银行贷款项目评估报告.docx
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银行贷款项目评估报告
**县土地储备交易中心
10000万元****中长期贷款项目评估报告
评估部门：
评估部门负责人：
评估人员：
评估日期：
2011年月日—2011年月日
前言
根据通辽市分行转报的**县支行关于**县土地储备交易中心10000万元****中长期贷款项目受理意向书及相关报批材料，依据《中国*****银行信贷基本制度（试行）》、《中国*****银行贷款基本操作流程（试行）》、《中国*****银行贷款项目评估指引》和《中国*****银行****贷款管理办法（试行）》、《关于进一步做好****贷款业务的意见》、《中国*****银行内蒙古自治区分行信贷业务流程实施细则》等有关制度和办法，参照《****贷款评估内容和要求》有关内容，自治区分行客户三处、通辽市分行和**县支行组成联合评估组，对**县土地储备交易中心10000万元****中长期贷款项目进行了现场评估，形成本评估报告。
第一章项目概述
1.1项目名称
**县土地收购储备整治项目（以下简称“本项目”）。
1.2项目立项及批复情况
2011年3月，**县土地储备交易中心向**县人民政府提交了《关于**县土地收购储备整治项目规划方案的报告》（库国土储字[2011]2号），拟收储整治白音召等四块宗地，土地总面积为1155700平方米（1733.55亩）；拆迁后拟出让面积为891504平方米，（1337.25亩）用途为商住综合用地。
2010年12月，**县人民政府召开第二十一次常务会，专题研究**县土地储备整理项目有关事宜，决定**县土地储备整理项目实施主体为**县国有土地储备交易中心，同意对**镇白音沼等4宗地块土地进行收购、储备、整治。
并对项目资金筹措及抵押担保问题进行了明确。
2011年3月，**县人民政府下发了《关于**镇土地收购储备整治项目规划方案的批复》（库政字[2011]13号），同意该项目实施。
2011年3月，**县人民政府下发了《关于**镇国有土地收储整治项目的批复》（库政字[2011]20号）、《关于旗土地储备交易中心2011年土地收储计划的批复》（库政字[2011]17号）、《关于**镇土地储备整治项目实施方案的批复》（库政字[2011]42号），同意**县土地储备交易中心收储**镇白音召等4宗国有土地，总面积1733.55亩，拆迁后拟出让面积为1337.25亩）。
2011年7月，**县人民政府下发了《关于**镇白音召等储备地块供地计划的批复》（库政字[2011]43号），同意**县土地储备交易中心将哈达图街北侧、新老城区结合部、新村和皂户沁社区四块土地纳入2012—2015年供地计划。
2011年7月，**县人民政府下发了《关于**镇国有土地整治项目房屋动迁补偿安置方案的批复》（库政字[2011]56号），同意**镇国有土地整治项目区域内的房屋动迁补偿安置方式以产权调换和货币补偿相结合方式进行。
1.3项目性质和类型
本项目为新设法人新建项目，属于****贷款中的农村土地整治贷款项目。
1.4项目实施单位
项目单位：
**县土地储备交易中心，（以下简称“该中心”）。
承贷主体：
**县土地储备交易中心，性质为事业法人。
1.5项目建设地址
一号地块：
一号地块位于**镇新老城交接处，S305省道南北侧，以此道路南北边线各向外延伸30米，作为南北两块地块的北南起点，南侧向南延伸203.52米,呈长方形;北侧呈不规则形状（以建设用地规划边界为准）,总面积450300平方米，675.45亩。
二号地块：
二号地块位于**镇已建成的新城区北部的新村。
此地块位于S305省道北侧，以路北边线向北延伸50米，跨过现有的林带，以新村南缘作为本地块的南起点。
南北宽517.43，东西长545.25米，呈长方形。
