2014年创典市场年度信息简报PPT文件格式下载.pptx
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从目前市场环境来看，调整并未结束，去库存仍然是市场主基调，预计房地产开发投资增速将进一步放缓；
2014年新开工面积增速全年持续负增长，但四季度以来降幅有所企稳；
施工面积增速较为平稳，但从全年来看一直呈现下滑态势；
竣工面积增速在一、二季度增长较快，达到全年峰值，在三季度开始增速有些许回落，后半年增速整体趋稳。
总体来看三项指标运行皆显示市场在走下坡路，全年都处于深度调整状态且并未有明显好转。
PART1宏观环境全国开发环境,土地购置面积与商品房销售面积增速整体呈下降趋势，商品房销售面积增速全年为负；
房企到位资金增速同样呈下滑态势。
2014年土地购置面积增速高开低走，一季度出现明显下滑，年中缓慢增长，在四季度则又出现大幅下滑；
商品房销售面积增速从年初大幅下滑至负增长之后一直处于低位徘徊，显示去化困难，客户观望情绪浓厚，需求已探顶；
与商品房销售情况走势一致，2014年房企到位资金增速在一季度大幅下降后也一直处于低位，而且在年末出现了下降为负值的情况，说明大多数房企资金较为紧张。
这主要是销售疲软和信贷环境较差两方面原因造成，预计2015年信贷环境或维持不紧不松的状态，但销售或在政策利好的情况下有所转暖，房企的资金情况也会随之有所改善。
PART1宏观环境西安开发环境,经济增长缓中趋稳，房地产开发投资热度大幅下滑,2014年西安市经济增速有所下滑，固定资产投资和房地产开发投资热度亦持续降温，但西安整体房地产开发环境较优。
在新常态时期，去产能和化解地方债危机已成共识，西安房地产市场供大于求的基本面致使投资热度不断下降，房企对未来短期内市场的预期普遍不太看好。
2015年西安有望成为内陆第一批自贸区之一，加上丝绸之路经济带成为国家战略、西咸国家级新区的获批等等利好，对于未来西安经济的发展、人口的增长都具有强劲的推动作用，所以我们长期看好西安房地产市场的发展。
PART2,土地市场,土地市场综述土地市场特征,PART2土地市场土地市场综述,土地供应量下滑，导致成交量走低，下半年土地市场低迷；
整体楼面价小幅上涨，但住宅楼面价出现下滑,土地供应：
2014年西安市出让土地共有306宗，累计供应16232.864亩，较2013年供应量下降8%，其中供应住宅用地126宗，累计供应8219.961亩，同比上涨40%，成为2014年供应主体；
商业用地116宗，累计供应4322.198亩，同比上涨20%；
工业用地55宗，累计供应3463.931亩，同比下降51%。
土地成交：
2014年西安市成交土地共有244宗，累计竞得11028.894亩，较2013年成交量下降5%，其中成交住宅用地124宗，累计竞得7006.359亩，同比上涨14%，成为2014年成交主体；
商业用地111宗，累计竞得3869.561亩，同比下降5%。
楼面地价：
2014年西安市土地成交总金额2941294万元，整体楼面地价1202.9元/，同比上涨8.6%，住宅用地楼面地价1100.44元/，同比下降12%。
2014年1-12月份西安市土地量价走势图,PART2土地市场土地市场特征,区域表现：
城市外围成为热点供应、成交区域，浐灞、经开未央连续保持高供应量、高成交量,区域供应：
2014年西安市土地供应热点区域为浐灞、经开未央区域，其中浐灞区域供应量最大，累计供应面积为3508.814亩，占全市总供应量的21.6%；
其次为经开未央区域，累计供应面积2586.08亩，占全市总供应量的15.9%。
目前，西安市地块供应多集中于城市外围区域，土地资源丰富，供应地块多为大体量地块。
区域成交：
2014年西安市土地成交热点区域为经开未央、浐灞区域，高供应区域自然成为高成交区域。
其中经开未央区域成交量最大，累计竞得面积为1599.345亩，占全市总供应量的14.5%；
其次为浐灞区域，累计竞得面积1494.305亩，占全市总供应量的13.5%。
