珠江新城商业项目市场分析报告.docx
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珠江新城商业项目市场分析报告
2006年珠江新城商业项目市场分析报告
本报告为截止至2006年末在珠江新城的商业项目，别离为写字楼及公寓的市场状况，和以后即将上市及计划待建的商业项目分析。
第一部份写字楼市场
一、写字楼区域散布
写字楼要紧集中在珠江新城的西、北侧和中部
从珠江新城的整体计划看，西北侧为商务为主的区域，而东面那么为居住功能为主的区域。
珠江新城的写字楼多集中在靠广州大道的西南侧，临近黄埔大道的北侧和珠江新城的中部。
如西侧的华普广场、星汇国际、双城国际、和碧海湾、进展中心大厦、浩瀚华轩等，中部有珠江投资大厦、合景泰富中心、富力中心等，而北部交界黄埔大道的有富力科讯大厦、联通新时空广场、勤建商务大厦等写字楼。
二、写字楼供给量
写字楼供给量空前激增，潜量为广州十区之首
不管是在售写字楼面积仍是在建工地或计划写字楼用地，珠江新城的写字楼供给量都是全广州最大的区域。
据数据统计，珠江新城目前在建写字楼总建筑面积约为万㎡，据统计06年全年可售的写字楼总面积达30多万㎡。
2006年大量全新甲级写字楼投入利用，CBD核心商务地位显现
2006年期间，富力科讯大厦、珠江投资大厦、保利大厦、新世界商务大厦、广东全世界通大厦、联通新时空广场、珠江新城电信中心和广州信合大厦等写字楼项目经已在接踵投入利用，富力集团在2007年初即将全面进驻富力中心。
另外，恒大集团、城启集团、侨鑫集团、高盛集团、合景盈富等地产商在珠江新城都将建总部物业。
稳坐以后广州写字楼的霸主地位
据政府提供的数据显示，到2020年，珠江新城将有近30幢新建商用物业落成。
到2020年，珠江新城写字楼将增加约220万㎡的物业面积。
而且珠江新城区域的写字楼比广州其他区域的目标客户更具国际性，以吸引世界企业500强的落户为目标。
可见珠江新城将在以后两三年维持广州写字楼供给大户的地位。
三、写字楼项目状况
（一）写字楼概况
最近几年珠江新城的商业写字楼项目如下表：
上市
时间
项目名称
发展商
项目位置
占地
面积㎡
总建
面积㎡
项目规模
2004
双城国际
广州市华鹏置业有限公司
华穗路263号
7550
62000
东塔、西塔为写字楼，中塔为公寓
2005
发展中心
大厦
广州发展新城投资有限公司
广州市天河区珠江新城临江大道3号
6900
78000
一栋37层的写字楼
信合大厦
广州市农村信用合作社
华厦路1号
6600
58732
一栋32层高的钢结构建筑
星辰财富港
广州越福房地产开发有限公司
金穗路与广州大道交界处
5453
37000
由两座28层塔楼组成，东塔楼为酒店服务式公寓；西塔楼为写字楼，1、2层为群楼商铺，3楼为转换层，4楼以上为商务写字楼，2梯7户，共238套单位。
华普广场
华普产业、中银集团、保利房地产
天河珠江新城西侧华明路
7772
88000
分东西两座塔楼,地上27层,1-5层为裙楼,6层为会所,西塔7-27层为写字楼,东塔24小时商务办公,地下3层为停车场
广州保利
大厦
保利地产
华厦路I2-5地块
6200
30800
分为东西两塔
星汇国际
越秀投资、城建集团
广州大道与珠江新城金穗路的交界处
8100
68000
由分别为28层、27层的2座塔楼组成，1-6层为裙楼，东塔7-28为酒店式公寓，西塔楼7-27层为写字楼
勤建商务
大厦
广州市勤建置业有限公司
黄埔大道西468号
4900
42900
总层高为25层，1-4层裙楼为商场，写字楼单层面积为1100平方米左右，可间隔成140~500平方米的单位，每层最多可间隔成5套单位
