最新房地产基础知识Word文档格式.docx
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房地产本身并不能产生收入，房地产的收益是在使用过程中产生的。
房地产投资者可以在合法前提下调整房地产的使用功能，使之既适合房地产特征，又能增加房地产投资的收益。
按照房地产使用者的意愿及时调整房地产的使用功能是十分重要的，可以极大地增加对租客的吸引力。
对房地产投资者来说，如果其投资的房地产适应性很差，则意味着他面临着较大的投资风险。
4、异质性
市场上不可能有两宗完全相同的房地产。
一宗土地由于受区位和周围环境的影响不可能与另一宗土地相同；
纵使两处的建筑物一模一样，但由于其坐落的位置不同，周围环境也不相同，这两宗房地产实质上也是不相同的。
5、资本和消费品的二重性
房地产不仅是人类最基本的生产要素，也是最基本的生活资料。
在市场经济中，房地产是一种商品，又是人们最重视、最珍惜、最具体的财产。
房地产既是一种消费品也是一项有价资产。
房地产而作为一项重要资产，在国家总财富中占有巨大比重
6、易受政策影响性
国家和地区对房地产的使用、支配都会受到某些限制。
房地产受政府法令和政策的限制和影响较重要的有两项：
一是政府基于公共利益，可限制某些房地产的使用，如城市规划对土地用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度和绿地率等的规定；
二是政府为满足社会公共利益的需要，可以对任何房地产实行强制征用或收买。
7、相互影响性和深受周围社区环境影响性
一宗房地产与其周围房地产相互影响。
房地产的价格不仅与其本身的用途等有直接的关系，而且往往还取决于其周围其他房地产的状况。
房地产深受周围社区环境的影响，不能脱离周围的社区环境而单独存在。
政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。
房地产市场是房地产交易双方就某宗特定房地产的交易价格达成一致并进行房地产商品交易的领域。
房地产市场的核心功能是形成房地产市场交易价格。
房地产市场具有如下特征：
◆房地产市场是房地产权益的交易市场
◆房地产市场是区域性市场
◆房地产市场是不完全竞争市场
◆房地产市场信息不充分
◆房地产市场的变化具有周期性
房地产业和国民经济其他产业一样也具有周期性，其变化的基本规律也是：
繁荣——调整——衰退——复苏——繁荣。
8、房地产一级市场：
又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。
房地产一级市场是由国家垄断的市场。
9、房地产二级市场：
是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。
即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。
房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。
10、房地产三级市场：
是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转卖或转租的市场。
也就是房地产再次进人流通领域进行交易而形成的市场。
房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。
房地产开发流程
一、决策阶段
•这是房地产公司选择开发项目，进行调查研究，决定实施开发建设的阶段。
主要内容包括：
•规划摸底——了解城市总体规划对拟开发区域的要求，研究开发建设的可能性。
•市场调查——通过系统地收集、记录、了解房地产市场的情况，对拟开发项目的前景进行预测。
•可行性分析——经济分析、效益测算等。
•领导决策——在完成以上工作的前提下，由领导研究决定是否开发。
二、前期阶段
•在开发建设项目决策以后，从申报立项到完成建设准备工作阶段，也称土地开发阶段。
•申请立项——由房地产开发公司向主管部门提出申请，获批准后，列入开发预备项目计划，视前期工作情况,再列出详细建设计划。
•建设方案——根据城市总体规划要求编制建设方案，并报市或区的规划管理部门批准。
同时，应征询各主管单位意见，研究小区建成后市政、公建等配套的可能性。
•申请用地——在建设方案获批准后，向土地管理部门申请建设用地，在得到批准后办理用地手续。
•委托设计——建设方案获批准后，可以通过招标委托进行工程设计。
•动拆迁——上述工作完成后，可向市房管局申请动拆迁。
接受委托的动迁单位必须经市房管局审查批准。
•三通一平——指施工用水，用电和道路畅通以及施工场地平整。
建设单位一般在完成施工图设计后可向供水、供电部门申请用水和用电。
•七通一平——是指通水、通电、通气、通讯、通路、通热力、通排水，场地平整；
三、工程建设阶段
•即指房屋的施工阶段。
主要的工作内容包括：
•施工招标——房地产开发公司可通过招标、邀标等方式择优选定施工队伍。
•进度控制——按照审定的施工组织设计，监督施工单位按计划施工，保证建设进度。
•质量监理——对各个分部分项工程进行验收并签证，发生质量问题，应及时组织处理，确保工程质量。
•竣工验收——工程竣工后，按规定由房地产开发公司会同质量监督部门对工程项目进行验收。
•市政配套——市政、公建的配套应与房屋施工同步进行。
房屋竣工后，还要进行各种管线的施工，并申请正式用水、用电等。
•交付使用——小区建设的内容全部完成后即具备交付使用的条件。
建设单位在将建设项目交付使用前要组织主管部门等进行验收，并办理房屋的移交手续。
四、经营阶段
•实现房地产本身价值，回收建设投资，达到资金增值的重要阶段。
主要工作包括：
•房屋预售——在投资开发达到一定阶段后进行商品房的预售或预租。
预售或预租房地产必须报市房管局批准。
•房屋销售——商品房竣工交付使用，可以进行房屋的销售或出租。
•产权登记——商品房竣工后，建设单位应到产权登记部门进行总登记；
房屋买卖后，业主必须按规定进行产权登记，并领取房地产权证。
•
五、物业管理
•在房屋销售前，由房地产开发公司选聘物业管理单位,并制定业主临时公约,与业主签定前期物业管理合同.前期物业管理服务合同期限最长不超过3年.前期物业管理合同到期,由业主大会投票决定是否续签或另聘新物业管理单位.
