上海市房地产市场现状问题及其对策研究学士学位论文.docx
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上海市房地产市场现状问题及其对策研究学士学位论文
华东师范大学金融辅修专业学士学位论文
上海市房地产市场现状、问题
及其对策研究
Ontherealestatemarket
Inshanghai
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上海市房地产市场现状、问题及其对策研究
摘要
随着我国住房制度改革逐步深入，房地产业进入快速发展的新时期。
与此同时，房地产供应结构失衡，投机加剧等问题也逐步体现出来，为了促进房地产业健康、稳定的发展，政府出台了一系列调控政策来防止房地产的过热发展，但房价仍然一路攀高。
于此同时，房地产泡沫化、高房价等问题成为社会关注的焦点，房地产泡沫是否存在也成为社会各界的主要争论话题。
本文以上海市房地产市场作为研究对象，收集、整理了大量有关房地产现状的资料，并在此基础上，分析了房价收入比、房地产投资占GDP比重、房地产投资占全社会固定资产比重等指标，对房地产泡沫形成的原因及危害进行了总结，并提出解决对策。
关键词：
房地产泡沫房地产指数房价收入比
Ontherealestatemarketinshanghai
Abstract
WithChinesehousingsystemcomingintoprogress,therealestateindustryinchinahascomeintoanewstageofcontinuousdevelopment.Inthemeantime,issuessuchasthesuppliesanddemandsimbalanceofrealestatehavearousedgreatattention.Aseriesofregulatorypoliciestopreventtherealestatebubblefromgeneratingwereintroducedbycentralgovernment，priesarestillsoaring.Atthesametime,therealestatebubbleandhighPriesbecomethefocusofattentionofsociety.Whethertherealestatebubbleexistshasbecomethemainissueinallsectorsofsociety.
Inthispaper,therealestatemarketinshanghaiwasselectedastheresearchsample.Startingwiththerelatedprinciplesoftherealestatebubble，basedoncollectingalotofdataoftherealestatebubble,manyeffectingfactors,suchashouseprice-to-incomeratio,theratioofGDPinrealestate,theratioofthetotalsocialfixedassetsinvestmentinrealestateisanalysis.Finally,thereasonsoftherealestatebubbleanditsdamagesareconcluded,andpreventingmeasuresisproposed.
KeyWords:
RealEstateBubbleRealEstateIndexHousePrice-to-incomeRatio
目录
摘要1
Abstract2
一、引言2
二、上海市房地产现状与问题3
（一）、房地产投资额分析3
（二）、商品房建设规模与销售情况分析5
（三）、商品房价格分析5
（四）、土地出让规模分析8
三、上海房地产泡沫的主要成因、危害及其对策8
（一）、上海房地产泡沫的主要成因8
（二）、房地产泡沫的危害10
（三）、解决策略11
四、结论12
参考文献I
附录II
致谢V
上海市房地产市场现状、问题及其对策研究
一、引言
在很早以前，房地产问题就已经引起了一些经济学家的关注。
近年来，关于房地产问题的研究也越来越全面，极大地丰富了我们的知识，也为后人研究房地产的问题打下了良好的基础。
郑子濮（2004）对已有的房地产泡沫评价指标体系进行了改造，运用统计方法去除指标之间的相关性后，使用聚类分析对我国1992-2002年房地产业的发展进行了多元统计分析，得出目前我国房地产业未达到1992、1993年时的过热状态，目前的房产市场仍处于1994-1997年调整期之后的缓慢复苏发展阶段，总量上还没有出现泡沫的结论。
袁志刚和樊潇彦（2004）在回顾和借鉴有关经济“泡沫”的基本理论的基础上,构造了一个房地产市场的局部均衡模型,给出了地产均衡价格中理性泡沫产生和存在的条件,以及导致泡沫破灭的相应条件。
在理论上该模型为行为人预期、银行信贷以及政府政策在地产泡沫形成中的重要作用提供了一个简明、统一的分析框架，并用该模型对历史上有名的几次房地产泡沫进行了有力的解释。