珠江投资
大厦
广东珠江投资有限公司
金穗路
10000
73000
两栋19层的塔楼组成
2006
富力科讯
大厦
富力地产
珠江新城马场路与黄埔大道交汇处
6100
43000
地上24层，5层起写字楼，地下4层，其中3层车库
富力盈隆
广场
富力地产
珠江新城中轴北端入口
8985
114971
地上42层，地下4层，总套数1246套
合景国际
金融广场
广州合景房地产开发有限公司,广州新恒昌企业发展有限公司
华夏路8号
7261
65358
1至4层为商业；5至39层为写字楼，其中第5及22层为避难层；地下1至5层为车库。
写字楼总套数为881套
津滨腾越
大厦
广东津滨房地产开发有限公司
华夏路与华强路交汇处
6292
83469
28层商务式纯写字楼，户型面积为65-180㎡
三银大厦
广州三银房地产开发有限公司
珠江新城I7-2地块（国税大厦西侧）
5200
26000
22层单体写字楼
2007初
富力盈力大厦（写字楼）
富力地产
华穗路A2-3地块
9082
90820
分为南北塔各30层，其中北塔为写字楼，南塔为公寓。
预计07年3、4月发售
富力中心
富力地产
华夏路J1-4
8117
160000
55层国际商务总部，2007年初投入使用
嘉裕、方圆G3-2项目
嘉裕集团
方圆集团
兴国路与兴盛路交汇处
11400
123742
规划为商住项目，目前建至10层左右，预计年中推出
从以上项目的数据统计，珠江新城至今的写字楼供给量（按建筑面积计算）约为85万㎡。
日前从房管局发布的数据中得知，06年1～11月份，批准预售的全新写字楼供给量仅为万㎡，而珠江新城2006年度新建项目总量超30万㎡，供给量为全市上市量的2倍多。
由此可见，2006年乃至2007年广州写字楼供给必然集中在珠江新城板块。
（二）写字楼类型分析
一、目前珠江新城的写字楼项目，按用途可分为三种：
1）自用型
该类型的写字楼项目有华南电力通信大厦、电信中心、国税大厦、联通新时空广场等。
该类写字楼多为较大型的国企及政府部门出资建设和利用。
2）自用兼商业型
该类型多为写字楼的开发商自留一部份作办公利用，其余对外出租或出售，代表有信合大厦、广州保利大厦、合景国际金融广场等。
3）全商业型
该类型写字楼多规模体量较大，配套标准较高，进展商以销售为要紧目的，如勤建商务大厦、富力盈隆广场、富力科讯大厦等。
二、按项目的计划设计可分为：
1）标准式写字楼
该类型写字楼配备标准式硬件及配套设施，新建的标准越高，如勤建商务大厦、富力盈隆广场及富力科讯大厦。
2）公寓式写字楼
该类型写字楼多为新近落成的新式小型商业办公楼，以距离小、灵活为主，针对不能经受大型写字楼租金的目标客群。
如星辰财富港、津滨腾越大厦。
（三）写字楼价钱及租金
据市场研究部调研得出目前珠江新城在售（一/二手）写字楼价钱如下：
上市时间
项目名称
销售价格（元/㎡）
租赁价格（元/㎡）
管理费
（元/㎡·月）
2004
双城国际
9000
70～90
10
2005
发展中心大厦
20000
130～150
29
信合大厦
只租不售
120～130
29
星辰财富港
9000
40～50
3
华普广场
11000
75～85
15
广州保利大厦
9500
70～80
18
星汇国际
11000
75～85
12
勤建商务大厦
12000
110～130
10
珠江投资大厦
14000
85
2006
富力科讯大厦
11000
80～90
23
富力盈隆广场
14000
90～120
25
合景国际金融广场
只租不售
180
三银大厦
13000
暂未使用
