成都市阳光卫士花园建设项目可行性研究报告.docx
《成都市阳光卫士花园建设项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《成都市阳光卫士花园建设项目可行性研究报告.docx（30页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
成都市阳光卫士花园建设项目可行性研究报告
####市阳光卫士花园项目
可行性研究报告
第一章项目基本情况
1.1项目背景
1.1.1项目名称
中国·四川省####市【阳光卫士花园】
1.1.2项目法人：
四川华夏中策量子实业有限公司
该公司由四川华夏策创投资发展公司（甲方）与四川省中策量子实业股份有限公司（乙方）合作组建。
甲方占项目公司股份的49％，乙方占项目公司股份的51％。
甲方职责：
提供指标和建设用地指标（810亩，即54公顷）及相应的各种优惠政策和后期建设资金筹备、销售市场等。
乙方职责：
负责筹建项目公司，投入建设资金1.5亿元人民币。
1.1项目概况
1.2.1建设地点
四川省####市龙泉驿区同安镇
1.2.2建设规模
l总用地面积：
54万平方米（810亩，即54公顷）
l总建设面积：
81平方米『其中住宅74.2万平方米，商业4.8万平方米，配套公建（医院、学校、配电房、管理房等）20000平方米』
l容积率：
1.5
l建设密度：
23.4％
l绿地率：
35％
l停车泊位：
2868个
第二章市场前景分析
2.1市场现状分析
2.1.1住宅
####近年来城市建设飞速反展，被联合国授予“最佳人居奖”。
综合竞争力指数已列入全国前列，房地产市场平稳及健康地反展。
根据本项目策划顾问公司香港威斯顿集团对####最新住宅楼盘的统计数据进行的分析资料，关于2005年####市住宅楼盘供应结构分析报告如下：
一、概述
5月31日####市正式公布了普通住宅楼盘的标准，我们试图从市场角度出发，通过对####市区及郊县地区在售的288个住宅楼盘（纯住宅或以住宅为主）进行整理分析，以期研究####市现阶段住宅楼盘的供应特征，探讨####住宅楼盘的整体供应结构和价格档次，为####开发商和购房者全面了解房地产住宅市场提供参考和借鉴。
本文所统计的在售楼盘中，市区（外环以内）为163个，附近区县为125个楼盘，总供应面积达到2326万平方米，其中市区内整体楼盘的在售均价为3702元/平方米，普通住宅的平均价格为3338元/平方米，郊区整体均价为2450元/平方米。
二、在售住宅楼盘供应总量特征
与周边区县比较，市区在售楼盘共计163个，供应面积为1396万平方米，分别占到整体市场57%和62%的比重，郊县虽然有部分大盘开发，但由于数量上难以与市区匹敌，总供应面积不到千万，仅为929万平方米，所占比重不足4成。
从整体供应来看，市区仍然是现阶段住宅项目供应的主体市场，在住宅的供应中占据着重要的主导地位，但不容忽视的是，随着郊区的快速发展和卫星城市的建设，郊区住宅楼盘的供应有望在近年赶超市区。
####市区和附近区县以住宅为主楼盘的供应数量及建筑面积情况表
区域位置楼盘个数比例建筑面积（万平方米）比例平均规模（万平方米）
市区1630.5713960.628.56
附近区县1250.439290.387.43
从上表可以看出，市区的住宅物业楼盘不仅供应量较郊县多，而且个盘开发规模也略大于郊区，达到8.56万平方米，其原因主要是由于三环与外环之间的楼盘规模较大，拉高了市区个盘供应规模。
四、郊区住宅楼盘供应特征分析
从####郊区（外环以外）在售的住宅楼盘情况看，龙泉和都江堰住宅楼盘的供应比其它区县更为活跃，双流、温江和华阳次之，其次为新都、郫县。
从物业形态而言，郊县楼盘中电梯公寓所占比例较少，多层是主要的供给类型，其次为花园洋房和别墅产品。
具体情况见下表：
####市附近区县住宅楼盘情况表
环域楼盘数量（个）所占比例总建面（万平方米）所占比例均价（元/平方米）主要建筑形态主要物业类别
