微观经济分析房地产.doc
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因为房地产的生产要素之一土地是有限的，这种要素的有限性决定房地产的供给必定是有限的。
而人口的有效需求又是不断增长的，所以，房地产的供给方在交易中占有优势，所以，房地产市场是不完全市场。
（我们要知道完全指的是完全竞争，不完全是指不完全竞争2.1.1 供给及其影响因素
微观经济学中的“供给”，是指生产者或买方在某一特定的时间内在每一种价格下对一种商品愿意且能够提供出售的数量。
如果生产者对一种商品虽然有提供的愿望，但没有提供的能力，就不能算作供给。
影响供给的因素很多。
经常起作用的因素有：
商品的价格、生产的技术水平、生产的成本及其他商品的价格。
⑴商品的价格。
商品的价格是决定该商品供给量的重要因素。
生产者是以利润最大化为目标。
一般情况下，商品的价格上涨时，生产者就会设法增加这种商品的供给量；价格下降时，就会减少供给量。
⑵生产的技术水平。
生产的技术水平是决定该商品供给量的另一个因素。
通常，生产的技术水平低，供给量小；生产的技术水平高，则供给量大。
⑶生产的成本或生产要素的价格。
土地、劳动、资本等生产要素价格的变化会导致生产成本的变化。
成本下降会增加利润，从而会增加供给；反之，成本提高会减少利润，从而减少供给。
⑷其他商品的价格。
这里的其他商品是指使用相同资源进行生产的商品。
（比如汽油、柴油、塑料）相关商品的价格发生变化，将引起生产者生产机会成本的变化，并进而导致资源的重新配置和供给的变化。
如果生产者的商品价格没有变动而其他商品价格上涨，或者生产者的商品价格虽有上涨但上涨的幅度不如其他商品，在没有技术限制的条件下，则生产者会转而生产其他商品。
于是，价格没有变动或价格上涨较少的商品的供给量就会减少，其他商品的供给量就会增加。
⑸预期。
除了上述因素外，预期也是影响商品供给量的因素。
当生产者预期他们生产的商品价格近期会上涨时，就会减少这种商品的当期供给量。
（现在的房地产企业惜售现象）
2.1.2 供给规律与供给曲线
如果单独研究某种商品的价格与其供给量之间的关系，在假定其他因素不便的情况下，可以用如下的供给函数来表示：
Qs=f（p）式中，Qs为对某种商品的供给量；p为该商品自身的价格。
通常，在影响供给的其他因素既定的情况下，商品的供给量与其价格之间存在正向的相关关系，即商品价格上升，则供给量增加；商品价格下降，则供给量减少。
这就是通常所说的供给规律。
符合供给规律的供给函数可以绘制成如下图所示的的供给曲线。
Q代表供给量，P代表价格，此时的曲线向右上方倾斜，斜率为正。
这也是微观经济学最常用的一种供给曲线。
2.2土地供给
所谓的土地供给，就是可供利用的土地数量，即地球所能提供给社会利用的生产和生活用地的数量。
土地的供给分为自然供给和经济供给。
2.2.1 土地的自然供给土地的自然供给是指地球可供人类利用的土地数量，又被称为物理供给或实质供给，包括已利用的土地资源和后备的土地资源。
1．土地自然供给的特征
从全球范围看，土地自然供给总量是恒定的、无弹性的值，不受价格等社会经济因素的影响。
此时，土地供给曲线如图2-2所示，是一条垂直的曲线。
需要说明的事，在某一地区的某一历史时期内，土地自然供给量在保持相对稳定的前提下，会随人类开发利用土地能力的提高而有所提高。
如某一宗原本无法使用的土地，在先进的土壤改良技术条件下，可供种植农作物使用。
土地自然供给受下列因素的制约：
⑴与人类生产生活有关的气候条件；⑵与植物生长有关的土壤质地和气候条件；⑶可供利用的淡水资源量；⑷可供人类利用的生产资源量；⑸交通的便捷程度。
由此可见，土地自然供给属于资源的范畴，其供给量的大小与生产技术水平有关，与经济类的因素无关。
2．土地自然供给的衡量指标
