朗诗第四粮库地块改造项目申请报告书.docx
《朗诗第四粮库地块改造项目申请报告书.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《朗诗第四粮库地块改造项目申请报告书.docx（43页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
朗诗第四粮库地块改造项目申请报告书
常州朗诗第四粮库地块改造项目
申
请
报
告
常州安邦南汇工程咨询有限公司
常州朗诗置业有限公司
目 录
附件
1、成本费用及效益指标测算表
2、开发公司营业执照
3、开发公司开发资质证书
4、规划部门审定的修建性详细规划方案图
5、建筑底层和主要楼层平面图、主要住宅户型图
6、地下室及地下停车平面图（含详细建筑面积、车位数统计指标）
7、环保部门出具的环评批复意见书
8、国有土地使用权出让成交确认书、国有土地使用权出让合同（经土地公开出让后签订，享有新开发权的合同）及所有附件（土地使用条件和要求、公建配套建设意见书、出让地块控制性规划图、出让用地范围图、拆迁范围图）
9、咨询单位营业执照
10、咨询单位资格证书
11、咨询工程师执业资格证书
12、咨询单位机构代码证
13、咨询单位税务登记证
编制人员：
韦忠勤裴国忠
审核人：
裴国忠
审批人：
韦忠勤
注册投资咨询工程师：
编制单位：
常州安邦南汇工程咨询有限公司
常州朗诗置业有限公司
二OO八年一月二十二日
第一章申报单位及项目概况
一、项目申报单位概况
企业名称：
常州朗诗置业有限公司
企业类型：
有限公司（法人独资）
法定代表人：
田明
注册资本：
5000万元人民币
实收资本：
5000万元人民币
企业地址：
常州市钟楼经济开发区星港苑1号楼301室
成立时间：
2007年9月26日
营业期限：
2007年9月26日至2037年9月25日
经营范围：
房地产开发及咨询服务；自建房租赁；商品房销售及售后服务；建筑装饰材料、建筑机械、金属材料、水暖设备、电器器材销售；自营和代理各类商品和技术的进出口业务。
（以上范围涉及专项规定的，须在办理专项许可手续后方可开展经营活动）
常州朗诗置业有限公司为南京朗诗置业股份有限公司于2007年9月进入常州市场后新注册成立的一家以从事房地产开发为主的分公司。
公司的开山之作“朗诗·熙园”，位于南京新街口地区，项目被评为南京市防治住宅质量通病试点示范小区，先后获得了2003年度南京房地产销售金额冠军、2004年度中国最具投资潜力楼盘、江苏省首家AA级智能住宅小区等殊荣。
公司现正在开发“朗诗·国际街区”住宅项目，总建筑面积35万平方米，是目前国内最大的节能舒适、绿色科技住宅小区。
公司的宗旨是应用科技手段，实现节能、环保、健康、舒适、安全、经济等方面的住宅功能，提升住宅产品的人性化指标，并形成产品序列，在实战中保持产品领先一步的优势。
公司的战略定位是以节能舒适住宅为方向，服务于中端及以上客户、做合作共赢的资源整合者，成为绿色科技地产的风向标。
公司在南京起步并获得成功后，又将目光投向了更宽广的发展领域，携资金、品牌、管理等优势，积极推进长三角战略布局。
随着无锡、杭州、苏州、项目的相继开发，公司在成为国内著名科技地产公司的道路上，又迈出了坚实的一步。
2007年又成功进入常州，在朗诗市场拓展团队充分准备的基础上，经过拍卖现场四个半小时的奋战，成功取得了常州第四粮库地块。
二、项目概况
1、项目名称：
常州朗诗第四粮库地块改造项目
2、建设单位：
常州朗诗置业有限公司
3、项目建设地点：
项目地块位于常州原第四粮库地块内，东接长江路，西临南运河，北侧为新建的多层住宅，南临新体西路。
地块周围树木林立，河水环绕，沿西侧南运河规划有20米预留滨河景观绿带，结合南运河的改选，这里将形成滨河公园。
区位图
4、项目建设规模：
项目开发项目用地总面积55240㎡，总建筑面积181156㎡，（其中地上建筑面积138080㎡，地下建筑面积43076㎡）建筑容积率为了2.5。
