广东省2017年房地产估价师《制度与政策》：住房公积金利率、税收及会计核算考试试题.doc
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广东省2017年房地产估价师《制度与政策》：
住房公积金利率、税收及会计核算考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产价格是由房地产的三者相互结合而产生的。
A：
有用性、稀缺性、有效需求
B：
供给、需求、利用状况
C：
权利、租金、利率
D：
价值、使用价值、供求
E：
工业用地的监测点评估价格
2、关于任意拍卖，下列说法错误的是__。
A．以生效的法律文书为依据
B．属于民事行为
C．必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提
D．目的在于将物品换价兑现
3、下列房地产价格影响因素中．不属于区位因素中的位置因素的是。
A：
朝向
B：
楼层
C：
方位
D：
交通条件
E：
工业用地的监测点评估价格
4、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于__。
A．房地产开发投资
B．房地产置业投资
C．房地产间接投资
D．投资于房地产投资信托基金
5、对房屋评估结果的鉴定作为裁决的依据，鉴定时间__计入裁决时限。
A．必须
B．应
C．宜
D．不
6、经济增长通常用一定时期内实际__的平均增长率来衡量。
A．国内生产总值
B．国民生产总值
C．国民收入
D．国民消费水平
7、__是反映在一定时空条件下的社会经济现象总规模或绝对水平的统计指标。
A．平均指标
B．变异指标
C．绝对指标
D．相对指标
8、某物业当前的市场售价为5000元/m2，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。
如果折现率为12%，则第一年的租金应该确定为__元/m2。
A．482.79
B．448.24
C．467.25
D．498.53
9、收益年限为无限年，净收益在前9年有变化的公式为（）。
A.选项A
B.选项B
C.选项C
D.选项D
10、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是。
A：
投资率是投资回收与投入资本的比率
B：
风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。
反之，报酬率应高
C：
当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率
D：
当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率
E：
工业用地的监测点评估价格
11、某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。
若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是__。
A．甲＞乙＞丙
B．丙＞乙＞甲
C．乙＞甲＞丙
D．乙＞丙＞甲
12、经济适用住房的土地使用权全部是供给。
A：
招标出让
B：
拍卖出让
C：
挂牌出让
D：
划拨
E：
执行层的组织协调
13、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为__。
A．时间类参数
B．融资类参数
C．评价标准类指标
D．收益类指标
14、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为．【2003年考题】
A：
75％
B：
79％
C：
81％
D：
84％
E：
工业用地的监测点评估价格
15、业主是指__。
A．物业的管理人
B．物业的产权人
C．物业的使用人
D．物业的租赁人
16、建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为__。
A．空置率
B．有效面积系数
C．建筑密度
D．建筑容积率
17、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元／㎡，建筑物残值率为5％，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是。
A：
81.00％
B：
84.00％
C：
84.17％
D：
84.80％
E：
工业用地的监测点评估价格
18、主要是在会计中使用的价值概念是__。
A．公允价值
B．买卖价值
C．保险价值
D．计税价值
19、甲房地产开发公司将商品房预售给张某，合同约定建筑面积110，单位建筑面积价格5000元。
买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。
已知该商品房产权登记的建筑面积100，甲公司应当返还张某元。
A：
60000
B：
67000
C：
83500
D：
100000
E：
执行层的组织协调
20、直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由（）决定的。
A．房地产的历史价格资料
B．房地产的未来价格资料
C．房地产的现实价格资料
D．估价师选取的现时和未来的价格资料
21、下列关于目前我国有偿使用土地，表述不正确的是。
A：
有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容
B：
有偿使用土地是管好土地、促进节约用地和合理利用土地、提高土地效益的经济手段
C：
有偿使用土地有多种形式，如土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价入资、入股等
D：
目前对国有土地全部实行有偿使用
E：
房地产估价机构必须加盖公章
22、对达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷实施行政裁决的可以是。
A：
县级以上地方人民政府
B：
县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门
C：
县级以上地方人民政府或县级以上人民政府房屋拆迁管理部门
D：
市级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门
E：
执行层的组织协调
23、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。
该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。
A．35.00
B．56.29
C．86.29
D．180.00