双流160.13146.880.162252多层、低层普通住宅、别墅
温江150.12137.530.152314多层、低层、小高层普通住宅、别墅、电梯公寓
华阳100.0891.670.103215多层、低层普通住宅、花园洋房、别墅
都江堰260.21140.710.152416多层、低层普通住宅、别墅
龙泉240.19157.540.173130多层、低层普通住宅、花园洋房、别墅
新都150.1299.480.111758多层、小高层电梯公寓、普通住宅
郫县110.097451.300.082722多层、低层、小高层普通住宅、别墅、电梯公寓
其它区县80.0680.740.091509多层、低层的、小高层普通住宅、别墅、电梯公寓
总计1251929.0712450————
1、郊区住宅楼盘供应总量特征分析
从供应数量来看，都江堰和龙泉均达到21%的比重，其次为双流区域，占14%，新都和温江并列第三，所占比重为13%；从供应面积来看，各区域分布比较平均，其中龙泉供应面积略高，占到18%的比重，都江堰和双流以17%的分列第二；
2、郊区住宅楼盘供应价格特征分析
郊区总体均价为2450元/平方米，将各区域价格由高到低排列的话，依次为：
华阳、龙泉、郫县、都江堰、温江、双流、新都和其他。
除新都的价格仍比较适宜，仅为1757元/平方米之外，其余价位均在2000元/平方米以上。
其中华阳和龙泉的楼盘供给价格已经超过3000元的价位，这在一定程度上亦反映了政府政策及规划的导向性对区域房产发展的带动影响，华阳在近年内众多知名开发商相继进入，使得区域价格快速提升，目前区域平均价格已达到3215元/平方米，而龙泉的住宅价格亦有所提升，在售均价达到3130元/平方米。
六、####在售住宅供给结构特征总结
从以上分析中，我们认为####市当前在售的住宅楼盘的供应结构主要呈现出以下几点特征：
1.区县近年来房地产开发有所发展，但市区仍然是住宅楼盘开发和供应的主体。
2.市区内均价在3000-4000元/平方米之间的楼盘供应数量最多，大部分分布在市区城南、城东、城西的二三环之间以及城北的一二环内；2000元/平方米以下均为郊区楼盘。
3.市区二三环之间是住宅供应的热点地区，三环外次之；一环以内和一二环之间住宅物业平均价格最高，同时呈现出沿环线依次向外递减的趋势。
4.城南、城东和城西是住宅楼盘供应最活跃的地区；城中住宅价格受土地供应影响，持续居高不下，城南和城西延续着高尚生活圈的特点，住宅平均价格在除城中外的地区继续领跑。
5.建筑形态方面，小高层和多层是住宅楼盘最主要的形态；而在住宅楼盘的供应体量上，小高层、高层及超高层的规模较多层大，居前两位；多层的平均价格最低。
6.电梯公寓在住宅楼盘的供应数量和建筑面积上都占有绝对的优势和主导地位，其次是普通住宅，各种物业间价格差距较大，不同物业类型参杂分布。
7.从当前附近区县在售的住宅楼盘情况看，郊区是别墅的主要分布区；其中龙泉和都江堰住宅楼盘的供应比其它区县更为活跃，双流、温江和华阳次之，其次为新都、郫县；在住宅楼盘平均价格方面，华阳和龙泉最高，温江和郫县的楼盘均价次之，新都最低。
2.1.2商业
####市历来为商业集中地，市区内拥有世界知名商业零售巨头开设的大型市场。
本项目所处龙泉驿区同安镇，现居住人口近5万人，而尚未建有大型市场和集中的商业区，因此，商业楼盘在本区域内应有较大的发展空间。
2.2项目目标市场分析
2.2.2商业
大型主力店招商：
同安镇现居住近5万人口，仅本项目建成后，将新增居住人员近两万人。
具备了较大的消费的实力。
在此区域内，势必带来大型超市的入驻。
店铺销售对象：
自营者及投资者。
（详见第九章）
第三章项目定位
3.1项目SWOT分析
3.1.1优势（S）
1）自然环境
本项目地处####市龙泉国家级重点经济开发区同安镇，拥有浓厚的人文及自然资源。
其位于龙泉上风位置，地势开阔，周边无遮拦，自然环境良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。