小区以小高层、高层住宅为主，相关配套公建结合小区会所及沿街商业设置，项目建成后，预计形成住宅1132户，可入住居民3623人。
5、项目投资：
106930万元人民币
6、项目规划与建筑设计目标：
（一）建筑设计情况
（1）设计思想
规划设计的目标是创造人与建筑、水、自然的和谐共生，强调居住空间的“滨水而居”的规划发展构想，充分利用该地块得天独厚的自然资源和区位优势，充分利用南运河及滨河绿带景观资源以及地块的特点，注重人与自然的和谐共生，坚持最大化引入自然景观，打造与自然共生的有机建筑，构筑水岸环抱的理想居住空间。
注意居住品质的均好性以及整体空间形态的塑造。
在沿西侧河道及北侧、东南侧边界布置18层、16层的中高层，在沿南侧地界及中心地带布置11层的小高层，形成了北侧及东西两侧高，南侧及中间低的空间形态，保证了每个单元良好的视线及充足的阳光及通风条件的同时，丰富了城市的天际线，沿河尽量取用小短板高层，最大限度引入运河景观资源，使小区无论从沿河、沿街还是从组团中心内部绿化看都呈现也优美丰富、令人愉快的风景。
强调“绿色建筑”理念，并贯穿规划、单体、节点、材料、景观、绿化等专业，节约用地、用水、用电，利用地源热泵系统，结合外墙外保温系统的整合，充分利用高舒适度科技节能技术，通过整合设计和科技集成理念，合理分配节能技术的增加成本，实现商业价值与社会价值的双赢。
（2）总体布局与设计
地块位于长江路西侧，南运河东侧，周围为规划路，主要出入口从长江路引入，顺应城市人流的主导方向，次入口设置于新体西路。
沿新体西路布置少量沿街商业，在基地东北角布置会所，避免了对小区的影响。
住宅为十一层、十六层、十八层的小高层，沿运河一侧为18层的小短板的高层，最大限度引入西侧运河及滨河绿带的景观，从小区内部的居民也能享受到优美的水景，沿北侧和东侧的住宅也是以十八层为主，最大限度地利用了地形，同时也对北侧已建住宅的影响达到最小，南侧和中部的住宅以十一层为主，使整个小区呈现“南低北高”“东西环绕”的空间形态，在极大丰富了城市轮廓线的同时，使小区空间暗合了传统住宅对空间的理念，同时对内注重传统的围合空间与现代开放式街区巧妙的结合与营造，使时代感与历史文脉的厚重达到巧妙的平衡。
沿河的小高层利用地形前后错开，丰富水岸轮廓线的同时保证了每个单元的采光和通风。
布局图
（3）景观规划
充分利用地块周边良好的自然景观资源，西侧沿河尽量布置十八、十六层小短板高层住宅，西侧尽端户型设置西向客厅及景观阳台，使尽可能多的住户可以俯瞰滨河美景，在争取最大水景的同时又留出了足够的通道将景观引入社会内部。
小区中心自然形成的南北纵深的景观绿轴把小区贯穿成为一个整体。
同时有利于南运河景观对小区中心的渗透，并顺应当地主导风向，将自然风导入社区，有利于小区内部小气候的调节和植物的生长。
将自然的风，水景以及阳光融入小区，为我所用，也使尽可能多的住户可以迎风而筑，推窗见绿。
小区绿地以集中绿地与带状绿地相结合，并利用微地形形成立体的层次分明的景观绿地，并围合的庭院中心绿地最大程度争取了绿化面积。
小区内集中绿地相应布置花木草坪，花坪水面，雕塑，儿童老人设施及铺装，绿地应尽可能多功能使用，地面停车全部采用草坪格停车，中心花园成为居民步行回家的捷径，道路结合景观进行的设计，力求做到“道而不畅，顺而不穿”。
（4）交通体系
小区主入口设于靠长江路一侧，主要车行道路为环路，绕小区一周，仅供紧急时消防车辆和搬家货车及救护车辆使用，并设有临时停靠点。
地下车库入口位于主入口广场附近，车辆进入小区后随即进入地下车库，由地下车库直接进入电梯入户，最大限度避免车辆交通对居住生活的干扰，实现立体人车分流，地面仅设少量临时及访客停车位以方便住户。
社区物管及社区配套用房设置在入口广场北侧的住宅底层，在基地南侧入口处设立了沿街商业，在基地东北侧设置了社区便民商业用房及其他相关配套用房，垃圾的处理用房设于北侧，方便居民同时避免了对居民生活的干扰，保证了小区环境整洁安宁。
交通图
（5）单体设计