2014年1-12月份西安市各区域土地供应量、成交量比例图,（其他区域：
高陵、阎良、临潼、航天城等区域）,PART2土地市场土地市场特征,物业类型：
商住综合用地占据供应、成交主体位置，纯住宅用地逐渐减少,供应类型：
2014年西安市供应地块类型较丰富，包括住宅、商住综合、商业、工业、仓储和其他用地，其中商住综合用地86宗，成为本年度供应主体，占总供应量的33.1%，地块多位于浐灞、经开未央；
商业用地116宗，占总供应量的26.6%；
工业用地55宗，占总供应量的21.3%；
住宅用地40宗，占总供应量的17.5%；
仓储用地仅有2宗，位于城西三桥和国际港务区；
其他用地7宗，包含了停车场、科教用地。
成交类型：
2014年西安市成交地块类型有住宅、商住、商业和其他用地，其中商住综合用地84宗，成为本年度竞得主体，占总成交量的41.9%；
商业用地111宗，占总成交量的35.1%；
住宅用地40宗，占总成交量的21.7%。
2014年1-12月份西安市各物业土地供应、成交比例图,解放路商圈现新地王；
土地流拍率大幅提升，商业用地流拍情况严重；
溢价地块大大减少，溢价率有所降低,解放路商圈现新地王。
2014年西安市地王位于尚德路以东、解放路以西、东新街以南、西一路以北，由悦荟商业房地产开发（西安）有限公司竞得，总占地21.771亩，成交价50500万元，楼面地价6782.42万元/。
解放路商圈寸土寸金竞争激烈，并且购物中心数量以及商业体量都很大，商业的区域竞争已经白热化，优胜劣汰的现象十分明显，对于新的商业中心而言，后期的商业定位将决定地块的竞争力。
土地流拍突显。
2014年，西安市流拍土地共计21宗，2013年流拍土地共计14宗，由此可知2014年流拍率大幅提升。
而增加流拍率的原因有：
部分中小型企业前期有拿地意向，但后期由于资金紧张，无力承担土地购置费用，是出现流拍的最直接原因；
也有部分热点地块受到多家实力房企的争夺，超过最高限价而流拍；
商业用地共流拍13宗，此类用地开发风险较大，也是导致在近几年商办用地集中放量的市场背景下流拍率逐渐升高的原因。
土地溢价减弱。
从西安土地市场情况来看，地块多以起始价成交，溢价情况较少。
2014年，西安市溢价地块共计10宗，整体溢价率为1.07%，2013年溢价地块共计20宗，整体溢价率2.04%。
与去年相比，今年土地溢价率有所降低，出现溢价的地块宗数也大大减少。
其中溢价率最高的地块为GXIII-
（1）-44-1，位于高新区锦业路以南、西沣路辅道以西、唐延南路以东，占地14.402亩，为商业用地，由西安卓一置业有限公司竞得，成交价15200万元，溢价率72.73%。
PART2土地市场土地市场特征,PART3,商品房市场,商品房市场商品住宅市场办公市场商业市场创典指数,PART3西安商品房市场商品房市场,供求均创新高，但库存压力进一步加大，市场整体呈量稳价跌的走势,近5年商品房供销呈上涨趋势，但长期供大于求致使商品房存量不断攀升，竞争加剧致2014年价格下滑。
从近5年的商品房供求量价走势图可以看出，只有2010年市场最火爆的时候西安市商品房的销量超过了供应量，随后限购到来，市场成交量在2011年大幅下滑，但供应量惯性般继续攀高，2014年全年新批供应量达2000余万平米。
据创典监测，截止2014年末西安市商品房库存量已超过3000万平米，出清周期超过20个月，巨大的去库存压力加剧了市场竞争，致使价格缓慢下滑。
2014年商品房供销呈震荡上行的趋势，价格则在前三季度震荡下滑，又于四季度出现反弹。
2014年西安市商品房市场从年初就开始下滑，销量的急跌致使价格快速下滑，随后便进入震荡下行的趋势中。
但从四季度开始房企借着政策利好积极跑量，上演了“翘尾”行情。
PART3西安商品房市场商品住宅市场,成交量筑底回升，价格持续走低,商品住宅备案数据走势显示量稳价跌，但实际市场在2014年已双双下行。
从官方数据来看，2010-2014年商品住宅的量价走势基本与商品房走势一致，2014年成交量达到新高，而价格则在2014年出现了明显的下降，几乎回到了2011年的价格水平。
