山东省2015年上半年房地产估价师《相关知识》：保险业监管考试试卷.doc
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山东省2015年上半年房地产估价师《相关知识》：
保险业监管考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预可行性研究，属于__阶段。
A．投资机会研究
B．初步可行性研究
C．详细可行性研究
D．项目的评估和决策
2、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8%，折现率为10%。
则测算该写字楼开发完成后的现值是__万元。
A．9616.83
B．10161.05
C．12021.04
D．12800
3、对房地产利用的限制不包括。
A：
房地产权利的设立和行使的限制
B：
房地产使用管制
C：
房地产空间范围的限制
D：
房地产相邻关系的限制
E：
工业用地的监测点评估价格
4、国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由依法批准划拨。
A：
县级以上土地管理部门
B：
县级以上人民政府
C：
省级以上土地管理部门
D：
省级以上人民政府
E：
执行层的组织协调
5、房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是。
A：
选址规划意见通知书，规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》，《建设用地规划许可证》
B：
规划设计条件通知书，选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》
C：
选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》，规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》
D：
规划设计条件通知书，《建设用地规划许可证》，选址规划意见通知书，《建设工程规划许可证》
E：
借款合同
6、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是。
A：
0.4、0.4、0.2
B：
0.3、0.4、0.3
C：
0.4、0.2、0.4
D：
0.4，0.3、0.3
E：
工业用地的监测点评估价格
7、以下关于明确估价报告使用期限的意义的表述，不正确的是。
A：
超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任由使用者承担
B：
在估价报告使用期限内使用估价报告的相关责任由出具估价报告的估价师承担，但使用者不当使用的除外
C：
如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期限就是估价报告使用期限
D：
如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价责任期限应为无限期或者到估价服务的行为结束为止
E：
工业用地的监测点评估价格
8、土地增值税征收中，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定金额后的余额。
A：
增加项目
B：
扣除项目
C：
排除项目
D：
剩余项目
E：
执行层的组织协调
9、有限责任制房地产估价机构组织形式中，出资人以其出资额为限承担法律责任，房地产估价机构以其对其债务承担责任。
A：
出资额
B：
注册资本
C：
部分财产
D：
全部财产
E：
执行层的组织协调
10、《中华人民共和国物权法》规定，登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起日内不起诉，异议登记失效。
A：
15
B：
30
C：
45
D：
60
E：
执行层的组织协调
11、某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。
如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的还本付息比率为__。
A．0.18
B．0.12
C．3.39
D．5.00
12、房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于的租金。
A：
50个月
B：
100个月
C：
10个月
D：
10年
E：
借款合同
13、某市上期房屋预测销售面积200000㎡，实际销售220000㎡，平滑指数为0．43，则本期预测销售面积为㎡。
A：
208600
B：
380600
C：
211400
D：
239400
E：
借款合同
14、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是。
A：
市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因
B：
可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫
C：
房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性
D：
金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成
E：
借款合同
15、房地产交易双方在合同完成后天内，持有关证件向所在地房地产管理部门提出申请和申报成交价格。
A：
120
B：
90
C：
60
D：
30
E：
执行层的组织协调
16、根据工程量清单计价法，假设某建筑安装工程中，规费为180万元，企业管理费为120万元，利润为50万元，该建筑安装工程间接费为万元。
A：
50
B：
170
C：
230
D：
300
E：
执行层的组织协调
17、征收集体土地的补偿费归所有。
A：
县级以上人民政府土地管理部门
B：
乡（镇）人民政府
C：
土地使用者
D：
农村集体经济组织
E：
执行层的组织协调
18、某套住宅建筑面积为100㎡，套内建筑面积为92㎡，使用面积为80㎡，每平方米使用面积的价格为3000元，则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为．【2005年考题】
A：
2400元
B：
2580元
C：
2607元
D：
2760元
E：
工业用地的监测点评估价格
19、以下风险不属于房地产开发贷款的风险的是__。
A．政策风险
B．市场风险
C．经营风险
D．物业费收缴难风险
20、关于债务融资，下列说法不正确的是。
A：
信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道
B：
债券偿付方式有三种：
第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷
C：
企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3—5年