2）交通环境
本项目位于环城路交汇处，来往有多条途经此地通往####市及周边城镇，加强了本项目于与周边各城镇之间的交流。
3.1.2劣势（W）
1）城市配套方面：
虽然本项目具有良好人文环境资源，但目前尚缺乏相应的城市配套设施，如大型医院、中小学校等（为此，本项目将配套建造医院、中小学校、幼儿园2万平方米）。
2）开发商品牌
开发商虽有相当的实力，但在本地仍缺乏本地市场知名度和品牌形象，这对将来项目开发及销售产生较大影响，导致销售成本及宣传成本的增加。
3.1.3机会点（O）
1）政府规划开发利好因素
龙泉政府提出将本项目周边规划成休闲、娱乐、度假业态。
这一利好因素必然会刺激项目周边商业经济的发展，带动房地产市场的升温，影响住房消费升温。
2）地理区位优势
目前龙泉房地产市场未真正成熟，但其地理区位的优势必然会赢得较大的发展趋势。
因此，此时介入龙泉地产市场，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给——需求”，便可以抢占“先机”。
尤其本项目独有地势，可从风水学上作文章，引入风水宝地概念，加以深化，突出优势。
3）客户资源充足
4）国际名牌企业的入住提高了龙泉本地的知名度
世界著名企业纷纷落户龙泉。
无疑在龙泉原有知名度的基础上，增加世人关注和青睐的焦点，为本项目开发提供了又一利好因素。
5）工业开发区汇聚了人气
龙泉工业开发区，随着城市知名度的提升，区位优势必然会快速发展而带来人气的上升，而本项目开发周期估计完全可以“借势造势”，为增加项目开发的安全性打下良好的基础。
3.1.4风险（T）
1）市场因素方面
从目前龙泉的房地产市场看，项目竞争同质化严重，已引起许多开发商的重视，按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。
那时，本项目还是具有一定市场竞争的风险性。
2）自身因素
商业地产的营销还未做大调整。
尽管本项目中商业面积较少，但仍需重点关注。
（详见第九章）
3.1.5综合分析
从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。
唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比”，追求产品供给——需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。
3.2项目定位
定位原则：
适应市场、创造差异性
定位：
舒适住宅----“"绿色家园”
宇宙是物质的，在时空的长河中，宇宙万物不断地变化着，物质的空间同样具有变化性、流动性和连续性，推动这个变化的动力也是其内在的矛盾，阴阳、日月、动静、虚实、高低等等均是一个矛盾体，但是，在某一段时空中，矛盾的双方又是相互依存的，形成一个完整的形象。
本项目规划遵循“天人合一”的自然规律及“以人为本”的消费理论，以优美的自然环境和现代化的配套设施服务于消费者，共同构筑世外山水园林、画中精品住宅，怡然度假胜地——”阳光卫士”生态园林式住宅之典范。
以中国传统文化为根，创建人、自然、建筑于一体的生态居住环境。
它具有绿化、休闲、交往三重功能，是人与人交往、人与自然对话的场所。
论语云：
“里仁为美”。
里：
居住区。
仁：
人情味。
“里”在现代人的理解中不单是居住区，还包括居住区的周边环境，“仁”的“人情味”包括两个方面：
首先居所应具有私密性（对个人而言）；其次应具有开放性（对小区的共享空间而言）。
3.3建筑产品定位
3.3.1设计定位
定位原则：
突出个性、具备创新思维
定位：
“纯生态型园林式住宅”之典范
集龙泉人文资源与现代高科技手段、现代材料相融合，开发出立体、三度空间的生态住宅商品。
一、居住环境的一度空间
