工业园总部经济基地项目可行性研究报告.docx

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工业园总部经济基地项目可行性研究报告

工业园总部经济基地项目

可行性研究报告

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第1章项目总论

§1.1项目背景

§1.1.1项目名称

****工业园总部经济基地项目。

§1.1.2项目承办单位

****汽车科技有限公司：

。

§1.1.3项目主管部门

****县人民政府。

§1.1.4项目拟建地区、地点

****工业开发区总部经济园项目位于****市****县****工业开发区内，位于****市北二环与北三环之间，东起****大道，西至蒙城路以东约180米位置。

§1.1.5承担可行性研究工作的单位和法人代表

****工业园总部经济基地项目可行性研究工作由凯吉通工程咨询有限公司负责编制，项目负责人王永强。

§1.2编制依据

****县人民政府和****汽车科技有限公司关于********工业开发区总部经济园用地的《协议书》（2006年3月8日）

****县人民政府给****汽车科技有限公司用地位置的草图（2006年3月27日）

《****县人民政府关于********工业开发区总部经济园规划位置与地价建议的函》（2008年12月30日）

§1.3工作范围

本项目可行性研究报告工作的范围如下：

1.分析项目的背景,研究产品的市场需求,技术水平和发展趋势。

2.建设方案:

包括主体建筑及配套设施建设，设计方案论证，以及给排水、暖通、供电照明、通信等专业方案。

3.环保、职业安全卫生、消防及节能措施。

4.项目投资估算、经济分析及项目风险分析。

§1.4研究结论

1.该项目的产品更好地落实中共中央关于“在发展中创新，在创新中谋求更好发展”的精神，加强总部经济新优势，具有较好的社会效益。

2.通过本项目的实施，将最大化整合园区的经济潜能，实现整个园区经济与中国合蚌芜区域经济发展相协调，建立一个区域性具有国际投资和办公价值的总部经济基地。

3.本项目的承办单位——****汽车科技有限公司与国内外知名企业合作进行研发，有着强大的研发技术能力，具有顺利实施本项目的技术保证。

4.项目规划及投资分配合理。

本项目建设规划，占地300亩左右，建设项目分两期进行，总投资10亿元以上，建设周期3年。

项目总用地面积：

185758M2（其中：

研发区用地51095M2，企业总部区用地134663M2）综合容积率1.38。

项目总建筑面积256557.6M2（其中：

商业建筑面积65947.6M2，高层办公楼建筑面积44024.4M2，高层酒店公寓建筑面积34536.6M2）。

其中企业总部区总建筑面积112049M2（其中：

企业总部建筑面积77976M2，展示中心建筑面积8268M2，企业交流中心建筑面积25805M2）。

5.经济分析结果显示：

此项目只要达到50%的入住率，即按照5亿的规模计算，可以增加****工业开发园区产值200亿元以上，增加税收20亿元左右。

上述数字表明，该项目的经济效益良好，投资回收期短，抗风险能力较强。

6.从国家产业政策、市场需求、社会效益和经济效益等方面进行调查和综合分析后认为：

本项目的建设是必要的，可行的。

第2章项目背景、企业现状及承办条件

§2.1项目提出的背景

为了更好地落实中共中央关于“在发展中创新，在创新中谋求更好发展”的精神，结合实际，我们认为发展总部经济是转变经济发展方式、调整优化产业结构的重要途径，将充分发挥****市产业、技术和科教人才优势，促进现代服务业与先进制造业融合并进，以****工业园总部经济园项目为载体，以研发、物流、营销等产业高端环节为重点，以扶持政策和科学规划为保障，以提升****市中心城市综合环境为突破，坚持内外并举、培育和引进相结合，加快培育壮大本地总部企业，积极吸引外资总部经济体入住园区，努力形成错位发展、特色鲜明、竞争力强的总部经济新优势。

进一步扩大对内开放和深化改革，在培育国内大中型总部及跨区、跨境、跨行业的功能性分支的同时,下大气力扶持我省中小民营企业，发展和完善支撑总部经济的配套体系，形成以民营经济为基础的、内外结合的总部经济发展环境。

