学校管理方案文档格式.docx

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（4）力争把民院建设成一个美丽，干净，安全的校园

（5）履行公司原则，精细管理，精微服务，业主至上的原则

（6）将重大管理事故发生率为0;

将一般管理事故发生率0.1%以下;

让客户满意率97%。

1.房屋管理及维修养护

（1）配备专业的房屋维修技术人员

（2）入住初期，组织勘察小组对所有破损的住房及相关的设备设施进行建档管理，并定期对其进行检查和维修，保障广大师生的人身安全

（3）基本的维修物料配备齐全

2.公用设备管理，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养，无事故隐患

（1）供电系统，保证电路畅通，杜绝师生的电线上晒衣服

（2）消防系统，定期检查消防器材，确保其能正常使用，并做好向广大师生宣传消防器材使用方法及注意事项

（3）供排水系统，加强对水管的保护，并提高其的抗寒抗压能力，定期检查排水系统，机房应配备24小时的监管人员

3.共用设施管理，共用配套服务设施完好，道路等楼道公共照明完好，道路畅通，路面平坦，定期对共用设备设施的管理和及时解决报修内容。

三、物业管理的机构设置和人力资源配备

物业管理企业规模较大、管理的物业较多时，企业的总体结构可分为两级：

企业总部和各项目管理机构。

在企业总部可以设置若干职能部门，分管各项目管理机构的不同业务；

项目管理机构负责具体管理服务操作。

一般情况下，企业职能机构及其职责，主要包括以下内容：

（一）总经理室

总经理室一般设总经理和若干副总经理及“三师”（总会计师、总经济师、总工程师等），部分企业还设有总经理助理，他们共同构成企业的决策层，对企业的重大问题作出决策

（二）人力资源部人力资源部的主要职责包括：

制订企业各项人力资源管理制度，编制人力资源发展和培训计划，优化人力资源结构和人力资源配置，设计实施薪酬管理方案，完成人员招募、任免、调配、考核、奖惩、培训、解聘、辞退等工作

（三）行政管理部

行政管理部的主要职责包括：

编制实施行政管理、企业文化建设、品牌管理和信息化建设的规划和预算，建立相关规章制度、管理标准和工作标准，完成企业日常行政管理、企业文化和社区文化建设、品牌策划、后勤保障、内部信息管理、信息化建设、对外事务的联络等工作（四）财务部财务部的主要职责包括：

坚持原则，遵守财经纪律，执行财务规章制度；

编制财务计划，做好财务核算、成本控制、预算和决算管理、财务分析和财务管理等工作；

督促检查各项目的财务收支情况，监督资金和资产的安全运作，增收节支；

定期向总经理室汇报财务收支情况

（五）品质管理部

品质管理部的主要职责包括：

企业质量管理体系运行和维护，各物业项目服务品质监督，客户满意度评价及监督，管理评审，协助新物业项目建立质量管理体系，外部质量审核的协调，内部服务品质审核的组织协调，客户服务监督管理，客户关系管理，客户投诉处理，客户满意度评价等

（六）市场拓展部

市场拓展部的主要职责包括：

物业管理市场调查研究，物业管理市场拓展，物业项目可行性研究分析，制作标书，投标管理，新接管物业项目前期介入管理的组织和协调，顾问项目管理与协调等

（七）经营管理部经营管理部的主要职责包括：

制订和分解企业经营计划和经营目标，制订物业项目考核体系、考核指标和标准，组织对各物业项目进行目标考核等

（八）工程管理部

工程管理部的主要职责包括：

工程维修和运行保障，合格工程维修分包商评审；

各项维修保养工程和工程改造项目招投标、预算及审价、合同评审工作，为各物业项目提供工程技术支持、工程设备运行和维修评审，支持新项目做好新接管物业的移交、验收和工程管理，负责或参与有关工程设备管理文件的编制等

