上半年内蒙古房地产估价师《理论与方法》房地产实物状况描述考试试卷.doc

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2017年上半年内蒙古房地产估价师《理论与方法》：

房地产实物状况描述考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房屋拆迁许可证是房屋拆迁主管部门发给__的拆迁凭证。

A．房地产管理部门

B．被拆迁人

C．房屋拆迁申请人

D．具有房屋拆迁资格的单位

2、房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由。

A：

上升到下降

B：

下降到上升

C：

高于合理空置率到低于合理空置率

D：

低于合理空置率到高于合理空置率

E：

借款合同

3、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为。

A：

62.5％

B：

80.00％

C：

133.33％

D：

200.00％

E：

借款合同

4、我国房地产开发统计中采用的是实际销售面积，不包括__。

A．报告期已竣工的正式交付给购房者的房屋面积

B．已签订预售合同正在建设的商品房屋面积

C．已签订销售合同的商品房屋面积

D．报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积

5、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。

A．10.2

B．11.0

C．11.3

D．11.5

6、某宗房地产的总建筑面积为6000㎡，房地总价值为2400万元，其中土地价值为800万元．某人购买了其中的300㎡，该部分的房地价值为126万元．假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为。

A：

5．00％

B：

5．25％

C：

5．42％

D：

5．75％

E：

工业用地的监测点评估价格

7、房地产权属档案应当以__为单元建档。

A．街道

B．房号

C．幢

D．丘

8、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元／㎡和4800元／㎡，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于元／㎡。

A：

4800

B：

5124

C：

5800

D：

7124

E：

工业用地的监测点评估价格

9、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析是指__。

A．投资机会研究

B．初步可行性研究

C．详细可行性研究

D．项目的评估和决策

10、根据马克思的利润理论，一般情况下，利率的变化范围在零与__之间。

A．10%

B．15%

C．平均利润率

D．社会折现率

11、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是（）。

A．成本利润率

B．动态投资回收期

C．投资利润率

D．财务内部收益率

12、不属于房地产调整状况的内容是__。

A．经济状况调整

B．区位状况调整

C．实物状况调整

D．权益状况调整

13、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。

A：

50％

B：

60％

C：

70％

D：

80％

E：

借款合同

14、房地产转让应当以作为缴纳税费的依据。

A：

申报的成交价格

B：

申报的市场价格

C：

申报的租赁价格

D：

申报的成本价格

E：

执行层的组织协调

15、城市房地产产权统计报表共有__张，其中__张是城市房屋产权情况汇总表。

A．5，2

B．5，3

C．3，1

D．3，2

16、某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元/㎡。

若2008年当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年12月该套住宅的自然增值额为__元。

A．4296.96

B．5560.86

C．5839.91

D．30838.91

17、是各级人民政府，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，依法组织对辖区内全部土地的开发、利用、整治、保护在空间和时间上所作的综合部署和统筹安排。

A：

国土规划

B：

土地利用总体规划

C：

城乡规划

D：

区域规划

E：

执行层的组织协调

18、下列表述中不正确的是（）。

A．在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果

B．在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果

C．在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果

D．在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果

19、__对价值的决定作用几乎是房地产独有的。

A．房地产的权益和区位

B．房地产的权益

C．房地产的实物和权益

D．房地产的区位

20、房地产权属登记管理必须坚持属地管理原则，即只能由负责所辖区范围内的房地产产权管理工作。

A：

省房地产管理部门

B：

市（县）城市管理部门

C：

市（县）规划管理部门

D：

市（县）房地产管理部门

E：

执行层的组织协调

21、关于债务融资，下列说法不正确的是（）。

A．信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道

B．债券偿付方式有三种：

第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷

C．企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～5年

D．利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”

22、__使用土地，是土地使用制度改革的核心内容。

A．有偿

B．有限期

C．有流动

D．有偿有限期

23、房地产开发项目建成时，按国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资是指__。

A．经营成本

B．开发产品成本

C．期间费用

D．开发项目总投资

24、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200㎡。

按土地价值进行分排，甲占有的土地份额为。

A：

1％

B：

1.5％

C：

2％

D：

2.5％

E：

工业用地的监测点评估价格

25、房地产开发项目可行性研究的初步可行性研究阶段，所需费用约占总投资的0.25%～1.5%，投资预算的精度可达±__%。

A．5

B．10

C．15

D．20

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、2002年3月某人以4.5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2003年3月该项目交付使用时，楼价上涨到33.6万元，则其预付款的收益率为__。

A．12%

B．13.4%

C．80%

D．125%

2、某宗房地产的收益期限为35年，通过市场预测其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、24万元、26万元、28万元，从未来第六年到第35年每年的净收益大约为35万元左右，该类房地产的报酬率为10%左右，则该宗房地产的收益价格为__万元。