土地基本概念
土地所有制：
现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。
其中，城市市区的土地全部属于国家所有；
农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；
宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；
矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。
但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。
因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。
土地所有权：
土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能
土地开发：
是将“生地”开发成可供使用的土地。
什么是地籍？
什么是产籍？
我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。
它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。
具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。
生地：
指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。
熟地：
指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。
宗地：
是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。
宗地图：
是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。
它反映一宗地的基本情况。
包括：
宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。
土地使用权获取方式
出让：
出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
通常，我们将土地使用权的出让称为土地的一级市场。
它的出让金有按土地面积计算的，也有按建筑面积计算的。
按建筑面积计算的简称楼面价，楼面价=土地总价÷
总建面积，楼面价=土地单价÷
容积率。
出让又分为三种形式：
土地使用权出让采用协议、招标、拍卖三种合同形式进行。
协议出让土地使用权就是当事人双方经过反复协商，最终达成出让协议，经登记受让人取得土地使用权的形式。
招标出让土地使用权，是指在规定期限内，由符合条件的单位和个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定要求择优确定受让人，由受让人在办理完一切手续后取得土地使用权方式。
拍卖出让土地使用权，是指在这指定时间、公开场合，在土地管理部门拍卖主持人主持下，竞投者按规定方式应价，竞投土地使用权，由出价最高者获得土地使用权的土地出让方式。
土地使用权出让年限：
居住用地70年；
商业、旅游、娱乐用地40年；
工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；
另外，加油站、加气站用地为二十年。
房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？
房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。
业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。
住宅用地的土地使用年限为70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。
在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。
业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。
物权法第149条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；
没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
划拨：
土地使用权的划拨是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。
划拨土地使用权的范围：
◆国家机关用地和军事用地；
◆城市基础设施和公用事业用地；
◆国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
◆法律、行政法规规定的其他用地。
转让：
是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。
开发商：
是指从事房地产开发经营业务的企业。
房地产开发经营公司必须直接从事以房地产开发经营为主及相关的业务。
必须按批准的资质等级承担相应的开发任务，不得越级承揽任务。
房地产开发企业资质等级划分为四级
承建商：
即建筑商，是指从事住宅建设。
建筑商不是开发商，建筑商是负责施工队建筑的，它是受开发商的委托，依照开发商的要求进行施工建设的。
国家对施工队企业分为四个等级。
其中特级为企业最高。
监理公司：
对于任何一个建设工程来说，都必须有工程监理企业，其职能对工程建设进行监督，以确保工程质量。
工程监理企业的资质等级为分甲级、乙级和丙级，并按照工程师性质和技术特点划分若干若干工程师类别。
按住宅类型划分
商品房：
是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。
外销房：
外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。
内销房：
是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府主管部门审批，建成后用于在国内范围（目前不包括香港特别行政区、澳门和台湾）出售的住宅、商业用房及其它建筑物。
空置商品房：
空置商品住宅是指房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已超过一年的商品住宅。
经济适用房：
是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。
它是具有社会保障性质的商品住宅。
具有经济性和适用性的特点。
房改房：
在房改政策出台后，国家机关、企事业单位的职工需要按规定将目前居住的房子购买下来，我们把此类公房称之为房改房。
安居房：
安居房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。
是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。
集资房：
一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。
产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。
属于经济适用房的一种。
廉租房：
是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。
廉租房的来源主要是腾退的旧公房。
公用设施用房：
是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋。
按住宅完工程度划分
期房：
是指消费者在购买时不具备即买即可入住、也就是在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。
消费者在购买期房时应签商品房预售合同。
现房：
现房指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房屋产权证的房屋。
购买现房签订的是房屋买卖合同，购房者可立即办理产权登记手续，取得房屋产权证。
准现房：
准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已经初步显现，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