一度空间，属消费者个人的私密空间，单元户内空间，合理的空间布局，良好的通风采光，业主可享受到最好的户型结构，并且可以根据自身需求营造自己所需要的一度空间，体会高科技带来的幸福感。
二、居住环境的二度空间
二度空间，指开发商“以人为本”营造的小区空间，具有科学的划分领域空间、组织空间的序列。
遵循人的行为轨迹，安排建筑群体。
充分利用土地，布置公共绿化，营造水景观赏景点，提高生活环境质量及亲密邻里关系。
保障环境质量，合理分配建筑密度。
独特的小区形象，满足业主精神需求。
三、居住环境的三度空间
三度空间，指小区周边可借用的自然环境，如江景、山景、水景，甚至都市风光也是住宅小区的一道风景线。
本项目具有得天独厚的自然环境优势，并利用两条交通要道，为业主的出入带来便利，使小区与外界的交流更加通畅，还可以利用该大道树立自我形象。
小区附近的足球场等，对度假住宅来讲都是不可多得的天然资源。
由一、二、三度空间构成了“纯生态型园林式住宅”产品的成功要素，也形成了”阳光卫士”居住+度假的独特个性，并创造了产品差异性，使产品更具有竞争力，为开发商达到未来市场期望值提供保障。
四、产品档次定位可行性
本项目概念包含了小区的规划合理性、户型结构的实用性，单体外立面的美观性等，不是高档材料的堆积，而是要美观漂亮。
在同等建造成本的基础上，设计出时尚舒适的、富有创意的单体及园林。
更重要的是户型结构的合理性、实用性及各种生活设施的配置。
例如：
安全设施系统、运动休闲中心、公共活动空间等充满人情味的居住环境。
3.3.2产品文化定位
定位原则：
讲究个性，追求共性，提升产品附加值。
定位：
人与自然环境相融合----绿野与住宅的对话。
传统与现代相融合。
3.3.3产品形象定位
定位原则：
提升企业品牌形象以及产品（物业）的知名度、美誉度、社会认知度。
产品形象定位不是开发商为自己产品随心所欲的定一个什么形象，而是顺应消费趋势、消费心理、消费追求、向往的，在消费者“心里”的定位。
在消费者心里树立起的产品形象，让消费者喜欢、认同并追求，并与消费者自己身份相匹配，使住在该小区的业主，有一张适合身份的“名片”。
3.4商业定位
3.4.1项目商业定位：
主题：
公园式场景商业街区
特征：
开放式——消费对象不限于“阳光卫士”住户，面向同安镇及整个龙泉；
公园式——面向全体公众自由出入的商业公园；公园内有体现若干国家及民族风格的特色区域和景点。
做到移步换景、并配置相应的休闲、游览、运动、娱乐设施（有些项目免费——如大众健身器具。
有些项目收费——如攀岩等。
）；
全景式：
——商业业态基本齐全：
日用品、服饰、美容、餐饮茶楼、KTV、录像厅等；
——商业中心小广场上设置表演舞台兼作商品促销展示，并设置夜间露天电影播映区；
——星级宾馆，满足该小区住户多为退伍退业转业军人前来拜望探亲的亲属亲友等所需。
3.4.2商业街区在花园小区的布局
主题：
分两期开发布局
——A区（第一期）：
目标群体——同安镇区域经济及整个龙泉；
——B区（第二期）：
目标群体——道路系统与####主城区接通后，扩展到周边辐射区域。
3.4.3商业街区面积配比
A区：
合计30000㎡。
主力店——11000㎡，大型综合超市；
美食广场——10000㎡，约30～40家；
服装美容等——3000㎡，约80间；
KTV及娱乐场所——1000㎡；
咖啡吧、酒吧等——2000㎡，约10间；
其他辅助业态——3000㎡，约50间；
农贸市场——1000㎡；
B区：
合计18000㎡。
商业总面积＝A区＋B区＝48000㎡。
3.4.4商业经营管理
主题：
招商与及商业物业资产经营管理
招商——招商对象及资源
招商策略（详见第九章）
原则——以主力店强势入驻带动销售，以提升整体商业售价。
销售——销售广告与促销（详见第九章）
销售策略（详见第九章）
资产经营——产权式商铺、物业租售、物业管理
第四章组织结构与人力资源配置
4.1项目机构建设
本项目采用公司董事长领导下的总经理负责制的管理架构，总经理任免由董事会决定，项目公司中层管理人员的任免由总经理确定（不含财务经理），项目公司的高层（副总级别），由总经理决定，但必须报董事会通过。