（九）安全管理部

安全管理部的主要职责包括：

各物业项目安全管理监督控制、安全管理指导的统筹安排、安全检查的统筹安排、安全管理评审、新项目安全管理支持和协助、负责或参与有关标书安全管理文件的编制等；

具体负责公司安全管理制度及工作计划的制订与实施，并监督、指导、协调和考核各项月的执行情况；

完成安全巡查、安全投诉处理、定期消防安全检查等工作；

协助项目对重大安全事故或突发事件的调查和处理

（十）环境管理部

环境管理部的主要职责包括：

负责清洁、绿化管理，保持环境卫生，实施企业对清洁和绿化分包方监管等；

具体负责指导、监督各项目清洁绿化日常维护保养工作；

负责对承包方的监督检查与考核；

负责制订公共环境卫生防护的各类管理措施，组织编制并实施项目清洁绿化的大、中型维护保养计划

四、物业管理公司人力资源的配备

物业管理公司机构的设置根据管理的需要而定，管理及专业技术人员的配备以建筑面积10万平方米计算，大致为：

多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足建筑面积10万平方米的不少于5人

一、学院多层住宅以及实训楼物业管理人员的定岗定编标准

二、学院多层住宅以及实训楼物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置3.6人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：

1、管理人员：

主任，总建筑面积10万平方米以下设1人，10~20万平方米，设一正一副，25万以上，设一正二副；

助理，总建筑面积10万以下设1人，在10万平方米以上每增加5万平方米增加1人；

校园文化设一人，活动中心、场所的值班人员另计；

管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各一人，但可以兼职；

其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业的大小和工作需要来设置

2、维修员：

建筑面积每4万平方米设置1人

3、绿化员：

绿化面积每4000平方米左右设1人

4、保洁员：

每一栋楼设2人5、保安员：

每个区域设1人6、车管员：

根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日3班

二、高层住宅以及教学楼物业管理人员的定岗定编标准

高层住宅以及教学楼物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置7.5~7.8人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：

建筑面积小于5万平方米设主任1名，每增加5万平方米增设副主任1名；

助理每350户设1人；

学院文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；

会计、出纳各设1人；

其他人员可以根据工作需要设置

2、机电人员：

高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、供水、供电设施，要相应配备工程技术人员，建筑面积在3万平方米以上的楼宇每1万平方米配1.5人3、保洁、绿化人员：

建筑面积每7000平方米左右配1人；

公共场所或商业场所可适当调整人员4、保安人员：

建筑面积3000平方米左右配1人5、车辆管理人员：

依据岗亭或道口设置，车辆流量大的每班每岗设2人，流量小的每班设1人，一日3班

五、保安及车辆管理

（一）保安管理

1.基本内容⑴学校大门口安排门卫，保安员负责查验出入人员的证件，凡不是本校的师生，都要办理登记手续，禁止无关人员进入⑵对出入校园的可疑人员，车辆及其携带或装运的物品进行检验，防止学校财物流失及违禁物品流入⑶保安员要严格遵守交接班制度，按规定的时间交接班，不能执勤的，必须提前办理请假手续⑷保安员遇到紧急情况和重大问题时要及时、具体、准确的向学校领导及有关部门请示、报告，对学校领导及有关部门处置紧急情况的工作指导，要立即坚决执行，执行结果要及时反馈，并做详细记录⑸保安员通过对特定区域、地段和目标进行巡视检查、警戒，保护全校师生安全⑹检查、发现、报告并及时消除各种安全隐患，防止火灾，爆炸等事故或抢劫、盗窃等不法侵害

