贵州国际大酒店改造可行性研究报告.docx
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贵州国际大酒店改造可行性研究报告
贵州国际大酒店改造
可行性研究报告
第1章项目总论5
1.1项目概况5
1.1.1项目名称5
1.1.2项目建设地点5
1.2编制的依据5
1.3编制研究范围5
1.4可行性研究概论6
1.4.1投资估算6
1.4.2资金筹措6
1.4.3主要技术经济指标6
第2章项目的意义及必要性8
2.1项目提出的背景8
2.2项目建设的必要性8
第3章项目市场分析9
3.1行业现状9
3.2供给、需求分析10
3.3发展趋势11
第4章项目条件12
4.1项目地点12
4.1.1自然条件12
4.1.2社会经济条件12
4.1.3优势分析13
4.1.4劣势分析13
第5章项目总体规划和定13
5.1总体规划13
5.1.1项目定位13
5.1.2功能定位13
5.1.3形象定位14
5.1.4功能分类15
第6章项目开发及实施计划16
6.1主体工程主要经济指标16
第7章环境保护16
7.1环境评价依据和标准16
7.1.1编制依据16
7.1.2环境保护标准17
7.1.3设计原则17
7.1.4建设期17
7.2环保评价结论17
第8章资源节能18
8.1节能原则18
8.2节能措施18
8.3节能管理19
8.4节能效果分析19
第9章劳动安全、卫生及消防20
9.1设计规范20
9.2劳动安全20
9.3卫生21
9.4消防21
9.4.1消防设施依据21
9.4.2采取的消防措施21
9.4.3消防机构设置和人员配备22
第10章酒店组织与管理22
10.1组织架构23
10.2项目管理模式23
10.3企业CIS品牌规划23
10.4人员招募与培训计划.24
10.5项目经营策划理念24
10.6完善的酒店设施与服务24
10.7五星级酒店标准室内家俬配备25
第11章投资估算与资金筹措25
11.1投资估算依据25
11.2项目总投资估算26
11.3项目投资估算表26
第12章财务分析27
12.1营销收入估算27
12.2成本费用估算30
第13章效益分析30
13.1经济效益30
13.2社会效益.31
第14章风险分析31
14.1酒店的主要风险因素和单元32
14.1.1灾害风险分析32
14.1.2火灾32
14.1.3电气危险33
14.1.4水灾34
14.1.5高温烫伤伤害34
14.1.6物体坠落伤害34
14.1.7雷电伤害35
14.1.8人为风险35
14.2总体平面布局35
14.3酒店主要风险因素预防36
14.3.1电气单元36
14.3.2配电设备36
14.3.3电源及应急供电36
14.3.4防雷接地设备36
14.3.5电梯设备37
14.3.6空调设备37
14.3.7厨房单元38
14.3.8康体中心单元38
14.3.9消防系统单元39
14.3.10自动喷水灭火系统39
14.3.11消防栓系统39
14.3.12水喷雾灭火系统40
14.3.13消防水源及供水设施40
14.3.14防排烟系统40
14.3.15应急照明及疏散指示40
14.3.16火灾自动报警系统41
14.3.17消防通道41
14.3.18安防系统单元41
14.3.19装修及维护单元42
14.3.20安全管理单元42
第15章可行性研究结论..43
15.1结论43
第1章项目总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
贵州国际大酒店有限公司
项目性质：
改造
1.1.2项目建设地点
贵州省
1.2编制的依据
1.《中华人民共和国节约能源法》
2.《中华人民共和国电力法》
3.《中华人民共和国清洁生产促进法》
4.《循环经济促进法》
5.环保部门对本项目的环保要求
6.项目单位提供的其他项目有关材料
1.3编制研究范围
本可研报告的研究范围如下：
1.市场分析
2.环境保护
3.节能分析
4.劳动卫生、安全与消防
5.企业组织与劳动定员
6.投资估算
7.经济评价
8.效益分析
1.4可行性研究概论
1.4.1投资估算
本项目总投资为11318万元。
1.4.2资金筹措
本项目总投资为11318万元，全部由企业方自筹。
1.4.3主要技术经济指标
