资产评估报告.docx
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资产评估报告
如家酒店连锁企业价值评估报告
资产评估报告书
资产评估有限公司
评估机构及法人代表：
X
评估师：
2013年5月4日
目录
一、资产评估报告书摘要.............................................3
二、资产评估报告书（正文）
1.委托方及产权持有方简介........................................4
2.评估目的......................................................5
3.评估范围和对象................................................5
4.评估基准日....................................................5
5.评估原则......................................................5
6.评估依据......................................................6
7.评估方法......................................................7
8.评估过程......................................................8
9.评估结论.....................................................11
10.特别事项说明.................................................11
11.评估基准日期后事项...........................................12
12.评估报告法律效益.............................................12
13.评估报告提出日期.............................................12
资产评估报告书摘要
如家酒店连锁：
中南大XX资产评估有限公司接受贵方委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、科学、客观的原则，按照国际公认的资产评估方法，为实施商标价值评估之目的，对“如家”商标进行了评估工作。
本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对整体资产价值在2012年10月31日所表现的市场价值作出了公允反映。
目前我们的资产评估工作业已结束，现谨将资产评估结果报告如下：
根据对如家的发展现状以及年营业额，使用年限等因素的考虑，使用收益法进行评估，最终得出如家酒店连锁的企业价值结果为146.533亿元。
本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的以及报送有关主管机关审查而作。
评估报告使用权归委托方所有，未经委托方同意，不得向他人提供或公开。
除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。
重要提示:
以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告全文。
本摘要与资产评估报告书正文具有同等法律效力。
中南大XX资产评估有限公司
评估机构及法人代表：
XXX
评估师：
XXX
2012年10月31日
如家酒店连锁资产评估报告书
中南大XX评估有限公司接受如家酒店连锁有限公司的委托，对其所拥有的“如家”注册商标进行了评估，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，本公司的评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地核实、市场调查与询证，对委估资产在2012年6月30日所表现的市场价值作出了公允反映。
现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方与资产持有方简介
（1）委托方
名称：
如家酒店连锁
公司地址：
上海市静安区昌平路421号
法定代表人：
孙坚
企业类型：
连锁酒店
公司简介：
如家酒店连锁创立于2002年，2006年10月在美国纳斯达克上市，作为中国酒店业海外上市第一股，如家始终以顾客满意为基础，以成为“大众住宿业的卓越领导者”为愿景，向全世界展示着中华民族宾至如归的“家”文化服务理念和民族品牌形象。
作为中国经济型酒店行业的领袖品牌，如家现已覆盖全国90多座主要城市、拥有连锁酒店400多家，形成了遥遥领先业内的最大的连锁酒店网络体系。
凭借标准化、干净、温馨、舒适、贴心的酒店住宿产品，如家为海内外八方来客提供安心、便捷的旅行住宿服务，传递着“适度生活，自然自在”的简约生活理念。
