房地产项目可行性研究报告.docx
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房地产项目可行性研究报告
第1章总论
1.1.项目背景与概况
1、项目名称：
****“****”工程项目
2、承办单位概况
单位名称：
****市****房地产开发有限公司
单位性质：
有限责任公司（自然人投资或控股）
注册资金：
人民币3800万元
单位住所：
****市丁字口盛世年华12楼
业务范围：
房地产开发、销售
法定代表人：
****
企业负责人：
****，公司董事长兼总经理。
建设单位简介：
****市****房地产开发有限公司成立于2002年4月，注册资金3800万元人民币，是经****市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设人事部、财务部、策划部、工程部、销售部等，现有固定员工28人，其中高级职称3人，中级职称8人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为50万多平方米。
公司于2002年出资4500余万元竞买获得****市高九路地段，宗地编号为2002-挂-02，面积为60553.13平方米土地开发使用权，由于历史原因和政府规划调整等因素，致使公司无法如期开发建设该地。
在各级政府及有关职能部门的大力协调和有力支持下，现在该地才正式纳入开发建设日程。
公司在该地拟投资十余亿元建设“****”高档住宅小区、商业及高端五星级酒店城市经济综合体。
公司还通过竞买分别获得****市****区状元路两块土地，共9521平方米开发使用权，目前公司土地储备面积150余亩，正在紧锣密鼓、蓄势待发，寻求机会，实现公司的飞跃发展，同时为****市人民生活水平的提高做出贡献。
3、可行性研究报告编制依据
（1）与委托方签订的咨询协议；
（2）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（4）《城市房地产开发经营管理条例》；
（5）《房地产项目经济评价方法》。
4、编制范围
依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对****“****”工程项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。
5、项目提出的理由
（1）项目建设符合国民经济发展
当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。
根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。
****房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。
根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积已达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。
我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2015年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。
正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。
因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。
（2）项目对城市建设将起到促进作用
根据****市城市总体规划（2008-2030），规划到2030年在市域形成四大城镇发展片区，构建“市域中心－片区中心－片区次中心”三级中心体系，打造“一核、两轴、四带”的城镇体系空间结构。
一核：
****中心城市，是市域和****区域发展核心。
两轴：
沿210国道、渝黔铁路、遵崇—贵遵高速公路形成的南北发展轴和沿326国道、杭瑞高速公路形成的东西发展轴。
四带：
一是沿赤水河谷形成的西部发展带，二是沿芙蓉江河谷形成的中部发展带，三是沿务川、湄潭、余庆一线形成的东部发展带，四是沿习水到务川一线形成的北部发展带。
****市中心将形成“一主、两副、一带”的“双带+组团”式空间结构，项目地点属于****市主城区范围。
即****市市域中心：
也是****中心城市。
按照特大城市的建设标准，****将打造市域乃至****地区的经济、文化、交通中心，成为西南地区的重要城市之一。
项目建设符合****市城市总体规划，对****市城市建设将起到积极带动作用。
目前，****市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与****省住宅与房地产业发展规划相差甚远。
因此，改善****市人民的居住条件已经成为****市政府特别关心的问题之一。
同时，随着****经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使****城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。
****“****”工程项目符合****城市建设总体规划，贯彻了****市城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。
（3）解决劳动就业的需要
由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。
而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。
据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。