适应国内产业转移的新趋势、新特点，下大气力逐步建立与国内大中型公司地区总部和功能性中心、区域性投资控股公司、本地性大企业集团合作机制，使********工业开发区总部经济园区成为****市实践科学发展观、转变经济发展方式、实现经济国际化、新型工业化、市场化和城镇化的重要手段。

首先，鼓励跨国公司和国内外大型企业集团在****工业园设立研发中心、采购中心、培训中心、会展中心等，形成高端服务业企业总部集聚的基地；扶持综合实力强的本地国有与民营企业做大做强，培育一批发展潜力大、市场前景好、处于行业领先的优势总部企业。

其次，以具有自主知识产权和自主知名品牌为重点，扶持具有一定综合实力的本地国有与民营企业做大做强，培育一批发展潜力大、市场前景好、处于行业领先的优势总部企业，由低端制造向营运管理、市场营销、技术研发等高端环节拓展。

通过建设****工业园总部经济园项目，既可以加速推进中国合蚌芜经济特区的框架建设，又可以丰富****现代化大城市建设的内涵，同时，融入并带动****北部地区的大发展,尤其是吸引北部城市大中型公司的南移,落户于该园区,可以大大提高****县****工业园的投资环境和知名度，为我们带来税收共赢效益，消费增长、社会资本加速涌入、就业倍增、产业扩张等效应。

结合********工业开发区的实际，中国中铁集团、中国海外工程有限责任公司、****县****工业开发区、****汽车科技有限公司经充分协商，且邀请国内外专家讨论分析，决定在****县****工业开发区投资建设****工业园总部经济园。

§2.2企业现状

****汽车科技有限公司，成立于1995年，历经十三年发展成为占地面积13万平米，拥有员工300余人的规模型企业，被评为省高新技术企业,并作为中国复合材料协会发展研究中心单位，成为玻璃纤维增强塑料复合材料工业的核心企业。

公司参与制定QC/T768-2006《客车冲水式卫生间行业标准》,建立了完整的质量管理体系和服务体系，并于2003年11月通过ISO9001质量管理体系认证，2008年1月通过ISO/TS16949·2002质量管理体系认证.

****汽车科技有限公司拥有一支由技术、工商管理等领域人才组成的经营管理和研发制造团队。

主要技术人员均有副教授或高级工程师以上技术职称，部分人员曾参加过国家重点科研项目的研究工作。

我公司将充分利用中国塑料行业快速发展形成的成熟配套市场，采用国际先进的生产理念，进行专业化生产，为社会提供优质的产品，创造最佳经济效益。

§2.3定位及选型

1.功能定位。

****工业区总部经济园区是以整合传统商务区和工业园区为目标，以“企业总部”“研发中心”“营销中心”“展示中心”四大功能定位，最大化整合园区的经济潜能，实现整个园区经济与中国合蚌芜区域经济发展相协调，逐步建立一个区域性具有国际投资和办公价值的总部经济基地。

项目占地300亩左右,建设项目分两期进行，总投资10亿元以上，建设周期5年。

办公产品含5A级写字楼、办公楼等多种类型的写字楼，孵化及研发中心，配套设施含总部公寓、会议中心、购物中心、休闲娱乐、餐饮酒店以及零售商业、金融保险、信贷等。

2.产业关联度分析。

项目本身将带动相关产业发展，促进经济建设快速发展都有着一定的推动作用，其社会效益巨大。

§2.4承办条件

1.****汽车科技有限公司拥有强大的科研开发队伍。

2.企业资信状况优异。

第3章市场分析

§3.1市场调查

为了解市场对于总部经济园区的需求，减少经营风险，保证项目完成后期的正常运营，我们对省的企业是否搬入****工业园，进行了相关调查，本次总共调查了100家企业，下面是调查的一些情况：