经财务预测表明，项目正常经营年份营业收入达到7374.3万元，利润4424.58万元，净利润2212万元。
投资利润率38.2%，根据对项目10年运营期全部投资现金流量的分析，税后全部投资内部收益率为19.1%，投资回收期5.23年（不含改造期），因此项目从财务角度分析是可行的。
项目基本具有较高的盈利能力，盈亏平衡点较低，说明该项目可以抵抗一定的市场风险。
1.4.4可行性研究结论
项目目标明确，项目市场前景广阔。
对提高人民生活水平，提高城市形象，加大城市接待水平，促进当地经济的快速发展具有重要意义。
项目的经济效益和社会效益分析表明，该项目不仅具有很好的盈利能力，而且能够较好地解决当地的就业问题。
经可行性研究分析，本项目采取的方案可行，本项目符合当地实际和当前产业发展的趋势，项目所在区位交通方便，具有较好的社会经济基础和外部协作条件，地理区位优势明显。
项目规模合理，技术设备选型先进，环保、消防及劳动安全措施适当，节能效果明显。
经测算，项目投资方案合理，经济效益良好，具有较强的抗风险能力，项目实施后，将带来显著的经济效益、社会效益，所以该项目是可行的。
第2章项目的意义及必要性
2.1项目提出的背景
随着**市区的整体规划和发展，赋予了**国际大酒店更高的要求。
作为该商业中心未来标志性建筑及酒店行业的领头羊，承载着城市旅游、休闲、会展等现代化高档次消费的服务需要。
2.2项目建设的必要性
（1）项目建设将促进本区经济和社会发展
本项目建成后的营业收入将由住宿、娱乐、餐饮、会议及其他服务项目构成，通过完善的管理和细致的服务让宾客体会到高品位的享受。
上述服务项目均是高效经济的项目，均易获得较好的经济效益。
本项目的落成，可以拉动当地很多行业的发展，同时可提供新的就业岗位，缓解就业压力，有利于社会和谐发展，起到繁荣区内经济的作用，为区内经济发展创造良好的投资环境，促进区内经济的快速崛起。
（2）本项目提高了**市高端接待的接待能力
作为**市的高星级酒店之一，加强加大了**市的整体接待能力。
（3）项目落成将带动本地区酒店行业发展
本项目定位为五星级多功能商务酒店。
引进了更多先进的管理经验及营销体系，也必将在行业内产生很大的影响。
届时会有更多同行取经借鉴，完善自身管理及营销等体系，以带动本地区酒店行业更大的发展。
第3章项目市场分析
3.1行业现状
本市现有各大酒店概况：
当前全市仅有的两家高星级酒店，客房月入住率均为70%以上，餐饮上客率晚市均为80%以上。
酒店名称
（星级）
类型
房间类型
会议室
配套
特色
餐饮设施
时代假日酒店★★★★
涉外
标准间、套房238间
大小共7个
KTV、棋牌室、健身房、等休闲娱乐场所
功能齐全，环境幽雅
宴会厅、大餐厅和21个风格各异的餐厅包厢
凤凰祥林大酒店
★★★★
商务
标间、套房共130余间
大小共3个
KTV包房23间和商务会所包房17间
装修豪华
宴会厅24个
3.2供给、需求分析
其他配套设施：
各酒店内都有相关配套设施，但是配套设施档次、装修风格以及规模参差不齐，不能承载我们**市夜郎文化对外接待的形象功能展示。
餐饮：
通过市场调查，餐饮部因为地区局域性限制，外出学习时间短，不能与一线城市的高端餐饮同步，不能满足旅客对各地不同餐饮口味的需求。
建筑风貌：
建筑风貌随着城市经济的发展，对外接待需求快速增长，酒店的建筑风貌对涉外型商务酒店经营影响会越来越明显。
特色：
本项目在投资时考虑到差异化经营，把酒店的特色在顾客面前表现的淋漓尽致，留住每一位顾客，形成更大的顾客群体，故而争取到最大的市场份额。
一、会议及活动
随着**市每年政府会议的召开及各项政府性活动，每年有大大小小的经销商会议、企业商务会议，这么大的市场空间，却只有二家高级酒店去接待。
这也为本项目的市场发展提供了很大的空间。
二、度假、避暑游客
**市素有“凉都”称号，其气候特点已经在全国范围鲜有名望，是当下避暑的重点旅游城市之一，加上周边旅游景点众多，驰名中外。
随着大力发展旅游业，**市旅游收入逐年增加。
政府也非常支持旅游酒店业的发展。
但很多游客对高端服务的需求，却很少有酒店可以满足。
三、外地投资商
随着**市的开发和政策优惠，很多外地投资商会到**市及周边进行项目考察。
他们考察的范围不光是项目本身，还有软件环境，以及未来有可能举办展会、商务谈判、会议的选址问题。
作为**市开发的整体配套项目，它的投资开发势在必行。
