菜市场可行性研究报告.docx
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菜市场可行性研究报告
菜市场可行性研究报告
一总论
11项目背景
111项目名称
XX县XX市场建设项目
112承办单位概况
本项目由XX市场开发有限公司承办公司成立于2007年5月注册资金2000万公司性质为国有独资企业主要负责XX市场的建设管理运行经营范围为XX市场的开发建设房屋租赁摊位租赁
113报告编制依据
1《投资项目可行性研究指南》试用版
2《建设项目经济评价方法与参数》第三版
3《XX县城市总体规划2001,2020年》
4《宁波市国民经济和社会发展第十一个五年规划》
5《XX县国民经济和社会发展十一五规划》
6《关于印发宁波市菜市场建设管理实施办法的通知》
7相关设计规范标准等
114项目提出的理由与过程
公益设施是城市功能的重要体现一个城市公益设施的数量和水平反映了这个城市经济文化水平也体现了城市居民的生活质量民以食为天中国人口密度大菜市
场作为一种公益设施在广大人民的生活中扮演着重要的角色菜市场的建设水平直接关系到广大人民的日常生活质量
2007年宁波市菜篮子工作目标要求《宁波市商贸流通服务业十一五发展规划》和《宁波市菜篮子工程十一五发展规划》为指导以菜篮子数量安全质量安全可持续发展为主线以保障两荤两素供应安全为主体以菜篮子放心工程为核心通过全面构建七大体系实现七大提升形成政府监管行业自律公众监督三位一体的管理框架努力实现全市菜篮子商品供应率达到100,质量安全达到95,以上打造走在全国全省前列充分体现宁波现代化港口城市菜篮子工程的特色和发展水平特别提出加强社区菜篮子便民店建设的规范性指导改善居民新区的购物环境县政府对菜市场的建设给予了高度重视在《关于表彰2005年度宁波市商贸流通服务业先进集体的通报》中宁波市人民政府授予XX县人民政府菜市场改造特别奖XX县贸粮局积极争取县政府支持落实了90余万元菜篮子工程建设资金用于菜篮子基地屠宰场菜市场等业态的建设
XX县城区总人口12万面积10平方公里现主要有汪家河蓬莱两个菜市场主要覆盖区域为城北和城南市场大都存在空间狭小档次低设施老化道路窄交通拥挤等问题面对城市步伐的加快消费市场进一步加大按照《关于印发宁波市菜市场建设管理实施办法的通知》中菜市场以居住区居住小区为基本单元一般以1-3万人口每千人250平方米建筑面积配置菜市场服务半径500-1000米的标准XX县县城现有的菜市场规模不能满足居民生活的需求尤其是XX区域的菜市场配套问题尤为突出为了提高菜市场建设水平加快传统菜市场向现代流通业态升级提升城市形象促进长效管理营造安全放心的消费环境满足人民群众日益增长的生活需要XX市场的建设显得尤为迫切XX市场将作为服务人民群众让市民百姓方便购买放
心消费的主要载体
12项目概况
121拟建地点
本项目位于XX丹城丹峰路兴盛路交叉路口东临东大河北临丹峰路西临兴盛路南为河道
122建设规模与建设内容
建设规模项目总占地面积21470平方米建筑面积43447平方米其中地上建筑面积29112平方米地下建筑面积14335平方米
建设内容建筑物地上主体三层局部四层地下一层一至二层布置为菜场三层布置为超市四层为综合管理用房地下一层为6级人防兼机动车库地下夹层为6级人防兼非机动车库地面临路建L型广场广场上布置机动车非机动车车位123主要建设条件
本项目为XX县XX市场建设工程地处XX县城区周边供水供电通讯交通等城市基础设施配套条件较好
124项目建设进度
本项目计划于2007年10月开始2008年12月完成预计建设工期15个月125项目投资和筹资方案
本项目总投资为15656万元其中建设投资14980万元筹资方案为银行贷款126主要技术经济指标
表1-1项目主要技术经济指标表
序号项目名称单位数量
1项目占地面积?
21470
2建筑面积?
