天津房地产估价师《相关知识》民事法律行为考试题.doc
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2015年天津房地产估价师《相关知识》：
民事法律行为考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、为了出售或提高其土地的使用价值，卖方可能主动提出出让、转让或（）的愿望。
A．永久出售
B．租让
C．投资开发
D．廉卖
2、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期涨价预备费约为__万元。
A．305
B．463
C．636
D．961
3、有效毛收入乘数是估价对象房地产的__除以其有效毛收入所得的倍数。
A．售价
B．租金
C．潜在毛收入
D．净收益
4、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于__。
A．该建筑物的价值低于拆除费用
B．该估价结果肯定有误
C．甲土地的价值高于乙土地的价值
D．不可能出现这种情况
5、某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2（年末收取），出租运营费用为每年50元/m2。
假设折现率为5%，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为__元/m2。
A．3300
B．3324
C．3335
D．3573
6、物业服务收费的计费方式中，酬金制是指。
A：
由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由业主享有或者承担的物业服务计费方式
B：
由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式
C：
在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式
D：
在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式
E：
执行层的组织协调
7、房地产开发项目的前期工作的内容不包括__。
A．征地、拆迁、安置、补偿
B．规划设计及建设方案的制订
C．施工现场的水、电、路通和场地平整
D．施工建设
8、在估价报告中陈述，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项．【2003年考题】
A：
估价师声明
B：
估价的假设和限制条件
C：
估价方法
D：
估价对象
E：
工业用地的监测点评估价格
9、是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
A：
市场供求风险
B：
通货膨胀风险
C：
利率风险
D：
或然损失风险
E：
借款合同
10、房地产投资的缺点是__。
A．投资回收周期较长
B．投资数额巨大
C．变现性差
D．以上均正确
11、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于方面的制约。
A：
建筑技术
B：
土地权利设置
C：
相邻关系
D：
土地使用管制
E：
工业用地的监测点评估价格
12、是指政府的借贷行为，主要形式是由政府发行债券以筹措资金。
A：
商业信用
B：
国家信用
C：
消费信用
D：
民间信用
E：
执行层的组织协调
13、国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由__依法批准划拨。
A．县级以上土地管理部门
B．县级以上人民政府
C．省级以上土地管理部门
D．省级以上人民政府
14、房地产转让的分类中，根据将房地产转让分为以出让方式取得土地使用权的房地产转让和以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。
A：
土地使用权的获得方式
B：
转让的对象
C：
转让的方式
D：
转让的时间
E：
执行层的组织协调
15、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为。
A：
45.05％
B：
49.31％
C：
58.86％
D：
63.6％
E：
借款合同
16、是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用。
A：
企业管理费
B：
规费
C：
直接工程费
D：
措施费
E：
执行层的组织协调
17、按照目前我国土地登记制度的规定，使用集体土地的核发。
A：
《国有土地所有证》
B：
《国有土地使用证》
C：
《集体土地所有证》
D：
《集体土地使用证》
E：
房地产估价机构必须加盖公章
18、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地产每年的纯收益为11万元，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％，则该宗房地产的价值为。
A：
130．0万元
B：
119．2万元
C：
117．5万元
D：
120．0万元
E：
工业用地的监测点评估价格
19、设立分支机构的房地产估价机构应具有房地产估价资质。
A：
一级
B：
二级
C：
二级以上
D：
三级
E：
执行层的组织协调
20、拍卖的基本原则中不包括__原则。
A．公开
B．公平
C．客观
D．诚实信用
21、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。
如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。
试计算该投资项目的资本金利润率为__。
A．13.0%
B．43.3%
C．33.3%
D．23.3%
22、用财务净现值FNPV进行项目评价时，当__时，说明项目在财务上是可以接受的。
A．FNPV大于国家规定值
B．FNPV达到企业可以接受的水平
C．FNPV≥0
D．FNPV＜0
23、城市房屋拆迁估价时点一般为之日。
（2008年试题）
A：
房屋拆迁公告发布
B：
房屋拆迁许可证颁发
C：
签订房屋拆迁协议
D：
房屋拆迁实施
E：
房地产估价机构必须加盖公章
24、商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的。
（2007年试题）
A：
负债业务
B：
资产业务
C：
中间业务
D：
代理业务
E：
执行层的组织协调
25、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是。
