房地产项目小县城推广方式Word文档格式.docx
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一般来说，根据我以前比较成功的一些做法，搞现场活动、乡镇巡展、定向DM单张派发等都是比较有效的推广手段，因为县城楼盘客群一般是县城籍贯周边乡镇外出打工返乡人士和乡镇医生、教师、行政管理人员居多，加上县城本来很小，一个活动全城皆知，所以以上手段还是很有效的。
普遍做法不能当作定律，根据各县城实际和楼盘具体情况最终定夺！
小县城的操盘的模式：
1塑造高品质卖中价格!
2充分利用羊群效应，大肆炒做
3给一定的小恩小惠特别是重要人物
4多搞促销活动，如派单等
5报纸等少做增加横幅、户外看板等
6充分的利用老客户
除常规的手段外
他用了两个方法——
1、印制数万个项目案名及推广用语的塑料袋/购物袋/内置项目单张，送赠项目周边超市/士多店，在开盘期间，肯定有所斩获！
2、将报刊亭/小型书店，进行项目包装，也能有效果
做到以下几点还是相当有效的：
1、公开造势活动配合派报和小礼品
2、电视台发布图文广告
3、城镇街道横幅广告
4、乡镇定期派报、特别是集市时间
5、老客户保养，也就是口碑营销
6、开盘活动
7、结合商场、社区做一些表演活动
还有几点
1、与媒体结对子/因小县城媒体，比如报纸电视相对较弱，所以游说发展商投入一部分资金，与媒体共建某个平台，比如本城地产发展热点，比如地产发展趋势等，这样做，还可以谋求软性新闻的帮助！
2、推广要诀——广告新闻化，新闻广告化，目的，尽量形成新闻热点，有助于口碑销售!
3、售楼部常年设置抽奖，吸引人气——奖品设置尽量生活化，比如油烟酱醋茶，洗衣粉，小袋香米/不求来客都买楼，但起码对发展商声誉有益——亲民，亲善，亲和
4、自办展销会，主力推荐主打户型——记住，将户型的优点尽可能结合居住的舒适度来说，我项目所在的小城户型缺陷明显，利好说不出，疑点一大堆，比如居室综合布线仅拉在入户大门，空调管道不明确，生活阳台与观景阳台不明确，卫生间、卧室斯密性不够等/解决办法，做一kt板，详细罗列生活化好处。
自办展销会可选择场租门槛不高的市政广场
5、还有一点就是适当公务员攻关，尽量提供某机构团购优惠，入住比例最好在20%左右，造成错觉，与这些公务员同住，有诸多利好因素，比如安全、身份、圈子等特征。
。
小县城，电视，报纸广告的效果不是很好，而且广告成本又太高，我们这个项目前期也在电视报纸打过一阵子广告，在各大超市的电视显示屏幕上也做过，但收效甚微。
我们采用的都是外销上街派单，狂轰烂炸，渗透市场，看楼盘的档次而定，及消费人群，选择目标市场，向我们这个楼盘在当地算一个高档项目，所以主要是选择在各大厂矿企事业单位门口派单宣传，在人流多的闹市区派单。
这样成本也较少。
主要我们这个是尾盘项目。
不会投入太多广告费。
前期用过公共汽车车体广告。
小县城由于人口少但集中，大城市传统的渠道将很难发挥作用。
但小城市有小城市的优点，个人认为，需讲究实效、直接：
1、传统媒体要用，但要有选择性的少用。
户外大牌是必须的，而电视、报纸等尽量少用，浪费钱还没效果；
2、活动营销。
鉴于小城市空间范围小，人口集中的特点，经常组织大小不一的活动，传播速度是很快的，通常城东发生的事，一天内全城都可以知道；
活动时，发传单，拿点优惠信息，送点小礼品什么的，效果很好；
3、口碑传播。
小城市里人与人之间的关系网很广，多数时候某两个人都是认识的朋友，口碑很重要；
4、广告表现。
直接点，不怕俗。
没人关心你的平面表现，关心的是你那有房子卖；