43447
3建筑密度434
4容积率136
5绿地率167
6总机动车位辆241
7地面自行车位辆850
8投资估算万元15656
9年均营业收入万元3100
10年均利润总额万元1470
11年均净利润万元1102
12投资净利润率万元74
13财务内部收益率税后,1031
14投资回收期税后,955
15借款偿还期年13含两年建设期
13结论与建议
本项目的实施是满足人民群众生活需求提高人民群众生活品质的需要符合XX社
会事业发展的总体战略部署有助于促进和谐社会的发展
项目的规划相关性及建设必要性
21项目的规划相关性
211《宁波市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》《宁波市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中把加快服务业发展作为
转变经济增长方式完善提升城市功能的重要途径围绕方便群众生活和提高生活
质量大力发展生产型服务业充实提升生活性服务业更好地满足人民群众日益增长的消费需求按照便民利民原则进一步完善落实商贸网点规划布局加快社区集镇商贸中心和专业特色街建设发展人性化消费服务培育提升各类市场形成比较完备的市场体系加快社区服务的产业化社会化进程构建与现代城市发展相适应的社区服务业拓展社区服务领域创新社区服务形式加强社区服务中心建设整合社区服务资源积极构建覆盖全市反应快速的社区服务网络XX县XX市场的建设将提升社区服务功能完善市场体系满足人民需要
212《XX县国民经济和社会发展十一五规划》
《XX县国民经济和社会发展十一五规划》指出我县社会事业发展相对滞后十一五期间经济社会发展中也面临重大挑战未来的建设突出以人为本实施和谐惠民战略以民主法制健全社会文明进步人民安居乐业为基本目标努力构建和谐社会让改革开放成果惠及广大人民群众加快城镇化步伐推进社会主义新农村建设大力宏扬XX精神繁荣发展海洋文化不断增强经济社会发展原动力加快发展公共事业满足人民群众日益增长的公共服务需求加大城市绿化亮化建设提升城市形象完善城市基础设施等专项规划凸现城市发展特色提高城市发展品位随着人口的增加和人民生活水平的提高人们对生活环境和生活品质的要求提高迫切需要加强公益设施建设改善公共服务水平
XXXX市场的建设充分考虑居民需求讲究建筑美观体现了县政府和谐惠民的发展战略改善了菜市场服务水平提升人们的生活品质
22项目的建设必要性
221提升居民生活质量的需要
XX县XX菜市场的建设规模方案与居住人口地域范围相适应做到了合理布局XX
市场的建立将覆盖文峰塔山东河等小区和周边村庄解决周边小区居民的菜市场配套问题市场建立后在交通通达度市场卫生购物种类等方面得到提升将全面改善覆盖区域菜市场购物环境和食品安全状况使菜市场建设和管理工作适应市民生活水平提高的需要达到设施标准制度落实食品安全环境整洁群众满意政府放心的效果
222完善城市功能
安居乐业衣食住行是居民生活的基本要求一个城市应该为市民提供优良的生活空间所以一个城市必不可少良好的商贸供给服务功能随着市场经济的发展城市地位和功能也发生显著变化由单一功能向复合功能转变从低层次服务向高标准服务转换城市的发展城市职责的增加人口的增长使这些基本功能的适应力也要增长
XX市场的建立将加速XX县城的整体建设极大提升城区城市功能提优居住居民生活质量提高街道现代服务业水平
223与经济发展相适应
城市建设是城市经济和社会发展的主要载体一个城市必须适应和遵循时代潮流和城市发展内在规律随着城市经济的发展城市的品位和档次提高城市建设也发生显著变化公益设施的建设更是直接关系到社会公共利益关系到人民群众生活质量菜市场的建设也需要紧跟城市建设的步伐不断提升档次发展规模适宜设施完整环境良好的室内菜市场逐步向净菜化超市化连锁化发展消灭马路市场XX市场的建设也将作为提升主副食品零售终端服务功能的重要途径224改善市容环境面貌
城市形象是人们对一个城市的一种共同心理感受是公众对一个城市的内在实力
整体活力精神面貌和发展前景等综合评价的总体印象一个城市的形象如同一个国家一个地区一个企业的文化形象一样都有其深刻的内涵一个城市的文化形象至少应具备以下特征城市建筑布局融科技含量与文化内涵为一体的设计展示现代化城市的风貌城市公益设施上规模满足广大人民需要
菜市场是人们生活水平和道德文明的窗口干净整洁高标准设计的菜市场不但能满足人们的购物需求更将成为城市建设的亮点与周围的城市建筑相配套达到提升城市面貌的功能新的菜市场建设后设计良好的市场将避免出现对周边区域的环境负面影响减清城市环境负担改善市容面貌
场址选择
31场址现状
311地点与地理位置
XX县地处121?