衡量土地自然供给量的标准不仅包括土地面积的大小，还包括土地作为一种重要的生产资源向人类提供所需物质产量的大小。
衡量指标主要有土地生产潜力和土地承载力。
土地生产潜力是指在一定外部条件作用下，植物生产，包括作物、牧草、林产品等第一性生物质产量可以达到的上限值。
承载力概念原来是物理概念，如今广泛应用于经济、环境和社会等各个领域。
土地承载力是指以土地经济生产潜力、未来人口的营养膳食标准水平预测数据为基础，推算出来的单位面积可以持续供养的人口数量上限值。
影响土地承载力的因素主要有：
⑴地域的开放程度。
一个开放的系统和封闭系统的土地承载力有很大区别。
在一个开放系统中，资源的互补可以大大提高一个地区的土地承载力。
而一个封闭系统中，由于某一资源的匮乏会使得土地承载力大为降低。
（比如日本，没有资源也可以养活很多人，就是因为其处于开放的环境中）⑵时间规定性：
一个地区短期内土地承载力会高于长期发展的土地承载力，但短期内对资源环境的过渡开发和利用，会造成未来土地承载力的降低。
因此，土地承载力应建立在可持续发展的概念上，不能只考虑短期效应。
⑶生产力水平的高低。
不同的生产力水平下，对资源的利用程度和产出水平会有很大差别，因此，土地承载力会随着生产力水平的提高而提高。
在确定未来土地承载力时必须考虑到技术进步的作用。
⑷生活水平的高低。
在同样的产出水平下，不同的生活水平需求会有完全不同的土地承载力。
很显然，土地的承载力会随着生活水平的提高而降低。
⑸分配方式和社会制度。
不同的分配方式将导致土地承载力的差别，一个平均分配资源和财富的社会的土地承载力无疑大于一个贫富差距很大的社会。
（6）不同的目标下的土地承载力。
如果仅仅考虑维持人们的最基本生活需要，那么得出的就是一个地区所能容纳的最大人口数量。
如果要达到一个理想的或最优的目标，则实际上得出的是适度人口数量。
2.2.2土地的经济供给
所谓的土地的经济供给，是指在自然供给的基础上，经过开发，可为人类直接用于生产、生活等各种用途的土地数量。
1．土地经济供给的特征
土地的经济供给在一段时间内是个变量，其供给量是有弹性的，通常会随着经济的发展而增加。
土地经济供给的增加，不仅包括总量的增长，更重要的是包括因用途转换而导致的某种类型土地的数量提高。
土地经济供给与自然供给有密切的联系。
一方面，土地自然供给是经济供给基础，土地经济供给只能在自然供给的范围内变动，亦即某一区域内的土地自然供给是经济供给的上限。
另一方面，与自然供给强调土地的资源性不同，经济供给主要针对不同的土地用途，更侧重土地的资产价值。
2．影响土地经济供给的因素
各类土地的自然供给：
某种用途的土地自然供给从根本上限定了该用途土地经济供给的范围。
如土地自然供给的是草原，那么土地的用途作为粮食区就是不合适的。
社会需求:
社会需求的变化能促进土地利用方向上的变化，从而影响各种土地经济供给的数量。
如城市性质的改变，能催生对某种用途土地的需求，进而推动城市用地结构的变化。
如某城市是旅游城市，那么在其他大型工业，尤其是有污染的工业上的用地就应该受到控制。
某种社会产品价格上升，会导致该类产品生产所需的土地价格上升。
在规划或行政区划允许的范围内，这类土地的经济供给会随着提高。
如90年代有几年大米的价格很高，很多农户就把玉米地改成稻田。
城市规划：
城市规划或土地利用计划管制严格的地区，土地用途转换会非常困难。
该区域的土地经济供给弹性就不大，未来增长空间也会受到限制。
2.3需求
2.3.1 需求及其影响因素
微观经济学中“需求”是指在某一种特定时期内，对应于某一商品的各种价格，消费者愿意而且有能力购买的商品数量。
如果消费者对一种商品虽然有购买的愿望，但没有购买的能力，就不能算作需求。
把握需求的概念时，要注意其中的涵义：
一方面，需求是与特定的商品价格相关的数量概念，是消费者愿意而且有能力购买的商品数量；另一方面，需求是一个流量概念，必须要与特定的时间范围相联系。
影响需求的因素：
