广西2015年下半年房地产估价师《相关知识》：债券的概念考试试卷.doc
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广西2015年下半年房地产估价师《相关知识》：
债券的概念考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、土地增值税实行四级超额累进税率不正确的为__。
A．增值额未超过扣除项目金额30%的部分税率为20%
B．增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30%
C．增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的部分税率为40%
D．增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的部分税率为50%
2、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是．【2007年考题】
A：
房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对
B：
房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄
C：
房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣
D：
估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解
E：
工业用地的监测点评估价格
3、判定房地产投资风险因素发生的概率属于__阶段的工作。
A．风险辨识
B．风险估计
C．风险评价
D．风险决策
4、某建筑物的建筑面积6000㎡，坐落的土地面积为2000㎡，土地价格为1500元／㎡，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元／㎡，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元／㎡，则该建筑物的价格为。
A：
800元／㎡
B：
1300元／㎡
C：
1100元／㎡
D：
1200元／㎡
E：
工业用地的监测点评估价格
5、防范估价风险的最后一道防线是．【2004年考题】
A：
撰写估价报告
B：
审核估价报告
C：
出具估价报告
D：
估价资料归档
E：
工业用地的监测点评估价格
6、问卷调查法，是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于，目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。
A：
抽样性调查
B：
因果性调查
C：
试探性调查
D：
描述性调查
E：
借款合同
7、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月价格上涨20元/m2。
该可比实例在2004年10月末的价格为（）元/m2。
A．2648
B．2688
C．2708
D．2734
8、根据工程量清单计价法，假设某建筑工程直接工程费为1500万元，措施费为120万元，该建筑工程的直接费为万元。
A：
120
B：
1380
C：
1500
D：
1620
E：
执行层的组织协调
9、房地产开发企业开发建设供出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于。
A：
商品房建设投资
B：
置业投资
C：
土地开发投资
D：
土地一级开发
E：
借款合同
10、下列关于需求价格弹性与消费者支出之间的关系，说法错误的是。
A：
若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成反方向变动
B：
若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成同方向变动
C：
若某种商品的需求为单一弹性，即价格升（降）的百分率与需求减（增）的百分率相等
D：
若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出成同向变动
E：
执行层的组织协调
11、《城市房屋拆迁管理条例》规定，作价补偿的金额以被拆除房屋的__为依据，按被拆除房屋的原建筑面积计算。
A．重置价格结合成新
B．重置价格
C．市场价格结合成新
D．市场评估价格
12、下列房地产不是按其经营使用方式来划分的为。
A：
出售型房地产
B：
出租型房地产
C：
办公型房地产
D：
自用型房地产
E：
工业用地的监测点评估价格
13、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为=1500万元，=1800万元，=2200万元；净现值的标准差分别为=890万元，=910万元，=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是。
A：
乙
14、建筑实物因素中的采光和__对住宅和办公楼来说，比较重要。
A．保温
B．通风
C．日照
D．隔热
15、某县拟建一大型体育馆，现根据该体育馆暖卫工程施工图编制的预算价格为预算价格。
A：
建设项目
B：
单位工程
C：
分部工程
D：
分项工程
E：
执行层的组织协调
16、某建筑物建筑面积4000㎡，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元／㎡，有效经过年数为15年，残值率为5％，该建筑物现值为。
A：
523．45万元
B：
593．75万元
C：
643．75万元
D：
1000万元
E：
工业用地的监测点评估价格
17、已知整个投资市场的平均收益率为10%，国债的收益率为5%，房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，根据资本资产定价模型，在进行房地产投资评估时所选用的折现率应为__。
A．5%
B．7%
C．10%
D．12%
18、假设某种商品住宅价格从2000元/m2上升到2200元/m2，其需求量从1000套减少为800套。
则该种商品的价格弹性类型为__。
A．富有弹性
B．缺乏弹性
C．单一弹性
D．完全弹性
19、从事市场营销工作最基本的一点就是要清楚地了解__的市场需求以及消费者或可能的买主的消费观念和偏好。
A．过去
B．潜在
C．相关
D．未来
20、某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。
如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，则该项目的资本金净利润率为__。
A．22.2%
B．33.3%
C．44.4%
D．55.5%
21、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是．【2007年考题】
A：
原始价值高于账面价值
B：
投资价值高于市场价值
C：
谨慎价值低于市场价值
D：
快速变现价值低于市场价值
E：
工业用地的监测点评估价格
22、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为（）万元。
A．457.40
B．476.98
C．686.10
D．715.48
23、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（）。
