北京2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：保存估价资料模拟试题.doc
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北京2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：
保存估价资料模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是__。
A．空间直线距离
B．交通路线距离
C．交通时间距离
D．至市中心距离
2、直线趋势法公式Y=a+bX中，X表示。
A：
价格
B：
时间
C：
常数
D：
价格变动率
E：
工业用地的监测点评估价格
3、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除房屋，必须经公证机关公证。
A：
共有
B：
抵押
C：
出租
D：
代管
E：
房地产估价机构必须加盖公章
4、考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。
这是因为前者比后者具有__。
A．更长的经济寿命
B．更显著的各异性
C．更强的适应性
D．更专业的物业管理
5、某宗房地产的正常成交价格为2000元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的2%。
则卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格相差了__元/m2。
A．1900
B．2500
C．650
D．600
6、住房公积金管理委员会各项决策的执行机构是。
A：
住房公积金管理委员会办公室
B：
住房公积金管理中心
C：
当地财政管理部门
D：
受托银行
E：
执行层的组织协调
7、下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。
A．变现风险
B．时间风险
C．或然损失风险
D．通货膨胀风险
8、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元／㎡，后街路线价为3800元／㎡，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为m。
A：
22
B：
28
C：
38
D：
50
E：
工业用地的监测点评估价格
9、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算．【2006年考题】
A：
平均增减量法
B：
平均发展速度法
C：
移动平均法
D：
指数修匀法
E：
工业用地的监测点评估价格
10、下列关于地籍图的表述中，不正确的是。
A：
地籍测量绘制的图件称为地籍图，它是表示土地产权、地界和分区的平面图
B：
城市地籍图比例一般为1：
500
C：
宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图
D：
宗地图要求必须按比例真实绘制，比例尺一般为1：
500或小于1：
500
E：
执行层的组织协调
11、下列不属于《物业管理条例》确立的基本制度的是。
A：
业主大会制度
B：
物业管理议标制度
C：
物业承接验收制度
D：
住宅专项维修资金制度
E：
执行层的组织协调
12、中国房地产市场的发展急需扩展房地产__渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。
A．间接融资
B．直接融资
C．基金融资
D．债券融资
13、2003年国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的__。
A．需要适时的更新改造投资
B．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险
C．易受政策影响
D．存在效益外溢和转移
14、地租-市场价格-生产成本-普通利润（平均利润）是__提出的。
A．亚当·斯密
B．威廉·配弟
C．大卫·李嘉图
D．马尔萨斯
15、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。
经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。
对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为__元/m2。
A．3214
B．3347
C．3367
D．3458
16、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、等．（2006年试题）
A：
规划涉及方案
B：
投资估算
C：
资源条件
D：
投资权益
E：
借款合同
17、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为__。
A．12.55%
B．12.68%
C．14.75%
D．15.01%
18、房地产投资资本金不能低于总投资的__。
A．10%
B．20%
C．30%
D．40%
19、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元／k㎡。
假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60％和40％。
银行贷款年利息为8％，该土地的投资利息为元／㎡。
A：
55.20
B：
103.22
C：
109.63
D：
114.82
E：
工业用地的监测点评估价格
20、下图是一块前后两面临街、总深度为175ft，临街宽度为30ft的矩形地块。
已知，前街路线价为320元／，后街路线价为240元／。
则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为万元。
（采用四三二一法则）
A：
144.6
B：
160.8
C：
170.8
D：
180.8
E：
工业用地的监测点评估价格
21、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按__计算的。
A．综合利率
B．贷款利率
C．折现率
D．机会成本
22、下列不属于权属登记管理贯穿房地产的全过程的是__。
A．前期考核
B．开发
C．建设
D．使用
23、在某商业临街深度30.48m（即100英尺）、临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元．根据“四三二一法测”，计算其相邻临街深度为45,72m（即150英尺）、临街宽度20m的矩形土地的总价为。
A：
1204万元
B：
1374万元
C：
1404万元
D：
1536万元
E：
工业用地的监测点评估价格
24、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和。
A：
注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价作业日期、估价报告编号
B：