由此看出，目前市场上的酒店无论星级档次，还是配套设施方面都不能够满足现代化旅游、商务会议、会展、政府接待等多方面高层次需要，这也为本项目的开发提供了可发展之路。
3.3发展趋势
目前**市只有两家四星级酒店，其余的多是商务经济型酒店，因此基本不存在四、五星级酒店的竞争，给我们项目未来的发展提供了足够大的空间。
第4章项目条件
4.1项目地点
贵州省**市钟山区南环中路63号（世纪广场东侧）
4.1.1自然条件
**市素有“凉都”称号，其气候特点已经在全国范围鲜有名望，是当下避暑旅游城市的重点之一，加上周边旅游景点众多，驰名中外。
随着大力发展旅游业，**市旅游收入逐年增加。
政府也非常支持旅游酒店业的发展。
但很多游客对高端服务的需求，却很少有酒店可以满足。
矿产资源丰富。
境内有煤、铁、锰、锌、石灰石、煤层气等30多种矿产资源，其中煤炭资源远景储量844亿吨，已探明储量180.1亿吨，保有储量168.2亿吨，煤种全、煤质好，是国家重点规划建设的十大煤炭基地之一，素有“江南煤都”之称，是国家“西电东送”的重点电源基地之一。
4.1.2社会经济条件
区位优势明显。
全市地处川滇黔桂结合处，是国家国土资源开发规划确定的“攀西——**资源综合开发区”及“南贵昆经济区”的重要组成部分，有“四省立交桥”之称。
境内贵昆铁路、株六复线横贯东西，南昆铁路、内昆铁路、水柏铁路南北连接，拥有西南较大的铁路编组站——**南站，形成了西南地区重要的铁路交通枢纽。
4.1.3优势分析
1、地理位置发展趋势明显，本项目是招商引资项目，政府给予一定的政策优惠和帮助。
2、生态环境良好。
3、自然资源丰富。
4.1.4劣势分析
1、地处内陆城市。
2、流动人口量较小。
第5章项目总体规划和布局
5.1总体规划
5.1.1项目定位
五星级涉外商务酒店
5.1.2功能定位
以住宿、餐饮为核心业务，同时具备商务会议、休闲娱乐的多功能商务酒店。
5.1.3形象定位
**市标志性建筑。
建筑风格突出高档、大方的建筑特征。
5.1.4功能分类
本项目总建筑面积约28532平方米，其中：
客房部分：
11544平方米，占总建筑面积的42%，客房设置包括单人间，豪华单人间，标准间，豪华标准间，标准套房，豪华套房等。
公用设施部分：
15416平方米，占总建筑面积的54%，包括大堂、走廊、机电设备房、办公室及电梯候梯厅、垃圾道、烟道和消防楼梯、商务中心、会议室、餐厅、便利店、康体中心、健身房、棋牌室、行政酒廊等。
地下室部分：
1572平方米，占总建筑面积的4%，包括：
停车场、仓库等。
第6章项目开发及实施计划
6.1主体工程主要指标
项目
指标
备注
1：
占地面积
2623㎡
2：
总建筑面积
28532㎡
含地下室
3：
容积率
5.79
4：
绿化率
30.37%
5：
层数
26F
地下1层，地上25层
6：
地下车位
17
6.2建设方式
拟采取面向省内外具有承担该项目工程能力的施工队伍，以公开投标的方式进行招标。
择优选择具备一流技术装备和管理水平的施工队伍。
同时聘请资深的监理专家实施工程全过程的监督，以保证科学有效、合理、公正的控制项目工期、成本和质量。
第7章环境保护
7.1环境评价依据和标准
7.1.1编制依据
1.《中华人民共和国环境保护法》
2.《项目环境保护管理条例》国务院令253号
7.1.2环境保护标准
1.《环境空气质量标准》GB3095－1996
2.《地表水环境质量标准》GB3838－2002
3.《锅炉大气污染物综合排气标准》GB13271－2001
4.《大气污染物综合排放标准》GB16297－1996
7.1.3设计原则
坚持经济效益与环境效益相统一的原则，在设计中积极采用节能型、低噪音的先进高效的设备。
环保设计力求体现技术先进与经济合理，切实可行。
7.1.4项目运营中的环境保护
在运营过程中严格按以下措施控制各类污染：
a、废水
本项目建运营后的废水主要为生活污水，生活污水经化粪池处理后排入城市污水管网。
b、废气
本项目用气为天然气，天然气是一种洁净的燃料，基本无污染物排放，尾气经烟囱排入大气，不造成对环境的污染。
c、固体垃圾
固体垃圾主要来源于楼宇办公、生活垃圾。
办公及生活产生的固体垃圾、废弃物经专人收集后，送往垃圾站分类堆放，定期清运处理。
d、绿化措施
绿化既可以美化环境，又可以起到隔音防尘、调节温度、吸收二氧化碳等多种作用，在道路两侧种植过道树及绿化隔离带，以营造舒适优美的环境。
7.2环境评价