成立至今，如家更以敏锐的市场洞察力、完善的人力资源体系、有力的管理执行力和强大的资金优势迅速建立起了品牌、系统、技术、客源等多个核心竞争力。
作为行业标杆企业，如家正用实际行动带动着中国经济型酒店市场走向成熟和完善。
2、评估目的
本次评估是根据评估机构与委托方签订的资产评估业务委托约定书，对委估的如家酒店商标进行评估，确定其在评估基准日所表现的市场价值，为公司的商标转让提供依据。
3、评估对象和范围
评估对象主要是如家酒店商标价值，评估范围主要是考虑如家在过去几年的发展的年营业收入，营运成本等因素，评估其所创造的价值，为其股权转让提供依据。
4、评估基准日
本次资产评估的基准日期为2013年1月30日。
这一基准日的确定是为了在评估参数选取中与企业和行业有关经济指标相衔接，便于测算。
评估基准日的确定对评估结果的影响符合常规情况，无特别影响因素。
本次评估的取价标准为评估基准日有效的价格标准。
5、评估原则
（一）遵循独立性原则。
作为独立的社会公正性机构，评估工作始终坚持独立的第三者立场，不受外界干扰和委托者意图的影响；
（二）遵循客观性原则。
评估人员从实际出发，通过现场核实，在掌握翔实可靠资料的基础上，以客观公正的态度，运用科学的方法，使得评估结果具备充分的事实依据；
（三）遵循科学性原则。
（四）遵循产权利益主体变动原则。
即以委评资产的产权利益主体变动为假设前提，确定其在评估基准日2013年1月30日的现行公允价值；
（五）遵循资产持续经营的原则。
根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、环境等情况继续使用，确定相应的评估方法、参数和依据；
（六）遵循替代性原则。
评估作价时，如果同一资产或同种资产在评估基准日可能实现的或实际存在的价格或价格标准有多种，则选用以较低的价格为基准。
6、评估依据
在本次资产评估工作中,评估人员遵循的具体行为依据、法规依据、产权依据、取价依据和参考资料有：
（一）法规依据
1、《国有资产评估管理办法》（国务院1991年第91号令）；
2、《国有资产评估管理办法施行细则》（国资办发[1992]第36号）；
3、《资产评估操作规范意见》（试行）（中国资产评估协会[1996]03号）；
4、《资产评估报告内容与格式的暂行规定》（财政部[1999]91号）；
5、《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》（国务院[2001]102号）；
6、《中华人民共和国公司法》；
（二）行为依据
资产评估业务约定书。
（3）评估工作重大合同协议、产权证明文件
如家酒店连锁公司章程
委托方提供的其他资料
（4）评估取价标准依据
1.经审计后企业2009—2012年会计报表和财务数据；
2.企业2009—2012年运营数据和指标；
3.证券市场公布的相关数据和参数；
4.其他相关资料。
7、评估方法
根据委托方本次评估目的、范围以及委托评估价值的现状，我们采取收益法进行评估。
具体评估该企业资产的步骤如下：
（1）根据近几年数据对公司未来的收益进行预测；
（2）折现率的分析及计算；
（3）按求得的折现率进行折现,确定如家的现金流评估现值。
无限年期收益法计算公式
式中：
：
被评估资产的评估值；
P：
未来第i年资产的预期收益；
i：
年序号
r：
折现率；
n：
预期收益年限； A：
年金
成立条件：
纯收益在n年（含第n年）以前有变化，纯收益在n年（不含第n年）以后保持不变，收益年期无限；r大于零。
（4）根据企业价值评估公式评估其净资产价值。
8、评估过程
（1）收益分析
中国经济型酒店最早始于1996年，当时上海锦江集团下属的锦江之星作为我国第一个经济型酒店品牌问世。
自那以后，随着我国经济持续、快速的增长、对外开放程度的不断提高以及国内外旅游业的蓬勃发展，经济型酒店的服务为大多数人带来了便利，这就为经济型酒店的发展带来了良好的契机，如家也因此迅速成长起来。
但是近两年来，经济型酒店的过快扩张，利润的增长不足以弥补其物业等各方面费用的提高及竞争的加剧带来的成本上升，酒店的盈利空间在慢慢地被挤压。
综上所述，根据目前的行业状况，行业的需求仍然处于一个增长的时期，但是由于经济型酒店的扩张过于快速，酒店的盈利空间会因为竞争有所下降。
单位:
百万元
至2012-12-31
至2011-12-31
至2010-12-31
至2009-12-31
营业收入
497.51
523.83
310.96
185.09
营业成本
452.35
270.87
210.94
179.81
折旧
412.68
319.99
286.57
199.99
待摊费用
98.44
56.06
36.45
48.86
营运资本变动
84.98
86
165.97
116.76
表1如家近四年财务数据
同时分析国内现有的经济型酒店，如家的各项竞争力在这个行业是处于一个较为优势的地位，考虑到整个行业的发展状况，根据如家近四年的财务数据，我们考虑在永续收益假设前提下，从评估基准日后第5年保持第四年的利润不变。
以下对如家未来现金的预测
年份
2013
2014
2015
2016
以后年度
营业收入
696.51
975.12