合理运用建筑材料与色彩，采用高科技节能技术与绿色环保的建材，外墙采用挤塑保温材料和环保涂料，结合6+12+6LOW-E玻璃断热型材的外门窗及外遮阳卷帘，形成闭合的保温隔热体系，阻隔能量流失，建筑外形方正简洁，玻璃阳台与涂料墙面形成肌理的对比，创造出高科技住宅简洁精致，内蕴深厚的特点。
技术整合：
包括外围护系统，地源热泵系统、混凝土顶棚辐射制冷制热系统、置换新风系统、防噪音系统、同层排水系统、屋顶利用太阳能热水系统等，营造高舒适度，高品质健康生活。
高效简洁的单元平面设计：
一梯两户的平面组合，电梯、卫生间管道并集中紧凑布置，创造了丰富灵活、平面使用系数极高的使用空间，主要房间的开间都带到了3.0m以上，客厅3.6m以上，厨卫，客厅全明设计，保证了居住空间的基本品质。
户型图
各户型具体情况：
户型
建筑面积m2
得房率
套数
套数百分比
面积
面积百分比
A
80
79.15%
188
16.61%
15040
11.15%
B
88
85.40%
153
13.52%
13432
9.96%
C
89
79.80%
143
12.63%
12696
9.41%
D
130
87.90%
22
1.94%
2864
2.10%
E
131
87.60%
238
21.02%
31374
23.27%
F
126
84.16%
212
18.73%
26712
19.81%
H
179
87.60%
158
13.96%
28302
20.99%
J
248
89.80%
18
1.59%
4460
3.31%
总套数
1132
100.00%
134880
100.00%
90m2以下户型总建筑面积共41168m2，占住宅建筑面积的30.52%。
（二）结构设计情况
（1）、工程概况：
本工程为常州朗诗第四粮库地块改造项目，由一层地下室和十三栋主楼组成；建筑高度最高为57.6米，总建筑面积为181156平方米（其中地上建筑面积为138080平方米，地下建筑面积为43076平方米）。
（2）设计规范：
本工程按现行国家及当地有关结构设计规范、规程进行设计，其中主要包括：
①《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068——2001）
②《建筑结构荷载规范》（GB50009——2001）
③《混凝土结构设计规范》（GB50010——2002）
④《建筑抗震设计规范》（GB50011——2001）
⑤《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3——2002）
⑥《建筑地基基础设计规范》（GB50007——2002）
⑦《砌体结构设计规范》（GB50003——2001）
⑧《建筑工程抗震设防分类标准》（JGJ3——2002）
⑨其它地方性规程
（3）设计荷载
①建筑物楼面及屋面主要部位的使用活荷载标准值（KN/M2）
住宅2.0
消防楼梯3.5
屋面（上人）2.0
机房及设备用房7.0（或按实际设备重量）
车库5
消防车道20
②风载基本风压值W0=0.40KN/M2地面粗糙度按B类
③雪载基本雪压S0=0.35KN/M2
④设计使用年限
本工程设计使用年限为50年
⑤安全等级
本工程建筑物安全等级为二级
⑥抗震设防
本工程抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10，设计地震分组为第一组。
抗震等级及场地土类别按有关要求取值。
⑦上部结构
本工程大楼均采用现浇钢筋混凝土剪力墙结构体系。
⑧地基基础
按本工程所处常州市一般地质条件及拟建建筑物的特点，拟采用桩基础。
⑨地下室
地下室防水等级为二级。
地下室外墙采用防水混凝土，防水混凝土的设计抗渗等级为S6。
⑩结构材料
本工程梁、柱、楼板及地下室墙板的混凝土强度等级拟采用C30；钢筋采用I级钢筋（HPB235）和Ⅱ级钢筋（HRB335）；钢材采用Q235用Q345；墙体依据因地制宜原则采用当地墙体材料：
内隔墙采用轻质隔墙，外墙墙体采用防漏抗渗的墙体。