其他一般人员的任免和聘用由行政部和部门经理决定，并报总经理批准。
项目建设机构的五个部门：
4.1.1策划部：
主要负责项目开发策划工作。
具体为进行项目投资机会分析和可行性论证，做市场调查，拆迁安置，办理项目前期手续，在项目建设所需的相关手续，项目开发后期，组织进行项目验收，并办理产权手续。
4.1.2工程部：
主要负责施工单位，材料设备供应单位以及监理单位招标。
项目前期负责设计管理和工程概算和预算，项目建设过程中，负责施工管理和监理管理以及工程进度管理，项目后期负责工程决算审核以及工程验收和遗留工程处理。
4.1.3物管部：
主要负责工程项目物流和物业管理
项目前期对隐蔽工程进行了解和修正；项目加上过程中从事物流管理，为项目开发建设提供物质方面的支持，包括个项物资设备的采购；项目后期主要实施物业管理，待项目营运后，由业主委员会选出（招聘）物业管理公司后，再由物管部门移交小区物业管理。
4.1.4行政部：
为项目正常运转提供管理服务。
包括公司内部各部门的协调，公司对外协调以及对人力资源管理人员、公共关系人员、法律顾问、工程技术人员、后勤保障人员的招聘管理。
4.1.5财务部：
为本项目开发提供全部财务支持
上述5个部门个设部门经理1人，均向公司主管副总经理负责，副总经理向公司总经理负责，总经理主持全面工作，并向公司董事会负责。
4.2人力资源
根据上述机构框架，各部门人员配置如下：
总经理1人、副总经理2人、行政部3人、财务部3人、策划部3人、工程部8人、物管部5人。
第五章项目实施进度
5.1项目建设工期
本项目建设工期拟定计划为2年6个月（30个月），即从2005年10月至2008年4月。
5.2建设进度计划
根据本项目建设内容和规模，本项目分二期实施。
第一期建设小区30万平方米（2005年10月至2007年4月），预计包括前期手续办理，拆迁安置，工程建设需1年半（18个月）时间。
第二期建设50万平方米（2006年10月至2008年4月），预计包括前期手续补办，施工图调整，工程建设需1.5年左右（18个月）时间。
5.3项目进度计划依据
本项目实施二期开发建设主要依据项目地形状况，设计布局，工程建设周期客观性，项目销售市场预测以及本公司开发能力和合理利用资金进行滚动开发的必要性而确定的。
具体体现为：
5.3.1第一期30万平方米区域位于主干道上，是标志性建筑，先期建设而成，有利于树立小区形象，对二期工程销售具有推动作用。
5.3.2第一期是由中档户型住宅和大面积商业用房组成，根据市场预测，中档户型易于满足军队转业军人接受，而商业用房价值量大，先期建设有利于商业用房的销售或租赁，便于资金回笼，减少项目风险。
5.3.3二期项目可根据一期的销售反馈意见做调整后，做出优良户型，确保销售完成。
第六章投资估算
6.1建设投资估算依据
6.1.12000年####市建筑工程基价表及相应的取费表
6.1.22000年####市工程造价信息
6.1.32000年####市市政工程预算定额
6.1.4设备费用为目前市场参考价
6.1.5其他费用按国家及####市现行有关文件规定及配套政策计列
6.1.6市场融资年利率为6.04％
6.2建设投资估算范围与内容
6.2.1本项目投资估算范围主要涉及到：
前期准备、基础工程、主体工程、内外装修、室外环境、道路工程以及相关配套设备设施工程等。
投资估算内容包括固定资产投资，建设期财务费用以及国家对房地产开发所涉及到的相关费税。
固定资产投资主要对拟建项目的土建、安装、设备、室外附属设施及管网等费用进行测算，并对项目涉及的其他费用；土地费、勘察设计费、拆迁安置费、规费、建设管理费、销售费用以及水电气手续费和其他不可预测计费用作出估算。
6.3建设投资估算结果
6.3.1
项目前期费用估算表
项目金额（万元）计算依据
第一部分国土费用6787.40