34-122?
20北纬28?
45-29?
49之间居浙江省中东部沿海位于XX港与三门湾之间两港相拥其地理位置北临XX港与鄞州区奉化市隔港相望东北遥对舟山市普陀区的六横岛和宁波市北仑区的梅山岛东濒大目洋南接猫头洋隔三门湾与台州市的三门县相峙西连宁海县XX半岛自宁海县紫溪梅林至一市东延入海XX县三面环海一面接陆南北长90km东西宽70km由本土XX半岛及沿海608个岛礁组成总面积6510k?
其中陆地面积1175k?
海域面积5335k?
丹城为XX县县城东临东海北靠宁波北仑港南面是中国著名的渔港石浦港西接沿海国道线XX县XX市场的建设场地位于XX丹城丹峰路兴盛路交叉路口东临东大河北临丹峰路西为兴盛路南为河道地理位置十分优越通达度高方便居民日常采购且市场覆盖范围广解决了周边小区居民的菜市场配套问题
312场地土地权属类别与占地面积
XX县XX市场的建设场地位于XX丹城丹峰路兴盛路交叉路口属于商业用地土地所有权归国家所有使用权为XX市场开发有限公司项目总占地面积21470?
313现有场址利用情况
建设场地现为暂住房
场址建设条件
321自然条件
1气象
具有非常明显的亚热带季风性气候特征四季分明日照充足温暖湿润雨量充沛灾害性较多
1气温
年平均气温18,17最冷月1月平均气温5左右最热月东部沿海地区为8月北部沿海地区为7,8月其余地区一般为7月平均气温27,28极端最低气温为,751967年1月6日极端最高气温为38801971年8月20日
2日照
年日照总时数为1670,2048小时各月日照百分比中6月最少为22,2823月次之为24,29812月最多达49,62各地日照时数南多北少
3降水
年降水量平均在1250mm以上4,9月较为集中约占全年的60北部尤甚常出现双峰现象即5,6月梅雨8,9月台风雨各有一次降水高峰受伏旱影响7月普遍少雨北部仅占全年的9南部占70
4灾害性天气
一年四季均可能出现灾害性天气主要有霜降低温风暴干旱台风暴雨寒潮大雪等
其中台风暴雨干旱低温成灾较为频繁解放后台风平均两年一次暴雨大多出现于689月常引发山洪爆发若宣泄不及则洪涝并发
2地形地貌
XX位于浙东丘陵的沿海地区具低山丘陵平原海涂和沿海岛屿多层次多样性的地形地貌结构全境以丘陵为主素有七山一水二分田之称山地面积为793平方千米占总面积的70,左右县内大多是200米以下丘陵坡度平缓山岭起伏绵延地形总体特征是丘多山低坡缓山地一般高200,450米分布较广县内主要有爵溪山地黄避岙山地南乡山地等3片
XX的平原大多散布于沿海地区这些平原多由海湾促淤成滩经过人工围涂而成称为海积平原主要分布在北部XX港东部各海湾和南部三门湾冲击平原以山前冲击扇为主要形态因境内山势矮小腹地短浅所以面积不大以丹城白石九顷梅溪一带比较典型洪积平原以溪谷平原为主要形态形状多为狭长大多地处溪谷XX县XX市场建设场地位于丹城XX区域属冲击平原区域内分布多为住宅和公共设施本项目建设主要受周围微地貌条件的影响建设场地地形呈规则四边形地势平坦与周围邻地无高差交通通达度高符合建造要求
3地质
XX县地质构造属闽浙隆起东南沿海褶皱带以新华系构造和纬向构造为主体构造均以断裂为主要形迹地层主要为侏罗系上统陆相火山岩次为白垩系火山沉积岩第四系地层多见于滨海平原泥盆系下石炭统第三系地层亦有出露4水文
XX低水丘陵错落溪涧密布然大多源短流促独注入海集水范围小集水能力弱因此地表径流水量不丰且由于XX特殊的半岛地理位置境内没有大江大河流过外来水
源极度贫乏平原水网密度低范围狭小全县河网总度长710km河网密度为061kmk?