24、下列使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。
A：
用途
B：
建筑规模
C：
容积率
D：
绿地率
E：
工业用地的监测点评估价格
25、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A．出售
B．抵押
C．转让
D．经营
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有。
A：
后退道路红线距离
B：
土地使用期限
C：
基础设施完备程度
D：
容积率
E：
合并的可能性
2、政府授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的__。
A．1%
B．2%
C．3%
D．8%
3、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析（）。
A．价格结构
B．区域结构
C．产品结构
D．供求结构
E．投资结构
4、间接融资的局限性主要表现在__。
A．隔断了资金供求双方的直接联系
B．在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注
C．减少了对筹资者使用资金的压力和约束
D．融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制多
E．融资风险大
5、工程量的概念中，物理计量单位是指以度量表示的长度、面积、体积和重量的单位，如等。
A：
米
B：
平方米
C：
立方米
D：
吨
E：
樘
6、根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011），下列不属于城市建设用地分类中“大类”的有。
A：
广场用地
B：
公用设施用地
C：
道路与交通设施用地
D：
商业服务业设施用地
E：
公共管理与公共服务设施用地
7、以下说法错误的是__。
A．当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，付款期越长则投资者面临的购买力风险就越大
B．以不固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大
C．以固定利率借出一笔资金，还款期限越短则投资者承担的风险越大
D．房地产投资者可适当调低预期最低收益率来提高购买力风险对实际收益率影响的程度
E．房地产投资者可适当调高预期最低收益率来降低利率风险对实际收益率影响的程度
8、下列导致土地闲置的情形中，不征收土地闲置费的有。
A：
资金短缺
B：
洪涝灾害
C：
建材供应短缺
D：
开挖基槽发现重要古墓
E：
规划方案上报后审批期限超过一年
9、某宗土地面积10000m2，土地单位价格800元/m2，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000元/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为（）m2。
A．10000
B．12000
C．180000
D．15000
10、判定房地产投资风险因素发生的概率属于__阶段的工作。
A．风险辨识
B．风险估计
C．风险评价
D．风险决策
11、根据变量的取值是否连续划分，变量可分为。
A：
确定性变量
B：
不确定性变量
C：
离散型变量
D：
连续型变量
E：
随机变量
12、盈利能力分析指标主要包括等。
A：
存货周转天数
B：
资产报酬率
C：
股东权益报酬率
D：
销售毛利率
E：
销售净利率
13、根据求取建筑物的重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有。
A：
单位比较法
B：
市场提取法
C：
分解法
D：
工料测量法
E：
指数调整法
14、房屋抵押权自__之日起生效。
A．抵押合同签订
B．抵押合同生效
C．抵押权登记
D．核发他项权利证书
15、实际估价中，估价对象范围的界定包括的界定。
A：
实物构成范围
B：
权益范围
C：
空间范围
D：
时间范围
E：
影响范围
16、企业财务分析中，反映企业盈利能力的分析指标有。
（2008年试题）
A：
资产报酬率
B：
销售净利率
C：
资产负债率
D：
存货周转率
E：
股东权益报酬率
17、某企业12月末部分资产和负债余额如下：
现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。
则该企业流动资产比率是。
A：
40％
B：
50％
C：
200％
D：
250％
E：
执行层的组织协调
18、中国房地产估价师学会的英文缩写为__。
A．CIREA
B．IREAC
C．REACN
D．CNIRE
19、房地产用益物权不包括。
A：
抵押权
B：
建设用地使用权
C：
地役权
D：
土地承包经营权
E：
执行层的组织协调
20、在不确定性情况下，估计未来投资收益，可选用的决策方法有。
A：
小中取大法
B：
大中取小法
C：
大中取大法
D：
小中取小法
E：
最小最大后悔值法
21、一级资质房地产估价有限公司应具备的条件有。
A：
有15名以上专职注册房地产估价师
B：
专业技术人员达70％
C：
法定代表人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师
D：
专职注册房地产估价师的股份不低于全部股份的60％
E：
股东中有3名以上专职注册房地产估价师
22、城市规划管理是一项政府行政职能，它包括__。
A．城市规划编制管理
B．城市规划编制审查管理
C．城市规划实施管理
D．城市规划实施监察管理
E．城市规划引导监督
23、甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。
双方协定，根据利益分享和风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。
（2007年试题）下列关于双方达成协议的表述中，正确的是。
A：
双方达成的是一种单务合同
B：
双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告
C：
甲公司是乙公司的被代理人
D：
甲公司开始支付的款项是一种定金
E：
停止侵害
24、根据所有权的结构，房地产企业可以分为（）。
A．独资企业
B．房地产投资信托公司
C．有限责任合伙企业
D．无限责任公司
E．一般合伙企业
25、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得的同意。
A：
原土地出让方
B：
市、县人民政府城市规划行政主管部门
C：
市、县人民政府房地产管理部门
D：
原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门
E：
执行层的组织协调
升级会员 