现在面积内含已建成建筑**县医院，除去现建旗医院已征用地块不包括此次征地范围之内。
总面积为221500平方米，332.25亩。
三号地块：
三号地块位于现新城区萨嘎格路东边缘线以东经济适用房小区南侧外墙以南，延萨嘎格路向南延伸于老库甘公路南边缘线向西延伸，至现东皂户沁嘎查村内南北路向南，至原**镇中心小学向东，至嘎查东边缘向北，沿现已征用的佐源糖厂外边线，至迪安路，沿迪安路西边线向北至现经济适用房南墙东边缘闭合，呈不规则形状，总面积为341700平方米，512.55亩。
四号地块：
四号地块位于**县**镇旧城区东部的新老城区交界区域。
位于哈达图街北部，兴源路东侧,后府街南侧,后府沟西侧。
呈不规则形状,总面积为142200平方米,213.3亩。
本项目总地块总面积为1155700平方米，1733.55亩。
1.6项目建设内容及规模
本项目涉及4个地块，总土地面积1155700平方米（1733.55亩），通过拆迁居民户，征收原有建设用地来完成。
共拆迁居民户702户，**镇中心校1所。
拆迁房屋面积77793.57平方米，其中居民住宅74453.57平方米，**镇中心校舍3340平方米。
本项目只进行基本的土地收储和基本平整，不进行其他方面的治理（四通一平），不涉及建设内容。
土地收储进行基本整理后，可形成出让土地面积891500平方米（1337.25亩）。
1.7项目投资规模及资金来源
经评估组评估，确定项目总投资为15,545.7万元。
其中：
项目资本金由**县财政局自筹5,545.7万元，占总投资的35.7%；其余10,000万元向*****银行**县支行申请****贷款解决，占总投资的64.3%。
1.8项目运作模式
本项目由**县政府主导，委托**县土地储备交易中心进行承贷和项目的实施，通过收储的土地进行“招、拍、挂”等形式进行土地买卖，取得的土地出让收入用于偿还*****银行贷款本息。
若由于市场变化等不确定因素，导致土地卖不出去，无法偿还我行贷款的，当地政府和财政承诺，用其他资金用于偿还我行贷款本息。
1.9项目建设进展情况
本项目计划建设期1年，从2010年10月份开始前期筹备工作，2011年3月开始具体组织实施，截至调查日，项目前期准备工作已经基本就绪，正进行安置补偿和拆迁工作。
1.10申请贷款情况及建议贷款额度
**县土地储备交易中心申请*****银行****中长期贷款10,000万元。
期限5年。
经评估，评估组建议发放****贷款10,000万元，期限5年（宽限期1年），用于**镇、白音召等4块土地整治项目建设。
贷款本息由**县土地储备交易中心用土地出让收入逐年偿还，贷款方式为抵押担保方式。
第二章客户评估
2.1客户概况
本项目建设单位和承贷主体均为**县土地储备交易中心，该中心于2003年8月8日由**县机构编制委员会批准成立，属事业法人单位，隶属于**县国土资源局，位于**县**镇中心街。
注册资本9.8万元，中心成立后受旗政府委托实施土地收购、储备、交易国有土地使用权，依法行使经营城镇国有土地使用权的职能，通过经营城镇国有土地为经营城镇，发展城镇，促进全旗经济建设提供资金及相关服务。
该中心事业单位法人证书、组织机构代码证、税务登记证、贷款卡、开户许可证合法有效，2011年12月28日在*****银行**县支行开立了基本存款账户。
表1客户基本情况表
企业名称
**县土地储备交易中心
企业类型
事业法人
成立时间
2003年8月8日
注册资本
9.8万元
注册地址
**县**镇
法人代表
乌日嘎胡
股权结构
**县土地储备交易中心（持股比例100%）
业务范围
代表旗人民政府收购储备交易国家土地使用权，通过经营城镇国有土地为经营城镇，发展城镇促进全旗经济建设提供资金及相关服务。
2.2股权结构