（二）车辆管理

1.基本内容

1安员严格遵守岗位操作规程，做好车辆出入的检查，指挥及巡查工作

2本校车辆，按规定停放在校方指定的位置，非本校车辆（含非机动车辆），保安员给予正确指引，规定停放位置，禁止车辆乱停乱放。

凡属于出入校区内的外来车辆必须凭出入卡进出，并做好出入卡编号及车牌号的登记

⑶进入校区车辆要求严格按照道路设置的禁令牌、指示牌、标线等安全行驶，时速不得超过20公里，不准按喇叭，不准大声播放音乐。

如因违规而造成事故，驾驶员须承担全部责任

⑷对装有易燃易爆、腐蚀性等危险物品的车辆需经过校方相关部门允许后方可进入校区并严格管理

⑸保安员不定期对校区内车辆停放情况进行巡查，遇到异常情况需在《保安巡逻记录本》上详细记录清楚，并及时上报领班，当值的领班将情况记录于《保安队工作记事本》

2.具体要求

⑴安排工作人员每天24小时对停车场实行全天候监控管理

⑵负责停车场进出车辆的引导、停放秩序、安全监控工作

⑶停车场实行汽车、摩托车分类停放的管理办法，对车场要画出标准的停车位，在停车场夜间时开放照明设备。

在每个停车位后方安装防撞杆，防止汽车后撞。

车场要安装停车标志和一些提醒车主注意的指示牌，设置车场车辆出入，行驶指向及其它警示标志

六、环境卫生管理

1、基本内容

⑴对学校的楼宇、建筑物以及教学楼定期进行检查维修，禁止乱凿洞、乱开门窗的破坏性行为，禁止学生随意毁坏房屋结构

⑵定时对学校公共场所进行清扫保洁，及时清运垃圾，并对卫生用具进行清洁消毒，坚持早上清扫楼梯，走廊通道等。

收倒各楼层垃圾，清洗卫生用具，保持大楼清洁卫生

⑶学校保洁员要负责师生住宅区内楼道楼梯、道路、草地、平台、公共场地的清扫清洁。

负责楼道扶手、门窗、电表箱、信件箱、楼道开关、灯具的清洁

⑷负责垃圾池、垃圾箱内垃圾的清运，并按标准进行清洗，负责将各责任区生活垃圾的收集与清运工作，清洁办公区域

⑸对校园内所出现影响环境卫生的现象进行劝阻和制止

2、环境卫生的具体操作

⑴教学楼、住宅区、实验楼以及图书馆大堂的清洁工作：

每天早上用拖把把大堂门口拖洗干净，下雨天门口要放置防滑告示牌并增加拖洗次数，下班前应把垃圾清倒干净，每周对墙面除尘一次，每天晚上用拖把将地板拖洗一次，干后用清洁蜡对地板进行清洁和抛光。

每月两次对大堂进行消毒工作

⑵楼间通道的清洁工作：

每天清扫一次各楼层通道和楼梯台阶并拖洗干净，将垃圾收集，运到垃圾房。

用干净的毛巾擦抹各层和通道的防火门，消防栓柜，玻璃窗，灯具，楼梯扶手，护栏，墙面，墙根部分踢脚线，指示牌等公共设施，应保证每周循环保洁一次

⑶电梯的清洁工作：

保持电梯轿厢的清洁，每天用吸尘机吸尘，对电梯门、轿厢的不锈钢、镜面装饰物进行循环清洁

⑷室内车库和地下室的清洁工作：

每周打开一次地下室，车库的集水坑和排水沟盖板，应彻底疏通，冲刷一次。

每月用清洁剂、毛巾擦拭一遍消防栓、指示牌、指示灯、车位档等公共设施，每月清扫一次地下室的管线。

地下室、车库的消毒工作应每月进行两次

⑸道路的清洁工作：

每天对校区的道路定时清扫两边。

每次清扫工作必须在当天8:

30-16:

30前完毕。

对主干路段除定时清扫外，应安排固定人员巡回保洁；

下雨天应及时清扫路面，确保路面无积水；

发现路面有油污应即时用清洁剂清洁；

用铲刀清除站在地面上的香口胶等杂物

⑹足球场、广场以及湖面的清洁工作：

清扫足球场、广场里的浮尘、果皮、树叶以及纸屑等垃圾；

发现湖面有垃圾应马上捞起

⑺绿化带的清洁工作：

用扫把仔细清扫草地，绿化带上的果皮、纸屑、石块、树叶等垃圾。

每天清洁绿化带两次，秋冬季节或

社会保险费—包括医疗、工伤保险、养老保险、待（失）业保险、住房基金等。

其中待（失）业保险按工资总额的1%计算，其他各项按地方规定由物业管理公司自行确定（3）加班费（元/月）通常按人均月加班2天，乘以日平均工资（月平均工资除以22天），每月按22个工作日计算（4）服装费（元/月）按每人每年2套测算，将年服装费总额除以12个月，测算出每月服装费。

