得的成就，针对其中有益的因素，积极的借鉴，比较科学合理的分析“营改增”对房地产行业的综合影响，为最终高质量完成本次论文奠定了良好的基础。

（2）对比分析法。

笔者试通过空间范围与时间长度的不同，对比分析“营改增”对房地产行业的特定影响，重点是对“营改增”前后企业的税负对比变动情况，以及其他与房地产存在共性的行业（如港口行业，执行“营改增”前均有大额资产无法抵扣）与房地