邹巍（2005）通过对1987年日本的房地产泡沫破灭历史的研究，与我国房地产泡沫进行对比，并提出人民币升值预期下的我国房地产泡沫的前景，以及解决对策。
史永东和陈日清（2006）通过建立一个0-1决策博弈模型,分析了在信息不对称的情况下,房地产市场中羊群行为的形成机制、羊群行为如何导致房地产泡沫的生成、以及经济状况恶化时泡沫破裂后居民破产的可能性。
结论显示,居民在房地产市场中的行为选择广受宏观经济基本面因素的影响,也受羊群行为的影响,而羊群行为的存在使得房地产市场产生价格泡沫,当房地产泡沫破灭时,居民破产的概率与信息不对称的程度和居民的预期相关。
袁志刚（2007）提出供给与需求决定商品的产量及其价格，任何政策怎样影响经济,应该先考虑它如何影响供给与需求。
在对北京市房地产市场的供求现状进行分析的基础上,重点探讨了影响供求的因素以及存在的问题。
刘峻岭（2008）分析了影响房地产泡沫经济产生和发展的客观、社会、环境等因素,通过对合肥房地产市场的信息调查,从房价收入比、空置率、房地产的资金来源等几个方面论述了房地产经济程度,同时对遏制房地产泡沫的产生和发展提出几点建议。
本文的创新之处是运用多项指标综合分析了上海房地产市场的现状，重点分析了衡量房地产泡沫最有力的指标即房价收入比后，结合房地产投资占全社会固定资产比重、房地产投资占GDP比重等辅助性指标，运用定量与定性相结合的方法，对上海房地产市场的现状进行了全面的分析。
本文主要分为四个部分。
第一部分是对现有的房地产泡沫研究的综述；第二部分是对上海房地产市场的现状及问题进行分析：
分析了房地产投资额、商品房建设规模与销售情况、商品房价格、房价收入比、土地出让规模；第三部分分析了上海房地产市场泡沫的成因及危害，并提出防范对策；第四部分对全文进行了总结。
二、上海市房地产现状与问题
（一）、房地产投资额分析
1．房地产投资现状
近年来，上海房地产开发投资持续高速增长，2000年的房地产投资额为566.17亿元，到了2009年这一数字已经增长到了1464.18亿元，其中住宅投资从408.82亿元增长到918.68亿元，同期固定资产投资增长为282%。
从2007年到2008年，上海房地产投资与住宅投资增幅都少于1%，而后直到2009年4月为止，房地产投资与住宅投资都呈颓势，连续下降，之后月份逐步回升。
自2010年1月开始，房地产投资大幅回升，至6月房地产投资同期增长35.3%，住宅投资同期增长44.3%。
（如附录1）
2．房地产开发投资占全社会固定资产比重
房地产投资是房地产供给对需求最直接的反映，投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高价格的形成。
“房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例”这一指标反映房地产在整个城市固定资产投资结构中是否合理。
全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造和房地产投资等，在发达国家，房地产投资一般占20%-25%。
我国房地产业作为国民经济的支行业，该指标在30%以上视为有泡沫。
如附录2所示，2000-2004年，上海房地产开发投资在固定资产投资中所占的比重从的30.28%上升到38.11%，之后持续回落到2009年的27.77%。
2000-2006年房地产开发投资在全社会固定资产投资中的比例均在30%以上，根据该指标在30%以上视为有泡沫来判断，说明上海房地产投资规模过大，已经出现泡沫。
但是该比例在2005年开始不断下降，在2007年终于低于30%，并且呈逐年下降趋势，这说明我国有关当局已经出台政策调整，控制房地产投资规模，使其保持在合理的区间，避免投资规模增长过快现象的再度出现。
3．房地产开发投资占GDP比重
“房地产投资额占GDP的比重”指标，房地产投资额占GDP的比重指标，用于判断是否存在对未来房价预期过高而出现的房地产投资过热的现象，继而引发未来的价格飞涨和大量房屋空置，该指标在我国的合理范围在10％到14％之间。
结合“房地产开发投资增长率/GDP增长率”辅助判断上海房地产投资情况,“在城市经济快速发展阶段，房地产开发投资增长率/GDP增长率的合理区间应为[1，1.4]，超过2倍或小于0.2倍，才会出现房地产经济过热或过冷现象”。
房地产开发投资占GDP的比例是反映整个房地产业冷暖的重要指标之一。
如表1所示，该比率由2000年的11.87%连续上升至2004年的14.56%，随后又连续下降，2009年占同期GDP的比重为9.73%。
从结果上来看，除了2004年房地产开发投资占GDP的比例达14.56%，超过10％到14％的合理范围外，其他年度均在范围之内，说明上海基本没有房地产过热现象。
表12000-2009年上海房地产开发投资占GDP比重
年份
房地产开发投资（亿元）
房地产开发投资增长率
GDP（亿元）
GDP增长率
房地产投资/GDP
房地产投资增长率/GDP增长率
2000
566.17
9.97%
4771.17
13.90%
11.87%
0.72
2001
630.73
11.40%
5210.12
9.20%
12.11%
1.24
2002
748.89
18.73%
5741.03
10.19%
13.04%
1.84
2003
901.24