⑴商品的价格。
商品的价格是决定该商品需求量的重要因素。
消费者是以效用最大化为目标的。
一般情况下（特殊情况：
买涨不买跌），商品的价格上涨时，消费者就会设法减少这种商品的消费量；价格下降时，就会设法增加该商品的购买量。
之所以产生这样的现象，可以用替代效应和收入效应来解释。
一种商品价格变动，会对消费者产生两方面的影响，一是使一种商品的相对价格发生变动，二是使消费者的收入相对以前发生变动。
由于一种商品价格变动而引起不同商品的相对价格变化，进而导致消费者在保持效用不变的条件下，改变对商品消费的量，被称为价格变动的替代效应。
而由于一种商品价格变动引起的消费者实际收入发生变动，进而导致消费者对商品需求量的改变，被称为价格变动的收入效应。
一种商品价格变动对商品需求量的总效应，可以分解为替代效应和收入效应两个部分。
即：
总效应=替代效应+收入效应。
⑵消费者的收入水平。
消费者的收入水平是决定该商品需求量的另一个因素。
通常，消费者的收入水平低，则对商品的需求量小；收入水平高，则对商品的需求量大。
这样的商品被称为正常商品。
但是，应当注意的是，不是所有商品的需求量都会和消费者的收入呈正相关关系。
随着消费者的收入增加，对有些商品的需求量则会下降。
需求量随收入增加而减少的商品，被称为低档品。
（这个概念是相对的）
⑶消费者的偏好。
消费者的偏好是影响消费者的购买决策的重要原因，也是决定商品需求量的重要因素之一。
在价格等条件不变的情况下，消费者对某种商品的偏好越强，购买时愿意支付的代价就越高，其需求量也会越大。
⑷相关商品的价格。
从消费者的角度来看，相关商品可以分为可相互替代的商品（互替品），如咖啡和可可，及可以互相补充的商品（互补品），如汽车和汽油等。
在互为替代品的商品组合中，一种商品的价格上升，会引起另一种商品的需求量增加；在互补的商品组合中，一种商品价格上升，会引起另一种商品的需求量减少。
（课堂作业：
列举更多的互补品和互替品，训练发散性思维）
⑸预期。
除了上述因素外，预期也是影响商品需求量的因素。
当预期某种商品的价格近期会上涨时，就会增加对这种商品的当期需求量。
2.3.2需求规律与需求曲线
Qs=f（p）
2.4土地需求
所谓土地需求，从经济学意义上讲，是指投资者或开发者在一定价格条件下愿意购买且具有支付能力的土地数量。
对土地的需求可以分为对土地自身的需求和将土地作为生产要素时的派生需求等两种类型。
1.对土地自身的需求
对土地自身的需求可以视为土地产品需求。
其中，将土地视为一般产品时，其需求-价格关系符合常规需求规律的要求，即在其他因素不变的情况下，一般状态的土地产品需求量与价格变化成负相关关系。
如图2-2
当土地作为投资性或投机性产品出现时，土地的需求曲线如图2-3所示，特殊状态下的土地需求曲线表明，土地购买者将土地视为投资或投机对象时，购买土地的目的是为了“囤积居奇”，以谋求更大的利益。
于是，土地需求与价格会呈现正相关关系。
2.派生需求
与产品市场的需求不同，土地作为生产要素时的需求不是来自消费者，而是来自生产者。
此时的土地需求被称为派生需求或引致需求，即生产者购买生产要素不是为了满足自己的需求，而是为了生产产品以满足消费者的需求。
如消费者对住宅产品的直接需求，引致或派生了开发商对土地的需求。
2.5地租理论
2.5.1地租理论
1.地租理论的产生和演变
在17世纪中叶至19世纪初，资本主义的经济制度正处于产生和成长的阶段，当时的一些政治经济学家，大多以劳动价值论为基础对地租问题进行了探讨，这是古典经济学家的地租理论。
在19世纪中叶以后，一些西方经济学家又从土地使用价值角度去研究地租问题，形成了新古典主义的地租理论。
⑴威廉"配第（1623-1687）的地租理论
配第是古典主义经济学的奠基人。
其理论把分配后剩下的谷物看作是地租。
