节能环保低碳主题公园B2地块办公项目可行性研究报告.docx
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节能环保低碳主题公园B2地块办公项目可行性研究报告
节能环保低碳主题公园B2地块办公项目
可行性研究报告
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
节能环保投资有限公司B2地块办公项目
1.1.2项目建设单位概况
项目建设单位名称：
节能环保投资有限公司
单位地址：
法定代表人：
注册资本：
43000万元人民币
公司类型：
有限公司（法人独资）内资
经营范围：
许可经营项目：
房地产开发、销售
一般经营项目：
节能环保产品设备及有关高新技术开发、咨询，节能环保项目投资，节能工程承包，节能设备租赁，厂房出租装饰装潢施工，节能工程所需的设备及配件、钢材、建筑机械、机电设备、建筑装饰材料、家用电器、卫生设备的销售。
营业期限：
2008年3月25日——2058年3月24日
项目建设单位资产负债情况：
低负债
1.1.3建设单位简介
某节能环保投资有限公司，系依照《中华人民共和国公司法》及有关法律、法规的规定，成立于2008年3月。
2010年11月公司名称变更为某中节能环保投资有限公司。
2011年6月增资扩股，注册资本金增资为43000万元。
1.1.4项目可行性研究报告编制依据
（1）某市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；
（2）某市城市总体规划（2009-2030）；
（3）有关各专业的国家设计规范；
（4）建设单位提供的各项基础资料；
（5）经济环境及社会调查；
（6）与项目业主签订的咨询协议。
1.2项目概况
1.2.1拟建地点
本项目地处某低碳主题公园内部，南侧为检测中心用地、西侧为陶店河，东北侧为低碳展示馆，东临玉湖。
项目规划用地性质为办公用地，总用地面积为91455.1平方米。
项目用地位于某西北，属于市中心边缘区域周边属于产业区域，本地块尚处于初步发展阶段，未来区域规划为新能源及节能产业的科研、生产、展示区域。
地块南侧有近500亩的玉湖，天然湖景资源得天独厚。
1.2.2建设规模与内容
本项目规划建设总用地面积为91455.1平方米，总建筑面积99887.31平方米，主要建设办公及配套用房。
项目分两期进行建设，其中一期建筑面积35723.26平方米，二期建筑面积64164.05平方米。
一期预计在2013年10月开工建设。
1.2.3主要建设条件
（1）政策扶持
本项目位于低碳经济示范园内，属于低碳经济示范园的一部分，低碳经济示范园是国内首个综合性低碳示范园区，采用的是先进的节能环保设备与环境综合治理系统。
项目符合国家对于实现建筑节能的要求，与某市当前改变经济结构和经济增长方式的要求相匹配，对提升某市城市的品位与形象，实现低碳社区到低碳城市再到低碳社会的升级，具有很好的推进和带动作用，受到某市政府的重视和国家、地方政策的扶持。
（2）场址条件
拟建工程地理位置优越，交通便利，自然环境和水文地质适宜建设，公共设施条件能满足需要，符合城市规划。
项目各项施工条件良好，施工环境宽松，选址经过比较论证后，确定最佳方案。
1.2.4项目投入总资金及资金筹措
（1）项目总投资
估算总投资约70166万元，其一期投资约25094万元，二期投资约45072万元，资金由建设单位自行筹集，详见第十一章。
1.2.5主要技术、经济指标一览表
表1-1项目主要技术、经济指标一览表
综合经济技术指标
备注
用地面积
91455.1
㎡
容积率
1.00
建筑密度
29.11%
绿化率
35.13%
总建筑面积
99887.31
计容总建筑面积
91397.12
㎡
地下室建筑面积
8490.19
㎡
其中
高层小型办公
51918.83
㎡