**县土地储备交易中心注册资金9.8万元，由**县财政局以货币方式出资，并由**县方兴会计师事务所审验并出具验资报告（库方验[2009]8号），注册资本与事业单位法人证书反映一致，因**县土地储备交易中心属于事业法人单位，故在财务报表中未反应注册资本。
2.3组织机构及经营人员素质
2.3.12003年8月8日，**县机构编制委员会《关于成立**县土地储备交易中心的批复》（库编发【2003】10号）批准成立**县土地储备交易中心，该中心隶属于**县国土资源局，为正股级全额拨款事业单位，编制3人。
2.3.2**县土地储备交易中心虽然建立了该中心的主要职责和土地储备工作例会制度，但人员编制较少，缺少相应的内设机构、土地储备工作经验不足，因此**县支行应提请旗政府增加土地储备交易中心人员编制，督促土地储备交易中心完善财务制度和管理措施，确保项目能够顺利实施。
2.3.3法定代表人乌日嘎胡，1976年4月生人，大学文化，2005年毕业于中央民族学院。
1999年至2005年在**县茫汗苏木政府工作，2006年至2008年在**县茫汗土地所工作，2009年至今在**县土地储备交易中心工作。
2009年2月16日中共**县委组织部文件库组干字【2009】5号任命乌日嘎胡同志为**县土地储备交易中心主任，工作期间无不良记录。
2.4信誉状况
2.4.12011年1月，*****银行通辽市分行评定**县土地储备交易中心信用等级为A+级。
2.4.2截止调查日，通过人民银行征信系统查询借款申请人基本状况、财务状况、信贷信息及对外提供担保等信息显示，**县土地储备交易中心无未结清信贷信息；没有对外提供抵押担保信息；无诉讼、支付信用信息违规记录，没有被中国人民银行征信系统公布为不良信用的情况。
未获取到被有关部门处罚及被媒体披露的不良信用记录，未发现高管人员卷入经济或刑事案件等诉讼情况。
2.4.3该中心在我行开户以来能够按照*****银行开户企业等相关规定与我行保持正常合作业务关系。
2.4.4该中心不属于地方政府融资平台公司。
2.5财务状况分析
2008年12月末资产总额1056万元，其中：
货币资金252万元，收储项目804万元；负债和净资产总额1056万元，其中：
净资产1056万元（土地储备资金）；本年土地储备资金收入2615万元，其中：
财政拨款收入2615万元；本年交付项目支出1559万元，净收入1056万元。
2009年12月末资产总额3200万元，其中：
货币资金46万元，预付工程款150万元，收储项目3004万元；负债和净资产总额3200万元，其中：
净资产总额3200万元。
较年初增加2144万元，本年土地储备资金收入3000万元,其中：
财政拨款收入3000万元，本年交付项目支出856万元，净收入2144万元。
2010年12月末资产总额2342万元，其中：
货币资金1万元，预付工程款46万元，其他应收款295万元，其中预付线路改造费73万元，预付土地平整费222万元，收储项目2000万元。
负债和净资产总额2342万元，其中：
净资产2342万元。
较年初减少858万元，本年土地储备资金收入3586万元，其中:
财政拨款收入3586万元，本年交付项目支出4444万元，净支出858万元。
2011年7月末资产总额2342万元，其中：
货币资金1万元，预付工程款46万元，其他应收款295万元，其中预付线路改造费73万元，预付土地平整费222万元，收储项目2000万元。
负债和净资产总额2342万元，其中：
净资产2342万元，各项财务数据与年初持平。
**县土地储备交易中心为全额拨款事业单位，经费来源为上级拨款和储备土地出让后其增值部分中按一定比例拨付该中心，能够保证单位正常运转。
2.6借款人经营情况和未来发展前景