⏹据房管局数据显示，广州06年写字楼均价为9502元/㎡，其中以天河区的天河北、珠江新城板块，越秀区的环市东板块价钱较高，均高于10000元/㎡。
⏹
⏹从以上数据分析，珠江新城新近推售的写字楼价钱均在11000元/㎡以上，均价约在12000至13000元/㎡之间，一方面这些写字楼项目标准较高，配套硬件较优，另一方面，在政府大力推动珠江新城的背景下，珠江新城的价值进一步展现，以致很多实力级的客户成心向进驻该区域，从而支撑起现时的价钱水平。
⏹
⏹目前在售价钱较高的写字楼，其目标客户多为跨国集团或世界500强企业作为其承租客户。
⏹
⏹租金方面，一些位置较好的、配置较高级（甲级）的写字楼项目租金水平在120～130元/㎡·月左右，而初期建成的或配置硬件不高的写字楼租金在80～90元/㎡·月左右。
⏹
（四）写字楼客户分析
经调研得出珠江新城写字楼各盘的客户群体组成如下：
项目名称
目标客群
双城国际
IT行业、广告、中小企业/国税
信合大厦
金融、证券、保险
星辰财富港
中小企业、港澳投资者居多
华普广场
银行、科研机构、外资公司
星汇国际
银行、金融、证券
勤建商务大厦
IT、广告业
珠江投资大厦
金融、证券、保险
富力科讯大厦
客户以IT行业、广告、贸易公司为主
富力盈隆广场
金融、保险等行业，世界500强企业、集团总部
合景国际金融广场
跨国大型企业、金融巨头以及500强企业
津滨腾越大厦
针对有意进驻珠江新城的中小企业
客户分析：
⏹银行与金融、资讯科技（IT）与电讯、专业与商业效劳相关行业是目前珠江新城写字楼的主力商户范围。
⏹
⏹随着新近大型甲级写字楼陆续上市，其在地段、硬件及配套等方面均优于传统天河北、环市东板块，并在政府的优惠政策吸引下，吸纳了很多跨国企业集团及大型实力企业进驻珠江新城。
⏹
⏹据行业统计数字显示，截至2006年广州本地企业进驻大型写字楼市场的比例约为50%，较2005年上升约10%。
在企业实力提升并意欲扩展规模、提升企业形象的促动下，很多企业选择珠江新城作为企业的新总部。
⏹
四、写字楼市场综述
⏹需求供给相对平稳，价钱平稳趋升，租金大幅增加
⏹
珠江新城2006年写字楼市场供给丰裕，且以较高端的写字楼产品为主，在市场上的其他区域没有太多具有相当优势的项目与之竞争；区域主力客户面对跨国及大型企业客户，价钱经受能力较强，因此区域整体市场进展良好，并随着新建写字楼的推出而慢慢进入进展顶峰。
由于近两年政策扶持及城市进展壮大，市场目光集中珠江新城，因此写字楼的价钱及租金水平在05至06年期间受到市场的追捧而不断提升，尤其是租金因短时刻内进驻企业的增多而增幅较大。
⏹以后进展动力强劲，潜力愈显
⏹
最近几年来广州维持着强劲的进展势头，整体市场具有良好的资源条件和稳固、多元化的增加需求，加上广州及区内市场及商机前景乐观，这些趋势都将增强以后写字楼及市场进展。
透过最近几年的市场行情分析，目前广州市场对写字楼的消化速度要紧决定于四因素：
其一，以后三年内外资进入中国尤其是进驻广州的速度。
其二，国内民营企业成长的速度和数量。
其三，开发商对价钱的调整。
其四，政府计划、政策及对供给的调整。
估量以后短时间至中期时期广州房地产的市场需求仍然庞大，尤其是作为广州CBD核心的珠江新城，在城市进展持续及稳固的前提下，写字楼作为该区域的核心业务进展平台载体，继续进入高速的进展，并估量将在2020至2020年左右进入顶峰。
⏹以后区域写字楼价钱估量平稳上升，出租率提升带动租金增加
⏹
以后随着珠江新城市政配套的不断完善，交通的便利将进一步带动珠江新城的进展。
进驻企业不断增多，增进区域内写字楼的需求持续旺盛，从而使价钱及租金维持平稳、良性的增加。