注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价时点、估价报告编号
C：
估价作业日期、估价报告编号、附件
D：
估价时点、估价作业日期、估价报告编号
E：
工业用地的监测点评估价格
25、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元．该宗土地的评估价值应为。
A：
800万元
B：
1000万元
C：
1800万元
D：
800~1000万元之间
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列__房产可以免征房产税。
A．个人所有的房产
B．宗教寺庙、公园、国家机关、部队等自用的房产
C．企业办的各类学校、医院、幼儿园等自用的房产
D．高等学校兴办的校办工厂、企业、招待所等自用的房产
E．房产因大修而停用的，大修期间可以免征房产税
2、下列关于各资质等级房地产估价机构注册资本或出资额，表述正确的是。
A：
一级资质有限责任公司的注册资本人民币为200万元以上
B：
一级资质合伙企业的出资额人民币为120万元以上
C：
二级资质有限责任公司的注册资本人民币为100万元以上
D：
二级资质合伙企业的出资额人民币为60万元以上
E：
三级资质有限责任公司的注册资本人民币为30万元以上，合伙企业的出资额人民币为10万元以上
3、按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的债券是__
A．贴现债券
B．附息债券
C．抵押债券
D．浮动利率债券
4、住房公积金的增值收益的合法用途包括。
（2004年试题）
A：
奖励住房公积金管理中心职工
B：
建立住房公积金贷款风险准备金
C：
支付住房公积金管理中心的管理费用
D：
建设廉租住房的补充资金
E：
建设经济适用住房的补充资金
5、租赁融资在房地产领域的应用模式主要是。
A：
置业投资
B：
设备租赁
C：
售后回租
D：
权益融资
E：
借款合同
6、投资者进行房地产投资的主要目的一般是__。
A．获取房地产当期收益
B．获取房地产未来收益
C．直接从事房地产开发经营活动
D．间接参与房地产开发经营活动
7、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有下列几种（）。
A．潜在毛收入
B．有效毛收入
C．净运营收益
D．税后现金流量
E．税前现金流量
8、购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有__。
A．使用一年后发现屋面漏水
B．办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题
C．办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题
D．尚未使用即发现下水管道堵塞
E．下雨时发现外墙渗水
9、下列，不属于房地产有偿转让。
A：
房地产买卖
B：
房地产入股
C：
房地产继承
D：
房地产抵债
E：
房地产赠与
10、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产交易包括三种形式。
A：
房地产转让
B：
房地产抵押
C：
房屋租赁
D：
房地产权属
E：
房地产经营
11、依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为__之日。
A．房地产估价师实地查勘
B．国有土地出让合同签订
C．拆迁公司现场动员搬迁
D．房屋拆迁许可证颁发
12、受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应派__单数成员组成鉴定组。
A．3人（含3人）以上
B．5人（含5人）以上
C．7人（含7人）以上
D．9人（含9人）以上
13、列贷款中，不属于房地产开发贷款的是。
A：
土地购置贷款
B：
土地储备贷款
C：
土地开发贷款
D：
建设贷款
E：
借款合同
14、在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A和BBB四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为。
A：
50％
B：
60％
C：
70％
D：
80％
E：
借款合同
15、下列关于拍卖行为的表述中，错误的是。
（2007年试题）
A：
拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物
B：
除法律、法规有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请
C：
委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的
D：
委托人与拍卖人是平等的民事主体
E：
执行层的组织协调
16、风险辨识常用方法有。
A：
蒙特卡洛模拟法
B：
筛选一监测一诊断技术
C：
幕景分析法
D：
德尔菲法
E：
智暴法
17、下列关于房产税税率的表述中，正确的有。
（2009年试题）
A：
按房产余值计证的为1．2％
B：
按房产余值计征的为2．4％
C：
按房屋租金计征的3％
D：
2008年3月1日起，个人出租房屋按4％的税率征收
E：
按房屋租金计征的为12％
18、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为__年。
A．40
B．43
C．47
D．50
19、在征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守的原则是__。
A．珍惜耕地，合理利用土地的原则
B．无偿使用土地的原则
C．保证国家建设用地的原则
D．妥善安置被征地单位和农民的原则
E．依法征地的原则
20、__是宏观经济政策的第一个目标，一般是指一切生产要素都有机会以合适报酬参加生产的状态。
A．充分就业
B．价格稳定
C．经济增长
D．国际收支平衡
21、收益法适用的条件，是房地产的收益和__都易于量化。
A．成本
B．报酬率
C．运营费用
D．风险
22、在我国下列属于限制民事行为能力人的有。
A：
18周岁以上的成年人
B：
10周岁以上的未成年人
C：
不满10周岁的未成年人
D：
不能完全辨认自己行为的精神病人
E：
不能辨认自己行为的精神病人
23、下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有。
A：
独一无二
B：
寿命长久
C：
供给有限
D：
价值量大
E：
保值增值
24、为消除垄断，提高资源配置效率，政府可以通过手段进行干预。
A：
社会立法
B：
经济立法
C：
价格管制
D：
税收调节
E：
市场控制
25、下列关于征收城市维护建设税的说法中，错误的是__。
A．对外商投资企业也需要征收城建税
B．城建税实行地区差别税率，共分三个档次
C．在同一地区只能执行同一档次的税率，不因企业隶属关系、行业性质不同而不同
D．计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税和营业税的税额
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