小型办公户数共计：
949户
办公配套
3052.58
㎡
低层花园办公
36425.71
㎡
低层花园办公户数共计：
103户
停车位
915
辆
非机动车停车位
2745
辆
一期经济技术指标
备注
用地面积
26000
㎡
容积率
1.22
建筑密度
29.31%
绿化率
35.03%
总建筑面积
35723.26
㎡
计容总建筑面积
31784.44
㎡
地下室建筑面积
3938.82
㎡
其中人防面积：
2182.89㎡
其中
高层小型办公
23703.83
㎡
小型办公户数共计：
389户
办公配套
3052.58
㎡
低层花园办公
5028.03
㎡
低层花园办公户数共计：
9户
机动车停车位
318
辆
其中地面停车：
184辆，架空停车：
34辆，地下停车100辆
非机动车停车位
954
辆
二期经济技术指标
备注
用地面积
65455.1
㎡
容积率
0.91
建筑密度
29.03%
绿化率
35.16%
总建筑面积
64164.05
计容总建筑面积
59612.68
㎡
地下室建筑面积
4551.37
㎡
其中人防面积：
4551.37㎡
其中
高层小型办公
28215
㎡
小型办公户数共计：
560户
低层花园办公
31397.68
㎡
低层花园办公户数共计：
94户
停车位
597
辆
其中地面停车：
196辆，架空停车：
198辆，地下停车203辆
非机动车停车位
1791
辆
1.3研究结论与建议
1.3.1研究结论
（1）本项目属于低碳产业主题公园的一部分，项目的建设符合某市及总体发展规划。
（2）本项目位于某市低碳产业主题公园内部，玉湖西岸，交通便利，配套设施齐全，项目选址合理。
（3）建设地点选择及建筑形式符合某市总体规划要求。
（4）本项目工程建设过程中和建成后的生活污水、废气、生活垃圾等，在设计时已充分考虑了其处理措施，对环境无不良影响。
1.3.2建议
（1）本项目是按照绿色星级功能性建筑标准建造，具有良好的社会效益，建议政府各级相关行政部门给予大力支持，以使项目早日实施。
（2）应尽快对场地进行地质勘探，明确场址地区的工程地质情况。
（3）建议认真按照建设程序要求搞好各阶段的工作，特别要搞好招投标工作和工程质量监理，以保证工程质量和工程进度。
（4）在工程建设中，要注意公用、环保和生活环境的配套建设，物业管理与施工建设同步进行。
（5）工程建设中，切实做好节能、节地、节水、节材工作。
第二章项目建设的必要性分析
2.1是积极发展低碳经济，实现可持续发展的需要。
随着世界工业经济的发展、人口的剧增、人类欲望的无限上升和生产生活方式的无节制，世界气候面临越来越严重的问题，二氧化碳排放量愈来愈大，地球臭氧层正遭受前所未有的危机，全球灾难性气候变化屡屡出现，已经严重危害到人类的生存环境和健康安全，即使人类曾经引以为豪的高速增长或膨胀的GDP也因为环境污染、气候变化而“大打折扣”（也因此，各国曾呼唤“绿色GDP”的发展模式和统计方式）。
低碳经济是以低能耗、低污染、低排放为基础的经济模式，是人类社会继农业文明、工业文明之后的又一次重大进步。
低碳经济实质是高能源利用效率和清洁能源结构问题，核心是能源技术创新、制度创新和人类生存发展观念的根本性转变。
低碳经济的发展模式，为节能减排、发展循环经济、构建和谐社会提供了操作性诠释，是落实科学发展观、建设节约型社会的综合创新与实践，完全符合党的十七大报告提出的发展思路，是实现中国经济可持续发展的必由之路，是不可逆转的划时代潮流，是一场涉及生产方式、生活方式和价值观念的全球性革命。
著名低碳经济学家、原国家环保局副局长张坤民教授认为低碳经济是目前最可行的可量化的可持续发展模式。
“发展低碳经济是解决气候变化和经济发展这一矛盾的根本出路。
”在2009举行的亚太低碳经济论坛中国峰会上，国家发改委副主任解振华及多位专家学者共同表示，能源和环境问题已成为制约中国经济快速发展的瓶颈，节能减排和低碳发展将是中国未来发展的必然选择，中国低碳战略转型路径愈发清晰。