把剩余价值与地租等同起来；同时看到级差地租问题，认为不仅土地的丰腴程度不同会造成级差地租，而且距离市场远近不同，投在等量土地的劳动力不同也会产生级差地租。
⑵佛朗斯瓦"魁奈（1694-1774）的地租理论
魁奈是重农学派的创立者。
他的地租论是“纯产品”学说，他把社会不同的生产部门分成两类：
扩大财富的农业部门——农业；使财富增加的部门。
认识到剩余价值不是在流通领域产生的，而是在生产领域创造出来的。
⑶亚当"斯密的地租理论
最先研究了地租。
认为地租是私有制后出现的范畴。
“使用土地的代价”“使用土地而致富的价格”这个代价是产品或产品价格超过补偿预付资本和“普通利润的余额”。
亚当"斯密已经看到了这个余额的真正含义，它不是利润，而是利润之上为土地所有者无偿占有的部分，也就是剩余价值的一部分了。
⑷大卫"李嘉图的地租理论
李嘉图在古典经济学家中，最充分的研究了级差地租的理论。
他对地租范畴进行界定，区分了一般意义地租和级差地租的不同。
一般意义的地租——租金是指农场主每年实际付给地主的一切，“假定有两个相邻的农场，其面积相等，自然肥力也相同；其中一个具有农场建筑的各种便利条件，而且排水施肥也很便宜，又有墙垣便利的分割开来；一个却全没有这些设施，那么使用前者所付报酬自然会比后者多，然而两种情况下所付的这种报酬却都会被称为地租”。
在李嘉图看来，上述两个差别是明显的，多付的“地租”是因为使用了各种设备，这个多付部分不是地租，而是地主所有的资本的利润。
⑸让"巴蒂斯特"萨伊的地租理论
萨伊已经不像前面的经济学家一样从劳动价值论来考察地租，而是从效用价值论来考察问题了。
他认为生产不是创造物质，而且创造效用。
他提出三要素论，即劳动、资本与土地。
凡生产出来的价值，都应归于劳动、资本和土地作用的结果。
因此工资是对劳动服务的补偿，利息是对资本服务的补偿，地租是对使用土地的补偿。
2.马克思地租理论
马克思考察了资本主义地租，建立了科学的地租理论。
在农业的资本主义生产关系中涉及到三个阶级关系。
一个是土地所有者；二是租地的农场主（资本家）；三是农业雇用工人。
农业资本家和其他资本家一样，通过组织各种生产要素进行生产获得利润。
土地、农业工人就是生产要素，资本家向土地所有者租种土地，雇用农业工人进行生产，建立起资本主义农场。
在资本主义农业中，农业资本家投资与土地，与其投资在其他工商业项目上一样，必须获得平均利润（讲解平均利润原理）。
如果他在农业上不能获得平均利润，那么他就会转向能够获得平均利润的行业，弃农经工或经商。
同时，大土地所有者把土地租给资本家，这个资本家为了获得这个特殊的生产场所，要在一定期限内按契约的规定支付给土地所有者一个货币额（就象借贷货币的人要支付利息一样）。
如果土地所有者的不到利息，宁愿土地荒芜。
这样，农业资本家所获得的剩余价值，必须分成两个部分，其中，相当于平均利润的那部分剩余价值，为农业资本家所有；超过平均利润以上的那部分剩余价值，则以地租的形式支付给大土地所有者。
为什么在农业部门，农业工人创造的剩余价值，在农业资本家攫取平均利润之后，还有一个余额作为地租缴给土地所有者呢？
总的来说就是土地的有限性和土地所有权的垄断。
绝对地租——劣等地——有人耕种说明能够赚到平均利润，否则会荒芜；其产品代表农产品社会价格
级差地租——优等地或中等地——比劣等地有效率，多出的产量代表超额利润，绝对地租加上超额利润都要以级差地租的形式给土地所有者，否则土地所有者可以租给别的资本家。
假定一个国家的劣等土地耗费资本为100的商品其出售价格是115，利润率是15%。
在假定中等地生产出等量的商品其成本为90，但同样按115出售，利润率为25%，这就有10%的超额利润。
这个超额利润不是产生于资本，而是产生于对土地私有权的垄断。
级差地租分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。
2.5.2地租的形成和确定
2.6土地价格