水系不甚发育主要有南大河支流南大河东大河西大河马岗河等XX海域为中强等潮差规则的半日潮区潮差冬小夏大潮位冬低夏高全县沿岸多年平均潮差一般在318m最大潮差556m沿海破量及涌浪为主的混合浪占绝对优势出现的频率高达99
322社会经济条件
XX县居浙江省中部沿海位于XX港与三门湾之间由XX半岛东部及沿海608个岛礁组成陆域1175平方公里海域5350平方公里海岸线长达800公里占全省海岸线的六分之一现辖有10镇5乡3个街道2006年末全县总户数为184934户户籍人口529489人其中男性人口271408人女性人口258081人按户籍分非农业人口106505人农业人口422984人全年出生人口4843人死亡人口3196人人口自然增长率为311‰
2006年全县实现生产总值1606亿元按可比价格计算比上年增长151增幅比上年提高2个百分点全年一般预算财政收入1771亿元比上年增长179其中中央财政收入893亿元增长116地方财政收入878亿元增长251居民消费价格总水平比上年上升18涨幅比上年提高02个百分点全年城镇居民人均可支配收入16969元比上年增长44农渔民人均纯收入7736元增长105其中渔村居民人均收入11299元农村居民人均收入7486元
改革开放以来XX县立足产业基础和资源优势巩固农业基础强化工业主体发展特色经济推进城市建设综合实力不断增强民主法制和精神文明建设取得明显进展资源环境和文化卫生等各项事业全面推进先后荣获全国综合实力百强县渔业生产先进县科技进步先进县体育先进县双拥模范县民间艺术之乡柑桔之乡和省建
筑之乡小康县称号人民广场体育馆广电中心医疗中心高教园区等一批标志性基础性设施相继完成或正在紧张施工中她正向着创建最佳人居环境建设现代化生态型滨海城市的目标大踏步前进
本项目位于XX县县城丹城丹东街道丹城中心城区由丹东丹西爵溪三个街道组成总面积1118平方公里建成区面积10平方公里人口12万丹东街道地处XX中心城区中部历为县委县政府所在地全县交通文化教育体育医疗金融中心现有面积38平方公里耕地面积8397亩山林面积38400亩滩涂面积3000余亩2005年街道下辖7个社区26个行政村7万人口其中居民345万人农民205万人外来人口15万人丹东街道依山滨海山青水秀文物古迹群多东寺瑞龙寺塔山文化遗址革命烈士纪念馆是省市县重点文物保护单位和爱国主义教育基地青湾东谷湖水库
湖光山色风光旖旎人民广场气势壮观设施齐全已成为全县文化体育休闲活动中心
323交通条件
XX县居浙江省中部沿海位于XX港与三门湾之间三面环海两港相拥境内有215216311省道经过海上交通便捷沿海南线滨海大道等道路的相继建成极大地促进了XX境内交通条件的变化XX港大桥已经国家发改委批准将于2006年下半年动工兴建通过沿海高速同三复线与在建的杭州湾大桥及XX三门湾大桥相连将彻底改变XX半岛处于交通末端的地位届时实现XX进入宁波半小时杭州和温州二小时上海三小时的交通圈
丹城为XX县县城东临东海北靠宁波北仑港南面是中国著名的渔港石浦港西接沿海国道线对外交通有直通石浦新桥大徐墙头泗洲头的公路城区主要交通干道有城西路新丰路建设路XX港路滨海大道本项目位于丹东街道丹东街道地处XX中心
城区中部为全县文化体育休闲活动中心建设场地西面与城区交通型次干道兴盛路相临北面有丹峰路交通较为便捷可满足附近居民日常采购需求324公用设施条件
1给水
丹城城区主要由XX县自来水公司供水现有城北靖南爵溪水厂总供水能力为85万m3d项目所在片区由市政供水环网供水水源主要为靖南水厂2排水
XX现状排水体制主体为雨污分流制部分老城区采取截流式合流制污水经市政污水管网收集后排至污水处理厂雨水经排水沟渠等排入河道2006年XX县中心城区污水处理厂投入运行日处理污水能力25万吨