为了使调查更具有针对性，我们在调查中有意考察了企业对拟迁移地区的具体位置选择，分析企业是否愿意迁移至****总部经济园区。

结果表明，有35%的企业，明确表示愿意迁移至****总部经济园区，其他企业表示暂时不会迁移****总部经济园区。

本次调查将企业搬迁的时间分为3年内和3年以后，以便了解总部意向性迁移企业的时间安排。

调查发现，在总部有搬迁****工业总部经济园区意向的企业中，75%的企业准备在3年以内实施迁移活动，占意向性迁移企业的绝大多数，25%的企业准备3年以后迁移总部，表明大多数总部意向性迁移的企业都倾向于在较短期限内实施迁移活动，这些企业是我们近阶段发展总部经济的主要力量。

3年以后，随着经济发展，新的企业将不断成长壮大，而现有的企业中大多数也将获得更好的发展，将对****发展总部经济形成更大的支撑对工业园区经济起到至关重要的作用。

从销售收入角度分析不同规模企业搬迁意愿也可以得出类似结论，销售收入在10-20亿元之间以及销售收入达到20亿元以上企业规划搬迁总部占所有计划搬迁总部的企业数量的百分比为8%，销售收入在1亿元以下意愿搬迁总部的企业占比约为35%，而销售收入在1-10亿元之间的计划搬迁总部的企业占所有计划搬迁总部企业的57%以上。

由此可以得出结论：

不同规模的企业对搬迁总部的计划存在明显差异，其中资产总额和销售收入达到1亿元以上、10亿元以下计划搬迁总部的企业是规划搬迁总部的主力军，这一规模的企业也是********工业园区总部经济的主要潜在客户群。

同时，调查发现总部意向性迁移的企业在迁移过程中，大多倾向于将总部所有职能部门同时迁移。

在意向性迁移的企业中，81%的企业将所有职能部门整体迁移，另外有10%和9%的企业率先迁移产品研发部门和产品营销部门，这表明这些企业更加侧重于产品的研发工作和加大产品的营销力度，也有个别企业率先迁移结算和宣传推广职能部门。

基于企业在迁移总部时主要实施一次性迁移，我们在实施****工业开发区总部经济园项目时，要考虑总部经济园区的配套职能的完善程度。

调查还发现，只有3%的企业考虑的首要因素是当地研发能力，这和许多人的预期并不一致。

我们认为，这种现象可能与省当前的经济结构存在相关性。

省经济相对欠发达,企业生产技术优势并不明显，在意向性迁移总部的企业中，21%的企业是批发零售业，72%的企业是加工制造业，在这些加工制造型企业中，对产品研发的重视程度相对不足。

随着省经济发展提速，企业市场范围将不断扩大，对产品研发的重视程度将不断上升，****作为中国科教资源丰沛型城市，无疑能有助于企业（提高研发能力，因而将为********工业开发区总部经济园区发展增加吸引力。

在确定有搬迁意向企业中，45%的企业表示选择总部时首要考虑因素是当地的商务成本，25%的企业特别重视自然和人文环境，7%的意向性搬迁企业关注的首要因素是待迁入地区是否为区域中心城市，只有3%的企业侧重于考察地区的研发能力，另外还有20%的意向性企业没有列明考虑的首要因素。

通过以上数据分析，可以发现商务成本是制约企业在选择总部时的主要首选因素，这基本符合企业运营的实际情况，如果总部运营成本过高，将直接削弱企业的盈利性。

相当数量规模的企业规划将搬迁总部，这些企业是****发展总部经济的潜在客户群，但是，愿意迁移总部入住****总部经济园区，并不意味着这些企业一定会将其总部迁移到****总部经济园区。

要使这些企业入驻总部经济园区，需要尽可能努力满足它们对总部园区的相关要求。

基于此，我们将深入分析影响企业进入总部经济园区的主要因素、企业进入总部园区的主要方式、企业进入****市总部经济园区的意愿以及它们对****市总部经济园区的要求，只有在了解这些问题的基础上，我们才能有的放矢，尽可能提出令企业满意的规划，满足企业入驻要求。

区域性中心城市也是企业考虑的一个重要因素，中心城市在市场规模、信息的可得性等方面具有不可比拟的优势，而且企业营运所需的生产性服务部门相对完备，交通设施便利，便于企业开展总部的相关职能，自然得到企业的青睐。