土地资源能否得到优化配置，土地资产能否实现保值增值，关键在于地价能否真正反映土地的市场交易本质，能否发挥其作为土地市场机制核心的作用。
2.6.1土地价格的内涵
根据马克思的劳动价值论，价格是由商品价值的货币表现，而商品价值是凝结在商品中的无差别的人类劳动。
在西方经济学家看来，价格是为了获得产品或劳务所必须付出的东西，通常用货币表示。
但自然的土地不是人类的劳动产品，不包含人类的抽象劳动。
那么，土地价格的内涵到底是什么呢？
土地能向人类永续提供产品和服务，即在一定的劳动条件下土地能产生收益，即地租。
购买土地的权利，实际上是在购买一定时期的土地收益。
因此，土地价格是为购买土地而支付的用货币表示的交换价值，是土地未来地租的资本化。
一般情况下，土地价格是指公开市场条件下形成的土地价格。
无论是土地估价还是土地交易，其价格条件是指公开市场。
事实上，在现实土地交易中，由于土地市场的特殊性，这种公开市场条件很难完全具备，这种价格也就很难形成。
2.6.2土地价格的特点
土地是一种特殊商品，其价格形式与本质与一般商品价格均不同。
1.土地价格是土地权益价格
土地是一种资产，能给人们提供恒久的产品和服务，而这种产品和服务的获得都是以获得土地权利为前提的。
因此，土地买卖实质上是一种财产权利的买卖，人们购买土地是购买获得土地收益的权利。
土地权利是一个权力束，包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权和土地抵押权等。
购买土地，获得某项权利，就可以相应的获得某项收益，因而，也就必须付出代价。
2.土地价格不是土地价值的货币表现
一般商品的市场供给和需求，共同决定该商品的市场价格。
然而，土地却不同。
在宏观上，土地的自然供给是不能改变的，土地的经济供给在短期内变动也很小。
因此，相对土地需求来说，土地供给的变动很小。
这样，土地市场的价格就主要由土地需求决定。
当社会人口增加，------上涨；反之，-----土地价格下跌。
微观上看，在某一具体区域市场上，土地的供给是可变的，特别是对某一种商品而言，在某一价格水平下，它可以在众多土地供给中选择自己需要的土地。
3.土地价格总体上呈上升趋势
经济发展；人口增加；土地减少
4.土地价格有强烈的地域性
因为土地位置的固定性，无法流动，所以各个市场很难相互影响，不能形成统一的市场均衡价格。
所以，土地价格一般是在地域性市场内根据其供求关系，形成各自的市场价格。
2.6.3土地价格的体系和分类
城市低价可以从不同的角度划分为多种类型，并组成地价体系，这里按照实际应用中涉及的地价进行分类，从四个角度分类。
1.按土地使用权交易管理层次划分
基准地价：
根据土地不同的使用类别、区位及基础设施配套、土地开发情况，分别评估测算的各类用地的平均价格。
基准地价是对土地交易市场进行调控，限制过低价格的交易，并为宗地地价评估或房地产投资进行可行性研究提供测算基础。
标定地价：
是以基准地价为基础，测算的具体宗地的价格。
出让地价是政府根据正常市场情况下地块应达到的地价水平而确定的某一地块出让时的最低控制价格。
交易地价是土地使用权转让双方，按照一定的法律程序，在土地市场中实际达成的成交价格。
2.按土地的出让方式划分
招标价；拍卖价；协议价
3.按土地的开发程度划分
熟地价和生地价（毛地价）
熟地是指已经完成了征地拆迁、七通一平等市政基础设施建设的地块。
生地是指未完成征地拆迁、七通一平等市政基础设施建设的地块。
4.按地价的计算方法划分
地面地价是单位占地面积的价格，即以地价总额除以土地面积。
楼面地价是指单位建筑面积的土地价格，即以地价总额除已规划允许建造的总建筑面积。
楼面地价是衡量地价水平的主要指标，与成本和利润直接相关。
投资者一般以楼面地价来计算投资收益。
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