3供电
XX县域内有220kV变电所1座110kV变电所4座35kV变电所12座10kV及以上线路总长度达1800公里基本形成了以220kV电网为骨干110kV电网为支撑各级电压等级匹配的现代化电网体系
4通讯
2006年全县固定电话用户达1761万小灵通用户达796万互联网用户439万户目前电话主线普及率达到每百人30线XX电信的网络规模技术层次综合服务能力和各项电信经营指标有了质的飞跃
建设项目定位分析
41项目服务区域概况分析
411服务区域定位
丹城城区现有汪家河蓬莱两个大型菜市场汪家河菜市场位于城区西北方向丹城
公园旁蓬莱市场位于城区西南部两者服务范围主要覆盖了城北城西片区XX市场的建设是解决XX区域菜市场配置问题其服务范围主要为文峰塔山东河等社区及周边村庄
丹城菜市场分布情况详见图1菜市场分布示意图
412服务区域社会发展水平
XX市场服务区域属于城区的交通文化教育体育医疗中心区域范围内含盖了体育馆XX县图书馆XX第一人民医院检疫局人民法院文峰学校省级重点中学XX中学XX县教育园区职业高级中学成教中心宁波广播电视大学XX分校XX县技工学校XX国际大酒店XX县福利院等社会公共配套设施城市功能较为完善社区主要有塔山花园东河花园大红鹰花园等档次较高的居民区区域整体社会经济水平较高社区服务业较发达建筑档次较高城市形象美观区域主要欠缺大型商品供应场所413消费群体分析
XX市场服务区域消费群体为周边小区居民和农村居民总人口数量约14万区域内居民普遍文化层次较高所从事的职业主要为政府职员企业管理人员个体业主等区域人均收入水平高于XX县中心城区丹城人均年收入11759元水平约为15200元据调查周边小区约3900户其中60的居民家庭拥有私家车部分高档小区私家车用户比例达85本区域居民生活水平较高消费理念前卫注重生活品质追求舒适便捷的购物场所干净卫生的菜市场和便利超级市场将是该区域人们的首选XX市场的消费群体中还有一部分是学校食堂单位食堂酒店的团体采购客户这部分客户将增加产品消费量部分客户还将是中高档菜产品的消费群体414服务区域交通情况分析
XX县XX市场的建设场地位于XX丹城丹峰路兴盛路交叉路口市场北临丹峰路西
临兴盛路东南方向临东大河河道由此向服务区域辐射的主要交通干道有丹峰路兴盛路XX港路东二环路靖南大街万象路可通达周边各小区和村庄东南方向为东大河河道因此对于从东南方向的人流会造成一定影响临近居民的交通优势未能体现但对于保护临近小区安宁有积极作用项目运营期间要注意防止对河流的污染避免导致对下游区域居民生活环境的污染
丹峰路为混合型双向两车道主干道两侧设人行道和非机动车道道路宽度为15m高峰期机动车流量约为20辆分钟自行车流量约为6辆分钟兴盛路为城区交通型双向四车道次干道道路宽度为18米与XX港路尚未正式连接开通目前车流量人流量较少预计与XX港路通车后机动车流量将达到25辆分钟市场建立后车流量人流量的增加一定程度上会增加道路负荷另外项目建成后由于市场辐射带动周边商业店铺可能出现个体经营菜产品或相关产品的商业活动对交通和环境会带来一定压力因此项目建设应选择合理设计方案提高市场服务范围和服务质量阻止市场功能外延以及由此产生的交通和环境问题
42项目功能定位
421服务半径按照《关于印发宁波市菜市场建设管理实施办法的通知》以下简称通知的要求菜市场服务半径500-1000米根据道路河流铁路等分割因素可适当调整
该项目定位为社区市场规划主要服务半径为700米覆盖范围包括丽景小区东河花园银都佳园塔山花园XX公寓文景苑春园路小区中家河村上半河村下半河村及周边公共配套设施次要服务半径1000米覆盖范围包括大红鹰花园阳明花园丹峰小区丹静苑小区丹静公寓及周边公共配套设施主要服务居民人口14万加上团体采购客户暂住人口和辐射范围边缘人口总服务人口约23万