没人关心你文字写得好不好，关心的是你房子卖多少钱。
1、DM是比较有效的，我们现在做的一个小县城项目主要是用一系列的DM进行推广。
2、礼品派发。
凡来售楼部参观的人都可以得到以项目为主题的礼品，如雨伞、挂历、台历。
很实用，大家都很喜欢。
蜂拥而至。
其实是羊毛出在羊身上的。
3、短信。
定期的短信宣传。
告知项目活动及近期动态。
4、横幅。
5、互动活动。
联合当地电视台与当地人进行一些互动性的活动，比如一些征名活动、户型设计活动。
不仅可以实现与当地人的沟通、交流，了解他们的真实需求，同时也是让当地人参与到项目建设中来，让他们觉得开发商是真的在给他们造房子。
1、SP活动，多送小实惠
2、派单
3、乡镇公交车身广告
4、户外广告（越多越好）
5、电视飞播
6、短信推广
我个人认为在小县城的项目推广方式上应该与地级以上城市区别开来，首先从县域的居民心理来看，城市化的进程加快让他们是向往城市生活的，这一点有别于发展较好的地级以上城市在宣传上往往是以田园风格为主线，两者强调的生活方式截然不同源于心理差异。
由此推导开来，推广的方式就比较明晰了。
从推广的方式和渠道上来讲，要侧重以电视剧场的冠名、户外广告、事件营销、活动推广较为主，而不应以报纸为主。
通过对县城内的各大企事业单位的调查分析，也可以考虑开发团购市场。
另外，在大城市人们习惯互不相识的人居住在一个小区内，但在小县城里人们选择居住还是乐意和熟识的朋友住在一起，从推广之初就要注重口碑的培养。
1、应该针对县城的大小，适当的做一些报纸广告，毕竟县城看报纸的人少！
！
但是还是会有一些人
会看报纸，所以，要做一些报纸（适度），不能放掉每一个客户！
2、就是在县城中搞一些活动，发一些奖品，（利用县城人的特点，爱占小“便宜“的心理，可能有些偏激）
3、就是发放一些单页，（通过本人做个几个县城项目的经验）感觉单页是主体，这方面可以适当的加大投资力度。
1、派单，小县城的闹市区一般就集中在一个地方，晚上人很多。
2、一般小县城，人流最大的地方就是大点的超市门口，可以搞些SP活动。
3、小县城有限的单位，就几家（机关、电信、移动。
），可以和那边的工会联合做活动。
4、小县城做报广效果很差，但夹报（上面附凭夹报可到售楼处领礼品），却会很吸引眼球。
以前搜集过3、4线城市一些推广，甚至拖拉机都被用来做广告。
小县城的人比较注重实际，更容易扎堆。
要规避夸大、空虚等高不可攀的宣传。
建议：
1、上面多数谈到的集会活动最有效，比如演艺活动、电影活动、抽奖活动等；
2、电视广告，以实景和生活设施介绍为主；
3、销售车辆广告，顺便带客户到现场参观、样板房展示，让大家看到真实的东西；
其它如派单，应以图片为主，文字要少，尤其要介绍清楚学校、医疗等小区自身配套或社会资源的借用
本人在县城做过项目，发表点自己的看法：
1、最有效的方式就是派单。
包括两种比较可用：
A，单纯的派单，作用是引起轰动，容易让人记住。
联合影楼，聘礼议小姐（最好是模特）身穿白色婚纱，最好是四个人一组，这样效果比较好，在人流量较大的地方派发单页。
B，讲解式的派单，作用是深入的灌输项目的优势及卖点。
最好是本项目的销售人员，对有意向的客户进行详细讲解，约其上门参观，最好留下联系方式。
2、宣传车宣传。
沿中心街或主干路进行轰炸。
要点：
A，车体展面效果要好，主打广告语要醒目。
B，录音要优美，能打动人。
（最好是一次四辆，效果最佳）
3、场外活动。
（露天演出）
4、户外广告。
包括：
过街条幅、高炮、道旗、灯杆旗、楼体广告等。
5、小区短信。
6、售楼处门前包装。
拱门条幅等。
7、夹报。