20.34%
6694.23
16.60%
13.46%
1.23
2004
1175.46
30.43%
8072.83
20.59%
14.56%
1.48
2005
1246.86
6.07%
9247.66
14.55%
13.48%
0.42
2006
1275.59
2.30%
10572.24
14.32%
12.07%
0.16
2007
1307.53
2.50%
12494.01
18.18%
10.47%
0.14
2008
1366.87
4.54%
14069.87
12.61%
9.71%
0.36
2009
1464.18
7.12%
15046.45
6.94%
9.73%
1.03
数据来源：
根据上海统计年鉴计算获得
上海市房地产开发投资增长率与GDP增长率的比值上看，也可以得到相同的结论。
在2004年该比值是1.48，超过合理区间，但2005年由于宏观调控回落至0.42。
“房地产开发投资增长率/GDP增长率”说明上海房地产市场发展基本健康。
（二）、商品房建设规模与销售情况分析
从商品房供给方面看，2000-2005年间上海房地产供给增长较快，各项指标均呈现出高速增长的态势，2005年上海商品房施工面积达到10462.39万平方米，比上年同期增长10.34%，其中住宅面积为8091.85万平方米，比去年同期增长6.03%，表现出突出的增长率。
从2007年开始，房地产的供应量开始下降，2009年房屋施工面积为9961.60万平方米，比2005年降低了4.79%，这与政府出台的一系列宏观政策有一定的关系。
2006-2009年房屋施工面积增幅逐年下降，其中住宅施工面积由2006年的7988.73万平方米下降到2009年的6550.73万平方米，别墅与高档公寓由2006年的1381.80万平方米下降到2009年的1302.04万平方米，这些指标均表明开发商减慢了住宅开发速度。
（见附录3）
2009年上海商品房销售面积3372.45万平方米，比上年同期增长46.88%，其中住宅销售面积为2928.04万平方米，比去年同期增长48.94%，别墅和高档公寓销售面积为450.42万平方米，比去年同期增长73.58%，办公楼销售面积为203万平方米，比去年同期增长39.17%。
2000年到2004年上海商品房与住宅销售良好，房地产供不应求。
从总量变动来看，2005年后房地产基本稳定。
受金融危机影响，2008年上海房地产销售大幅下降，商品房销售面积比上年同期下降37.86%。
（见附录4）
（三）、商品房价格分析
1．商品房价格现状
如附录5所示，2001年至2009年间，上海商品房销售价格由3866元/平方米上涨到12839.98/平方米，住宅销售价格由3659元/平方米上涨到12364元/平方米。
从图中可以看出，2001-2009年，上海房地产销售价格增速有几个高点，在2002-2004年间房地产销售价格增速比较明显，商品房销售价格分别上涨了6.93%、23.80%、26.79%；住宅销售价格分别上涨了9.51%、24.51%、27.98%；2007年，商品房与住宅销售价格分别上涨了16.19%、17.25%；尤其是2009年，上海商品房平均销售价格幅度很大，比2008年平均价格上升了55.54%，其中商品住宅房平均价格比2008年上升了55.54%。
从整体趋势来说，商品房和住宅销售价格的增速基本一致，可以说是住宅的销售价格的变动带动了商品房销售价格的变化，这是因为住宅占商品房比例很大的原因。
2．房价收入比
为了定量讨论房价是否合理，人们常常用“房价收入比”来考察居民的购买承受能力。
所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。
即：
房价收入比=住房平均价格/居民平均年全部收入
国内目前流行的3-6倍的说法，据考证是20世纪90年代初世界银行专家黑马先生（AndrewHamer）在进行中国住房制度改革研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例。
国内许多学者都用这个指标并结合国际通用警戒水平，即“房价收入比正常应在3-6”来判断国内房价是否存在泡沫。
但也有许多学者认为“房价收入比”在我国不适用（徐滇庆2006）。
原因主要有，首先，从联合国的统计数据来看，不同国家房价收入比的离散程度相当大，方差太高使得房价收入比说明不了问题；其次，在许多大城市，如北京、上海、深圳这样的城市，大部分购房的人并不是当地居民，而平均收入肯定是根据当地居民的收入统计的。
第三，由于各国乃至各个部门公布的“房价”和“收入”的统计口径、计算方法和统计数据来源不同，在这种情况下计算出来的房价收入比内涵各有不同，所以简单的用我国的房价收入比和外国相比是不合理的。
尽管如此，如果我们可以统一房价和收入的定义，并且在相同的定义下将房价收入比用于时间序列的纵向比较，还是可以从这一指标中看出很多问题来的。
在这里，我们参照《国民经济安全研究—房地产泡沫、经济波动与政府调控》一书中的指标选取计算方法，其计算公式为:
房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民平均家庭年收入