（三）给排水设计情况
（1）设计依据
①《建筑给排水设计规范》（GB50015——2003）
②《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045——95）
③《建筑中水设计规范》（GB50336——2002）
④《室外给水设计规范》（GB50013——2006）
⑤《室外排水设计规范》（GBJ50014——2006）
⑥《汽车库设计防火规范》（GB50067——97）
（2）设计范围
①室内给水（冷热水）、室内（污废水、雨水）、雨水回用系统；
②消防给水（消火栓、喷淋系统）；
③小区室外给排水。
（3）给水设计
①水源：
取自城市给水管，由基地周边南边新体路和东边规划路市政道路上给水管各引入一根进入本小区。
长江路现有城市给水管，可直接满足6层以下建筑生活用水需要；地块内多层建筑由城市给水管直供，高层建筑设给水增压站，水源由长江路引入，管径为DN200。
②冷水给水系统：
小区建筑群共用生活无负压变频加压生活泵房。
根据城市自来水水压、建筑性质及建筑高度，冷水给水系统分为高、低二个区，低压区为1—3层，由城市给水管道网直接供水；高压区为了4层以上（含4层），由设在地下室的无负压变频加压生活装置供水；高区供水分区设支管静压减压阀减压后供水，以使各用水点的出水水压不大于0.35MPa。
③热水供水系统：
住宅设置单元集中式太阳能热水系统，由设在屋顶的智能太阳能热水装置（带天然气辅助加压）将冷水加热后，送至各户卫生间的盥洗用水和厨房洗涤用水。
（4）排水设计
①排水要求及排放位置：
根据当前市政方面要求及甲方提供的资料，排水体制采用雨、污分流制，部分雨水汇集后排入雨水设备调节池。
初期雨水和多余的雨水排入市政公共雨水管道。
污水排至室外经管道收集后，接入市政公共污水管。
②污废水系统
高层建筑污水系统采用单立管特殊配件同层排水系统。
地下室的污水先汇流至集水井，再用污水提升泵提升后，排至室外污水管。
长江路现有D1000市政污水管进清潭污水处理厂。
小区内可使用DN400的污水管与其相联，解决污水处理问题。
③雨水系统
屋面雨水采用重力流排除系统，由管道排至室外。
部分雨水汇集后接入小区雨水回用中水处理站调节池，作为中水水源的补充。
初期雨水和多余的雨水排入市政公共雨水管道。
小区内可使用D700的雨水管道，解决雨水排放问题。
④雨水回用系统
雨水回用系统供应范围为部分室外道路、绿化浇洒、景观等用水，供应系统分为一个区，各用水点的出水水压不大于0.35MPa
⑤雨水回用处理及提升设备
雨水回用处理设备：
回用处理设备选用一套生物处理中水设备，在该设备前置一个调节水池，以调节高峰时排水量。
雨水作为中水水源的补充。
在该设备后设一个中水调节池，以调节高峰用水量。
提升装置：
在地下室车库卫生间等处设污水坑，坑底设潜污泵，将污水提升后送入室外污水管。
在消防电梯及地下室层车库、水泵房等处设集水井井底设潜水泵，将废水提升后送入室外雨水管。
（四）消防给水设计情况
（1）用水量：
①消防栓消防给水系统用水量：
消火栓用水量：
室外20升/秒，室内30升/秒；火灾延续时间2小时；小时用水量180M3/h；一次火灾用水量360M3。
②自动喷水灭火系统用水量：
自动喷洒用水量：
地下车库（中危二级）38升/秒；火灾延续时间1小时；小时用水量137M3/h；一次火灾用水量137M3。
（2）消防水源及消防水池容量：
高层建筑群共用消防水池和消防泵房。
消防水源为城市自来水，由基地周边市政道路上市政给水管各引入一根给水管进入本建筑。
消防水池容量按满足2小时室内外消火栓消防用水总量计算，其容量为500立方米。
（3）室内消火栓消防给水系统：
消火栓消防给水系统分为一个区。
在屋顶设消防水箱储存18立方米消防用水（与喷淋系统合用）。
在水箱的出水管上分别设置气压供水设备，以保证消防设备末端的供水压力。
系统压力不大于0.1MPa。
消防给水管均联成环状，并用阀门分成若干独立段，以保证检修时关闭的竖管不超过一条。