8、电视角标。
（所有本地能收到的频道，本地电视台都可以做到）
小县城，注定了经济和房地产市场的不成熟，什么地方电视啊，报纸啊，不一定有，有了不一定达到预期覆盖面和效果，因为小县城里看报和地方电视台的人还真不多，如果是经济不是很好的地区，套用大城市里的营销模式，结果只有一个就是“死”，要完全打破之前的营销概念，以当地的市场习惯为出发点，入乡随俗，再加入一点时尚元素、提几点建议：
1搞定政府机关的公务员，老百姓都喜欢跟风
2想办法让当地有影响的人物公开到该项目购买物业、最好是首富、
3保证项目和开发公司在小县城内的口碑，地方太小，口碑就是最好的广告，出点什么纰漏，两天就给你弄的满城风雨、
4户型产品的设计要符合当地人的生活习惯，如果你在一个年平均30度，而且非常潮湿的地方弄个2、8米的层高，客厅4米的小开间，卫生间再装个浴盆，这盘不死你来找我、
第一，工地包装，尽可能做的好一点，不要深奥，通俗外加点时尚的东西．
第二，口碑，小地方的人喜欢跟风，一好大家都知道了．
第三，到周边经济实力较强的镇区，通过流动宣传车或者展台的形式去宣传．
第四，现场小活动，小礼物，跟政府合作搞些小慰问＼下乡助学什么的
第五，本土名人做代言人，做成户外喷画广告．
根据各地实际情况，好多推广方式
我正在做小县城的商业项目，总结起来电视\报纸起的作用微乎其微，相对来讲：
1、应该注重事件营销，多做公关活动。
力争与媒体合作，让活动产生新闻效应。
2、户外广告牌，大部分客户还是通过户外广告牌前来的，尤其项目现场的广告牌要合理利用。
3、观念引导。
要深入挖掘自身产品，能提供什么样与众不同的功能及服务。
4、现场组织，现场必须有销售气氛，打造出团队效应。
5、关系营销，做好渠道。
1、开盘活动如刮奖，前多少名赠送东西等
2、派单比较有效的方法选择合适的场所派发，
3、高档的项目也可采用电视台发布图文广告
4、利用县城广播台进行宣传，这种有效性也比较高
5案场及、周边拉横幅、造势
6、现场文体公益性表演，口碑宣传
有个朋友比如小县城，说“放个屁可以臭三天”来形容小县城的情况，在小县城，现在常用的媒体打法大可不必、有线电视在县城没用，但是在农村有用；
报纸广告基本上不起作用；
我觉得小县城营销活动主要是SP和户外广告、
1，可以在县电视投放广告，吸引一些居住在农村的注意力
2，其次，小县城有很大量的客户都是在外面打工的人群，为此，可以在车站，城市广场，城市入口处打一定的户外广告；
这个也和第1条相呼应；
3，SP活动很吸引注意力，一些免费发放赠品的活动往往能取得较好的效果，虽然很多都不是来买房子的，但是活动可以成为舆论的焦点；
4，公交车是一个很好的载体，DM宣传单页的效果也很不错，可以在市中心以及各个乡镇集市的时候大量投放，在我们操作的一个盘子的过程中，我们发现宣传单页的效果很好，没有人很排斥；
看了各位的方法都非常好，我也说点自己的想法。
小县城和大城市没法比，所以在大城市适用的一些所谓高端推广方式可能对县城并不适用。
但小县城的人大都向往大城市的生活，也就是谓的“赶潮流”，那么在住宅的推广上也可以借用这一概念。
1.着重营造住房时尚、配套完善，紧跟时代潮流
2.感受城市住宅现代生活的同时，享受县城绿色环保的环境
3、在广告上将住宅包装为城市生活典范，通过当地有影响的企业、人物的购买，形成榜样效应
就是老带新最有效果
2、几块最大的户外广告租下来当地人会认为公司很有实力对产品放心（县城的广告位也不会贵）
3、活动活动还是活动
4、有稍微意向的客户就可以送点小礼品了（20元左右就OK），Q本人在3年做过一个小市的项目，我觉得应该重视县城周边乡村、小镇的购买可能性，前面各位所说的我就不重复了。