根据以上测算，求出每月每平方米建筑面积的工资及福利费每平方米建筑面积工资及福利费＝2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费公共设施、设备的日常运行、维修及保养是指住宅区域和教学区域的公共部位如过道、门厅、楼梯及区间道路等土建零修费，以及室外上下水管道、电气、燃气部分的日常运行维修及保养费，楼宇公共照明费等。

该项费用的测算，既可以根据公司从事物业管理的经验确定，也可以按以下方法测算普通多层住宅公共设施、设备的建造成本按房屋建筑成本的15%提取，其折旧费按25年计算，公共设施设备的维修保养费按月折旧费的40%提取。

测算步骤为：

（1）测算公共设施、设备的建造成本公共设施、设备的建造成本＝房屋每平方米建筑成本×

15%

（2）测算公共设施、设备的月折旧费

（3）测算公共设施、维修保养费＝月折旧费×

40%除了以上方法外，一般公共设施维护费，还可以分别列项进行计算，然后加总求和。

一般公共设施维护费的构成如下：

（1）公共照明系统费用=电费+维修费，其中：

电费=照明电器的总功率×

每日开启时间×

30天×

电费单价维修费：

通常根据以往经验估算得出

（2）给排水费用=电费+维修费，其中：

电费=给排水设备用电总功率×

（3）供配电、发电系统设备维修费

（4）消防系统维修费

（5）公共建筑道路维修费将上述

（1）-（5）项费用加总，除以所管物业总面积，即为每平方米公共设施维护费用

3、电梯费用电梯费用1.5元/天其中：

电梯使用率=平均每天开启时间/24。

不同物业电梯使用时间和频率会有差别，可以通过统计方法进行估算，大致在0.3~0.6之间电梯年检费=年检费总额/12月

4、绿化费绿化费包括绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费及其他费。

可按实际面积匡算出每项费用的年总支出，再分摊到每月每平方米建筑面积中

5、清洁卫生费小区清洁卫生费包括清洁工具购置费、劳保用品费、卫生防疫消杀费、化粪池清理费、垃圾外运费和其他费。

各项费用的测算根据本公司已往的经验或参照同行业的测算标准确定

6、保安费保安费是指封闭小区公共秩序的维护费。

它包括装备费、保安人员人身保险费、保安用房及人员住房租金等。

各项费用根据已往的经验或参照同行业的测算标准确定

7、办公费办公费主要包括：

交通费（车辆的油耗、维修保养、保险养路费用）、通讯费（含电话、电传、手机、电报等）、低质易耗品费（含纸张、笔墨、打印费等）、书报费、广告宣传费、社区文化活动费、办公用房租金、办公水电费、节日装点费、审计费等。

各项费用根据已往的经验综合测算得出

8、固定资产折旧费固定资产折旧费是指物业管理公司所拥有的交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备、绿化消防设备及其他设备所提取的折旧费，计算公式：

固定资产月折旧额/每月每平方米建筑面积分摊的折旧费

9、法定税收物业管理公司应缴纳的税费主要是两税一费，即：

营业税、城市维护建设税和教育费附加。

营业税是按公司经营总收入的5%征收。

按照“以区养区、略有节余”的原则，测算时可按前几项之和为基数，再乘以5%即可得出每月每平方米建筑面积应分摊的数额。

城市维护建设税通常按营业税的7%测算。

教育费附加按营业税的3%测算两税一费合计为经营收入的5.5%，测算是可按前几项合计的5.5%计算确定

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不可预见费用

十、可提供的便民利民的服务

公司根据业主的需求会设立一些便民利民的服务。

比如校园内可以提供保险箱给买了电脑的同学；

提供洗衣机及其他洗涤服务