低碳选择符合国家利益。
发展低碳经济已成为全球共识，同时也完全符合中国的国家利益，我国要大力发展低碳经济。
首先我国石化能源相对贫乏，发展低碳经济，提高能源效率，能摆脱国家经济发展对石化能源的过度依赖，只有发展低碳经济才能从根本上提高我们国家能源安全的保障能力。
其次，走低碳发展道路，减少温室气体排放是科学发展的基本组成部分和重要的环节，因此发展低碳经济是我国战略转型的必然选择。
第三，我国正处在工业化、城镇化和国际化关键阶段，要实现的工业化应走出一条依靠低碳经济推动经济发展，同时不断降低温室气体排放的新型工业化道路。
最后，全球共同应对气候变化的行动一旦催生全新技术和新的产业，必将引起低碳高技术和低碳产业的快速发展，这是全球应对温室气体增加带来气候变化的共同课题和挑战。
本项目建设的“某低碳主题公园B2地块办公”是2010年某中节能环保投资有限公司启动的“中国节能（某）低碳经济示范园”配套的相关项目，项目的建设为入驻低碳主题公园的相关企业提供办公场所，满足和企业对办公场所的需求，满足了国家积极推行经济可持续发展的需求，对保护环境、节能减排有着积极的作用。
2.2是加强节能减排、建设生态城市有力举措。
已通过了国家环境保护部组织的专家组论证的《某市生态文明建设规划》提出，到2020年实现某经济、社会和生态环境全面协调发展，构建健康、持续、高效的生态经济社会体系，使某生态文明建设在全国保持领先水平。
规划坚持“人与自然和谐、人与社会和谐、人与人和谐”为核心内涵，紧紧围绕“和谐”主题，探索某特色的生态文明建设模式，坚持“资源节约、环境友好、协调发展”的规划思路，科学指导某生态文明建设进程，为构建和谐社会奠定坚实基础。
本项目的建设符合某市建设生态城市的规划精神。
2.3是完善某低碳主题公园功能、加快当地经济发展步伐的客观需求。
项目拟建地位于某市玉山镇，处于某低碳主题公园内。
某低碳主题公园是中国节能投资公司和某市高新区一起在江苏省某市建设世界一流，国内领先的低碳经济示范园区。
该低碳经济示范园占地面积约114公顷，项目直接总投资约30亿人民币。
工程项目整体统一规划设计，分期实施，与政府分工协作，共同打造。
园区主要建设内容为高端低碳国际人才居住区、高端低碳经济科研总部、高端低碳经济企业家俱乐部、高端低碳经济研发大楼及相关配套的商业娱乐购物街的建设。
该项目是国内首个综合性某低碳主题公园区，并通过采用先进的节能环保设备与环境综合治理系统，在一平方公里的土地上打造目前中国最为先进的低碳生活示范区、低碳商务示范区、低碳经济聚集区。
本项目建成后可配合某低碳主题公园项目用地的办公形态，与未来与东部地块形成良好的联动关系。
满足项目整体功能发挥的需要。
2.4是改善当地城市面貌、提高城市形象的需要。
近年来，某市高度重视城区建设，投入大量资金，大力加快城区的建设步伐，全面推进城市基本建设，城区规模不断扩大，城区品位大幅提升。
在城市建设过程中，房地产开发的持续繁荣对促进某发展的作用十分明显。
中国节能（某）低碳经济示范园项目建成后将成为国内首个综合性某低碳主题公园区，符合建设创新型国家战略的要求，符合国家《节能减排“十二五”规划》对于实现建筑节能的要求。
与某市当前改变经济结构和经济增长方式的要求相匹配，对提升某市城市的品位与形象，实现低碳社区到低碳城市再到低碳社会的升级，具有很好的推进和带动作用。
本项目属于某低碳主题公园区的一部分，项目的建设对改善当地城市面貌、提高城市形象有着积极的作用。
第三章建设场址与建设条件
3.1建设场址方案
3.1.1建设地点与地理位置
本项目地处某低碳主题公园内部，南侧为检测中心用地、西侧为陶店河，东北侧为低碳展示馆，东临玉湖。
项目规划用地性质为办公用地，总用地面积为91455.1平方米。