但是这种房产的性质仍然属于期房，
政府按照期房进行管理，必须办理商品房销售许可证才能销售。
尾房：
经过销售后剩下少量没有竞争力的房子。
烂尾房：
由于开发商资金来源不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。
二手房：
通常是指再次进行买卖交易的住房。
个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都称为二手房。
热点聚焦：
精装与毛坯房
精装修房：
由建设部制定的《商品住宅装修一次到位实施导则》要求，精装修房屋在交房屋钥匙前，房地产所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。
开发单位为住宅装修的第一责任人，承担相应的责任，而不是由物业公司作为责任人；
精装修住宅要分为不同标准，设立样板间由住户来进行选择；
房屋销售的售价中应该包括房屋的工程成本和装修成本两个组成部分，并要在合同中标明。
毛坯房：
毛坯房指未经建筑装饰、装潢，也不附加过多的起居设施，仅是完成土建、水电等基本工程，地面为粗糙的混凝土面，房顶仅抹灰层，水、电进户，户内由购房者自行安装。
每套住宅只设防盗功能的户门，所有房间门一概自装。
毛坯房可根据个人爱好和家庭的特色设计、装饰居室，从视觉、触觉、听觉和心理感受以及色彩组合上烘托出居室主人的性格。
对装饰用品也可自由选择符合环保节能型要求的产品，从而降低装修费用。
房屋结构知识
板式住宅
比较普遍认同的看法就是东西长，南北短的住宅建筑，整个外观给人的感觉就是一块巨型平板一样的建筑住宅楼。
具体深入到内部特征来说，板楼的户型是南向面宽大，进深短，南北通透的格局。
点式住宅
点式住宅是因此种住栋在进深和面阔方向尺寸大体相当，在住区规划图上好似一个"
点"
，所以人们称作点式住宅。
点式住宅平面一般仅由一个单元组成，它四面临空，故体型可以比较自由活泼，朝向多，视野广。
蝶式住宅
蝶式住宅准确地讲是改良型的塔楼，因其横断面形状像蝴蝶而得名，蝶式住宅的优点很突出，结合了板楼和塔楼的优点。
阁楼
由顶层住户内部的楼梯往上，建筑在住户楼层以上的空间，一般因为有坡屋面的影响局部高局部低，影响使用，因此称为阁楼。
房屋物业类型
花园洋房
总层数六层以下多层板式建筑，以四层为主，外观建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。
叠加别墅
它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。
联排别墅
又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。
它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。
建筑面积一般是每户250平方米左右。
双拼别墅
它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。
独栋别墅
即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。
这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。
跃层结构
这类住宅的特点是住宅占有完整的上下两层楼，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。
复式结构
这复式房屋实际上并不具备完整的两层空间，复式房屋在概念上是一层，但层高较普通的房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。
其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高房屋的空间利用率。
商住住宅
是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸。
它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。
会所
就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。
会所具备的软硬件条件：
康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；
中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；
还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。
以上一般都是对业主免费或少量收费开放。
酒店式服务公寓
是指提供酒店式管理服务的公寓。
始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。
它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。
除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。
基本规划术语
居住区：
是指城市中由城市主要道路或自然分界线所围合，设有与其居住人口规模相应的、较完善的、能满足该区居民物质和文化生活所需要的公共服务设施的相对独立的居住生活聚居地区。
居住小区：
一般称为小区。
可供一万人居住的地段,称为“居住小区”.它的特点是可以把人们日常生活活动与日益增多的城市汽车交通相对隔开.
住宅用地:
是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的
总称。
公建用地：
是指与居住人口规模相对就应配建设的，为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场场等。
公共绿地：
满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等级。
配建设施：
与住宅规模或人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。
公共活动中心：
是配套公建相对集中的居住区、小区中心和组团中心
日照间距系数：
根据日照标准化确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值
人均总占地面积（平均米/人）：
人均总占地面积=建筑红线内总用地/本小区规划居住总人数。
人均住宅用地面积（平方米/人）：
人均住宅用地面积=小区内总住宅用地/本小区规划居住总人数。
人口毛密度：
人口毛密度=小区内总居住人数/小区内占地面积（公顷）。
商品房“五证”包括：
《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。
“二书”：
是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
江苏省日照间距系数
大城市
中小城市
纬度（北纬）
地区
1.2
1.25
≤32°
30′
南京、镇江、常州、无锡、苏州、南通的全部辖区，扬州大部（宝应、高邮除外）、泰州大部（兴化除外）
1.3
>
32°
30′~≤34°
扬州北部（宝应、高邮）、泰州北部（兴化）、盐城大部（响水除外）、淮阴全部、宿迁大部（沭阳除外）、徐州南部（睢宁）
1.35
34°
徐州大部（睢宁除外）、连云港全部、宿迁北部（沭阳）、盐城北部（响水）
注：
旧城区改造中局部地区确实难以达到规定标准的，按现状城市人口计，中小城市可减少系数0.05，大城市减少0.1，并应通过市县实施细则明文规定"
局部地区"
的范围。
根据规范，在规划设计中，24米以下的住宅建筑，参照日照间距系数来设计，日照间距系数可根据住宅朝向角度进行折减。
24米以上的高层建筑采用日照验算的办法来设计（即当地大寒日日照时间不低于1小时）。
商品房预售
1、商品房预售须符合哪些条件？
（1）交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）有建设工程规划许可证；
（3）
按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（4）
向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明
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