但从2014年各月的走势图来看，价格基本保持稳定，年末还出现了上涨的行情，我们认为这主要是备案数据时效性较差所致。
成交量稳步走高是因为很多前期已销售的项目进行了集中备案，而价格走高也是类似原因。
据创典监控的数据显示，2014年四季度成交量确实有所回升，但多是龙头房企降价促销换来，实际住宅均价是有所下滑的。
PART3西安商品房市场住宅市场,集中推盘显著降低，纯新盘多以低价入市，老盘新开多采取快认快解策略。
据创典监控，2014年开盘项目数量与推案量同比大幅下滑。
主要原因是市场持续低迷，客户观望情绪浓厚，房企对于集中推盘多持谨慎态度；
解筹率主要集中于40-60%之间；
纯新盘多以低价入市，而老盘新开则多采取快认快解策略。
数据显示，2014年开盘项目解筹率普遍集中于40-60%之间，客户持币观望的情绪浓厚，不愿意轻易出手。
为了抢夺市场仅有的少数客户，万科高新生活广场、金地格林格林、恒大御景等龙头房企的纯新盘纷纷选择了低价开盘，而中海城、金地西沣公元等老盘则不断以快认快解策略迅速消化库存。
PART3西安商品房市场住宅市场,刚需项目入市增加，市场竞争激烈，TOP10门槛及平均销售额下滑明显，中低档次项目占比增加，市场集中度下滑。
门槛及平均销售额下滑。
2014年第十名为中海御湖一号，销售额8.53亿元，相较于2013年第十名华豪丽晶9.77亿的销售额下降1.24亿；
同时，2014年TOP10平均销售额大约为11亿元，而2013年这一数据为12.46亿元，说明市场确实出现了下滑；
中低档次占比增加。
对比2014年和2013年TOP10各项目成交均价，可以看出成交均价有明显的下滑。
像江林新城、万象春天、华远海蓝城、御锦城这类项目主要为容积率较大的纯刚需产品，市场不好的时候刚需市场受到的冲击最小，所以该类项目在2014年普遍表现较好；
市场集中度下滑。
2014年TOP10市场集中度为13%，较2013年下降2个百分点。
主要是由于上榜项目多为纯刚需项目，平均销售额较去年有所降低，再加上2014年市场上在售的项目增多，市场竞争更加激烈的缘故。
PART3西安商品房市场办公市场,受集中备案和高端类办公物业供应大幅增加的影响，办公市场呈量价齐升态势。
2014年西安办公物业成交98万，同比增长14%；
成交均价为9136元/，同比增长约7%，整体呈现量价齐升的状态。
量价齐升的原因主要有两个方面，第一是受到集中备案的影响，例如泰华金茂国际、旺座城等项目均有较大体量的定向开发产品，推高了成交量；
另一方面是由于高端类办公物业供应大幅增加，例如中铁西安中心、西北国金中心、摩尔中心等大体量高端写字楼售价均比较高，推高了整体的成交均价。
2014年西安办公物业分月量价走势图呈现出逐月攀升的态势。
可以看出，上半年除了1月份供应较大之外，2-6月份供应均处于低位，且成交也比较低迷。
但从7月份开始，供销格局出现明显的齐升态势。
这主要的原因是下半年新入市项目增多，供应量大幅攀升，刺激了成交的回暖。
价格方面，2014年全年办公市场的价格都处于震荡状态，波动较小。
PART3西安商品房市场商业市场,受整体市场低迷的影响，商业类投资客户对未来的预期普遍较差，致使成交量大幅下滑。
2014年西安商业物业成交93万，同比下降30%；
成交均价为14287元/，同比增长约7%，整体量跌价稳的态势。
从具体数据来看，2014年商业类物业成交下滑非常明显，除了华南城等少数远郊大型集中商业成交较高之外，住宅底商或社区型商业成交跌入谷底，主要是因为住宅市场的持续疲软对投资客的信心打击太大，使其对商业类物业未来增值的预期变坏所致。
2014年西安商业物业分月量价走势图呈现出供给远大于成交的态势。
可以看出全年单月销售面积基本都在10万以下，只有12月稍稍超出一些，而供应面积则从下半年开始不断攀升，最高的12月单月供应达到约60万，远超历史平均水平。
这使得原本就低迷的商业市场销售压力更大，库存不断攀升，去化周期也不断加长。
但销售的低迷对价格的波动影响较小，数据显示2014年西安商业类物业成交均价仍保持在1.5万元/上下。