我的办法是：
1、可以雇请一些高中生或当地清闲的年轻人组织去派单，当然要事先培训一下，最关键要有吃苦的精神，当然成交后也要给其一定的奖励。
2、形象统一，包一辆面包车进行车身包装，派单员穿统一服装（最好是有公司、项目名字的）。
3、组织电影巡回放映活动，片头前可加播广告，放映前派发单张。
1、首先是媒体的选择，电视，报纸肯定PASS。
在形象宣传上，工地围墙的喷绘保证大气，结合户外广告牌。
2、在销售过程中，可采用派单的形式，低成本，高回报。
3、在社区，在企事业单位培养“兼职业务员”，找热心的，有影响力的。
4、老客户带新客户，俗称“拔萝卜”，效果奇佳。
我也长期在三线和更多线的小县城做事
我自己得出的结论是：
传单>
活动>
电视游走字幕>
高立柱（户外大型广告牌）>
短信>
夹报>
路边小型户外广告牌>
电视专题（软性报道）>
报纸广告>
电视广告>
广播广告
传单和活动一般是结合的，比如要搞什么优惠了，要搞什么活动了，来售楼处可以领取小礼品，这一类的，基本上立杆见影。
小恩小惠的作用远远超过我的意料。
呵呵。
小礼品也不能白送，比如一个布料的手提袋，上面印着案名＋logo；
再比如一把雨伞，一个杯子，一件体恤衫，印上logo和案名就是免费的流动广告。
效果很好。
电视流动字幕，很土很土，但是当地人就是会关注这些。
而且凡是当地能收看的频道，全都能覆盖。
换台都没用
高立柱大气，路边小广告牌，这两个的效果跟位置很相关
短信也猛，覆盖广，又便宜
电视专题和报纸广告的效果差不多。
关键是看的人不多，做得再好都避免不了无奈感，像陷在稀泥里的动力车轮，使不上劲
电视广告和广播广告比较少用，效果不好，还贵。
另外还经常看到被“化妆”了的大卡车，在街上放着又俗又喜庆的音乐，一路逍遥着。
这个应该也比较有效吧？
如果在后车厢再来点热舞、模特秀什么的，估计效果更好。
对了还有一个是最最重要的，那就是维系老客户感情，很重要很重要。
老客户的力量，比以上广告效果的总和还大呢！
1、举办现场免费参观活动，
同时借助大家之口达到迅速宣传效应；
对参观者都有礼品相赠；
礼品最好是定做的，要打印项目的标志，加深客户印象；
这样的宣传传播速度最快
2、现场广告必不可少
3、现场引路牌，指引路人经过；
4、设置免费800售楼热线，便于大家咨询；
5、各小区张挂宣传幅；
6、去各单位主动发放楼书及项目介绍（县城的单位多以事业单位为主，普遍具有购买能力）
7、周末可在人流聚集处多做宣传，比如超市门口，广场，附带一些表演或赠品、抽奖等活动会更好一些
我老家就是来自小县城，说到推广什么的、我觉得可以从以下几个方面
一、花车巡游
每到赶集时比较有效，能快速引起关注。
二、制造轰动事件：
小城镇人口、媒介、环境等决定了人们的口头传播很快，所以根据要宣传的项目有针对的制造。
三、大型的优惠聚会活动：
毕竟人都喜欢捡便宜，只要有好处传得就快
四、在当地的CBD区域或知名的聚会区域：
可以做些吸引眼球，能成为新闻点的活动（如：
看露天沐浴，T型走秀等）
可以搞个轰动的开盘活动）
找些派单员派
可以考虑一些引道期和广告灯箱
电视字幕广告
我以前用过觉得效果也非常好的还有短信群发、
从广告效果的角度出发，采取以下的方式是最有效的：
1、乡镇中心大型商业繁华地段的户外看板的设置；
2、根据产品卖点的不同进行的几波DM海报的派发；
3、机关单位的工作人员名单收集，并进行类似会员形式的广告投递；
4、洗浴中心、餐饮茶座中报纸夹和收银台上的宣传资料摆放；
