山西省2016年房地产估价师《制度与政策》：物业服务定价成本监审的定义模拟试题.doc
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山西省2016年房地产估价师《制度与政策》：
物业服务定价成本监审的定义模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、行政法规是由依法制定和公布的有关行政管理事项的规范性法律文件的总称。
A：
国务院各部委
B：
省、自治区、直辖市人民代表大会及其常务委员会
C：
国务院
D：
全国人民代表大会及其常务委员会
E：
执行层的组织协调
2、某高层楼房占用的土地总面积为900㎡，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。
那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为㎡。
A：
700
B：
600
C：
500
D：
200
E：
工业用地的监测点评估价格
3、衡量房地产区位的好坏，最常见、最简单的是__。
A．位置
B．外部配套设施
C．环境景观
D．交通
4、债务人向债权人开出，承诺在一定期限内无条件支付款项的债务证书指的是__。
A．商业期票
B．商业汇票
C．商业信托
D．支票
5、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过得来的。
A：
近期交易物业的租金或售价进行比较
B：
市场上交易物业的租金或售价进行比较
C：
类似物业的比较
D：
市场上近期交易的类似物业的租金或售价进行比较
E：
借款合同
6、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的的款额后，抵押权人方可优先受偿。
A：
税金
B：
拍卖费用
C：
土地使用权出让金
D：
土地使用成本
E：
工业用地的监测点评估价格
7、无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为。
A：
正值
B：
负值
C：
零
D：
正负值
E：
执行层的组织协调
8、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10公顷，该耕地近三年平均年产值为10000元/公顷。
下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是__。
A．不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人
B．该耕地的土地补偿费最少为60万元
C．每公顷耕地需要安置的农业人口为5人
D．由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费
9、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑．【2003年考题】
A：
通货膨胀影响
B：
投资利息因素
C：
资金时间价值
D：
投资风险补偿
E：
工业用地的监测点评估价格
10、张某以自己的住房抵押，在某银行贷款。
王某应到房地产管理部门办理__登记。
A．房屋变更登记
B．房屋转移登记
C．房屋初始登记
D．他项权利登记
11、个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税__形式向税务机关缴纳。
A．预交款
B．预订金
C．订金
D．保证金
12、动产拍卖的成交一般以__为标志。
A．拍卖标的物财产所有权的转移
B．拍卖标的物实际占有的转移
C．拍卖过程中最高应价者的确定
D．拍卖合同的签订
13、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是（）分析的目的。
A．盈亏平衡
B．敏感性
C．风险
D．概率
14、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度、能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是。
A：
收益递增原理
B：
收益递减原理
C：
最佳效益原理
D：
适合原理
E：
工业用地的监测点评估价格
15、下列有关债券的表述中，不正确的是。
A：
债券是一种有价证券，是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按一定利率定期支付利息并到期偿还本金的债权债务凭证
B：
关于债券的发行，若市场利率高于债券利率，则溢价发行
C：
私募债券的最大特点是募集对象特定
D：
债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响
E：
执行层的组织协调
16、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是。
A：
空间直线距离
B：
交通路线距离
C：
交通时间距离
D：
经济距离
E：
工业用地的监测点评估价格
17、某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为500万元。
按房地价值分摊方法计算甲、乙两公司占有的土地份额为（）。
A．20%
B．10%
C．30%
D．40%
18、房地产估价所评估的是房地产的。
A：
交换价值
B：
使用价值
C：
成交价格
D：
咨询价格
E：
工业用地的监测点评估价格
19、某单位自用办公房产原值为100万元，其房产税税基可能为万元。
A：
60
B：
80
C：
100
D：
110
E：
执行层的组织协调
20、房产税的课税对象是__。
A．房产所有人
B．房屋使用人
C．房产
D．房产收益人
21、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。
A．不可移动性
B．适应性
C．弱流动性
D．相互影响性
22、在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由__支付。
A．业主
B．承租人
C．物业服务企业
D．业主、承租人和物业服务企业共同
23、居住用途房地产的位置优劣，主要是看和安宁程度。
A：
周围环境状况
B：
繁华程度
C：
临街状况
D：
附近是否有矿产资源
E：
工业用地的监测点评估价格
24、某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12%，问5年中每年年末至少要存款__元。
A．12592.78
B．22192.78
C．12903.23
D．16000
25、不是影响房地产价格的区位因素是。
A：
位置
B：
交通
C：
人文
D：
环境
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、我国个人住房抵押贷款还本付息方式有。