=（商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积）/（城镇家庭人均可支配收入×城镇家庭平均每户人口数）
根据《上海统计年鉴》公布的商品房销售总额和销售面积可以计算出每平方米住房的平均价格。
每套住房平均房价等于每平方米住房平均价格乘以每套住房面积，这里以80平方米的住房为例。
从附录6中可见，自从1995年以来上海城镇居民可支配收入在持续增加，同期，平均住房价格也在逐年升高，但收入升高的速度远远小于房价升高的速度。
房价收入比的大小就取决于着两个变量的相对上升幅度。
表2房价收入比
年份（年）
人均可支配收入（元）
平均每户人口（人）
户均可支配收入（元）
平均房价（元/平方米）
平均住房价格（元）
房价收入比
1995
7172
2.9
20799
2572
205771
9.89
1996
8159
2.9
23661
3199
255958
10.82
1997
8439
2.8
23629
3198
255879
10.83
1998
8773
2.8
24564
3557
284554
11.58
1999
10932
2.8
30610
3422
273753
8.94
2000
11718
2.8
32810
3565
285200
8.69
2001
12883
2.8
36072
3866
309280
8.57
2002
13250
2.8
37100
4134
330720
8.91
2003
14867
2.8
41628
5118
409440
9.84
2004
16683
2.8
46712
6489
519120
11.11
2005
18645
2.7
50342
6842
547360
10.87
2006
20668
2.7
55804
7196
575681
10.32
2007
23623
2.7
63781
8361
668879
10.49
2008
26675
2.7
72023
8255
660401
9.17
2009
28838
2.7
77863
12840
1027199
13.19
数据来源：
房价收入比根据上海统计年鉴的相关数据计算获得
由表2所示，从1995-1998年间，房价收入比逐年上升，由1995年的9.89上升到1998年的11.58。
在1998年以后，由于居民的收入增长速度超过了房价上涨的速度，房价收入比呈现出下降的态势。
在2001年-2004，由于房价上涨速度加快，房价收入比逐年上升，且上升趋势加快，尤其是2004年，房价收入比达11.11，就是说人们不吃不喝，将所有的收入用于买房，也只能在11.11年后买到80平方米的一套房子，这让社会上出现很多对房价飞涨的抱怨。
在2005-2007年间，房价收入比基本上在10左右波动，小幅下降，这是因为房价上涨过快引来社会各界人士的普遍不满，为了促进社会的和谐发展，政府出台了一系列宏观调控政策所致。
在2008-2009年间，房地产市场发展有悖常规，导致房价收入比扭曲发展，尤其是2009年，房价收入比达13.13，比2008年升高了4.02。
房价收入比只能大致反映居民购买住房的能力，在使用这个指标的时候必须注意到它的局限性。
“房价收入比”涉及到房价与收入两方面，因此房价收入比过高并不是绝对的说明房价出现了泡沫，它也说明我国居民的收入过低。
我国的收入信用制度很不健全，统计数据中的可支配收入中难以包括全部的收入，比如奖金、补助、兼职收入、灰色收入等。
房价收入比较高说明我国居民的供房的负担较重，同时提醒我们房价相对于我国居民的收入较高，我们应该在抑制房价上涨速度的同时，加快提高居民收入的增长幅度。
（四）、土地出让规模分析
如附录7所示，从2000-2009年土地出让规模的整体分布来看，大略体现出其发展的一个生命周期，2000-2002年为成长期，2003-2006年为稳定期，而2007-2009开始进入衰退期。
2000-2002年上海土地供应量呈现高速增长态势，2001年出让土地面积5228.34万平方米，同比增长139.48%；2002年出让土地面积6729.93万平方米，同比增长28.72%。
2003-2006年上海土地供应量较稳定，分别别去年增长3.8%、2.14%、-9.03%、18.81%。
2007-2009年，土地出让规模呈现颓势，2007年土地供应大规模减少，2007年上海共出让地块696幅，出让面积2740.22万平方米、可建面积3346.23万平方米、住宅用面积915.42万平方米，与2006年相比，总出让规模缩小了64.32%左右。
2008出让面积为2506.72万平方米，住宅出让面积为952.66万平方米。
2009年土地供应比2008年略有上升，但很难回到2006年之前的状态，其出让面积为2661.1万平方米，住宅出让面积1318.41万平方米。
三、上海房地产泡沫的主要成因、危害及其对策
（一）、上海房地产泡沫的主要成因
1．金融危机的影响
美国次贷危机对我国的直接影响就是，在2008年，珠三角、长三角等地有大量中小企业倒闭，其中陷于倒闭困境的主要是加工贸易企业，这些出口企业往往属于劳动密集型行业，且多
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