因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为****市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加****市当地社会就业岗位作出一定的贡献。
6、拟建地点
本项目位于****市****，位于****与****交汇处东北角，****市饮用水水库下游的喇叭河围绕地块的北东两侧，用地呈半岛状；与喇叭河隔岸北邻鹭园小区、东邻市府二小区；规划用地面积60553.13平方米（90.83亩），沿喇叭河临水面总长518米。
本地块交通便捷，景色优美，环境宁静怡人，区域优势明显。
规划设计最大化拥有基地周边的景观资源，使“****”在城市区域空间中扮演积极的角色，精心打造城市中央的田园水岸生活，成为****新人居的高品质居住社区。
7、预期目标
****“****”工程项目拟占地面积60553.13平方米（90.83亩）,总建筑面积为292444平方米，建筑占地面积17107平方米，建筑密度28.8%，容积率3.37，绿化率30%。
8、主要建设条件
****“****”工程项目分酒店和商住房开发两部门进行，项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。
为了加快招商引资力度，加快****城市基础设施建设，促进经济社会可持续发展，把****建设成为西南区域性中心城市，****市启动了********与****交汇处商住开发项目工程的建设。
项目建设地交通便捷，景色优美，环境宁静怡人，区域优势明显。
1.2.主要技术经济指标
序号
项目
单位
数值
1
总用地面积
㎡
60553.13
2
规划总建筑面积
㎡
292444
3
建筑密度
%
28.8
4
容积率
3.37
5
绿地率
%
30
6
项目总投资
万元
176680.28
7
财务净现值（税后）
万元
5751.64
8
财务内部收益率（税后）
%
10.33
9
静态投资回收期（税后）
年
10.33
10
动态投资回收期（税后）
年
12.78
1.3.问题与建议
项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。
分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及****的房地产项目开发程序及规定。
根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。
****市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。
充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。
第2章项目投资环境与市场研究
2.1.投资环境分析
1、国家政治经济形势及有关政策
2012年全年国内生产总值519322亿元，比上年增长7.8%。
其中，第一产业增加值52377亿元，增长4.5%；第二产业增加值235319亿元，增长8.1%；第三产业增加值231626亿元，增长8.1%。
第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.1%，第二产业增加值比重为45.3%，第三产业增加值比重为44.6%。
全年全社会固定资产投资374676亿元，比上年增长20.3%，扣除价格因素，实际增长19.0%。
其中，固定资产投资（不含农户）364835亿元，增长20.6%；农户投资9841亿元，增长8.3%。
东部地区投资151742亿元，比上年增长16.5%；中部地区投资87909亿元，增长24.1%；西部地区投资88749亿元，增长23.1%；东北地区投资41243亿元，增长26.3%。
在固定资产投资（不含农户）中，第一产业投资9004亿元，比上年增长32.2%；第二产业投资158672亿元，增长20.2%；第三产业投资197159亿元，增长20.6%。
全年房地产开发投资71804亿元，比上年增长16.2%。
其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%；办公楼投资3367亿元，增长31.6%；商业营业用房投资9312亿元，增长25.4%。
中央经济工作会议为“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀”，自2007年12月8日以来，央行将存款利准备金率提高一个百分点；同年11月CPI同比上涨6.9%；随后央行、银监会明确规定第二套房贷以户为单位；12月国务院发出禁令：
城镇居民不得到农村购买小产权房，继2004年以来，国家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。
以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。
2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素
2012年，全市各族人民在市委市政府的正确领导下，围绕省委、省政府提出的“稳中求进、提速转型”总基调和总目标，加快转变经济发展方式，强力推进“三化同步”战略，着力建设“三宜”城市，全力改善发展条件，大力推进改革创新，倾力办好民生实事，继续保持全市经济社会又好又快的发展势头。
2012年全市生产总值1343.93亿元，比上年增长15.9%。
其中：
第一产业增加值181.24亿元，增长8.9%；第二产业增加值606.23亿元，增长19.3%；第三产业增加值556.46亿元，增长14.4%。
第一产业增加值占生产总值的比重为13.5%，与上年持平；第二产业增加值比重为45.1%，上升1.1个百分点；第三产业增加值比重为41.4%，下降1.1个百分点。