一、土地成本1.1土地费用1.2灾害评估费1.3红线测桩费1.4用地管理费1.5出让金契税合计6480.02.03.0108.0194.46787.48万/亩估算估算2元/平方米*用地面积3％*出让金总额
第二部分前期费用10170.00
一、勘察设计费1.1可研报告1.2设计费1.3设计审核费1.4现状勘察费小计10.00810.0081.0050.00951.00估算10元/平方米*建筑总面10％*设计费估算
二、规划管理费2.1放线费小计10.0010.00
三、建设管理费3.1配套费及其他报建费3.2招投标费3.3质监费3.4定额测定费小计4860.020.0100.070.05050.060元/平方米*总建面（按经济适用房优惠政策应减免50％）0.04％*建安总额0.20％*建安总额0.14％*建安总额
四、人防费4.1人防建设费小计2430.02430.030元/平方米*总建筑面积
五、环保费5.1环境评估书小计10.0010.00估算
六、消防费6.1消防设施配套费小计243.0243.03元/平方米
七、其他7.1基础检测费7.2防雷手续费7.3电梯检测费7.4消防维护费7.5监理费7.6防疫验收费7.7物业资料费小计10.018.006.005.00400.005.002.00446估算估算估算估算0.8％*土建总额、估算估算估算
八、施工用水10.00估算
九、施工用电25.00估算
十、正式用水10.1设计费10.2立表费小计10.0100.00110.00估算估算
十一、正式用电11.1供电设计费11.2校检费小计10.010.0020.00估算估算
十二、正式用气12.1燃气设计费12.2初装费小计5.00860.00865.002000元/户，商业另计
总计：
16957.4
6.3.2工程成本估算表
项目单价合价（万元）计算依据
住宅建安工程费商业民配套公建建安工程费商业消防工程费商业、电梯供应及安装小区绿化景观600元/平方米700元/平方米150元/平方米25万/台50元/平方米44520.05440.01020.0500.002700.00砖混结构框架结构体系（含医院、学校）估标、预计20台含小区道路、路灯
合计54180.0
6.3.3管理费用
按总工期30月计，月平均支出30万，合计900万元。
6.3.4财务费用
因资金筹措及融资方案未最终确定，按经验值30元/平方米推算，考虑财务费用为81万平方米*30元/平方米＝2460万元。
6.3.5营销费用
本项目采取委托专业经验丰富的营销顾问公司来进行商业楼盘的销售（住宅部门自行销售），按销售额的3％支付，包括广告推广费、促销活动费用等。
假定商业楼盘均价为3500元/平方米，销售额为1.68亿元，则销售费用为504万元。
6.3.6不可预见费
按经验值取工程不可预见费3％，即工程建按造价*3％，即1625.4万元。
6.4建设投资总估算值表：
1、前期费用（含土地）16957.4万
2、工程成本费用54180.0万
3、建设管理费用900.0万
4、财务费用2430.0万
5、营销费用504.0万
6、不可预见费用1625.4万
7、总计76596.8万
第七章资金筹措方案
7.1融资组织形式
本项目由四川华夏中策量子实业有限公司负责组织协调项目所需建设资金，建设机构中的财务部负责融资方案的具体实施，其他部门给予通力合作
7.2资金来源选择
本项目建设资金来源于自筹资金和融资。
该项目分二期开发，第一期工程建设所需资金占整个项目建设资金总额的37％，即所需资金约为28335.5万元；第二期工程建设所需资金占整个项目建设资金总额的43％，即所需资金约为48170.3万元。
根据项目建设工程分期所需资金流量，该项目资金来源如下：
A、资本金：
资本金是项目投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。
本项目自筹本金出资情况如下：
四川中策量子实业股份公司自有资金1.5亿元，占项目总投资的19.58％，主
升级会员 