PART3西安商品房市场创典指数,来电、来访及成交指数均呈现出震荡的趋势，转化率全年处于低位，但下半年尤其是四季度以来房企借着政策利好显著加大了营销力度，积极跑量成为市场共识，使成交指数始终维持在基数之上。
创典来电指数一直处于微幅震荡之中，变化不大，而来访指数则根据营销力度的强弱出现较大幅度的波动，且自第38周开始一直维持在基数之上。
2014年房企营销方式发生了革命性的变化，传统的纸媒、短信以及户外广告等渠道效果显著下滑，而网媒、看房团、全民转介等促进上访的渠道发展迅速。
成交指数虽波动较大，但可以看出波动幅度逐步企稳且呈缓慢上升趋势。
由于房企积极跑量的缘故，促进了上访量的同时也促进了成交量，但大多数购房者的观望情绪并未褪去，致使来访转化率一直处于低位。
PART4,营销分析,西安市营销盘点媒体广告投放,PART4营销分析西安市场营销盘点,1、库存高企，房企加大优惠促销跑量2014年西安楼市供应量攀升迅速，但需求持续疲软，致使库存高企，到了下半年政策面转好之后，众多房企纷纷加大了促销力度，万科、金地等龙头房企进行多盘联动，以特价房的优惠率先让利跑量，引燃了市场降价的导火索。
案例：
2014年6月底，金地集团推出了5盘联动活动，500套特价房源全部一口价6500，轰动整个西安市场；
7月西安万科举办首届购房节，10盘联动，认购即可享直减1-2万优惠；
2、传统纸媒及线上媒体效果持续减弱，自媒体、事件营销、全民营销等新型营销方式成为主流据创典监控，2014年纸媒报广同比大幅下滑，同时搜房网、新浪乐居等线上媒体也在谋求转型，弱化媒体属性而增强平台功能。
传统的媒体渠道及营销方式所带来的效果越来越弱，而新兴的营销方式正在不断崛起。
2014年10月底招商依云曲江项目举行了首届“爱西安，爱行走”公益活动，活动通过微信发布报名，并通过“招商爱行走”APP参加活动，该活动吸引了2000多人参与，效果显著。
2014年7月，西安万科全民营销APP“万客通”正式上线，20天内注册量就过万，推荐客户超2000组，成交额达2500余万。
PART4营销分析媒体广告投放,2014年西安楼市可谓是跌宕起伏，从降价到政策松绑，各房企频频释放各类促销活动吸引消费者目光。
1-7月西安楼市基本保持平稳状态，9、10月开发商紧抓金九银十优惠战，11-12月楼市迎来暖冬期，年末大促之战正式打响。
据媒体监测数据显示：
2014年，累计媒体广告投放量897条，与去年2964条相比下降2067条，同比跌69.73%；
就发布版面来看，总投放版本约658版。
与去年1745版相比下降1087版，同比跌62.31%。
以月单位来看，4月广告投放量及版面为全年最高点，随后几月媒体广告投放广告投放量与投放版面均呈现每月递减态势，8月，各类数据指数更是跌入谷底。
9-10月数据才有所升温。
回顾2014年全年区域数据，城北区域以较高投放量及投放版面位居总数之位，全年投放量206条，投放版面147+7/12版；
城西区域受大兴新区开发影响，也荣登广告投放热点区域。
浐灞。
曲江区域加之今年新盘加推，区域热点也有所提升。
物业类型来看，住宅类产品投放量位居第一，写字楼产品位居第二，其他物业类型涨幅不相上下。
媒体报广投放量及发布版面（2005年-2014年）,传统渠道效果持续下降，纸媒报广投放量不断下滑,PART4营销分析媒体广告投放,从广告投放版面类型来看，1-12月广告投放版面约658版，其中，整版、半版为投放版面主力。
整版投放418版，半版投放144版。
其中，整版占年中月总投放量的63.55%，半版占21.89%。
2014年广告诉求以低首付优惠、团购特惠、节日主题暖场、免费房源抽奖活动为主。
万科全民营销、双11淘宝日等新颖促销活动吸引关注。
回顾2014年，在宏观政策影响下西安楼市部分月份出现降价了趋势，但总体来说开发商在思考下还是做了许多动作，万科全面营销活动、房产p2p平台上线等、这些行动的背后皆是房企对楼市的期待，渴望楼市回归理性。
所以，在2015年西安楼市的道路依旧曲折，虽然降息、取消限购信号已经释放，但想在短时间看到楼市回暖还是不太可能。