在室外设消防水泵接合器。
在消防电梯前室、走道、楼道间等明显易于取用的地点设置消火栓，其间距以保证同层相邻两个消火栓的水枪充实水柱同时达到室内任何部位，同时考虑各防火分区的要求。
（4）自动喷水灭火系统：
按照《高层民用建筑设计防火规范》的部分条文，在地下车库，设置自动喷水灭火系统。
根据建筑高度和《自动喷水灭火系统设计规范》的要求，地下车库自动喷水灭火系统为1区。
屋顶设消防水箱储存18立方米的消防用水（与消火栓系统合用）。
地下车库喷头采用74。
C温级闭式易熔金属喷头。
系统设5个报警阀，每个报警阀控制的喷头数均不超过800个，每个防火分区的管道自成系统。
在每个防火分区的总水平干管上设置一个水流指示器，以使消防控制室的显示屏上显示出正在动作的喷头所在的层数及区域。
报警阀、水流指示器、压力开关、水泵等装置的运行情况都在消防控制室的显示屏上显示出来。
水流指示器用来各消防控制室报警，压力开关用来启动水泵。
在室外设消防水泵接合器。
（5）室外消火栓：
利用周围道路上的市政消火栓，并根据需要在小区周围增设室外消火栓。
（五）电气方案设计情况
（1）设计依据
《住宅建筑规范》（GB50368——2005）
《住宅设计规范》（GB50096——1999）
《住宅性能评定技术标准》（GB/T50362——2005）
《江苏省住宅设计标准》（DGJ32/J26——2006）
《居住区供配电设施建设标准》（DGJ32/J11——2005）
《住宅小区通信配套设施建设标准》（DGJ32/J17——2006）
《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045——95）
《建筑物防雷设计规范》（GB50057——94）
《建筑物电子信息系统防雷设计规范》（GB50343——2004）
《智能建筑设计标准》（GB/T50314——2006）
《有线电视系统工程技术规范》（GB50200——94）
《综合布线系统工程设计规范》（GB50311——2007）
《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T1——92）
（2）设计范围
10/0.4KV变配电系统（用户变）；电力配电系统；照明系统；建筑物防雷；按地系统及安全措施；火灾自动报警系统；有线电视系统；通信、信息网络系统；安防系统。
（3）变配电系统
长江路现有10KV电源供应，项目地块可按规划要求设计开闭所，并与供电部门协调，引入小区，作为小区内供电电源。
①负荷等级变频调速生活泵、变配电所、通迅、安防机房设备、消防用电设备（如：
消防水泵、排烟风机、消防中心电源）和应急照明属一级负荷，物管中心、车库潜水泵属二级负荷，其余为三级负荷。
②供电电源向供电部门申请两路高压电源，由新体西路侧引入。
小区拟于地上设开闭所一座，临街变（公变）三座，地下设用户变（专变）一座。
开闭所两进十出，进线在开闭所汇集后，除两路引至地下用户变外，其余供地上居民用临街变。
用户变电所拟设置四台变压器，分区域供地下室用电及小区水泵、地源热泵等设备用电。
③供电系统高压侧采用省标简化电气接线：
每回路各装设一台进线负荷开关、两台负荷开关-熔断器组合电器、两台1250KVA及以下干式变压器。
高压不联络。
0.38KV侧采用分段单母线接线。
平时母联开关断开，两路电源同时分列运行，当一路低压总开关非故障跳闸时，母联手动投入，由另一台变压器首先保证一、二级负荷用电。
低压总开关与母联开关之间设操作闭锁及电气联锁，任何情况下只能合其中的两个开关。
④计量、补偿方式
计量方式为高供高计。
在低压供电系统对电力负荷实行分计量。
无功补偿方式为变电所低压侧集中补偿，将高压侧功率因素自动补偿至0.9以上。
并要求荧光灯，气体放电灯单灯就地补偿，使其功率因素不小于0.9。
（4）配电系统
低压配电电压为220/380V。
各单体每层均有配电间（内附竖井），用来敷设垂直干线和设置层配电箱。