近10年以来，****城市规模日益扩张，基础设施建设投入也不断扩大，在全国省会城市中的影响力不断提升，已经成为连接中国经济龙头地区长三角地区和大中华经济腹地的区域性中心城市之一，完全能满足企业总部选址的相关要求。

这也是********工业开发区发展总部经济的优势。

§3.2市场风险分析及对策

随着省和****市经济规模不断壮大，****市发展总部经济已经具备了初步条件。

但是，由于经济基础相对薄弱，省及****市发展总部经济依然受困于经济总量不大，企业规模总体偏小等不利因素影响，此外，目前全国主要城市都在大力发展总部经济，且各地的优惠政策在不断加码，而****市能否出台相应的政策措施，以扶持本地经济发展，尚面临众多不确定因素。

结合省和****市实际情况，我们认为，为了做好********工业开发区总部经济园区项目需把握以下几点：

首先，在投资规模上要切合实际，分期推进。

鉴于省和****市总体经济规模有限，而且周边地区如南京、武汉、杭州等地总部经济形态起步较早，因此我们在投资开发这个项目时必须立足现实，合理确定投资规模以控制风险。

其次，必须以企业实际需求为立足点。

总部经济园区主要有两种方式，一种是城市中心的中央商务区（CBD）；另一种是城市郊区的总部商业园区（HBP）。

前者主要满足企业在城市中心对外交流需要，而后者则主要提供工作、生活质量较高的园区满足企业研发、管理等满足企业总部的核心职能。

结合********工业开发区的实际，我们的项目主要选择后面一种形式，以更好的满足不同企业的需求。

最后，必须考虑不同的企业规模，合理规划园区内建筑形态和大小。

现阶段省和****市企业总体规模偏小，决定了其对园区内建筑面积的需求也不会太大，而多数企业倾向于总部机关单栋独立，也决定了园区内建筑面积不能太大，否则可能增加经营风险。

第4章建设地点与建设条件

§4.1选址位置

********工业开发区总部经济园项目位于********县****工业开发区内，位于****市北二环与北三环之间，东起****大道，西至蒙城路以东约180米位置。

§4.2建设地区的选择

§4.2.1气象条件

****县位于省中部，江淮分水岭斜向贯穿全境，南临****，北靠淮南，东与肥东、定远接壤，西与肥西、寿县毗邻；属亚热带湿润季风气候与暖温带半湿润季风气候过渡地带；四季分明，光照充足，热量丰富，气候温和，雨量适中；由于受季风影响，气候变化无常，降水时空分布不均，年内和年际变化很大，多年平均降水量在934.9毫米，年均日照时数2079.1小时，年平均气温15.2℃，年平均风速2.7m/s。

§4.2.2工程及水文地质条件

****县平均海拔50米上下，最低处瓦埠湖沿岸海拔17米，场地属淮河平原的淮南阶地平原。

根据《省工程抗震设防烈度图》的划分，本场地工程抗震设防烈度为七度。

场地土主要为粉、细砂，中砂及粉土，砂质土层。

属中硬场地土，建筑场地类别为Ⅱ类。

场地地下水属潜水类型，埋深在地表下6.5米左右，地下水位随季节变化不大，年变化幅度为1.5米。

§4.2.3交通状况

****开发区位于****市北二环与北三环之间，距****北门高速公路入口2公里，距市中心8公里，距****新火车站8公里，距骆岗机场18公里，离****新的国际机场31公里,距合徐高速入口10公里。

京广线、京九线、宁西线穿区而过，206国道、合宁、合徐、合武、合阜、合芜等9条对外辐射的高速路网，形成了通往各地的水陆空交通网络。

****是全国铁路、公路、航空兼具的综合性交通枢纽，具有承东启西、贯通南北、辐射中原的区域优势和突出的经济发展战略地位.以****为圆心、半径500公里的范围内覆盖了中国东、中部最发达的7省1市，约5亿人口，这个区域经济发达，具有极强的竞争力、广阔的市场前景和突出的经济发展战略地位，****还是东部沿海地区向内地产业转移,尤其是向北方城市转移的必经之路。