项目用地位于某西北，属于市中心边缘区域周边属于产业区域，本地块尚处于初步发展阶段，未来区域规划为新能源及节能产业的科研、生产、展示区域。
地块南侧有近500亩的玉湖，天然湖景资源得天独厚。
3.1.2场址占地面积
项目建设用地由某市国土资源局出让而来，本项目用地规划性质为办公用地，总占地面积为91455.1平方米。
3.2场址区域建设条件
3.2.1工程地质条件
1、地质地貌
某属长江三角洲太湖平原。
境内河网密布，地势平坦，自西南向东北略呈倾斜，自然坡度较小。
地面高程多在2.8～3.7米之间（基准面：
吴淞零点），部分高地达5～6米，平均为3.4米。
北部为低洼圩区,中部为半高田地区，南部为濒湖高田地区。
2、地震烈度
某市区抗震设防烈度为7度，设计基本地震动加速度值为0.10g。
按有关设计防震的规定执行。
3、地下水与不良地质现象
根据区域水文地质条件和以往勘测结果，区内地下水水位主要受到大气降水、地表水体及农田灌溉的影响，呈季节性变化。
地下水水质对混凝土结构和钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性，对钢结构具有弱腐蚀性。
建议项目在下一步进行本项目场地的地质勘察工作，并针对具体情况进行项目设计。
3.2.2地理气候条件
某位于东经120°48′21″~121°09′04″、北纬31°06′34″~31°32′36″，处江苏省东南部苏州市与上海市之间。
北至东北与常熟市、太仓市两市相连，东至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州市交界，南部水乡名镇周庄与浙江相通。
东西最大直线距离33公里，南北48公里，总面积927.7平方公里，其中水域面积占23.1%。
某处于长江三角洲太湖平原，境内河网密布，地势平坦，自西南向东北略呈倾斜，自然坡度较小。
地面高程多在2.8~3.7米之间（基准面：
吴淞零点），部分高地达5~6米，平均为3.4米。
北部为低洼圩区，中部为半高田地区，南部为濒湖高田地区。
某属北亚热带南部季风气候区。
气候温和湿润，四季分明，光照充足，雨量充沛。
年平均气温16.5℃；年平均降水量1097.1毫米，年平均日照时间2085.9小时，历史极端最高气温39.7℃（2008年7月4日），历史极端最低气温-11.7℃（1977年1月31日）。
全年无霜期239天。
3.2.3区域经济条件
某地处中国经济最发达的长江三角洲，是上海经济圈中一个重要的新兴工商城市，历史悠久，物产丰饶，素有“江南鱼米之乡”美称。
某北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。
东西最大直线距离33公里，南北48公里，总面积927.68平方公里，其中水域面积占23.1%。
某市户籍总人口68万，下辖1个国家级开发区、3个省级开发区和10个镇。
某是中国大陆经济实力最强的县级市，连续多年被国家统计局评为全国百强县之首。
近年某还凭借雄厚的综合实力蝉联福布斯中国最佳县级城市第一名，2010年某地区生产总值超过2100亿元。
截至目前，全市累计批准65个国家和地区投资项目5000多个，合同外资330亿美元，实际到位230亿美元，其中世界500强跨国公司投资项目63个。
城市经济的发展带动了城市空间的拓展和人口分布的变化。
由于经济的快速发展，原有的人民路和亭林路商圈已无法满足商业发展的需要，大润发、卜蜂莲花、乐购、沃尔玛、欧尚、易买得、家乐福、麦德龙、农工商、红星美凯龙、好家居等大超市纷纷进驻，逐步形成了多个新兴商圈。
同时原有的商业中心也继续发展成为集购物、休闲、娱乐为一体的综合性中心商业区。
商业的发展和城市化进程的加快也带动了某房地产市场的发展；成熟地段商铺的转让和转租率都非常低，而随着新城区的不断完善，商铺的售价和租金的对比基本上遵循了相对理性的回报水平，体现了本地投资者和发展商较为成熟的投资理念和较为谨慎的市场判断。