估量07年价钱增幅将在10%～13%左右，均价在15000～17000元/㎡之间；租金估量可在140～180元/㎡之间，而配置相对较低的写字楼租金在市场需求的带动下亦有望升至100元/㎡以上的水平。
⏹政府对珠江新城的政策优惠增进区内的进展
⏹
《广州市支持金融业进展意见的假设干实施细那么》自2006年4月12日起实施——
a）对在金融商务区新设立金融机构总部的，广州市政府一次性奖励500万元；对在金融商务区新设立金融机构地域总部的，一次性奖励200万元。
b）
c）本部在金融商务区购买、自建办公用房（不包括附属和配套用房，下同）自用的，依照建筑物办公用途部份的建筑面积计算，给予每平方米1000元补助，３年内分期支付完毕。
但３年期间内办公用房不得对外租售。
d）
e）其本部在金融商务区租赁办公用房自用的，在３年内每一年按市国土房管局发布的那时、当区域、当路段的衡宇租金参考价30％给予租金补助，享受补助的３年期间内办公用房不得改变用途。
f）
g）对2006年4月12日前已在广州经营的金融机构总部及地域总部，其本部在金融商务区购买、自建或租赁办公用房自用的，按上述标准的50％给予补助。
h）
政府制定的一系列优惠政策，将加速企业进驻珠江新城设立总部，从而为区内写字楼等各商业项目的进展带来庞大的市场需求。
⏹广州标志性建筑——西塔的启动，珠江新城核心地位彰显，进一步增进商业物业的需求扩张
⏹
广州市政府打算在该商务区内建设两座标志性超高层物业——“双塔”，融酒店、商务、参观旅行、商业等多功能于一体，西塔是其中一幢。
西塔位于珠江新城核心商务区J1-二、J1-5地块，用地面积㎡（包括城市绿化广场面积㎡），绿地率很多于40%，建筑面积约37万㎡，建筑高度432米。
西塔将包括超五星级酒店（约占主楼层数的30%）、高级写字楼（约占主楼层数的60%）、参观旅行、商业、餐厅和国际会议厅等。
项目总投资60亿元，估量2020年交付利用。
西塔的启动将进一步加速珠江新城CBD的开发，以后写字楼市场将会更热。
⏹周边区域的写字楼项目概况
⏹
周边区域新近推出市场的写字楼项目要紧有：
区域
项目
位置
占地面积㎡
总建面积㎡
售价
（元/㎡）
租金（元/㎡·月）
天河区
粤海天河城大厦
天河路208号天河城东塔
103000
只租不售
130～160
广晟大厦
天河路228号正佳广场东塔
2931
37000
14000
130
保利壬丰大厦
天河路490号（地铁三号线石牌桥站旁）
约11000
96413
（写字楼64300）
12000～13000
85～95
维多利广场
体育西路101号维多利广场塔楼
19600
143550
15000～18000
130～140
越秀区
中华国际中心
中山三路33号中华广场塔楼
35000
300000
（写字楼120000）
13000～14000
100～120
珠江新城周边新增写字楼项目多为甲级写字楼，且多集中在体育中心周围，项目自身具有必然的规模，而且其市场环境、配套设施、交通等条件均较为成熟。
另外，这些甲级写字楼的目标客源与珠江新城内的写字楼存在必然的竞争与分流。
五、2005年6月至2006年末珠江新城新报建项目
单位
项目
面积
用地性质
建设工期（自）
建设工期（至）
广东津滨房地产开发有限公司
天河区华夏路（珠江新城A4－6地块）
6293
商务办公用地
2006年4月
2008年9月
广州嘉兴实业有限公司
天河区珠江新城B2-3地块
7738
商务办公用地
2006年5月
2008年11月
广州市城市建设开发有限公司
天河区珠江大道东（珠江新城B2-10地块）
10836
金融办公用地
2006年7月
2008年11月
广州同润房地产开发有限公司