鉴于本项目开发改建过程中的环境压力，要严格执行相关环保控制管理规范及上述相关保护措施，力争环境评价达标，为区域综合发展规划树立良好形象。
第8章资源节能
8.1节能原则
根据国家有关能源政策和法规，因地制宜选择能源种类与材质。
充分挖掘潜力，结合具体情况，尽可能做到能源综合利用。
8.2节能措施
节水
水是基础性的自然资源和战略性的稀缺资源。
本项目在运营后，严格按照《中国节水技术政策大纲》以及**市行业用水标准。
本项目应采取有效的节水措施，制定节水管理制度。
在日常管理和工作岗位中实行经济目标责任制，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水资源的损耗。
节电
（1）采用建筑照明节能技术和材料，选用效率高、配光合理的灯具及绿化照明设施等。
（2）采用中央空调制冷节能技术和产品。
（3）采用节能型变压器，降低变压器的能耗。
（4）制定节电管理制度。
8.3节能管理
1.加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备、管线进行检修，杜绝跑、冒、滴、漏现象，减少不必要的浪费。
2.制定节能目标和节能奖惩措施，并严格落实执行。
3.定期对职工进行节能培训，加强节能意识，提高职工责任，以充分有效的利用能源，节能降耗。
8.4节能效果分析
项目通过采用先进的节能设计、节能工艺、节能设备、节能材料和节能管理等多种节能措施的综合运用，努力降低运行的能源消耗，提高运行的节能水平；注重提高能源和资源利用率，切实达到节能效果。
杜绝高能耗产品。
电气、给排水、采暖等专项设计严格遵循国家及地方节能设计相关标准及规范，采用切实可行的节能方案和节能措施。
确保项目实际运行中实现应有的节能效果。
第9章劳动安全、卫生及消防
项目贯彻“安全第一、预防为主”的方针，确保建设项目符合国家的劳动安全卫生标准，保障工作人员及用户的安全与健康。
9.1设计规范
1.《建筑防火设计规范》GB50016-2006
2.《建筑物防雷设计规范》GB50057-2010
3.《安全防范工程技术规范》GB50348-2004
4.《电气设备安全设计导则》GB/T25295-2010
5.《生活饮用水卫生标准》GB5749-2006
9.2劳动安全
（1）制定操作规章制度和安全技术规章制度，加强职工安全教育，并依法搞好安全管理，按国家有关安全和卫生标准，发放必备的劳动保护用品。
（2）设备检修照明、应急照明用电为36V或12V，保障用电安全。
9.3卫生
注意饮用水和食物卫生的管理，饮用水必须通过检测，达到国家标准方可饮用，食物卫生安全也必须常抓不懈。
工作人员均按国家有关从业人员卫生标准定期检查身体。
9.4消防
9.4.1消防设施依据
1.《中华人民共和国消防法》
2.《建筑设计防火规范》GB50016-2006
3.《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005
4.《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98
5.《低倍数泡沫灭火系统设计规范》GB50151-92
6.《爆炸和火灾危险电力装置设计规程》GB50058-92
7.《建筑物防雷设计规范》GB50057-2010
9.4.2采取的消防措施
1、工艺设备
选用经国家检测达到安全性能要求的专业厂家制造设备，并要提出超压安全设计，在所有控制阀门处及转换点均必需安装可燃气体安全警报装置，并配以自动灭火、强制排风装置。
2、总图
库房设有灭火器等消防设备，并有专人值班巡查。
主要建筑物道路网通过各对外出入口与厂外道路形成不同方向的连接，按不同功能要求，满足对外所需，也满足消防安全需要。
酒店消防通道、路面宽度、各建筑物间的防火间距等严格执行《建筑设计规范》（GB50016-2006）的要求。
3、建筑
选用高性能防火涂料并保证涂层厚度，达到一级耐火等级，以满足防火规范的要求。
4、电气及防雷
楼顶设避雷网，烟囱装避雷针，有牢固的防雷接地系统。
9.4.3消防机构设置
本项目的消防管理工作由消防管理机构负责。
第10章酒店组织与管理
10.1组织架构表
10.2项目管理模式
模式：
投资者自己管理经营，并加入一个更大的联盟团体来获得一些支持。
10.3企业CIS品牌规划
对本企业进行一系列品牌规划。