3.2.3公用基础设施条件
某市基础设施建设已基本实施完毕。
市内现有基础设施配套良好，为本项目的建设提供了良好的基础配套设施。
（1）道路交通
某地处中国东南沿海长江三角洲的东部，东距上海50公里，西邻苏州37公里。
航空：
距离上海虹桥机场42公里，距上海浦东机场92公里。
港口：
上海港（中国最大港口、距离60公里）、张家港（距100公里）、太仓浏家港（距35公里），货物经区内水道运达以上各港口可直接出口。
铁路：
京沪铁路以及即将兴建的京沪高铁穿城而过，乘坐动车组列车从某至上海仅需18分钟。
公路：
区域内公路网健全，境内有沪宁高速、苏州绕城高速、苏沪高速、苏昆太高速、常昆高速、312国道等穿越。
（2）供电
2009年某地区最高供电负荷239.84万千瓦，全年共新扩建110千伏及以上变电站7座，新增主变容量112.7万千伏安。
某电网全年供电形势总体平稳，供需基本平衡。
至2009年底，某电网已拥有35千伏及以上变电站67座，供电容量732.65万千伏安；输电线路1376公里，配电线路4493公里。
供电情况完全能够满足本项目的需求。
（3）供水
某市日供水能力已达150万立方米，超前建设的供水基础设施能够确保城市用水保障有力，饮用水水源充足，水质优良。
（4）通信
某市邮电通信业平稳发展。
2009年全年完成邮电业务总量28.47亿元，移动业务迅速发展。
全市年末电话用户60.78万户；移动电话用户196.22万户，比上年增加17.99万户。
年末，互联网宽带接入用户达28.38万户，比上年增长24.8%。
（5）防洪
多年来，某市玉山镇高度重视防洪工程建设，兴建了8个联圩（分别为吴淞、城南、江浦、庙泾、民营、新江、更娄、同心联圩，其中江浦、庙泾、民营、新江、更娄、同心联圩属阳澄低洼圩区，吴淞、城南联圩属淀泖区半高田圩区），修筑防洪圩堤113.43公里，目前建造三闸71座，排涝站66座，装机容量8618千瓦，排涝流量211.89立方米每秒，基本形成了防洪、排涝、降渍、引进等四大水利工程体系。
（6）公共服务
自2003年起，某市就已启动了城乡社区公共服务体系建设。
通过不断完善并提升行政审批服务中心功能，同时，在各镇建起便民服务中心，村建起便民服务室，实行统一办公用房面积，实施农村文化设施“五个一”和体育设施“三个一”工程等，构建起了富有某特色的覆盖城乡、惠及全民的公共服务体系。
通过资源共享，如今，无论居住在农村还是城市社区的老百姓，出门15分钟，就能获得各类公共服务。
3.2.4城市规划与区域性规划要求
本项目用地性质为办公用地，符合某市总体城市规划要求。
3.2.5社会环境条件
低碳经济的发展模式，为节能减排、发展循环经济、构建和谐社会提供了操作性诠释，是落实科学发展观、建设节约型社会的综合创新与实践，完全符合党的十七大报告提出的发展思路，是实现中国经济可持续发展的必由之路，符合国家与地区的整体利益，因此各利益团体对本项目的建设均持积极拥护和赞成态度。
电力、供水、通信等相关部门都积极支持和配合项目建设。
当地民众对项目同样持积极支持的态度。
3.2.6政策支持条件
（1）由某市规划局组织编制的《2007-2030某市城市总体规划成果草案》；
（2）《某市土地利用总体规划》；
（3）《某市“十二五”住房建设规划纲要》
3.2.7征地拆迁条件
本项目用地由某市国土资源局挂牌出让而来，建设法人获得的是净地，拆迁安置工作由当地政府负责，建设单位已无拆迁安置问题。
3.2.8施工条件
拟建项目水、电、路条件充足，施工的前期工作较少。
整体看，该项目施工条件好，利于建设。
第四章建设方案
4.1总体规划
4.1.1总平面布置
本方案设计旨在以现代化的表达方式营造一种蕴藏传统东方美学的生态办公模式。
将地方性、时代性和创造性加以完美的结合。
在设计中体现江南水乡的人文和历史风貌特征、反映现代的生活方式、探索水乡的空间模式和建筑形态。