A：
按月等额还本付息
B：
按季等额还本付息
C：
按月递增或递减还本付息
D：
期间按月付息期末还本
E：
期间按固定还款常数还款期末一次结清等方式
2、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是。
（2009年试题）
A：
等额年值法
B：
差额投资内部收益率法
C：
净现值法
D：
等额年费用法
E：
借款合同
3、下列情況，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过五年。
A：
继续作为城市基础设施用地
B：
继续作为公益事业设施用地
C：
国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的
D：
在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的
E：
国有企业改造或改组为国有独资公司的
4、国有土地使用权转让人应缴纳的税费有。
A：
土地增值税
B：
教育费附加
C：
营业税
D：
城市维护建设税
E：
契税
5、税前现金流量等于从潜在毛收入中扣除__后的数额。
A．空置等造成的收入损失
B．运营费用
C．抵押贷款还本付息额
D．期末转售收益
E．承租人权益价值
6、在房地产泡沫的成因中，（）是房地产泡沫产生的基础。
A．投机需求的膨胀
B．金融机构的过度放贷
C．土地的有限性和稀缺性
D．开发商之间的博弈
7、房地产抵押估价报告应用有效期从起计，不得超过一年。
A：
估价时点
B：
估价委托日
C：
估价报告出具日
D：
估价开始作业日
E：
执行层的组织协调
8、下列关于享受优惠政策的普通住房标准，表述正确的是。
A：
住宅小区建筑容积率在2．0以上
B：
住宅小区建筑容积率在1．0以上
C：
单套建筑面积在140以下
D：
单套建筑面积在120以下
E：
实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1．2倍以下
9、个人住房抵押贷款是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。
个人住房抵押贷款包括__。
A．按揭贷款
B．商用房地产抵押贷款
C．商业性住房抵押贷款
D．政策性住房抵押贷款
E．个人置业抵押贷款
10、某地区某类房地产1998～2004年价格见下表。
某类房地产1998～2004年价格 （单位：
元/m2）
A．年份
B．1998
C．1999
D．2000
E．2001
F．2002
G．2003
H．2004
I．2005
J．房地产价格
K．1800
L．2000
M．2100
N．2300
O．2500
P．2800
Q．3000
R．
11、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括__。
A．估价目的、估价原则、估价对象
B．估价目的、估价原则、估价时点
C．估价原则、估价对象、估价时点
D．估价目的、估价对象、估价时点
12、在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A和BBB四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为．（2009年试题）
A：
50％
B：
60％
C：
70％
D：
80％
E：
借款合同
13、下列关于住房公积金缴存的说法中，正确的是__。
A．我国住房公积金缴存实行动态调整机制
B．住房公积金缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般不低于5%
C．住房公积金缴存的对象包括城镇企业中的离退休职工
D．住房公积金缴存基数是职工本人的月平均工资，包括6部分
E．职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次
14、运用收益法估价一般可以分为__四个步骤进行。
①求取报酬率或资本化率、收益乘数；②预测估价对象的未来收益；③搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料；④选用合适的收益法公式计算收益价格。
A．①②③④
B．②③④①
C．③②①④
D．③①②④
15、在需求不足及经济衰退时期，为了刺激消费、拉动需求、促进经济增长，中央银行可采取的货币政策有。
A：
降低再贴现利率
B：
提高首期付款比例
C：
提高法定存款准备金率
D：
缩短分期付款期限
E：
公开市场买入政府证券
16、房地产投资的缺点是。
（2005年试题）
A：
相对较高的收益水平
B：
易于获得金融机构的支持
C：
抵消通货膨胀的影响
D：
投资回收期较长
E：
借款合同
17、国家无偿收回划拨土地使用权的原因有__。
A．土地使用者自动放弃土地使用权
B．矿场、机场等核准报废土地
C．非法转让土地
D．不按批准用途使用土地
E．转让时未补交土地使用权出让金或土地收益
18、保险合同的终止主要包括。
A：
保险期限届满
B：
保险公司因解散、破产等原因而终止
C：
保险标的因除外责任原因而灭失
D：
当事人解除保险合同
E：
保险人未履行赔偿或给付义务
19、《中华人民共和国土地管理法》规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的__倍。
A．5
B．10
C．15
D．30
20、下列关于工程项目划分的类型特点，表述正确的是。
A：
指在一个场地或几个场地上，按照一个总体设计进行施工、并受总概（预）算控制的各个工程项目的总和
B：
建设项目可由一个或几个工程项目构成
C：
工程项目也称单项工程，是建设项目的组成部分
D：
高等院校的综合教学楼属于单位工程
E：
通风工程属于单位工程
21、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为__时点的状态。
A．现在
B．未来
C．过去
D．B和C
22、房屋产权登记面积的特点包括。
A：
由房地产开发企业测算
B：
由房产测绘单位测算
C：
标注在房屋权属证书上
D：
记入房屋权属档案
E：
是房屋的建筑面积
23、公开市场价值是指在下列__交易条件下最可能实现的交易价格。
A．交易双方自愿地进行交易
B．交易双方掌握必要的市场信息
C．交易双方有较充裕的时间
D．交易双方有必要的专业知识
E．交易双方都对要交易的房地产感兴趣
24、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入__。
A．管理费
B．销售费用
C．其他费用
D．前期费用
25、目前土地使用权出让的方式有。
A：
协议
B：
挂牌
C：
抵押
D：
拍卖
E：
招标
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