1365.17
1911.23
1911.23
营业成本
615.17
836.67
1137.87
1547.50
1547.50
折旧费用
514.10
665.61
845.33
1073.56
1073.56
待摊费用
124.03
156.28
196.91
248.11
248.11
营运资本变动
83.97
82.29
80.65
79.03
0
表2
上述收入成本变动运用的比例是根据以往数据按其综合变动的平均比例为预测期固定的变动比例或是按其与收入之间的比例进行的估值。
根据上述数据及公式，假设以后年度资本性支出均为基准日数额，即457.13百万元：
公司现金流=息税前利润X（1-税率）+折旧费用+摊销费用及其他不需付现成本-资本性支出-营运资本变动
得出公司现金流量表如下
年份
2013
2014
2015
2016
以后年度
现金流
153.97
461.67
663.57
1040.12
1119.15
（2）折现率计算
折现率是以资金的百分数计算的资金每年的盈利能力，也只一年后到期的资金折算为现值时所损失的数值。
1、股本资本成本=无风险报酬率+（社会平均收益率-无风险报酬率）x行业风险系数+企业特有风险报酬率
根据2013年的国库债利率大概为3.02%，则无风险报酬率为4%。
市场预期收益率取值5.3%。
行业风险系数：
结合行业特点，从证券交易市场交易数据可取1.77。
企业特有的风险报酬率：
在本次评估中从以下几个方面考虑企业未来的经营中存在的不确定性或劣势来确定企业特有风险收益率：
（1）由于竞争的加剧，行业扩张加快，经济型酒店逐渐成为供给远远大于需求的行业，如果公司部采取其他措施积极应对，企业的利润上升空间有限；
（2）如家今年来由于加盟店规模增加，在管理等方面加大了难度，提供的服务质量也难以得到保障，给消费者带来一定的损失；
（3）如家虽然连锁的规模与大多数竞争对手相比处于优势地位，但是除了在实行低价的策略之外，没有其他突出的特点与竞争对手区别，即其核心竞争力仍较低。
基于以上原因，企业特定风险收益率取3%。
则Kr=3.02%+（5.3%-3.02%）x1.77+3%=10.06%。
2、债权资本成本
根据企业基准日负息债务具体情况（每笔借款利率）计算出税前债务成本为4.76%
Kd=税前债务成本x（1-税率）
=4.76%x（1-33%）=3.18%
以汉庭连锁酒店为比较对象，根据基准日企业资产负债表，可知净资产价值（目前总资产-负债），得E=380.58百万元
基准日经确定的付息债务D=164.7百万元
则折现率r=10.06%X（380.58/（380.58+164.7））+3.18%（164.7/（380.58+164.7））=7.98%
（3）现金流现值计算
根据现金流的计算公式可得
九、评估结论
企业净资产价值=公司现金流现值-基准日付息债务价值
=14818.68-164.7
=14653.3（百万）
10、特别事项说明
1、本项目评估是在独立、客观和公正的原则下进行的，评估机构和评估人员与委估资产相关各方没有任何特殊利害关系。
2、对如家四年的收入及成本等预测是根据市场的行业发展水平以及如家酒店现在的发展状况等情况综合考虑之后，做出的个人主观预测。
3、由于企业的经营性资产价值及非经营性资产价值区分不是很明确，因此本次评估未考虑此因素。
4、本报告中，我们对委托方和资产占有方提供的有关评估对象法律权属的资料和资料来源进行了必要的查验，但对评估对象的法律权属不发表意见，也不作确认和保证。
本报告所依据的权属资料之真实性、准确性和完整性由委托方和资产占有方负责。
4、上述评估结论系根据上述原则、依据、前提、方法、程序得出的，只有在上述原则、依据、前提存在的条件下成立；评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
11、评估基准日期后重大事项
从评估基准日起一年内的有效期内，若资产数量发生较大变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。
若资产价格标准发生变化，并对资产评估结果发生明显影响时，应及时聘请评估机构重新确定评估价。
12、评估报告法律效力
（一）本评估报告的结论是以在产权明确的情况下，以持续经营为前提条件。
（2）本报告书评估结论有效期限自评估基准日2013年1月30日至2014年1月30日。
当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，以评估结果作为有关经济行为的作价依据（还需结合评估基准日后的重大事项）。
超过一年，需重新进行评估。
（三）本评估报告经评估机构及注册评估师签字盖章后，具有法律效力。
（四）本报告书的评估结论仅供委托方为本次评估目的使用，报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意向他人公开。
十三、评估报告提出日期
本估报告提出评日期为2013年5月4日。
中南大XX资产评估有限公司
评估人员：
复核人员：
二0一三年五月八日
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