天河区珠江新城A3-6地块
6784
商务办公用地
2006年10月
2008年10月
广州远洋建设实业公司、永常地产发展有限公司
天河区珠江新城I1－4地块
6546
商务办公用地
2006年9月
2008年9月
广州昊和置业有限公司
天河区珠江大道东（珠江新城B2-7地块）
8172
金融办公用地
2006年8月
2008年11月
广州市明和实业有限公司
天河区珠江新城Ｆ2-3地块
10409
商贸办公用地
2006年4月
2008年4月
广州市杨箕经济发展公司、广州汇美发展有限公司
天河区珠江新城A3—5地块
7381
商务办公用地
2006年3月
2007年8月
广州市杨箕经济发展公司、广州富力地产股份有限公司
天河区珠江新城A2-2、A2-3地块
9082
商务办公用地
2005年9月
2007年9月
广州富力恒盛置业发展有限公司
天河区珠江新城J2-7地块范围地段
6895
商务办公用地、旅馆业用地
2005年9月
2007年9月
广东利通置业投资有限公司
天河区珠江新城B2-4地块
9916
商务办公用地、商业金融业用地
2005年9月
2007年11月
广东东田实业发展有限公司
天河区珠江新城D4-3挂牌地块
3285
商务办公用地
2005年6月
2007年12月
第二部份公寓市场
一、广州公寓进展历史
⏹公寓市场由混沌慢慢成为专业化、不同化进展
⏹
广州的公寓最先显现于上世纪80年代中期落成的星级酒店，其中以花园酒店、中国大酒店为主，提供以酒店套房改建的公寓并辅以酒店式管家效劳，要紧针对常驻广州的外籍人士及本地的高级治理人员。
随着本地经济的进展和市场对高级公寓需求的不断增加，广州纯效劳式公寓开始掀起。
上世纪90年代能够以为是广州效劳公寓的起步时期，多集中在旧友易会（流花路）、环市路商圈及广州大桥双侧的领事馆区，要紧代表为富城花园、岭南会、广东国际大厦B附楼、嘉和苑等。
效劳公寓的第二时期为2000年至2005年，是“商务＋效劳公寓”的进展时期，多集中在天河北、珠江新城CBD中心区，要紧代表为祈福华厦、新大厦、中信公寓、双城国际等。
从2005年开始，随着宏观政策的阻碍和市场需求的转变，广州公寓进展进入高速进展期，锦源国际公寓、曼哈顿公寓、克莱国际公寓、嘉诚国际公寓、MBA国际公寓、财智大厦、柏林国际公寓、富力爱丁堡国际公寓、嘉裕·礼顿阳光、马赛国际公寓等大量公寓项目集中亮相，整个市场呈现“公寓年”。
另外，公寓市场慢慢显现品级、定位的不同化，有面对世界级人士的大套型星级公寓和以投资为主的小户型公寓。
二、广州以后公寓供给量浅析
⏹由点向片扩张，围绕核心区域扩展，机缘与竞争并存
⏹
以前公寓市场及产品要紧集中在二沙岛、东山区的局部这两个点上，其余区域大体缺乏。
但随着城市不断进展，外来群体尤其是外资企业的比例慢慢增大，使得公寓市场这一具有明显投资性与收益性的不动产产品呈现出良好的进展趋势，市场需求将得以不断扩充。
尤其琶洲和珠江新城两个区域的商务价值慢慢显现与提升，估量在以后三年内，公寓产品的供给量将要紧集中在此，并以此为核心蔓延遍及，例如在交界珠江新城的广州大道和黄埔大道上已有数个公寓项目。
据预测以后3年累计的公寓产品供给量接近3000套左右，其中相当大部份集中在珠江新城，而其他区域（海珠、白云区）亦将有产品供给。
另外在07、08年还有数个含有效劳性公寓的酒店项目投入利用，例如珠江新城以后会有四、五家五星级酒店，天河北也会有五星级的酒店，这些酒店里面的效劳式公寓都对公寓市场带来必然程度的冲击，可见以后的市场是机缘与竞争并存。
三、珠江新城公寓市场现状
（一）公寓项目概况
珠江新城现有的公寓项目情形如下：
项目
发展商
地址