非公有制经济增加值642.41亿元，占全市生产总值的比重为47.8%。
人均生产总值为22001元，比上年增长16.1%。
初步测算，全年全面建设小康实现程度为76.7%。
2012年，全市“普九”人口覆盖率继续巩固100.0%的成果。
年末有各级各类学校数3086所。
专任教师6.84万人，比上年上升3.1%。
在校学生133.19万人,比上年下降0.7%。
全市小学适龄儿童入学率90%，初中阶段毛入学率96%，高中阶段毛入学率62%。
****市2012年年末常住人口为611.7万人，比上年增加1.7万人。
年末户籍总人口为771.43万人，出生率为10.45‰；死亡率为5.38‰；自然增长率为5.07‰。
年末全市就业人员321.15万人，比上年末增加3.51万人。
其中城镇就业人员68.42万人，净增加5.83万人。
就业再就业工作稳步推进。
全年城镇新增就业人数达8.18万人，其中2.61万名下岗失业人员重新就业。
年末城镇登记失业率为3.15%，比上年末下降0.15个百分点。
全年农村居民人均纯收入6061元，比上年增长16.2%；城镇居民人均可支配收入19748元，增长13.3%。
农村居民家庭恩格尔系数（即食品消费支出占消费总支出的比重）为41%，城镇居民家庭恩格尔系数为38%。
全年全社会固定资产投资1306.48亿元，比上年增长60.6%。
50万元以上固定资产投资1176.48亿元，增长71.7%。
其中：
基本建设完成投资791.30亿元，增长80.6％，更新改造完成投资238.83亿元，增长49.7％，其他项目完成投资17.48亿元，增长191.1％，房地产开发完成投资128.87亿元，增长57.9％。
在50万元以上固定资产投资中（不含房地产），第一产业投资41.25亿元，比上年增长78.1%；第二产业投资443.85亿元，增长76.8%；第三产业投资562.51亿元，增长70.7%。
全年房地产开发投资128.87亿元，比上年增长57.9%，其中商品住宅投资80.20亿元，增长70.6%。
商品房竣工面积154.42万平方米，下降27.0%。
商品房销售面积214.69万平方米，下降12.5%，其中商品住宅189.07万平方米，下降13.7%。
2.2.区域房地产市场分析
1、2012年年度房地产市场状态
（1）2012年度批准预售面积概况：
区域
住宅
办公
商业
套数
建筑面积（㎡）
套数
建筑面积（㎡）
套数
建筑面积（㎡）
****区
4901
520,180.57
6
4,178.05
1336
128,364.96
****
3629
415,015.31
333
32,236.33
635
125,107.56
****县
5791
589,012.26
0
0
103
28,896.18
合计
14321
1,524,208.14
339
36,414.38
2074
282,368.70
（2）2012年度新建商品住宅成交统计
2012年商品房住宅成交12520套，成交建筑面积127.3万方，建面均价3566.43元/平米，共计453815.4万元。
其中****县成交房源主要为保利未来城市项目，约占****市场2012年度总销量24.3%。
（3）2012年度商业、商务成交统计
（4）2012年度土地综述
2012年****市土地招拍挂情况
区域
土地数量（宗）
面积（㎡）
****区
30
1772091.4
****
20
573813.5
忠庄—龙坑
24
532218.9
合计
74
2878123.8
2012年****市土地成交状态
区域
土地数量（宗）
面积（㎡）
成交金额（元）
****区
16
1522282.3
497848332
****
20
548702
835363538
忠庄—龙坑
18
400524.83
682715166
合计
54
2471509.13
2015927036
2012年****市招拍挂土地74宗（仅商住、商务等用地），面积约288万方，成交56宗，近250万方，成交金额20.4亿元；其中****区尤为突出，推出量、成交量都占据60%以上，该地区开发项目急剧增多。
2012年批准预售16734套（含商业、商务）184.3万方，住宅14321套152.4方；
2012年度商品房成交14264套（含商业、商务）147.7万方，其中住宅12520套127.3万方,新增商品房存量2470套，36.6万方。
2012年****市招拍挂土地74宗（仅商住、商务等用地），面积约288万方，成交56宗，近250万方，成交金额20.4亿元；
（5）2012年房地产投资情况
名称
2012年
2011年
数值
同比增长（%）
数值
同比增长（%）
商品房屋施工面积（平方米）
12285991
37.3
8949155
23.2
新开工面积（平方米）
5138657
59.6
3220427
72.6
商品房屋竣工面积（平方米）
2113936
61.9
1305621
17.7
商品房销售面积（平方米）
2453332
18.4
2071698
26.2
现房销售面积（平方米）
893572
168
333437
12
期房销售面积（平方米）
1559760
-10.3
1738261
29.4
商品房屋空置面积（平方米）
864267
101.1
429860
-2.1
商品房屋销售额（万元）
760363
40.7
540525
62.3
现房屋销售额（万元）
278016
253.4
78666
32.7
期房屋销售额（万元）
482347
4.4
461859
68.7
2、2013年市场形势预判
第一季度：
政策观察；第二季度：
政策适度放松；第三、四季度：
政策放松扩大。
市场
表现
市场竞争激烈，新开项目依然低价入市；库存高位运行，价格稳中略降；
实质性支持政策终于到来；库存大，价格稳，成交上涨；