A：
单元估算法
B：
单位指标估算法
C：
概算指标法
D：
工程量近似匡算法
E：
借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有几种。
A：
期内可供租售量/历史同期可供租售量
B：
实际价格/理论价格
C：
房地产价格指数/居民消费价格指数
D：
房地产投资需求/房地产使用需求
E：
房地产价格增长率/实际GDP增长率
2、下列属于强制拍卖的特点是。
A：
主体的不定性
B：
权利义务的对等性
C：
国家强制性
D：
目的的利他性
E：
标的非自有性
3、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来．（2007年试题）
A：
操作风险
B：
法律风险
C：
信用风险除
D：
管理风险
E：
借款合同
4、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的。
A：
第一阶段
B：
第二阶段
C：
第三阶段
D：
第四阶段
E：
借款合同
5、运用市场比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件不包括__。
A．交易日期与估价时点相近
B．使用性质相同
C．地点相近
D．价格相同
6、房地产开发项目的建设过程是指__的持续时间。
A．房地产开发全过程
B．获得土地后到全部工程竣工
C．从工程开工到全部工程竣工
D．从工程开工到项目租售完毕
7、房产图按房产管理的需要分为。
A：
地籍图
B：
房产分幅平面图
C：
房产分丘平面图
D：
房产分户平面图
E：
宗地图
8、若较为精确地应用假设开发法时，应考虑__。
A．通货膨胀影响
B．投资利息因素
C．资金时间价值
D．投资风险补偿
9、一般来说，对企业的市场营销有直接影响。
经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。
A：
政治法律环境
B：
经济环境
C：
人口环境
D：
社会文化环境
E：
借款合同
10、房屋所有权转移登记是指房屋因原因致使其权属发生转移而进行的登记。
A：
买卖
B：
赠与
C：
交换
D：
继承
E：
房屋的翻建和改建
11、房地产产品功能定位是在市场分析的基础上，具体规定拟提供的房地产产品的。
（过时）
A：
价格水平
B：
销售对象
C：
基本功能
D：
地理位置
E：
辅助功能
12、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是__年。
A．37
B．40
C．60
D．63
13、__是指针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。
A．房地产产品结构
B．房地产供求结构
C．房地产投资结构
D．房地产总量结构
14、某房地产经纪机构承担一个技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间多的房地产项目的全程咨询服务，项目的总投资额为1亿元，按照有关规定，则该机构可以收费万元。
A：
20
B：
30
C：
50
D：
80
E：
100
15、根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在可将合同分为。
A：
典型合同
B：
实践合同
C：
诺成合同
D：
主合同
E：
从合同
16、物业管理的社会化有两个基本含义，即。
A：
房地产施工企业要到社会上去选聘物业服务企业
B：
物业服务企业要到社会上去寻找房地产施工企业
C：
物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业
D：
物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业
E：
政府职能部门要到社会上去选聘物业服务企业
17、房地产开发企业的经营成本主要包括__。
A．土地转让成本
B．经营管理费用
C．配套设施销售成本
D．商品房销售成本
E．房地产出租经营成本
18、下列关于潜在毛租金收入，说法正确的是__。
A．物业可以获取的最大租金收入称潜在毛租金收入
B．它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积
C．能够改变其收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化
D．它代表物业实际获取的收入
E．实际租金收入与潜在毛租金收入相等
19、城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后，又产生纠纷的，如选择仲裁方式，则__。
A．必须经房屋拆迁管理部门同意
B．前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议
C．实行“一裁终局制”
D．只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理
E．对仲裁结果不服向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理
20、据调查，2006年，某市IT产业中的家用电脑（台式机）的购买者数量为3000人，购买者的平均购买数量为1.5台，平均单价为6000元，则该市家用电脑（台式机）在2006年总市场潜量是（）万元。
A．1800
B．2700
C．1200
D．2600
21、A市B房地产开发公司通过出让方式，取得了一块建设用地使用权，该项目总投资5000万元。
B房地产开发公司投入开发建设的资金达万元以上，才有可能取得商品房预售许可证。
A：
500
B：
750
C：
1000
D：
1250
E：
执行层的组织协调
22、物业管理服务收费的计费方式主要包括。
A：
服务制
B：
酬金制
C：
包干制
D：
管理制
E：
服务和管理制
23、房地产开发项目的前期工程费主要包括__。
A．“三通一平”费
B．土地租用费
C．可行性研究费
D．土地转让费
E．建筑费用
24、某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为__元。
A．1002.45
B．1012.45
C．1027.42
D．1037.45
25、国际货币基金组织就是使用__这种“投资”定义统计国际收支平衡。
A．以资产为基础
B．以企业为基础
C．以交易为基础
D．以价值为基础
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