**县土地储备交易中心自2003年成立以来，多措并举保障用地需求，取得了巨大的社会效益和经济效益，引起了社会的关注，于2009年征收、招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权工作开始全面运作，依法收储各类宗地138宗，1525077平方米（2288亩），出让金额27957万元，其中收储商服用地79宗，170098平方米（255亩），出让金额9316万元，收储工业用地37宗，963958平方米（1446亩），出让金额6371万元，收储住宅用地22宗，391021平方米（587亩），出让金额12270万元。
若我行予以信贷资金支持，将有利于发挥**县土地储备交易中心职能，加快该中心土地储备业务的发展。
2.7主要关联方情况
该中心属于独立的事业法人单位，没有关联方，故不做阐述。
评估认为：
**县土地储备交易中心作为事业法人单位，符合*****银行****贷款对象。
但**县支行应提请旗政府增加土地储备交易中心人员调配，督促土地储备交易中心完善财务制度和管理措施，以确保项目能够顺利实施。
第三章项目建设条件评估
3.1项目建设的背景
**镇依托近三十年的发展，现在已经取了最佳的发展时机。
原因有以下三个方面：
一是目前**镇新区已初具规模。
**新城基本形成，暨待进一步开发，以健全**镇的城市和社会功能。
如果错过此时机，目前形成的新区务必会面临无空间可用和可发展的尴尬局面，势必影响**县的经济和社会发展。
二是目前库甘铁路已经基本建成，明年即可通车。
由于**火车站位于新城区东部，远离**旧城，如果不适时进行商业和社会功能配套，实现城市的整体东移，待铁路通车后，势必影响到达**的乘客的方便和心理，会对**造成不必要的社会负面影响。
因为，在这个时机建设三号地块，与新城区相连，就会形成一个连贯的城市感觉，形成良好的形象和印象，将会为完善**县投资环境、打造**县形象，创造良好的氛围。
三是随政府各机关向新城区的转移。
目前新城区的人流在逐步增加，与旧城区的呼应形成经济与社会互增之势。
但如果不进行新老城区的连片开发，特别是住宅小区建设，势必影响在新城区工作的人们的方便，会造成不好的社会影响，也必定会影响新城区的发展，影响政府形象，影响社会形象。
3.2项目建设的必要性
3.2.1是统筹城乡发展，加快新城区建设化进程的必然需要。
**镇作为**县经济、文化、教育和交通的中心，在整个**县的发展中占有关键位置。
十二五期间，为了带动**全旗的经济和社会发展，**县将着力将**镇打造成全旗的经济发展中心、社会中心、旅游中心，打造成为一个集城市景观、经济氛围、人流集散、文化品味为一体的现代化城市。
目前**镇作为**县的中心，在城市规划上，通过自治区国土资源局的规划批准。
确定以现在的行政办公区域为中心，与旧城区进行连接；以已建设完成的火车站为中心，构建新城区的整体发展氛围；以一级公路新城区入口为城市与外界的交接点，打造经济引导区。
并以此规划作为新城区发展和**镇东移的引力，为打造**镇的城市规模、品味、影响，提高经济发展水平，提供规划上的保证，所以需要对这四块宗地进行收储整治。
3.2.2是改善当地生态环境，提升城市品味与形象的需要。
该四块宗地北至新城区北部的新村，东至萨嘎格路东边缘线，南至皂户沁嘎查村内南北路向西，西至兴源路东。
通过收储该四块宗地后，加快了对该**县**镇的环境整治，将大大改变周围生态环境，同时也带来该四块宗地的土地升值，提升了新老城区的品位和形象。
3.2.3是改善居民居住条件，提高居民生活质量的需要。
根据**县总体规划，该四块宗地规划总面积1155700平方米（1733.55亩），其中居住用地达692903㎡（1039.35亩），公共服务和商业金融用地165701㎡（248.55亩），工业用地75300㎡（112.95亩），道路广场用地119801㎡（179.7亩），绿地97700㎡（146.55亩），市政公用设施4300㎡（6.45亩）。
所以说该土地收储整理后，对改善居民目前生活环境和居住条件，提高生活质量意义重大。
3.3项目建设条件评估
3.3.1项目立项与可研许可情况