占地面积
总建面积
总套数
交楼时间
富力爱丁堡
国际公寓
富力集团
广州大道中与珠江新城华利路交汇处
5856
51608
290
06年底
嘉裕·礼顿
阳光
广州市嘉裕房地产发展有限公司
珠江新城化成路8号（地铁3、5号线交汇点珠江新城站A2、B2出口西侧）
7619
53331
822
07年底
柏林国际公寓
瑞丰地产
花城大道16号
5265
53000
1064
07年底
马赛国际公寓
珠江·合生
黄埔大道潭村路
44733
157154（公寓90000）
1182
2006年6月
富力史丹尼
国际公寓
富力集团
华穗路A2-3地块
9082
90820
（公寓41000）
584
06年底
凯旋新世界
新凯公寓
新世界中国地产
花城大道珠江公园南门对面
107876
约29万㎡
240
2006年3月
双城国际公寓
华鹏置业有限公司
华穗路263号
7550
56597
336
2004年5月
新大厦
广州双城房地产开发有限公司
广州大道珠江新城I区I1-5地块
5620
43590
—
2000年9月
星辰财富港
广州越福房地产开发有限公司
天河区珠江新城华穗路与华利路交汇处
5453
37000
238
2005年
星汇国际公寓
越秀投资、城建集团
广州大道与珠江新城金穗路的交界处
8100
68000
（公寓34000）
264
2005年
06年新推出市场的要紧有马赛国际公寓、柏林国际公寓、富力爱丁堡国际公寓、嘉裕·礼顿阳光和富力史丹尼国际公寓五个项目。
（二）公寓类型分析
珠江新城的公寓项目类型要紧有两类，一类是居住型公寓，该类产品只提供大体的物业治理效劳，没有其他商务性效劳。
代表项目有柏林国际公寓、马赛国际公寓、新大厦、双城国际公寓、星汇国际公寓、即将交付的富力史丹尼国际公寓等。
另一类为效劳型公寓，这种产品聘请知名治理公司以相当于星级酒店式效劳的治理模式，为住户提供商务乃至酒店式效劳。
代表项目为新世界·新凯公寓、富力爱丁堡国际公寓、嘉裕·礼顿阳光等。
这种公寓的产品档次较高，因此价钱也高于其他公寓项目。
（三）公寓价钱情形
现时珠江新城公寓产品中以富力爱丁堡国际公寓的价钱最高，为均价18000元/㎡（含2500元/㎡奢华装修），其余在售公寓的销售价钱在13000～15000元/㎡之间，带2000元/㎡装修。
据我司统计，在售的公寓减去装修部份后的价钱较两年之前发售的公寓价钱高出3000～5000元/㎡左右，显示出0五、06年该区域公寓价钱的上升幅度较大。
分析要紧受到近两年珠江新城进展和投资环境利好的阻碍增进价钱上扬。
各公寓销售情形如下：
项目
售价
租金
销售率
主力户型
总套数
富力爱丁堡国际公寓
18000（含2500元/㎡装修）
130～150
52%
90～125㎡
290
嘉裕·礼顿阳光
15000（含2000元/㎡装修及家电）
—
60%
30～60㎡
822
柏林国际公寓
平层12000
复式16000
—
85%
30～60㎡
1064
马赛国际公寓
9000～10000（毛坯，剩余高层）
—
90%
40～120㎡
1182
富力史丹尼国际公寓
14000（含2500元/㎡装修）
—
30%
30～40㎡
584
凯旋新世界·新凯公寓
只租不售
160～175
——
85～115㎡
240
双城国际公寓
8500（毛坯或二手装修）
70～80
已售完
35～50㎡
336
新大厦
9000～10000（二手装修）
80～120
已售完
120～200㎡
—
星辰财富港
9000
40～50
已售完
90㎡、140㎡
238
星汇国际公寓
9000～13800
50～70
已售完
40～60㎡
264
升级会员 