5、SP活动的举办，一定是要带有优惠的，前提是必须在买房的时候兑现，否则就是赔本赚吆喝。
以上述的前提并加以控制成本的要求，则采取以下的方式会更加直接
1、DM的派发；
2、大型超市和商场的驻点；
3、具有高吸引力的购房优惠；
4、付款方式的优惠。
上述方式的使用可以根据各位朋友不同的开发商要求进行展开，我都是极采用过，效果非常好！
曾经创造过1周来人147组，单天去化100套的业绩。
一、广告宣传以DM单为主，但一定要铺天盖地，高密度发放；
二、开盘一定要引起轰动，采用抽奖、免费赠送等形式，一定要把人气做足、做旺；
三、一定要炒作一个主题概念，并且要通俗易懂，符合当地人的人文；
四、造成楼盘旺销的局面，哪怕是虚张声势，县城的人更容易跟风；
五、要重视口碑宣传。
由于小县城的人口结构中，农业人口的比重会相对比较大，所以办展会和打报纸搞的方法效果比较差，但是小县城范围小的特点却是能很好利用的、
1、如果开发商的推广费用充足的话，可以举行一些公益活动，比如请一些演出团体搞文艺演出等，肯定能达到全城轰动的效果
2、可以花钱给政府搞点形象工程
3、在主要道路上做高炮、刀旗等
4、SP活动一定要吸引眼球
我现在就是在一个也算是小城市里做策划吧，刚入行不久，也来说说吧
１、小县城的居民消费观念与大城市不一样，因此在推广项目、广告宣传时就直接点，他们要的是实际，看得见的东西，比如价格怎么样？
户型怎么样？
就明说，不用太多的诗意化
２、广告宣传方面，小县城不喜欢看杂志、报刊之类的，电视现在节目太多，他们也很少看本地的频道（节目少，不好看），所以最好还是发放ＤＭ，可以跟广告公司合作，像现在的县城里都有一些比较有名的ＤＭ广告，或者由自己的置业顾问自己去发放，效果会好点。
报纸方面，最好跟县城的党政报刊合作，一来有点权威性，二来阅报的人群也是当地的机关单位、大公司企业，效果也比较好
３、户外广告。
小县城地方小，如果在繁华地段树立广告牌，项目知名度也大大提高
４、事件营销。
如举行赞助贫困生、慰问教师等事件营销
５、搞好与老客户、业主的关系，利用他们的口碑有时候可比广告的效果还好，当然到销售时老带新也是非常好的
一、县城中派单是要用的；
二、灯箱广告、户外广告牌也是比较能吸引人的；
三、节假日组织现场看房活动，最好“有房可看”，若有样板房效果会更好。
四、项目要有点特色，但不管是产品本身还是推广千万不要太超前，只比本地项目超前一点点就可以了。
五、可以考虑联系团购
要看县城的经济发展水平、消费能力、开放程度以及项目规模、档次等多种因素
一、如果是一个内地经济发展水平一般，开放程度一般的县城，项目档次在区域中处于高端
客户群：
公务员、教师、医生、私营老板
对于小县城来说，收入稳定的公务员、教师、医生等行业是面积最大收入最稳定的人群（在后续推广传播上容易到达）
私营老板有消费力，但较分散（在传播上不容易到达）
县城，口口相传的作用巨大
推广手段：
针对以上客户，采取直接的传播方式最为有效，采取线下营销方式
1、团购，采取点对点销售方式
2、旧客介绍成交新业主可享受额外99折（类似），旧业主可赠送管理费等等
3、户外广告
4、商业中心，人流密集地派单、户外宣传活动5、现场包装，营造气氛
6、活动营销
二、经济发展水平较高，开放程度高
如顺德、南海虽然是县城归佛山管辖，但其居民消费能力相当强，别墅卖的比普通住宅好，什么手段都可以用！
1、小县城里面，市民对传单的拒绝性很低，而且都会仔细阅读。
所以印刷精美的传单会受到许多消费者的喜欢，能够了解到更多楼盘信息。
2、小县城里面必须注意的一个问题是人脉传播，口碑传播很重要，楼盘宣传得当的话，会成为市民茶余饭后的话题，他们愿意当现实的广告传播者。