2010年12月，**县政府召开十四届第二十一次常务会议，专题研究**县土地储备整治项目有关事宜，会议对项目实施主体、实施办法、资金筹措和抵押担保等事宜进行了议定。
2010年3月，**县政府下达了《关于同意旗国有土地储备交易中心作为项目实施主体的批复》（库政字[2011]12号），同意**县国有土地储备交易中心作为该项目实施主体。
2011年3月，**县人民政府下发了《**县土地收购储备整治项目规划方案的批复》（库政字[2011]13号），同意**县国有土地收购储备整治项目规划。
2011年3月，**县人民政府下了《**县土地收购储备政治项目规划实施方案的批复》（库政字[2011]42号），同意**县国有土地储备交易中心制定的《**镇土地储备整治项目实施方案》。
明确了项目建设内容为收储整治白音召等四块地块，总面积1733.55亩，总投资15545.7万元，项目建设期一年。
2011年3月，**县人民政府下了《关于旗土地储备交易中心2011年土地收储计划的批复》（库政字[2011]17号），同意**县土地储备交易中心收储**镇白音召等4宗国有土地，总面积1733.55亩，拆迁后拟出让面积为1337.25亩。
2011年7月，**县人民政府下发了《关于**镇白音召等储备地块供地计划的批复》（库政字[2011]43号），同意**县土地储备交易中心将哈达图街北侧、新老城区结合部、新村和皂户沁社区四块土地纳入2012—2015年供地计划。
2011年8月，**县国土资源局出具了《关于**县土地储备交易中心收储整治项目拟收储土地未征收的证明》（库国土资字[2011]69号），**县土地储备交易中心拟将**镇白音召等四块收储整治项目范围内的土地纳入政府土地收储整治项目计划。
2011年月7月，**县人民政府下发了《关于**镇国有土地整治项目房屋动迁补偿安置方案的批复》（库政字[2011]56号），同意**镇国有土地整治项目区域内的房屋动迁补偿安置方式以产权调换和货币补偿相结合方式进行，并与嘎查、社区、居委会签订了**县土地储备交易中心收储土地补偿协议书。
2011年4月，**县财政局印发了《**县财政局关于同意国有土地储备项目贷款规模的函》（库财函[2011]10号），同意**县国有土地储备交易中心向我行申请10000万元项目贷款，用于土地收储整治，并同意以土地出让金作为第一还款来源。
2011年3月，**县政府印发了《关于成立**县国有土地储备整治项目推进领导小组的通知》（库政办秘字[2011]55号），决定成立**县国有土地储备整治项目推进领导小组，确保项目的顺利实施。
3.3.2项目建设行政许可落实情况
3.3.2.1项目建设主体授权
2010年12月，**县人民政府召开第二十一次常务会，专题研究**县土地储备整理项目有关事宜，决定**县土地储备整理项目实施主体为**县国有土地储备交易中心，同意对**镇白音沼等4宗地块土地进行收购、储备、整治。
并对项目资金筹措及抵押担保问题进行了明确。
2011年3月，**县人民政府下发了《关于同意旗国有土地储备交易中心作为项目实施主体的批复》（库政字[2011]12号），同意**县国有土地储备交易中心为本项目的实施主体和承贷主体，并授权土地储备交易中心对该项目范围内的土地实施经营、开发、整理、储备和征地补偿。
2011年4月**县财政局下发了《关于同意**镇土地储备整治项目贷款规模的函》（库财函[2011]10号），同意**县土地储备交易中心收储**镇四宗国有土地并向*****银行土地整治项目贷款10000万元。
3.3.2.2项目土地预审
本项目为土地收储整理项目可不提供土地预审意见。
3.3.2.3土地收储审批
2011年3月，**县人民政府下发了《关于旗土地储备交易中心2011年土地收储计划的批复》（库政字[2011]17号），2011年7月根据《**县土地储备交易中心关于**镇白音召等四宗储备土地供地计划的报告》（库国土储字[2011]13号），**县人民政府下发了《关于**镇白音召等储备地块供地计划的批复》（库政字[2011]43号），对该项目收储土地纳入到当地年度收储计划和年度土地出让计划中。