园区通过入口花园分成二期建造。
产品以低层花园式办公结合中高层小面积办公单元组合。
根据景观价值的高低，采用了面积段不同的办公产品。
园区采用开放式管理，组团绿地与玉湖水景结合，构成景观的主要特征。
物业管理用房设于一期中高层办公架空层内。
车库设置为地下车库结合地面架空停车。
车库屋面覆土种植绿化，非人防车库屋顶结合绿化设置采光天窗，形成自然采光通风，达到“阳光车库”的目的。
4.1.2总平面交通组织设计
根据对现状外围交通以及规划设计条件的分析，将园区主要出入口安排在西侧的园区规划道路上，结合分期在东北侧和南侧设置了两个车行出入口，便于分期管理和满足消防使用。
园区道路设置限速障碍，以保证园区的出行安全及避免与地面停车发生冲突。
园区主要道路路宽7M，车辆可通过主要道路到达各幢庭院或组团庭院的停车位。
充分保证办公的使用品质。
中高层小面积办公单元可集中使用地库停车。
4.1.3总平面竖向设计
本地块原地面高程在1.5米（黄海高程）左右变化，地势平坦。
地块北侧规划道路标高为2.45米。
依据雨水污水排放合理以及与城市竖向规划相协调的原则，充分利用架空层，本地块场地标高设计结合现有地形，建筑标高采用抬高架空设计。
4.1.4总平面景观设计
以层次分明的多重庭院空间为精髓，简约洗练的现代设计语言，充分利用中国传统造园的隔、抑、曲等手法，创造出一个有“起、承、转、合”的完整而富有变化的空间序列。
4.1.5总平面消防设计
区域内7米宽的主干道为消防主干道，另沿建筑长边结合外广场设若干隐形消防车道。
与外围环状道路共同组成消防道路网，保证道路中心距不大于160米，以满足规范要求。
同时在高层的长边沿道路设置不小于15m*8m的消防扑救场地，确保建筑的安全补救。
4.2建筑设计
4.2.1设计依据
《江苏省城市规划管理技术规定》（2004年版）
《江苏省城市规划管理技术规定-苏州市实施细则之一“指标核定规则”》（2008年版）
《办公建筑设计规范》（JGJ-67-2006年版）
《城市道路和建筑障碍设计规范》JGJ50-2001
《民用建筑设计通则》GB50352-2005
《国家相关防火及人防规范》
4.2.2设计理念
结合总体规划的思想，在不同位置结合其具体功能要求和其特定的景观环境，分别设计了中高层办公、低层花园办公等多种类型产品，通过疏密相间的空间组合，错落有致的建筑形体，丰富了整个园区的景观。
将“中式情怀、生态办公、低碳技术”的设计理念贯彻到设计的每一个环节中。
4.2.3设计方案
（1）本设计方案结合某当地气候特点以及办公模式，将庭院的概念引入设计，使低层、中高层办公业态都能享受到不同的院落空间。
（2）低层建筑体型方整，围绕庭院布置办公空间，形成内外景观交流的良好办公环境和场所。
中高层小单元办公则以玉湖的景观资源为准则，最大限度的利用玉湖视野。
（3）结合中高层底层架空布置了半开放的活动空间，为办公人群提供多样的生活工作场所。
实现轻松自由的工作模式和氛围。
（4）低层花园式办公立面设计旨在通过现代的建筑设计语言来诠释传统中式建筑的意境。
具体表现为比例、材料、符号：
将传统中式建筑的比例关系融入到建筑造型中，运用现代手法进行提炼，营造出富有现代中式的建筑意象；将传统的建筑材料--青砖、白墙、黛瓦引申为灰色石材、浅色石材、石板瓦或金属瓦；打造现代中式的意向，给人以亲和的外观形象。
中高层办公以大气的手法，融汇传统窗棂的构图元素，形成大方的公共建筑形象。
整体也与园区的现代中式的风格相呼应。
（6）为提高产品品质，在设计中采用一些高科技，节能技术和成套产品。
如屋面和东西山墙均采用保温隔热措施；落地窗采用节能型夹层玻璃，即保温隔热，又丰富立面造型，且使室内有良好的视野及采光通风条件。
4.2.4配套
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