对于单台大容量或重要负荷采用放射式供电；对于照明及一般负荷采用树干式与放射式相结合的供电方式。
消防用电设备、电梯等设备用电均采用专用回路。
一级负荷（含消防设备）；采用双电源供电并在末端互投。
二级负荷；采用双电源供电，并在适当位置互投。
三级负荷；采用单电源供电。
各个人防区域的照明、电力各自成配电系统，独立回路配电。
住户配电箱回路和插座数量按高档标准配置。
（5）照明系统
①根据使用性质、功能要求和使用条件，按不同标准分别选取照度标准且符合相关国家规范。
配合建筑装潢需要，采用并新型节能型灯具及光源。
照明控制推荐智能型。
②各重要场所、出入口、疏散通道、重要机房等处设应急照明及疏散指示标志。
③小区内道路、庭园及建筑小品，建筑物泛光照明等同期进行设计。
（6）建筑物防雷及安全接地系统
①按年预计雷击次数及建筑物使用功能划分建筑防雷类别，并进行防雷设计。
②各建筑物设总等电位联接。
卫生间、浴室做局部等电位联接。
③配电系统接地采用TN-S型式，综合接地电阻不大于1欧姆。
（7）火灾自动报警系统
①采用控制中心报警系统。
物管设消防控制中心。
控制中心内有集中火灾报警控制器及联动控制设备。
②各单体建筑按需设置区域火灾报警控制器。
③住户设有害可燃气体泄漏报警。
（8）有线电视系统
采用HFC模式，860MHZ邻频传输系统，并开通双向宽带综合信息服务。
（9）通信、信息网络系统
每户设智能化系统配线箱和标准RJ45数据口。
户内采用综合布线技术，以满足多媒体及计算机数据通讯的需求。
进户线数和电话、电脑插座配置数满足使用功能需求。
由长江路现有电光览接入，按有关专业部门要求配置通信机房及有线电视机房。
（10）安全防范系统
配置用界安全防范系统、公共区域安全防范系统、家庭安全防范系统和安防监控中心。
（11）管理与监控系统
依据需要设表具数据自动抄收及远传系统、建筑设备监控系统和物业管理系统。
（六）暖通方案设计情况
（1）设计依据
《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019——2003）
《建筑设计防火规范》（GB50016——2006）
《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分）（JGJ26——95）
《公共建筑节能设计标准》（GB50189——2005）
《地源热泵系统工程设计规范》（GB50366——2005）
《住宅设计规范》（GB50096——99）
《住宅建筑规范》（GB50368——2005）
《江苏省民用建筑热环境与节能设计标准》（GB32/T478——2001）
《江苏省住宅设计标准》（DJG32/J26——2006）
（2）设计内容
①地源热泵主机房系统设计
②空调末端设计
③消防通风及人防通风设计
（3）地源热泵主机房系统设计
①空调冷热源采用集中的空调主机设计。
主机共分为两组，每组两台。
一组供应每栋楼屋顶的新风机组，夏季供回水温度为7/12度，冬季供回水温度为35/30度；一组供应天棚顶埋管辐射系统，夏季供回水温度为18/20度，冬季供回水温度为28/26度
②地埋管采用钻孔垂直埋管，钻孔间距5m×5m。
孔内采用SDR11系列ф25×2.3mmHDPE管，承压1.25MPa，单U连接。
（4）空调末端设计
①住宅采用天栅辐射供冷方式，天棚辐射供暖与供冷系统由预埋于钢筋混凝土楼板内的盘管组成，盘管材质采用耐热阴氧聚乙烯管（PE-RT），阴氧密度（DIN4276）在70度时0.8MPa，盘管规格为D20×2.0。
②新风由设于屋顶的新风机房通过若干竖管向下送至各套住宅，为保证进入各套住宅的新风量恒定，每套住宅的连接支管上均设置一个定风量调节阀。
（5）消防通风及人防通风设计
①住宅设24小时运行的集中送新风与排风系统，新风通过竖井内的新风管与布置在地板下的送风支管从地板送风口送入每套住宅的卧室、起居室等，排风口设于卫生间和厨房。
低速地板送风与顶部排风的
升级会员 