在自身经营的同时，使品牌经营上升高度，最终依靠品牌力量获得更大的市场份额。
10.4人员招募与培训计划
为保证服务质量，提高管理水平和经济效益，所有经营管理人员、技术人员、服务员都要经过严格的专业训练，具有一定的文化水平，所有人员在上岗前接受培训，确保项目顺利、高效的运营。
10.5项目经营策划理念
（1）项目品牌确立宣传策划
（2）创新建设迎合消费者心理诉求商务消费酒店经营类型
（3）VIP会员经营策划
（4）实质性的会员制服务体系――以储值会员卡为主导的销售方式
（5）项目经营“吸引点”及“利润点”的开发
10.6完善的酒店设施与服务
一家完善的五星级酒店，需要具备以下设施与服务：
先进完备的会议设施、多样化的运动和康体设施、ID电话、房内宽带上网冲浪、中外卫星电视、录像节目、智能化管理系统、24小时保安服务、24小时送餐服务、VIP贴身管家服务、导游服务、按摩桑拿中心、医务室、洗衣服务、邮政收发和快递服务、机票预定、机场接送、车辆租用、停车场、行李寄存、商务中心秘书服务、婴儿看护/婴儿床、免费擦鞋服务、外币兑换、残疾人卫生间/轮椅、插花、叫醒服务、留言服务等。
10.7五星级酒店标准室内家俬配备
客厅：
名牌电视机，沙发床，茶几，电视桌，灯具，电话机，鞋架，水杯，垃圾筒，烟灰缸；
卧室：
高级席梦思床，床头柜，写字桌椅，衣架，灯具，电话机，水杯，垃圾筒，烟灰缸；
洗手间：
全套布草，五星级酒店标准日耗品，口杯，垃圾筒，烟灰缸；
餐厅：
餐桌椅，餐布，灯具；
厨房：
灶具，炊具，餐具，品牌电冰箱，微波炉，电磁炉，组合式厨房设备，厨用布草，电热水壶，灯具，垃圾筒；
窗帘：
高级遮光窗帘；
床上用品：
全套高级优质床上用品。
第11章投资估算与资金筹措
11.1投资估算依据
1.《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
2.《投资项目可行性研究指南》
3.《基本建设财务管理规定》
4.项目单位提供的有关资料
11.2项目总投资估算
本项目总投资为11318万元，全部由建设方自筹。
11.3项目投资估算
总投资估算及构成=场地租凭费用+前期费用+基础设施费+建筑安装工程费+公共配套费+管理费+销售及推广费+财务费+不可预见费，本项目总投资估算为11318万元，详见项目投资估算表。
序
分项工程名称
计算依据
单方造价（元/m2）
面积
总额
比例
1
给排水（含洁具，锅炉房管线）
总建筑面积
350-380
26960
984万
8.7%
2
喷淋、气体消防
总建筑面积
100-110
26960
283万
2.5%
3
污水处理（含管线）
总建筑面积
35-40
26960
101万
0.9%
4
地下室通风工程
地下停车场建筑面积
170-190
2623
47万
0.4%
5
照明、防雷、动力、变配电（低压配电系统）、弱电
总建筑面积
650-750
26960
1887万
16.7%
6
电话总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传
总建筑面积
400-450
26960
1145万
10.1%
7
煤气工程
地上建筑面积
45-50
24337
115万
1%
8
室外总体
总建筑面积
100-115
26960
290万
2.6%
9
室内精装修连家具
地上建筑面积
3200-3500
15636
5238万
46.3%
10
杂项工程（包括泥水工程）
总建筑面积
180-220
26960
539万
4.7%
11
洗衣房设备
地上建筑面积
150-170
24337
289万
2.6%
12
厨房设备
地上建筑面积
400万
3.5%
13
总计
11318万
第12章财务分析
12.1销售收入估算
项目收入来自于以下六部分：
（1）客房
平均房价540元/天*208间（套）客房*365*70%入住率=2870万元
（2）餐饮中餐厅
项目
数据
面积
1924m2
大厅
224位
包房
18间
平均消费
300元/人
日人流
200人（包括午、晚餐）
日收入
6万元
月收入
180万元
年收入
2160万元
（3）餐饮宴会厅
项目
数据
面积
418.8m2
功能厅
600m2
厨房
900m2
宴会用餐
每周1次，每次20席，1200元/席
宴会厅出租
每周1天，租金6000-8000元
日收入
0.4万元
月收入
12万元
升级会员 