A．业主希望的投资回报率
B．承租人愿意承担的费用
C．承租人的承受能力
D．同类型物业的市场供求关系
24、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4％，该建筑物的成新率为
A：
75％
B：
79％
C：
81％
D：
84％
E：
工业用地的监测点评估价格
25、房地产价格是由房地产的__三者相互结合而产生的。
A．有用性、稀缺性、有效需求
B．供给、需求、利用状况
C．权利、租金、利率
D．价值、使用价值、供求
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。
现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）。
A．3275元/m2
B．3287元/m2
C．3402元/m2
D．4375元/m2
2、下列关于税收的征管，表述正确的是。
A：
税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，都要依照法律的规定执行
B：
税务机关应当广泛宣传税收法律、行政法规，普及纳税意识，有偿地为纳税人提供纳税咨询服务
C：
税务机关应当依法为纳税人、扣缴义务人的情况保密
D：
纳税人、扣缴义务人无权要求税务机关为纳税人、扣缴义务人的情况保密
E：
纳税人依法享有申请减税、免税、退税的权利
3、根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法称为__。
A．成本加成定价法
B．目标定价法
C．撇脂定价法
D．认知价值定价法
4、通常计算平均发展速度采用（）。
A．算术平均法
B．调和平均法
C．几何平均法
D．以上三者都不对
5、房地产估价是估价行业的主流是由（）决定的。
A．需要专业估价的资产必须是同时具有独一无二和价值量大两个特性
B．房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估，而且具备其他专业知识和经验
C．房地产估价行业具有广阔的发展前景
D．房地产量大面广，其他资产的数量相对较少
E．房地产需要估价的情形很多，其他资产需要估价的情形很少
6、业建筑设计的评价指标不包括__。
A．土地利用系数
B．厂房展开面积
C．厂房有效面积与建筑面积比
D．单位面积造价
7、下列会计恒等式，正确的是。
A：
收入-费用=利润
B：
资产=权益=债权人权益-所有者权益
C：
资产=负债+所有者权益
D：
所有者权益=资产+负债
E：
资产+利润=负债+所有者权益+（收入-费用）
8、假设开发法中求取在建工程价值应扣减的项目有。
A：
续建前已建成本
B：
续建管理费用
C：
续建投资利息
D：
续建完成后房地产销售费用
E：
取得在建工程的税费
9、房地产投资的缺点是。
A：
相对较高的收益水平
B：
易于获得金融机构的支持
C：
抵消通货膨胀的影响
D：
投资回收期较长
E：
借款合同
10、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的__风险。
A．市场
B．财务
C．政策
D．经营
11、某房地产开发项目的占地面积为10000㎡，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80％，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元／㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为元／㎡．（2008年试题）
A：
2350
B：
2937．5
C：
3250
D：
4062．5
E：
借款合同
12、关于房地产估价本质的说法，正确的有。
A：
房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
B：
房地产估价是替相关当事人为房地产定价
C：
房地产估价是为委托人提供价格保证
D：
房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内
E：
房地产估价既是一门科学也是一门艺术
13、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于__。
A．物业的交通通达程度
B．停车的便利程度
C．物业的周围环境
D．物业所处区域的繁华程度
14、进度控制是对建设工程项目实施的__管理。
A．质量
B．成本
C．时间
D．计划
15、下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是__。
A．回收固定资产余值
B．自有资金
C．长期借款
D．净转售收入
16、决定某类房地产供给量的主要直接因素有。
A：
该类房地产的价格水平
B：
消费者的收入水平
C：
该类房地产的开发成本
D：
该类房地产的开发技术水平
E：
房地产开发企业对未来的预期
17、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是__。
A．同质偏好市场
B．分散偏好市场
C．个别偏好市场
D．集群偏好市场
E．弥隙市场
18、在实施安全评价时，划分评价单元的目的是__。
A．便于提高生产效率
B．为领导提出管理建议
C．便于行业归口管理
D．为评价目标和方法服务
19、《中华人民共和国城乡规划法》规定，建设单位在取得__后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。
A．建设项目《选址意见书》
B．《建设用地规划许可证》
C．《土地使用权证》
D．《建设工程规划许可证》
20、最高额抵押权确定的情形有。
A：
最高额抵押权已转让
B：
新的债权不可能发生
C：
抵押人破产
D：
约定的债权确定期限届满
E：
抵押财产被查封
21、下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有。
A：
对当前的价值进行评估，一般以宾地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点
B：
城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日
C：
分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点
D：
房地产估价人员可以假定估价时点
E：
对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点
22、收入具有的特点包括。
A：
是从企业的日常活动中产生的
B：
可能表现为企业资产的增加
C：
可能表现为企业负债的减少
D：
不可能同时引起资产的增加和负债的减少
E：
将引起企业所有者权益的增加
23、下列关于商业物业的表述中，正确的有
A：
能为投资者带来经营性的收入现金流
B：
分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式
C：
适合于长期投资
D：
需在机构投资者之间进行交易
E：
位置对其有着特殊的重要性
24、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（）。
A．客观收益
B．实际收益
C．有形收益
D．无形收益
E．潜在收益
25、根据西方经验，一般认为速动比率为时比较合适。
A：
1：
1
B：
1：
2
C：
2：
1
D：
3：
1
E：
执行层的组织协调
升级会员 