详见图2XX市场辐射范围示意图
422服务对象
该项目的服务对象以城区中高收入阶层的居民为主周边村庄居民为辅423服务内容
XX市场包括菜场和超市两部分主要供应菜蓝子商品及其它日常生活用品要求产品类型多样服务范围广泛服务质量过硬避免市场功能外延
424经营方式
该市场的经营方式为零售经营XX中心城区现有农贸产品批发市场为汪家河批发市场蓬莱菜场西首地块批发市场基本能够满足城区居民菜篮子商品的消费需求故该市场计划经营方式为零售经营
425市场定位
该市场的市场定位为中高档社区市场
43建筑定位
431建设规模
按照《通知》的要求菜市场以居住区居住小区为基本单元一般以1-3万人口每千人250平方米建筑面积配置
该项目服务人口为23万净服务面积至少达到5800平方米由于该项目的市场定位档次较高对服务质量购物条件环境保护的有较高的要求建设规模以此《通知》为参考根据具体建设要求和场址条件在此基础上应有所增加
432建筑功能要求
根据《通知》的要求为方便居民生活菜市场的设立规模应与居住人口地域范围相适应做到合理布局菜市场停车场必须满足有关技术规范和标准的要求
根据该项目服务人口规模地域环境和建设规模建筑设计中要保证足够的采光要求布置合理的动线系统和足够的停车位根据项目所在地的道路负荷建筑需退后道路避免交通拥挤临街面设主要入口另需设次要入口单独设货物入口配套建设较大型车库和地面停车场采用中庭采光方式采光电气消防人防等配套设施应满足功能和安全要求
433建筑形象要求
建设项目所在区域社会经济文化水平较高城市设施完善城市建筑较为高档该项目的建设需与周边建筑相配套满足城市形象要求建设方案
51建筑设计指导思想与原则
511指导思想
菜市场建设的标准应与社会发展相适应本着以人为本方便群众布局合理便于管理的宗旨运用现代建筑材料并通过先进的建筑处理手法从基地实际出发紧密结合功能要求依据各种现行设计法规标准和政策合理布局设计好每一平方米的建筑注重建筑节点的精密组合和外观效果使建筑形态更具生命力和时代感达到与城市环境共生的境界创造出适用安全经济美观的设计成果求得最好的工程社会经济环境效益
512设计原则
1功能第一的原则任何时候都要把满足菜市场建筑的功能要求放在首位结构布局外观造型都应服从功能的需要为完成功能要求服务
2经济高效的原则设计要考虑节省投资节约用地减少空间浪费提高有效使用面积并使各部分交通简捷流畅设计时要考虑节约管理人力降低维持费用节约能源3环境协调的原则在市场建设设计时要特别重视环境设计充分保护和利用自然
地形和天然资源如水面林木并注意菜市场运营时污水废弃物的排放避免对周边环境的负面影响
4考虑发展的原则设计必须考虑到可以预见的将来当然首先要立足于当前使用的功能把当前与长远恰当地结合起来全面规划远近期建设项目一次规划逐步实施并为可能的改建和发展留有余地
5因地制宜的原则设计首先要根据国情国力要根据现实情况由所提供的地基投资及当时当地的技术经济条件进行设计菜市场设计还应符合城镇当地总体规划和市场的布局要求合理的组织人流车流物流便于利用城市已有基础设施6密切配合的原则XX市场的设计需要开发单位与设计方面以及规划施工诸方面的密切配合在前期调研资料搜集分析整理和说明以及设计进行之中都应该积极配合互相协作
7符合规范的原则菜市场在进行设计时还应遵循相关规范和标准满足建筑功能和需求功能
52项目总体规划方案
521分层功能设置
XX县XX市场建设地点位于XX丹城丹峰路兴盛路交叉路口场地总占地面积21470平方米建筑面积43447平方米建筑物地上主体三层局部四层地下一层1地下
地下总建筑面积为14335平方米地下一
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