§4.2.4科教资源

****是全国重要的科教基地和全国唯一的科技创新型试点城市，拥有中国科技大学、****工业大学等高等院校近百所，有著名的中国科学院****物质研究院等各类科研机构200多所,各类技术研究与开发机构360个,有世界一流的****国家同步辐射实验室，全国最大的直流脉冲机组。

有中国两院院士30多人，各类专业技术人员30多万人，在校大学生近30万人，熟练产业工人30万人，人力资源在全国同类城市中名列前茅。

****是我国加入世界科技城市联盟的七个城市之一，与国际间有着广泛的科技交流和合作的渠道。

****是国际重要、国内一流的知识创新中心、技术创新中心、高水平的人才聚集和高新技术产业发展基地。

§4.2.5地理环境

依托大房郢水库、梅冲湖、滁河干渠、****湖、元一高尔夫球会等优美的生态环境和自然风光，形成“一河五湖、三面环水、一面临市”生态环境格局,与距总部基地仅2公里元一国际高尔夫球会相得益彰，各种服务设施和功能陆续建成。

气候属亚热带风湿润气候区，气候温和，四季分明，年平均气温15.5C,年平均降雨量985.4毫米，风向东南风为主.环境指标:

空气质量达到GB3095199《环境空气质量标准》二级标准。

特别是享有“全国园林城市”美誉的****，五大景区连接成一条美丽的翡翠项链，环抱着古城又融入于新城之中，构成“城在园中，园在城中，城园交融,浑然一体”的独特城市园林风貌。

景色秀丽的园林城市，清爽宜人的生态环境，编织了一幅人与自然和谐相处的优美画卷，被认为是最适宜人类居住的城市之一。

可以为入住****工业区总部经济园的企业提供优良而适宜的居住条件。

§4.2.6园区经济及基础建设

园区以工业化为核心，以特色化为方向，把招商引资作为加快发展的一号工程，构筑了“大开放、大招商、大发展”的格局，始终信奉“开明比开放重要，环境比资源重要，感情比合同重要，政策突破比什么都重要”，全力打造政策“洼地”，营造投资“磁场”，构筑发展“温棚”，形成招商“高地”。

创造了“成本最低、效率最高、回报最快、信誉最好”的良好投资环境。

****工业区已经是****现代化大城市建设的重要组成部分和重要工业基地。

****市所做的现代化大城市规划明确规定，以****工业区为核心，把****工业区及其周边的****新站开发区、庐阳产业园、瑶海工业区****北郊约60平方公里的区域作为****工业城。

开发区现有规模以上工业企业46家，聚集了伊利乳业、中粮集团中谷公司、****汽车科技、尚展模具、鸿路钢构集团、光大木业、鄂尔多斯，荣事达集团第六工业园等一批骨干企业，初步形成了食品及农产品深加工、汽车零部件及机械加工、新型建材、家用电器四大主导产业。

区内基础设施完备，为投资者营造了良好的投资环境。

第5章建设方案

§5.1建设规模

********工业开发区总部经济园项目位于********工业开发区内，项目占地约278.6亩，其中一期约189.5亩，二期89.1亩，整个场地基本上呈东西长约561.9米，南北宽约336.7米，呈基本规整的矩形。

用地功能上主要由企业总部、企业研发中心区、交流中心和企业会展中心区四部分组成，总建筑面积25.66平方米，综合容积率为1.38左右。

********工业开发区总部经济园在功能及规划上采用国外成熟的“商务花园”理念，由74幢3层独立性别墅型总部办公楼、12幢3层别墅型企业交流中心区和4幢板式高层组成企业展示区，同时建有3.45万平方米高级酒店一座等组成，总建筑面积约25.66万平方米，总投资约10亿元以上，拟建成一个以生态、科技、健康为主题的商务环境，成为工作、生活及休闲相结合的城市新区。

整个项目分为二期进行建设，一期东起****大道，西至蒙城路以东约180米位置；二期为蒙城路以东约180米范围内。

两期内均包括各自的企业研发中心、交流中心区、企业总部区和会展中心区四大部分功能，而两期之间各自相应的区域又互相毗邻、相互依托，并在各自所在的功能中发挥各自独立的功能。