3、中国人、特别是小县城的中国人都相对会占小便宜，因此，在宣传活动的时候、一定要带上“礼品”“奖品”等字。
即使是身价不菲的市民，也会对小奖品感兴趣。
可以做的是
一、注意时间
二、在区域环境中挑有实力购买的乡镇或村落
三、进行大面积DM单派发
四、注意价格策略
五、县级人群注重和城市的交往
小县城主要渠道有三种：
一电视：
不是当地台，是中央台，省台，市台，天天播放流动字幕广告，开始没有效果，一个月之后就见效了；
每个台都要有，每天滚动15次以上，效果会很好！
不过如果能够配合一些广告，效果会更好；
二户外：
高炮大牌还是要得，最要紧的是要大，大家都能够看到；
三人脉传播：
形成人人口口宣传，通过保险啊‘传销的这些人帮忙推广，人知道的越多越好；
搞一些优惠实物促销，得到实惠！
本人一年前在县城呆过，简单谈谈我们的推广方式。
1、报纸。
作为一种形象广告。
2、户外广告，包括项目工地的包装。
3、DM。
用于派单和夹报。
4、车体广告，包括出租汽车和公交车。
5、售楼部门前演艺活动。
6、手机短信。
7、老客户带新客户的奖励措施。
通过我们的实践，发现2、7、4、3、5效果最为明显。
另外，我觉得在小城市，作广告设计，应该朴实点，不要过于花哨。
包括销售人员都应该入乡随俗，可以不用讲普通话、什么喊控等SP活动少做、甚至不做。
因为我觉得当地人还是十分朴实的。
备注：
河南某县城，
我来说说小县城最有效果的推广方式：
1、花点小钱或是请几顿小酒让县长、副县长、县委书记等干部参加开盘现场仪式（老百姓就会认为开发商很有实力）；
；
2、开盘当天举行舞蹈、民歌文艺演出（老百姓最好凑热闹，人气会旺的不得了）；
3、以小礼品的方式进行有奖竞猜（要注意：
有可能人多得会把舞台挤垮）；
4、每到周末在售楼处放些玩具、点心，小孩子就会让家长带去玩儿，趁机
5、如果以上几点还没有效果那你就赶快撤盘走人，因为这个地方的人不是不喜欢住楼房就是穷的买不起房
以我操作多个二、三线城市项目的经验，其他什么活动啊、促销啊都只是辅助手段，最重要的是口碑传播。
因为二、三线城市城市小，传播速度快，好事、坏事一下子就全城都知道了。
所以在二、三线城市要想成功，就一定要把客户哄得贴贴服服，他们很自然的就会帮项目做宣传，反之，他们就会不遗余力的帮项目做反面宣传。
在二、三线城市要想把项目做好，一句话，保证质量的前提下，想法设法让客户满意
1小县城的特点是1从众心理严重
2绝对的贪小便宜
我现在就在小县城服务一个专业市场项目，我的心得是：
电视、电台、派单、报纸皆是浪费
适当做些户外
采用人际营销，大张旗鼓地用中介费开路。
阶段性地炒作些活动，记得一定要有抽奖或小礼品
置办些印有项目LOGO的生活用品和小礼品，然后发放出去让它满大街都是。
售楼处高档一点，小姐漂亮一点。
11DM单页：
一定要派发滴。
文案上可以雅也可以俗，但保证在重点的地方用客户能看得懂的语言。
文字尽量少，画面要唯美。
派发时间上，个人与大家有不太相同的意见。
我家也是县城的。
大白天在街上转悠的一般都是没事的老年和少年，中午吧，一家决策之主不是忙着买菜做饭就是忙着接孩子，这个时间单页是没有时间细看了，何况看了之后如果本身不想买也没有什么作用。
但清闲的时间就是在晚上了，尤其是对一些中档的盘最好根据县城人喜欢晚上聚地摊的习惯，多为一家人或三五好友，此时发单此单被讨论的可能性最大。
效果最好。
当然，这
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