媒体广告投放量分版面历史走势图（2011年-2014年）,PART5,趋势研判,宏观环境趋势土地市场趋势商品房市场趋势营销趋势,PART5趋势研判,1、宏观环境趋势改革仍是重点，经济增长会进一步放缓，投资仍是稳增长的重要推动力。
2015年我国经济将仍在改革中平稳运行，通过一系列改革措施释放红利，激发市场活力，提高资源配置效率，维持新常态下经济的平稳增长，但由于内外部因素影响，经济进一步放缓的可能性较大。
货币信贷政策调整松紧适度，但降息降准预期有所加强。
2014年受实体经济不振的影响，居民收入增长速度也有所放缓，CPI、PPI指数持续低位运行，通缩现象有所抬头，为央行降息降准提供了较大的可操作空间。
此外，中央提出要坚定的支持自住型需求贷款业务，所以2015年信贷环境总体将可能有所放宽。
利好政策已基本出尽，长效机制将加速推进。
2014年限购已基本退出历史舞台，限贷也出现了较大的松动，随后公积金新政、财税补贴等救市政策也纷纷出台，行政性质的利好政策已基本出尽，这也是中央政府想看到的局面，逐步市场化之后推进长效机制便是重中之重，所以2015年不动产登记、房地产税等长效机制将得到进一步推进。
2、土地市场趋势2014年西安土地市场明显降温，尤其是住宅用地，出让和成交均大幅下滑。
主要是由于整个行业不景气，开发商拿地趋于谨慎，不再盲目拿地扩张。
而展望2015年，西安土地市场仍将持续疲软的行情，预期地段较好的城改、棚改项目和处于政府大力规划的新区范围内的地块将比较受房企青睐，从具体城区来看，浐灞、经开和曲江新区仍将是热点区域，从供地性质来看，工业、商住类用地将继续增多。
3、商品房市场趋势“去库存”仍是首要任务，西安市场将继续处于调整态势之中。
从全国市场来看，一线城市供求相对均衡，但二三线城市包括西安多是供大于求的局面。
2015年地方政府、房企仍会将“去库存”放在第一要位。
另外，虽然整个行业在2014年四季度迎来了转机，但并未完全走出调整的趋势，行业生态已经发生了变化，人口红利逐渐褪去、供大于求的基本面未有较大改善都决定了2015年整个行业仍将处于调整之中。
西安市场库存量高企，2014年末西安住宅存量仍高居2000万之上，出清周期高达20个月，天量的库存决定了2015年市场仍将处于调整之中，但区域分化会更加明显，如西沣路板块、曲江二期、三桥板块等竞争激烈的区域价格可能会进一步下滑，但高新、城南、经开等成熟区域的价格会依旧坚挺。
我们预计2015年西安市场整体成交量将会有小幅攀升，但价格可能会保持稳定甚至出现小幅下跌。
4、营销趋势受行业调整的影响，2015年以结果为导向的营销模式将得到更多的应用，不论是微营销还是全民营销，其目的都是为了拓宽客户渠道，将客户带进售楼部这一结果。
而具体的方式我们认为资源整合的模式将得到更广泛的应用，例如商家联盟营销活动等。
PART5趋势研判,【创典全程简介】创典全程地产机构于2000年8月成立于深圳，2001年进入西安。
西安创典全程经过13年发展，无论从人员规模，项目数量及年销售额，均已成为西安地区排名首位的房地产代理公司。
业务范围涵盖咨询顾问、营销策划、销售代理和金融服务等。
目前创典全程在编约900人，西安本地在售项目超过50个，年销售额过100亿。
西安创典全程操作代表项目有：
御锦城、曲江公馆和园、万科城、万科金色悦城、万科金域东郡、万科大明宫、金地西沣公园、金地翔悦天下、金地格林格林、天朗大兴郡、天朗蔚蓝东庭、天朗五珑、中海紫御华府、中海城、阳光城丽兹公馆、阳光城西西安小镇、雅居乐御宾府、高新红枫林、高新卡巴拉、中贸广场、华著中城、招商依云曲江、中航华府等。
凭借在西安多年专注深耕形成的客户资源积累、人才梯队厚度和专业能力，以及超强的团队凝聚力和的执行力，创典全程代理长期保持优势明显的骄人销售业绩，被业界誉为“销售铁军”。
【联系方式】联系电话：
88450100公司地址：
西安市高新区唐延路旺座现代城B座21层（整层）公司网址：
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