§5.2建设内容

§5.2.1总体思路

整个规划地块分为“企业研发中心区”、“企业总部区”和“企业交流中心区”三大区域，规划区内在蒙城路和****大道之间，南起工业大道，往北依次是“企业交流区”、“企业总部区”和“企业研发区”。

各区域之间以道路和绿化自然分隔，又有机联系，功能上各自有其独自功能又互为补充共同担当着规划区，以及****工业园区的研发中心功能和企业总部中心的功能和精神形象，打造着****乃至整个华中地区的工业区中心的新概念。

整个规划区主要办公入口设在工业大道上，并由两条辅道共同配合完成园区主要的南北交通。

三条道路有主有次，由南往北直指北端研发中心的高层商业内街及其道路系统，研发中心区和企业总部区以一条区内道路分隔和联系两大功能区，而企业总部区与企业交流区之间则以一条宜人的景观道分隔和联系。

整个规划区域道路分主干道、次干道和区内小路三个道路等级，并形成环路以满足区内交通和消防的要求。

区划区域内实行人车分流、人性化设计，强调以人为本个性和独立。

§5.2.2企业总部区设计

位于整个规划区的中心，主要是为企业总部而设的建筑群，区内设“企业会展中心”成为企业新产品展示、企业形象展示和各种发布会的场所和平台，完备了整个企业总部区的功能和内容，力求将各企业总部打造成具有独特个性和高尚品味的创意世界，并配有个性的景观和室内设计，将企业的办公功能和对外功能融于高尚的视觉和感受之中，整个总部区融入了中式围合院落的精华，形成各个组团。

组团之间又互相有机联系，共享美景，又各自独立，享有自己一份独立和幽静，有效的屏蔽了外部环境，为企业高层在此运筹帷幄、博弈商海创造了优质宜人的环境。

§5.2.3企业交流中心区设计

位于整个规划区的南端，紧邻工业大道与外郊紧密联系，是企业对外交流和区内之间交流的平台，也是整个规划区的“企业会所和交流中心”。

§5.2.4企业会展中心设计

位于位于整个规划区的北端，是整个规划园区的精神堡垒和形象中心，上部高层建筑和下部的裙房结合完成了整个规划区的全部配套功能，从产品研发、办公功能到规划区域的生活和商业配套一应俱全，功能将辐射整个****工业园区，为其提供更完备、更具水准的商业和生活配套，提升整个****工业园区的形象和格局。

§5.2.5绿化景观设计

整个绿化设计以美国建筑大师“莱特”的草原风格为景观设计的概念和精神指导，强调自然、人性和舒展，着意营造一个绿色的、健康的、富于人性的宜人环境，宣扬创造和进取、个性自由，同时又不失责任和约束、内敛而又深遂。

绿化分分为各区域和组团的绿带和其间的集中绿化、城市绿化等多种绿化形式。

结合以水体和水景，使各个区域既能共享绿化美景又有自己独立的空间和归属感，保证了各区良好的视野和均好性，也有效的保护了各个功能区和功能区内各个企业总部的私密性和独特个性。

使得建筑与周围的绿化和景观水乳交融，相得益彰，形成各自独特的个性，并共同衬托着一个伟大的共同性——新时代的企业总部基础。

景观设计强调个性又照顾到整个区域的个体景观的均好性。

利用人工水系和中心景观带将整个区域联系起来，并表现出企业总部基地的大气与磅礴，同时重视各个组团的小尺度景观的精致刻划与宜人尺度的个性化设计以精致的小品和景观表达对人性的尊重和赞美。

§5.3其他工程

§5.3.1建筑结构

本项目主体建筑物的耐火等级为二级，生产火灾危险性等级为丁类。

§5.3.2暖通空调

1.空调

技术中心、研发中心等对温湿度均有环境控制要求，其空调参数为：

室内温度18～28℃；相对湿度：

≤70%

技术中心、研发中心及办公区域等按不同房间大小，采用不同规格的分体式空调器，使用灵活。

§5.3.3给排水

1.给水

本项目给水采用自来水公司管道供水。

2.排水

a）生活污水

本