3.3.2.4建设用地规划、建设工程规划情况
本项目已取得**县住房和城乡建设局颁发的《建设用地规划许可证》（地字第150********036号），建设用地面积1174372.80平方米（1761.55亩）；本项目不属于先建安置房后进行拆迁的项目，故不需提供建设工程规划许可证。
3.3.2.5建筑工程施工许可情况
因本项目只对土地进行收储整理，不涉及建设工程，虽包含拆迁内容，但未开工，故未提供建设工程施工许可证明。
3.3.2.6项目拆迁许可
本项目属于收回国有土地使用权的项目，**县土地储备交易中心已按规定分别与嘎查村、社区、居委会签订了《**县土地储备交易中心收储土地补偿协议书》。
3.3.2.7行业资质证明
本项目主要是土地收储整理项目，不存在农民集中住房建设施工，不需提供行业资质证明。
3.4项目建设技术条件评估
本项目不涉及项目建设问题。
3.5项目用水、电、交通、消防、供热等落实情况
因本项目不涉及建设工程内容，**县水务局出具了该项目不涉及供水问题的说明；**县农电局出具了该项目不涉及供电问题的说明；**县住房和城建局出具了该项目不涉及交通基础设施建设的说明；**县消防大队出具了该项目不涉及消防设施建设问题的说明；**县金峰热力有限公司出具了该项目不涉及供热基础设施建设问题的说明。
3.6项目环境影响评估
本项目仅进行土地的收储，不涉及项目建设，依据《****贷款评估内容和要求》不需对项目环境影响进行评估。
评估认为：
本项目建设符合国家农业产业政策、区域发展政策，有利于促进当地农业和农村牧区经济社会发展，项目建设的必要性充分，项目实施手续齐全，批复条件合法有效，符合*****银行的信贷政策和贷款支持范围。
第四章土地政策合规性与支农保障措施评估
4.1土地政策合规性评估
4.1.1项目土地利用现状
2011年5月，**县政府向通辽市政府上报了《**县人民政府关于恳请出具**镇国有建设用地权属证明的报告》（库政发[2011]16号），通辽市人民政府向自治区国土资源厅报送了《通辽市人民政府关于我市**县**镇四宗地权属情况说明的函》（通政函[2011]23号），经内蒙古自治区国土资源厅确认，拟收储的4宗地块位置在**县城市规划区内，四至清楚，面积准确，土地性质为国有土地建设用地。
一号地块总面积450302平方米，675.45亩。
为居住用平房和空地，部分住宅用于经营性质。
二号地块位总面积为221501平方米，332.25亩。
全部为居住用平房和村内街道。
三号地块总面积为341701平方米，512.55亩。
全部为居住用平房和街道、空地。
四号地块位总面积为142201平方米,213.3亩。
为目前**镇最大的住宅棚房区，全部为平房。
4.1.2项目土地规划用途
依据**县住房和城乡建设局2011年7月出具的《关于**镇白音召等四宗土地收储规划说明的报告》（库建字[2011]64号），确定本项目土地规划情况如下：
一号地块
序号
类别代号
用地性质
用地面积
（公顷）
用地面积
（平方米）
用地面积
（亩）
1
居住用地
R
23.07
230700
346.05
其中
二类居住用地
R2
23.07
230700
346.05
其中
住宅用地
R21
21.05
210500
315.75
公共服务设施用地
R22
2.02
20200
30.3
2
公共服务和商业金融用地
C
2.3
23000
34.5
其中
商业金融用地
C2
2.3
23000
34.5
3
工业用地
M
7.53
75300
112.95
其中
一类工业用地
M1
1.61
16100
24.15
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