D：
利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”
E：
借款合同
21、按照规定，土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。
A：
7
B：
10
C：
15
D：
30
E：
执行层的组织协调
22、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m2、2450元/m2、2650元/m22830元/m2和3000元/m2，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于__元/m2。
A．3100
B．3195
C．3285
D．3300
23、高层建筑地价按建筑面积进行分摊时；某部分享有的地价数额的计算公式是（）。
A．该部分的建筑面积/总建筑面积
B．（土地总价值/总建筑面积）×该部分的建筑面积
C．（土地总价值/房地总价值）×该部分的房地价值
D．该部分的房地价值/房地总价值
24、全国工程竣工验收的监督管理工作由__负责。
A．土地管理局
B．城市规划管理部门
C．国务院建设行政主管部门
D．国务院
25、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是”被迫转让前提”。
该估价是因__的需要。
A．房地产作价入股
B．法院强制拍卖
C．房地产税收
D．房地产征收补偿
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、以下不属于房地产市场专业顾问的是__。
A．建筑师
B．精算师
C．工程师
D．律师
2、商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修资金缴纳约定。
购房者应当按购房款__的比例向售房单位缴纳维修资金。
A．1%
B．2%
C．3%
D．4%
3、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9%，按月等额还款，如果该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。
A．544.10
B．709.99
C．6300.00
D．709.38
4、当建筑场地的上部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上做浅基础时宜采用__。
A．条形基础
B．独立基础
C．箱形基础
D．桩基础
5、个人转让购买满5年并且是家庭唯一的普通自用住房，对交易双方可以免征的税种有。
A：
土地增值税
B：
个人所得税
C：
营业税
D：
契税
E：
印花税
6、《城市房屋拆迁管理条例》规定，货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位等因素以__确定。
A．重置价格结合成新
B．市场指导价
C．基准地价
D．房地产市场评估价格
7、对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为阶段。
A：
风险预测
B：
风险辨识
C：
风险估计
D：
风险评价
E：
风险决策
8、主要的调查手段是问卷，答卷一般包括__两种。
A．收集式
B．开放式
C．闭合式
D．检索式
E．收敛式
9、盈亏平衡分析有。
A：
线性盈亏平衡分析
B：
非线性盈亏平衡分析
C：
保本点盈亏平衡分析
D：
临界点盈亏平衡分析
E：
转折点盈亏平衡分析
10、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。
现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）。
A．3275元/m2
B．3287元/m2
C．3402元/m2
D．4375元/m2
11、估价时点的确定要依赖于__。
A．估价目的
B．委托人的意思表示
C．估价对象
D．估价方法
12、合伙主要的法律特征包括。
A：
具有单一性
B：
具有团体性
C：
具有商品性
D：
合伙人对合伙承担有限连带责任
E：
合伙人对合伙承担无限连带责任
13、建筑物净收益=__×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。
A．建筑物重置价
B．建筑物现值
C．土地价格
D．房地产价格
14、证券一般具有的特点包括。
A：
买卖时不存在证券交易价格
B：
可以依法转让
C：
票面上标有具体金额，代表一定的财产权利，并能给持有者带来收益
D：
证券又是一种资本，可以为持有者带来一定的收益
E：
证券是一种商品，可以进行依法买卖
15、投资者进行房地产投资的主要目的一般是__。
A．获取房地产当期收益
B．获取房地产未来收益
C．直接从事房地产开发经营活动
D．间接参与房地产开发经营活动
16、下列需交纳契税的包括。
A：
建设用地使用权转让
B：
房屋交换
C：
以获奖方式承受土地、房屋权属
D：
法定继承人承受死者生前的土地、房屋权属
E：
以土地、房屋权属抵债
17、房地产市场是一个地区性市场，主要体现在它的__。
A．独一无二
B．不可移动
C．流动性差
D．易受限制
18、有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于__。
A．不同收益年限的类似房地产价格的相互转换
B．市场法中交易情况调整
C．比较相同类型不同期限价格的高低
D．不同类型房地产不同使用年限价格的高低
E．直接用于测算价格
19、__是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。
A．投资估算
B．竣工结算
C．成本结算
D．技术报告
20、投资者决定是否投资时，主要考虑两个因素。
A：
资本边际效率
B：
经营状况
C：
社会状况
D：
自然状况
E：
利息率
21、下列不确定性因素中，属于“开发-销售”模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有
A：
土地费用
B：
权益投资比率
C：
运营费用
D：
开发期
E：
贷款利率
22、2009年4月，王某将其住宅出租，月租金收入为2000元，其当月应缴纳的房产税为元。
A：
80
B：
160
C：
200
D：
240
E：
执行层的组织协调
23、房地产保险中，涉及房地产的人身保险主要包括{）。
A：
建筑工程团体人身意外伤害保险
B：
贷款购房保证保险
C：
建筑工程承包合同保险
D：
安居定期保险
E：
贷款购房保证保险
24、一般来说，与长期投资相比，短期投资。
A：
风险较大
B：
收益率较高
C：
流动性较好
D：
投资回收期较长
E：
借款合同
25、房地产开发项目的投资的特性不包括__。
A．投资具有时间性
B．投资目的在于得到报酬
C．投资具有政治行为
D．投资具有风险性
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