成交高位运行，库存开始减少，价格稳中略涨；
发展商
大部分企业为回收资金，“抛售”为主；
资金状况好转，优质企业开始拿地；
部分优质项目率先小幅涨价，但涨价不是主流；
消费者
“买涨不买跌”观望较重，抄底客户开始入市；
开放客户逐渐增加，买或不买博弈
改善类客户大量入市，投资客户增多；
预计上半年大部分时间市场将持续“高库存，价格稳”的状态，下半年市场开始转好，成交量上涨，价格稳中略升。
3、****楼市未来走势预测
首先，****市房地产市场仍将平稳发展。
从市场的供需角度考虑，自住性需求将可能在2013年进一步释放，市场的总体需求会有较大幅度增加；商品房的开发量不会出现大量增加，但2013年的市场供应量仍将较大，商品房供大干求的状况将维持，市场将保持平稳的向上发展。
其次，房地产企业的并购活动会更加活跃。
在资金压力下，实力不足的企业将更多的考虑和大的开发企业台作或直接转让手中的土地，房地产企业之间的并购行为将更加活跃。
同时，一部分无实力、低资质企业也被淘汰出局。
再次土地供应结构将不断完善，土地供应和区域发展的联动增强。
通过控制土地供应结构，改善商品房供应结构是促进房地产市场健康发展的有效措施，从发展来看，土地的用地规划要和城市发展规划、产业发展规划和社会发展规划Ⅱ等综台考虑，协调发展。
第四，鼓励消费将是未来几年市场发展的主要方向。
住房消费作为居民消费比重最大的部分将会在来来几年被大力鼓励，政府会进一步稳定房价，改善供应结构，提高居民收入，激发潜在的合理住房需求。
最后，节能环保型住宅将是主要的推行方式。
全而贯彻落实科学发展观，推进产业结构优化升级，建设资源节约型环境友好型社会，推进社会主义和谐社会建设是目家社会经济发展的主耍指导思想。
节能环保型住宅的开发和消费将被大力提倡，节能、节地、节水、节材的住宅开发模式将逐步建立。
受国家宏观调控的影响，2013年****楼市持续平稳发展这是可已肯定的****房地产市场中的投机、投资者本来就少，自住购房者一直是市场中的主力，这部分群体不跟风，受外界环境的影响较小。
正是因为他们，在宏观调控后，****楼市只出现了短暂的波动，随即恢复稳定。
而且，城乡居民的可支配收人显著增加，市民购买力大大增加，为****房地产的可持续发展奠定了坚实的基础。
在市场经济中，商品的成本并不能决定商品市场上的价格，决定商品价格的是供求关系所以地价的高低与房价的高低没有直接的关系，但政府限制上地的供应，就会在市场上造成地价的上涨。
土地供应的减少也会造成房子供应减少，而供应量的减少，在需求量一定的情况下，才真正会引起房价的上涨。
因为土地的出让量一般要等到一年到一年半以后才能形成房子的供应量。
所以2013年市场上房子的供应量，不取决于当年政府供应的土地，而是取决于如2011年和2012年政府供应土地的数量。
因此，2013年****楼市将继续保持平稳发展。
首先，国民经济的快速发展为房地产的发展提供了良好的大环境。
其次，百姓收入将得到提高，消费能力也在增强，这将与房地产消费者提供坚实的基础。
其三，城市化与城市现代化的进程为房地产业的发展提共了强劲动力。
第四，自对贵阳、重庆、思南以及****各县市，****中心城区核心优势更加明显，其对周边地区的吸引力与辐射力为****房地产业的发展创造了巨大的空间。
还有，2012年，****将明显加大对东部新区、老城区、交通要道、“城中村”的建设与改造力度，这也将创造一批稳定的需求。
2.3.销售预测
1、项目需求分析
本项目所在地****是****市最大的一个区，人口众多，交通发达，项目所在地临近****市政府，是****市委、市政府所在地，但该地尚没有一个具有一定规模的高档商住小区，在这里工作和经商的人很多，车站、学校、医院、幼儿园、工厂、商品经营与批发等云集在这里，人流量非常大。
人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高，而本项目地处****市********与****交汇处东北角，与风景优美的沿江风光带唇齿相依，项目将利用本地良好的生态环境和区位优势在****市****打造出一个人文共生的生态示范小区，以创新的开发理念和居住生活方式打造****高品质、高标准、不可复制的高端住房，使得沿河而居成为****人民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。
2、项目销售目标群定位
本项目规划为****地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下：
（1）一类客户：
企事业单位职工
本项目周边企事业单位较多，临近****市委、市政府，附近有南郊水厂、长征电器等大型国有企业。
（2）二类客户：
周边的私营业主
项目毗临****市政府和****商业中心南京路，周边的中小私营业主较多，主要分布在广州路和南京路，具备大批有购买实力的经营商家及商铺业主过万人，目前都住在厂区家属房或租住附近住房，街道狭小，而且普遍家庭人口众多，居住空间不够，急需添置物业解决亲人居住问题。
（3）三类客户：
周边学校老师
****学校众多，从小学到大学皆而有之，从业教师近万人，而且学校老师待遇较高，具有较强的购买能力。
（4）四类客户：
****公务员
****公务员系统，包括企事业单位员工近万人，该部分客户主要考虑就近工作就近上班，但由于附近缺少大型的优质物业，不能满足他们改善居住环境的基本要求，而****的出现完全改变了这种尴尬的局面，本区公务员必将置业的目光从****区重新转移到****。
（5）五类客户：
****在外地成功人士
目前****乃至整个****，大型规模的社区都罕有，特别是别墅社区，对于在外工作的****籍人士回家乡购房，一定选择景观好品质高的规模社区，作为****的高档别墅区，****无疑是
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