A．294.41

B．295.54

C．293.16

D．315.22

3、不属于寻找估价对象最高最佳使用的方法是__。

A．法律上的许可性

B．要求上的准确性

C．经济上的可行性

D．技术上的可行性

4、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是。

A：

设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业

B：

知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长

C：

百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分

D：

营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高

E：

借款合同

5、建筑平面设计常见的组合方式包括。

A：

走廊式组合

B：

套间式组合

C：

单间式组合

D：

大厅式组合

E：

整体式组合

6、__建筑是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。

A．砖木结构

B．砖混结构

C．钢筋混凝土结构

D．钢结构

7、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于__。

A．未来净收益的大小

B．获得净收益的可靠性

C．获得净收益期限的长短

D．获得净收益预期

E．估价对象的现值

8、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有。

A：

土地出让价款

B：

土地购置税费

C：

基础设施建设费

D：

水文地质勘测费

E：

土地开发工程费

9、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。

下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是__。

A．不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用

B．土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费

C．房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费

D．前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费

10、以下可以提取现金的银行存款账户是__。

A．一般存款账户

B．基本存款账户

C．临时存款账户

D．专用存款账户

E．特别存款账户

11、房产分户图表示的内容有。

A：

控制点

B：

房屋产权界线

C：

所在层次、户号、室号

D：

房屋建筑面积

E：

房屋边长

12、收益递增递减原理揭示的投入产出关系不包括。

A：

收益递减规律

B：

规模报酬规律

C：

利润最大化规律

D：

均衡规律

E：

适合规律

13、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125m2，套内墙体面积20m2，分摊的共有建筑面积25m2，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。

A．1765

B．2000

C．2069

D．2400

14、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是__。

A．8.17%

B．13.62%

C．14.00%

D．23.33%

15、评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。

基准地价的内涎包括。

A：

基准日期

B：

土地开发程度

C：

基准地价修正体系

D：

土地用途

E：

基准地价公布日期

16、针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有。

A：

理论上适用的估价方法，都必须选用

B：

在适用的估价方法中，选用两种即可

C：

理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用

D：

必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法

E：

仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法

17、某类房地产2007~2011年的价格见下表，关于平均增减量法适用条件及其价格趋势值的说法，正确的有。

A：

房地产价格的变动过程应是持续上升或持续下降的

B：

各期房地产价格上升或下降的数额应大致相同

C：

2010年的价格趋势值为6900元／㎡

D：

2011年的价格趋势值为7283元／㎡

E：

2012年的价格趋势值为7634元／㎡

18、下列属于影响需求价格弹性的因素的是。

A：

产品的成本状况

B：

商品的替代品数目和可替代程度

C：

消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例

D：

商品本身用途的多样性

E：

商品本身用途的单一性

19、下列关于瑕疵请求权的含义，表述正确的是。

A：

瑕疵请求权是指竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道应该知道的拍品缺陷

B：

相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人不负有告知的义务

C：

瑕疵泛指拍卖标的在质量、品质、数量等方面的缺陷

D：

拍卖人、委托人未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿

E：

瑕疵请求权是依赖过错责任理论和担保责任理论原理得以操作的

20、先近似匡算工程量，再配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫作（）。

A．单元估算法

B．单位指标估算法

C．工程量近似匡算法

D．概算指标估算法

21、住房公积金的提取和使用原则不包括__的原则。

A．定向使用

B．安全运作

C．严格时限

D．按时使用

22、《中华人民共和国城市房地产管理法》对等主要管理环节，确立了一系列基本制度，作出了具体规定。

A：

房地产开发

B：

如何取得国有土地使用权

C：

房地产权属登记

D：

耕地保护

E：

城乡规划

23、在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。

估价作业方案的内容主要包括__。

A．拟采用的估价技术路线和估价方法

B．拟调查搜集的资料及其来源渠道

C．预计所需的时间、人力、经费

D．估价作业步骤和时间进度安排

E．违约责任

24、定义市场区域工作主要包括__。

A．描绘市场区域的发展前景

B．描绘市场区域

C．在相应地图上描绘区域的物业类型

D．在相应地图上标出市场区域的边界

E．解释确定市场区域边界的依据

25、下列可不计算面积的有__。

A．有顶盖无围护结构的场馆看台

B．利用地下室设置的消防水池

C．建设物内操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台

D．单层建筑物内分隔单层房间，舞台及后台悬挂的幕布、布景天桥、挑台

E．设计不利用，或作为技术层，或层高小于2.2m的深基础架空层、吊脚架空层